【正文】 成為指導(dǎo)樓市投資的風(fēng)向標(biāo)。2． 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)于2000年3月進(jìn)入中國(guó)。在21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入的、正式運(yùn)營(yíng)的區(qū)域市場(chǎng)中，在企業(yè)規(guī)模和成交額方面，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)在90%的區(qū)域處于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)前三名的領(lǐng)先地位。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)域加盟商均為當(dāng)?shù)匚ㄒ坏奶卦S授權(quán)商，一般為當(dāng)?shù)赜杏绊懥Φ拈_(kāi)發(fā)商或上市公司等，具有良好的企業(yè)背景和雄厚的資金實(shí)力。 21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展目標(biāo)是：在全國(guó)建立60個(gè)區(qū)域分部、吸收4000家門(mén)店、培養(yǎng)30000名經(jīng)紀(jì)人。目前漢宇地產(chǎn)業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)流通領(lǐng)域各個(gè)環(huán)節(jié),一手代理項(xiàng)目及二手經(jīng)紀(jì)門(mén)店遍布上海全市并輻射長(zhǎng)三角地區(qū)19個(gè)城市，累計(jì)完成一手代理項(xiàng)目超過(guò)100萬(wàn)平方米，拓展二手經(jīng)紀(jì)門(mén)店接近100家。從前期的市場(chǎng)調(diào)研、營(yíng)銷(xiāo)策劃，到中期物業(yè)代理、專(zhuān)案銷(xiāo)售，直至后續(xù)管家式服務(wù)，漢宇地產(chǎn)發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)為上游發(fā)展商和下游目標(biāo)客戶提供更專(zhuān)業(yè)、更全面的服務(wù)。2005年、2006年公司連續(xù)兩年獲得“全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)百?gòu)?qiáng)之星”榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)；公司榮獲2007年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)金牌策劃服務(wù)機(jī)構(gòu)的殊榮；2008年公司通過(guò)ISO9001質(zhì)量認(rèn)證，成為華東首家通過(guò)該認(rèn)證的房地產(chǎn)中介企業(yè)。2009年，在上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)主辦的一年一度金橋獎(jiǎng)評(píng)選活動(dòng)中，漢宇更是榮膺“金橋獎(jiǎng)營(yíng)銷(xiāo)代理企業(yè)20強(qiáng)、房屋中介企業(yè)20強(qiáng)”雙強(qiáng)稱(chēng)號(hào)。 展望未來(lái)，通過(guò)貫通房地產(chǎn)流通服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈、構(gòu)筑最具價(jià)值的房地產(chǎn)流通服務(wù)體系、完善房地產(chǎn)流通行業(yè)的格局，漢宇地產(chǎn)將不斷提升房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的等級(jí)、豐富房地產(chǎn)流通服務(wù)的內(nèi)涵，從而推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。規(guī)模躍進(jìn)目前，易居臣信憑借雄厚實(shí)力，已在上海、武漢、杭州、香港和澳門(mén)等地遍布了200多家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門(mén)店網(wǎng)點(diǎn)，深度挖掘服務(wù)的價(jià)值內(nèi)涵，拓展直擊客戶源的有效分銷(xiāo)渠道，率先在上海并逐步在全國(guó)大中型城市實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)并搭建異地推廣平臺(tái)，為開(kāi)發(fā)商提供成本集約化、銷(xiāo)售多樣化、市場(chǎng)最大化的綜合型利益增值服務(wù)；為客戶帶來(lái)更為周全貼心的置業(yè)保障。5． 合富置業(yè)上海合富置業(yè)顧問(wèn)有限公司是國(guó)內(nèi)首家在香港上市以房地產(chǎn)顧問(wèn)代理為主業(yè)務(wù)的公司——合富輝煌集團(tuán)成員之一（香港聯(lián)交所上市編號(hào)：0733）。