【正文】 房地產(chǎn)市場，核算與評估房價，設(shè)計價格體系，編制宣傳展示與管理用圖表文件，設(shè)計平面安排和處理面積誤差。3. 會計1． 交易資料審核、保管、存檔；2． 制作交易明細帳；3． 制作業(yè)績提成表；4． 處理收付款批單；5． 編制月度成本預(yù)決算表；6． 指導(dǎo)和審核現(xiàn)金收支；7． 督導(dǎo)工資發(fā)放。依據(jù)《上海市房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)公司資質(zhì)管理暫行辦法》第六條規(guī)定，成立房產(chǎn)中介服務(wù)公司的資質(zhì)要求為：1． 企業(yè)注冊流動資金10萬元以上；2． 具有一定比例的持證經(jīng)紀人。對符合登記條件的，工商行政管理部門將發(fā)給《申請登記表》，申請人填寫完《申請登記表》后，將《申請登記表》送交發(fā)表的工商行政管理所，工商行政管理所將有關(guān)文件報送區(qū)縣級工商行政管理局審查，申請者獲得營業(yè)執(zhí)照后，即成為個體合法工商戶，就可以開始營業(yè)。六、辦理工商稅務(wù)登記個體工商戶成功獲得工商營業(yè)執(zhí)照以后，自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi)，持有關(guān)證件、資料，在工商注冊或單位所在的區(qū)縣（地區(qū)）地方稅務(wù)局納稅服務(wù)所申報辦理開業(yè)稅務(wù)登記。七、辦理銀行開戶手續(xù)個體工商戶在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照并刻制公章之后，即可到銀行辦理開戶手續(xù)，開立銀行結(jié)算賬戶。1． 開立帳戶需要準備的資料1． 營業(yè)執(zhí)照副本及其復(fù)印件；2． 組織機構(gòu)代碼證的副本及其復(fù)印件；3． 法定代表人身份證復(fù)印件；4． 留存印鑒非法定代表人的，需要簽署相應(yīng)的授權(quán)書；5． 公章、財務(wù)專用章及預(yù)留人名章；6． 經(jīng)辦人身份證復(fù)印件；7． 法人的稅務(wù)登記證（含國稅及地稅）副本的復(fù)印件（通常招商銀行需要）；8． 其他需要的證明文件。第四篇 經(jīng)營管理房地產(chǎn)中介服務(wù)作為一個產(chǎn)業(yè)，雖然前景誘人、利潤可觀，但要做好、做強、做大并非易事，需要從基礎(chǔ)著手，逐漸積累技術(shù)和經(jīng)驗。不同的創(chuàng)業(yè)者有不同的管理方法并產(chǎn)生不同的效果。在此，我們僅就房地產(chǎn)中介服務(wù)管理中涉及的主要問題作一介紹，供投資者參考。二、 完善的房地產(chǎn)中介機構(gòu)應(yīng)具備的條件1． 客源房源庫存：擁有廣泛的客戶網(wǎng)絡(luò)，豐富的盤源，且客戶固定，以保證中介公司業(yè)務(wù)的順利展開；2． 營業(yè)網(wǎng)點布局：為吸引客戶，占領(lǐng)市場，中介公司往往會擁有為數(shù)不少的分行（店），地點遍及市內(nèi)主要住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)，客戶可任意選擇到其任何一間分行（店）咨詢地產(chǎn)相關(guān)事宜或為自己提供服務(wù)；3． 從業(yè)人員素質(zhì)：中介公司旗下人員學(xué)歷水平一般都在大專以上，且均具有執(zhí)業(yè)證書；高質(zhì)素的專業(yè)人才，為快捷成交提供了強有力的技術(shù)保證；4． 售前售后服務(wù)：中介公司除努力促成交易外，還致力于為客戶提供多元化的售前指導(dǎo)及售后跟進的服務(wù)，包括提供免費查冊、免費刊登廣告；代辦查冊、測繪曬圖、銀行按揭、交易過戶、租賃登記、稅務(wù)申報、電信業(yè)務(wù)及安居瑣事等；5． 專業(yè)規(guī)范咨詢：中介公司會長期聘請熟悉房地產(chǎn)法律、法規(guī)的律師、房地產(chǎn)專家等擔(dān)任顧問，為客戶提供有關(guān)地產(chǎn)方面專業(yè)、規(guī)范的咨詢服務(wù)，協(xié)助解答顧客購/售房前后的種種疑惑；6． 后勤支援體系：為配合各營業(yè)部門的業(yè)務(wù)運作，中介公司會成立信息工程部、市場部、客戶服務(wù)部、企業(yè)傳訊部等后勤部門，以協(xié)助配合一線部門的高效運作；7． 資訊網(wǎng)絡(luò)平臺：為更好地處理業(yè)務(wù)信息，中介公司一般都會斥巨資裝設(shè)電腦信息管理聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，建立企業(yè)內(nèi)、外部資訊網(wǎng)。三、 客戶在接受中介服務(wù)時的權(quán)利義務(wù)1． 買方權(quán)利與義務(wù)1． 買方有權(quán)到房屋所在地作反復(fù)實地視察，以作比較；2． 買方有權(quán)了解房屋產(chǎn)權(quán)狀況及業(yè)主的真正身份；2． 賣方權(quán)利與義務(wù)1． 賣方有權(quán)選擇一盤多放及最終由哪間中介公司成交；2． 賣方有權(quán)選擇出價最高的買方成交；但收取定金后賣方反悔的，需賠償原買家定金及經(jīng)紀的傭金損失；㈢．買賣雙方共有的權(quán)利與義務(wù)1． 客戶有權(quán)要求經(jīng)紀人明確解釋合約條款的內(nèi)容，尤其是價格、面積、付款方式、交樓狀況及交易時間等主要條款，避免產(chǎn)生歧義；2． 客戶有權(quán)不簽署沒有對方姓名的買賣合同及要求買賣雙方當面簽約；3． 客戶有權(quán)要求簽署具有明確成交期限的買賣合同，避免中介公司或其他炒家，利用簽署臨時買賣合同至買賣正式遞件前這段時間，將房屋轉(zhuǎn)售第三方；4． 客戶應(yīng)避免全權(quán)委托包括中介公司在內(nèi)的其他人，全權(quán)代理出售/購買房屋的事宜。四、 我國房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的前景展望作為一個新生的行業(yè)，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的未來發(fā)展?jié)摿薮螅渲饕内厔右蛩貋碜杂趦蓚€方面：一是其所依立的房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展；二是行業(yè)本身的進一步生長成熟。同時房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)在全國各地也火熱進行，占全社會固定資產(chǎn)投資額的18%，為08年GDP的十分之一，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位日益得到加強。基本因素之一是高速增長的國民經(jīng)濟。1990至2008年，%，這一增長每年給房地產(chǎn)市場帶來了巨量的有效需求，此外，經(jīng)濟繁榮也來了商業(yè)地產(chǎn)供求兩旺。據(jù)有關(guān)研究表明，當人均GDP在30004000美元時，房地產(chǎn)行業(yè)將快速增長，08年我國人均GDP為剛好超過3000美元，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來快速發(fā)展。根據(jù)納瑟姆的“城市化曲線”，當城市化率處于30%70%時，城鎮(zhèn)人口迅速增加，城市化進程加速，到2008年我國城市化只有45%，處于城市化中期，發(fā)達國家城市化率普遍在80%左右，世界平均水平也達到50%，我國仍然有較大增長空間。隨著國家政策方針的支持及制度阻障的革除，未來我國城市化進程有可能會變得更加順暢。2008年全國商品房代理銷售比例為47%，房地產(chǎn)中介服務(wù)的代理銷售業(yè)務(wù)無疑將擁有一個巨大市場。另外，由此帶來的存量房的增加以及人們對房屋交易的需求將使得二手經(jīng)紀業(yè)務(wù)得到長足的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)商在發(fā)展初期往往采取全職能、整個產(chǎn)業(yè)鏈滲透的經(jīng)營模式，自行包攬房地產(chǎn)開發(fā)銷售的整個環(huán)節(jié)，但隨著市場競爭程度加劇以及房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化提升，房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)參與的房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈環(huán)節(jié)越來越多，由銷售環(huán)節(jié)向上拓展到調(diào)研、設(shè)計、企劃等環(huán)節(jié)，形成了目前所謂的全程代理概念，向下端則拓展到物業(yè)管理、存量房交易等環(huán)節(jié)。易居中國服務(wù)內(nèi)容涵蓋住宅消費產(chǎn)業(yè)鏈的諸多領(lǐng)域，世聯(lián)地產(chǎn)則形成了“咨詢+實施“的獨特業(yè)務(wù)模式。08年策劃代理百強企業(yè)銷售額超過7000億元，%，而05年此比例不到20%。除了代理銷售業(yè)務(wù)，08年的房地產(chǎn)市場重大調(diào)整使得行業(yè)的顧問策劃業(yè)務(wù)得到快速發(fā)展，百強企業(yè)的策劃收入增長率同比達到了56%。如美國，大約85%的物業(yè)交易是通過中介機構(gòu)完成的，而即使在我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展時間早、市場化程度高，經(jīng)濟發(fā)達的珠三角和長三角地區(qū)，由中介代理的新增商品房的市場份額也才剛剛達到50%；在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展相對不成熟的其他區(qū)域，由中介代理的新增商品房的市場份額約10%30%，由此可見，房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)未來業(yè)務(wù)具有廣闊的空間。