合富輝煌集團(tuán)旗下?lián)碛小昂细惠x煌房地產(chǎn)顧問(wèn)、合富置業(yè)、房王、合富地產(chǎn)、保來(lái)理財(cái)、港聯(lián)物業(yè)、駿華拍賣(mài)”等多個(gè)覆蓋不同專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，構(gòu)筑起包括“發(fā)展顧問(wèn)、營(yíng)銷(xiāo)代理、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、金融理財(cái)和物業(yè)管理”等多個(gè)專(zhuān)業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系，成為中國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的領(lǐng)跑者之一。上海合富置業(yè)的每一家分行都是由總部直屬管理的直營(yíng)店，專(zhuān)業(yè)的置業(yè)服務(wù)和強(qiáng)大的后勤支持，全方位保障了交易安全，為客戶帶來(lái)全新的置業(yè)體驗(yàn)。08年，集團(tuán)斥巨資打造房地產(chǎn)交易服務(wù)平臺(tái)——“合富房王”（），采用網(wǎng)絡(luò)店鋪與房王經(jīng)紀(jì)結(jié)合的模式進(jìn)一步占領(lǐng)二手房中介市場(chǎng)份額?！昂细环客酢币唤?jīng)上線，短短數(shù)月成交標(biāo)的總額就突破億元大關(guān)，發(fā)展勢(shì)頭銳不可當(dāng)。上海合富置業(yè)以“合眾心、富人生、成就夢(mèng)想！”為公司口號(hào)，集結(jié)了大量業(yè)界精英，以實(shí)力、人才、理念為優(yōu)勢(shì)，為客戶提供誠(chéng)信、優(yōu)質(zhì)、可靠、創(chuàng)新的服務(wù)。8． 從業(yè)企業(yè)和從業(yè)人員2002以前，上海房產(chǎn)中介市場(chǎng)基本是本地的金豐易居、智恒房產(chǎn)、仁豐等中低擋品牌的公司為主，以及少數(shù)的外資公司如太平洋、信義、中原、泛城、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等，除了金豐易居因?yàn)橛猩戏繃?guó)有資本的淵源外，其它門(mén)店數(shù)量少有超過(guò)30家的。眾多的外資中介公司和一手開(kāi)發(fā)企業(yè)看好上海巨大的市場(chǎng)，紛紛進(jìn)入搶占份額。不過(guò)，隨著05年春國(guó)務(wù)院宏觀調(diào)控的大棒揮下，上海的房產(chǎn)中介市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入蕭條階段，一大批中小公司因生意的清淡和經(jīng)營(yíng)成本的居高不下，開(kāi)始收縮或停業(yè)。到了2007年下半年，房產(chǎn)中介市場(chǎng)隨著銀行二次房貸的松弛和國(guó)家各級(jí)政府鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資政策得出臺(tái)，房產(chǎn)交易出現(xiàn)井噴狀態(tài)，并且一直持續(xù)到現(xiàn)在。一般而言，一個(gè)30平方的店面，可以容納7張寫(xiě)字臺(tái)，招收610名業(yè)務(wù)員。10． 服務(wù)項(xiàng)目房產(chǎn)中介服務(wù)公司因經(jīng)紀(jì)能力不同而有所區(qū)別，并于投資的資本程度相關(guān)聯(lián)。⑴．二手商品房、別墅等住宅房屋的租售中介服務(wù)178。 一、二手房聯(lián)動(dòng)銷(xiāo)售服務(wù)178。 權(quán)證代辦及產(chǎn)權(quán)調(diào)查服務(wù)178。 二手房資金監(jiān)管服務(wù)178。 十年以上房屋保固服務(wù)178。 二手房交易履約保障服務(wù)178。 香港澳門(mén)購(gòu)房置業(yè)服務(wù)二、 設(shè)備設(shè)施創(chuàng)建小型房地產(chǎn)中介服務(wù)公司，并不需要過(guò)多的設(shè)備設(shè)施和裝潢考究的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所。2007年，中國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)在國(guó)家宏觀調(diào)控中進(jìn)行了整合。雖然中國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)仍然參差不齊，但競(jìng)爭(zhēng)的馬太效應(yīng)已經(jīng)開(kāi)始加速推進(jìn)行業(yè)的集中和整合。外資向中介行業(yè)的滲透也在加快。中介市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的趨勢(shì)就是從分散走向集中，品牌中介公司的迅速崛起使得地產(chǎn)中介市場(chǎng)逐漸走向成熟和規(guī)范化。一方面通過(guò)不斷發(fā)展連鎖的數(shù)量，搶占房源；另外一方面也不斷地圈占客戶資源，搶占市場(chǎng)份額。以往房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)單純?cè)黾娱T(mén)店、對(duì)外擴(kuò)張的粗放型經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式，現(xiàn)在正在逐漸向?qū)ν鈹U(kuò)張和內(nèi)部挖潛相結(jié)合的集約型轉(zhuǎn)變。20062008年國(guó)家出臺(tái)了一系列法律法規(guī)調(diào)控市場(chǎng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)面臨一輪較大的洗牌。市場(chǎng)的驟然縮小，使企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委以及工商總局三部委聯(lián)合發(fā)布了《房地產(chǎn)交易秩序整治方案》，首次明確房產(chǎn)中介在代理買(mǎi)賣(mài)二手房時(shí)，將禁止賺取差價(jià)。城市化進(jìn)程加快為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供了更廣闊的市場(chǎng)空間；城鎮(zhèn)個(gè)人住房擁有率迅速提升為房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇；存量房交易量正迅速增長(zhǎng)，并將逐漸成為房地產(chǎn)的主導(dǎo)市場(chǎng)。預(yù)期20082009年，內(nèi)地二手房市場(chǎng)的總體交易量將會(huì)達(dá)到10000億，如果某個(gè)公司能夠在全國(guó)取得領(lǐng)先地位，占據(jù)其中10%的份額，%收取中介費(fèi)的收費(fèi)水平和其中15%的利潤(rùn)率來(lái)計(jì)算，該公司單二手房交易每年的利潤(rùn)就能達(dá)到接近4億，再加上租賃業(yè)務(wù)和其他金融增值服務(wù)的利潤(rùn)，全國(guó)有可能出現(xiàn)年純利6億的經(jīng)紀(jì)公司。因此，加強(qiáng)從業(yè)人員入職培訓(xùn)、完善企業(yè)管理、構(gòu)建企業(yè)品牌，就顯得非常必要和迫切。在此，我們選擇部分具有一定代表性的培訓(xùn)內(nèi)容介紹如下，供經(jīng)營(yíng)者參閱。六、 市場(chǎng)描述1． 房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的特點(diǎn)盡管房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)發(fā)展快速，但我國(guó)的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)從總體上看還屬于行業(yè)初期，整個(gè)產(chǎn)業(yè)仍在低水平低層次的質(zhì)態(tài)上運(yùn)行，具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)整體素質(zhì)不高、絕對(duì)數(shù)量多、相對(duì)規(guī)模小、經(jīng)營(yíng)邊界清晰和極端專(zhuān)業(yè)化、經(jīng)營(yíng)粗放、經(jīng)營(yíng)行為不規(guī)范、惡性競(jìng)爭(zhēng)較嚴(yán)重等很多亟待解決的問(wèn)題?，F(xiàn)有的《城市房地產(chǎn)管理法》從法律上界定了房地產(chǎn)中介行業(yè)的商業(yè)性質(zhì)，即每一個(gè)依法成立的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，在法律地位上都是平等的，不存在管理與被管理、領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)的區(qū)分。2．缺乏專(zhuān)業(yè)人才，影響產(chǎn)業(yè)的提升21世紀(jì)的競(jìng)爭(zhēng)是人才競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)中介服務(wù)工作涉及面廣，兼具綜合性、廣泛性的特點(diǎn)，是多學(xué)科知識(shí)的綜合能力的體現(xiàn)。但由于房地產(chǎn)中介業(yè)在我國(guó)是近來(lái)才興起的行業(yè)，從業(yè)人員資格認(rèn)證制度尚不規(guī)范，匆匆上崗的絕大多數(shù)人都沒(méi)有從事過(guò)相關(guān)工作的經(jīng)歷。3．中介機(jī)構(gòu)行為尚不規(guī)范中介機(jī)構(gòu)的行為不規(guī)范主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：(1)主體資格不合法，無(wú)照經(jīng)營(yíng)和未經(jīng)登記核查擅自從事中介業(yè)務(wù)的現(xiàn)象常有發(fā)生；(2)不按照標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，隨意性太大，收費(fèi)名目太多、太亂，在收費(fèi)中使用票據(jù)混亂，事業(yè)型收費(fèi)與服務(wù)性收費(fèi)不分；(3)機(jī)構(gòu)管理混亂，沒(méi)有起碼的規(guī)章制度，不設(shè)財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)，不建賬目，還有的既沒(méi)有固定人員，又沒(méi)有固定場(chǎng)所，也無(wú)資金，是名副其實(shí)的“三無(wú)”企業(yè)。4．中介機(jī)構(gòu)職業(yè)道德和服務(wù)意識(shí)尚待強(qiáng)化公正性、服務(wù)性是中介機(jī)構(gòu)的本質(zhì)特征，可是當(dāng)前許多中介機(jī)構(gòu)缺乏職業(yè)道德，僅僅把獲利當(dāng)作經(jīng)營(yíng)的核心，所有的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都以盈利目標(biāo)為轉(zhuǎn)移，服務(wù)意識(shí)淡薄，在利益的驅(qū)動(dòng)下，只要賺錢(qián)，什么都干，喪失了客觀公正的立場(chǎng)，迎合客戶的一些不正當(dāng)要求，向客戶提供不真實(shí)的驗(yàn)資評(píng)估報(bào)告，向公眾提供不實(shí)宣傳，這不僅擾亂了市場(chǎng)秩序，還侵害了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的利益，也損害了中介機(jī)構(gòu)的形象和聲譽(yù)。