中介公司與顧客簽署的書面委托書，只是確認顧客欲透過中介公司購買或出售物業(yè)的愿望，所以中介公司處于買賣雙方的對折點上，基本上只扮演中間人的角色，主要的功能是積極配對及撮合雙方交易，并從雙方處收取傭金，而非真正的代理人。2． 市場在不斷變動，成交后價錢亦會增加或減少中介公司承諾會把手頭上最便宜的物業(yè)介紹給顧客，亦會把出價最高的顧客介紹給賣方。價錢的合理性只存在于成交的一剎那。3． 中介公司不炒樓，但市場上有炒家中介公司本身及從業(yè)人員在提供中介服務(wù)過程中，不得參與炒賣活動，但難保買家會在簽署臨時買賣合同后至交易遞件前的這段時間內(nèi)轉(zhuǎn)售。未簽合約前，業(yè)主多不肯對出售的條件做出堅實的承諾，通過經(jīng)紀發(fā)出的信息僅屬于房源發(fā)放及邀約，即邀請顧客出價，然后去和賣方洽商。5． 業(yè)主會反價，買家亦會反悔在談判中買賣雙方的口頭承諾，都不宜作準，雙方可能只是在測試對方底價。簽訂《房屋租賃/買賣合同》前，出現(xiàn)賣方反價或買方反悔的情況絕不出奇。6． 臨時合約的功用及局限房地產(chǎn)市道變化迅速，要是不簽署臨時合約，等買賣雙方辦妥測繪、銀行按揭申請、相關(guān)文件資料準備等手續(xù)后才簽署正式合約，很多時其中一方己改變初衷，以至無法交易。但此時產(chǎn)權(quán)資料是否清晰、按揭是否可申請、貸款額是多少、房改單位是否同意出售等，種種情況尚未可知，要把臨時合約訂成一份必賣必買的合約也不實際。買方只要放棄臨時定金，賠償經(jīng)紀損失（該項交易經(jīng)紀可收得的總傭金），就可以不再履行買賣合約。這樣雙方的權(quán)責(zé)相等，可算相當公平。臨時定金怎樣才算合理，應(yīng)由買賣雙方自行協(xié)議，通常臨時定金都在壹萬元以上。經(jīng)紀對這些方面的知識都應(yīng)略有所知，但卻決非專家。如有需要，應(yīng)找有關(guān)的專業(yè)人士，如律師、估價師、城市規(guī)劃師、建筑師或會計師等提供專業(yè)意見。但中介公司不得指定顧客非選擇名單內(nèi)的公司不可。9． 盡力做到三方簽約，確保買賣雙方清晰成交價格中介公司決不蓄意隱瞞交易過程中任何與買賣雙方自身利益相關(guān)的情況，力求做到三方簽約，公平公正，確保買賣雙方清晰成交價格。隨著商品房市場的快速發(fā)展，二手房市場也已經(jīng)邁入活躍期，市場供需二旺，梯級消費、二次置業(yè)的觀念成為大眾的首選。1. 尋求服務(wù)創(chuàng)新房地產(chǎn)經(jīng)紀公司本身屬于服務(wù)咨詢行業(yè)，許多房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)在房地產(chǎn)市場上成功創(chuàng)造了質(zhì)素高、服務(wù)優(yōu)、信譽好的企業(yè)品牌，逐步摸索出了一套集售房、工程咨詢、圖紙修改、法律咨詢、個人理財、投資顧問于一體的全方位的服務(wù)方式，這些創(chuàng)新方式主要有：1． “房屋銀行”2． 與評估機構(gòu)聯(lián)合拓展新業(yè)務(wù)3． 二手房交易實行產(chǎn)權(quán)確認制度和產(chǎn)權(quán)確認保險制度4． 采用以經(jīng)紀人為主、文員為輔的運營模式2. 拓展新型租后服務(wù)和售后服務(wù)1． 推出“毛坯房包租”業(yè)務(wù)2． 推出轉(zhuǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)3. 突破單一的住宅代理租售模式，積極拓展上游業(yè)務(wù)鏈條1． 參與尾盤銷售2． 參與抵債房銷售3． 代理整個高端酒店、休閑等主題項目的租賃和銷售4． 二手房置業(yè)公司和房地產(chǎn)公司互動5． 向工業(yè)廠房、公寓、寫字樓、商場、網(wǎng)點（店鋪）等多種物業(yè)拓展4. 店面選址的創(chuàng)新1． 店面開進倉儲超市2． 店面開進社區(qū)5. 打造誠信經(jīng)營模式的創(chuàng)新1． 實行“先行賠付”制度2． 推出律師全程服務(wù)3． 引入銀行擔(dān)保制，推出“履約保函業(yè)務(wù)”6. 加盟連鎖店方興未艾1． 加盟品牌連鎖店2． 建立內(nèi)部信息平臺實現(xiàn)資源共享第五篇 相關(guān)資訊一、 房地產(chǎn)中介服務(wù)政策與法規(guī)1． 《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》2． 《上海市房地產(chǎn)中介服務(wù)收費管理辦法》3． 《上海市房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)公司資質(zhì)管理暫行辦法》4． 《中國房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》5． 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》二、 房地產(chǎn)中介服務(wù)資訊