由政府直接監(jiān)管的，面對(duì)數(shù)量龐大的中介機(jī)構(gòu)和糾紛，根本不可能做到事無(wú)巨細(xì)，面面俱到，同時(shí)客觀上還存在著的尋租空間導(dǎo)致腐敗的產(chǎn)生；由行業(yè)協(xié)會(huì)監(jiān)管的，由于目前行業(yè)協(xié)會(huì)地位不明確、作用空間有限及相關(guān)立法滯后，同樣存在諸多問(wèn)題。l 信息競(jìng)爭(zhēng)：房地產(chǎn)中介服務(wù)公司出售的是客源信息和房源信息，如何盡可能地攫取客源和房源信息，滿足房源和客源匹配的需要，成為企業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵所在。在此，綜合現(xiàn)行工商行政管理機(jī)構(gòu)對(duì)外公布的各項(xiàng)規(guī)章制度，籌備房地產(chǎn)中介服務(wù)公司的辦事流程和具體內(nèi)容，主要涉及以下幾個(gè)方面：1． 選定經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所：提供對(duì)外營(yíng)業(yè)和服務(wù)的相對(duì)固定的平臺(tái)2． 籌措投資資金：保持經(jīng)營(yíng)和管理正常周轉(zhuǎn)的資本3． 場(chǎng)所裝潢裝飾：企業(yè)的形象和標(biāo)志4． 招聘服務(wù)人員：專(zhuān)業(yè)服務(wù)人員5． 申請(qǐng)注冊(cè)公司：行業(yè)審批、工商審批、項(xiàng)目審批等證書(shū)6． 辦理稅務(wù)登記：稅務(wù)辦理7． 辦理開(kāi)戶手續(xù)：銀行帳戶8． 其他相關(guān)事項(xiàng)：諸如員工培訓(xùn)、規(guī)章制度、市場(chǎng)調(diào)研等一、 選定經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所房產(chǎn)中介公司經(jīng)營(yíng)的對(duì)象是信息，服務(wù)的對(duì)象是客戶。需要說(shuō)明的是，如果選擇商鋪?zhàn)鳛闋I(yíng)業(yè)門(mén)店，還要注意能否進(jìn)行注冊(cè)登記和辦理工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照。當(dāng)然，具體的投資金額因人而異，無(wú)法具體評(píng)估和限定，在此，僅就資金的籌措方式和渠道提供簡(jiǎn)要說(shuō)明。三、 場(chǎng)所裝潢裝飾如果經(jīng)營(yíng)者選擇加盟知名房產(chǎn)中介品牌，則營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的裝潢、裝飾必須根據(jù)加盟商的要求統(tǒng)一配置。房地產(chǎn)中介服務(wù)公司場(chǎng)所裝潢裝飾應(yīng)注重以下幾方面要素：1． 標(biāo)識(shí)清晰：無(wú)論是門(mén)店的招牌，還是公司的標(biāo)識(shí)，應(yīng)放置在醒目的位置；2． 裝飾簡(jiǎn)潔：辦公家具色調(diào)和環(huán)境裝飾基調(diào)應(yīng)互相協(xié)調(diào)，顯現(xiàn)簡(jiǎn)潔、大方；3． 品牌意識(shí)：在門(mén)店顯眼位置，張貼營(yíng)業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營(yíng)資質(zhì)證書(shū)、辦事流程、收費(fèi)依據(jù)和等級(jí)等，樹(shù)立正規(guī)、品牌的印象；4． 環(huán)境和諧：一是辦公文具和辦公設(shè)施，如工作電腦等，保持一致；二是員工在門(mén)店辦公時(shí)，必須著統(tǒng)一制服；三是辦公場(chǎng)所應(yīng)經(jīng)常打掃，杜絕灰塵；四是配置適當(dāng)?shù)募竟?jié)性花卉?，F(xiàn)就相關(guān)人員的工作職責(zé)、內(nèi)容簡(jiǎn)要介紹如下：1. 店長(zhǎng)店長(zhǎng)，是房地產(chǎn)中介公司的基石，中介公司經(jīng)營(yíng)成效如何，主要取決于門(mén)店店長(zhǎng)的管理能力。1． 執(zhí)行公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，帶領(lǐng)全體員工完成每月的考核目標(biāo)；2． 合理分配小組成員，并將考核指標(biāo)分解到人；3． 制定員工培訓(xùn)計(jì)劃，并督導(dǎo)實(shí)施；4． 制定月度資源開(kāi)發(fā)計(jì)劃，包括客源和房源兩方面；5． 指導(dǎo)業(yè)績(jī)未達(dá)標(biāo)的員工，幫助分析問(wèn)題；6． 負(fù)責(zé)公司的人事、后勤、財(cái)務(wù)等事務(wù)管理。其主要工作內(nèi)容為：1． 采集、核實(shí)和分析客戶與房源等信息，設(shè)計(jì)與管理房號(hào)體系，填報(bào)和分析業(yè)務(wù)報(bào)表等；2． 陪伴客戶查看房屋，測(cè)算購(gòu)房費(fèi)用等；3． 代理契約鑒證與契稅繳納及權(quán)證辦理，咨詢(xún)與代理各類(lèi)房貸事宜，協(xié)理房屋驗(yàn)收與移交等；4． 申辦租售許可證，調(diào)研