【正文】 務(wù)業(yè)的行業(yè)信譽(yù)度。5．行業(yè)監(jiān)管不力目前，無論是政府房地產(chǎn)主管部門的直接監(jiān)管，還是由行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)行的自律性監(jiān)管，都存在監(jiān)管不力的問題。第三篇 開業(yè)籌備開業(yè)籌備，是指在從事房地產(chǎn)中介服務(wù)之前應(yīng)事先準(zhǔn)備和落實(shí)的各項(xiàng)具體事項(xiàng)，由于不同的中介服務(wù)門店經(jīng)營管理模式不同，人力、物力和財(cái)力等準(zhǔn)備的程度也存在差異。二、 籌措投資資金籌措資金是成功開業(yè)的基礎(chǔ)和前提，無論選擇何種方式或者規(guī)模，在正確估算的前提下，必須事先準(zhǔn)備足夠的投資資金。如果希望創(chuàng)建自營品牌，經(jīng)營者應(yīng)結(jié)合自身的發(fā)展特點(diǎn)和服務(wù)宗旨，融入一定的文化元素和服務(wù)標(biāo)識。店長是公司制度和理念的執(zhí)行者，是公司盈利的重要保障，也是市場最前線的指揮官，是一線經(jīng)紀(jì)人的老師和朋友，是客戶信賴的最終談判參謀，而且是公司形象的樹立者。我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格分為：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格兩個(gè)層次。n 工商行政管理局申領(lǐng)注冊登記手續(xù)申請從事個(gè)體工商業(yè)經(jīng)營的個(gè)人，應(yīng)當(dāng)持所在地戶籍證明及其他有關(guān)證明，向戶籍所在地的工商行政管理所提出申請。辦理稅務(wù)登記手續(xù)及須提供的材料如下：1．營業(yè)執(zhí)照或有關(guān)主管部門批準(zhǔn)開業(yè)的證明；2．有關(guān)合同、章程、協(xié)議書；3．銀行開戶許可證；4．法人或負(fù)責(zé)人居民身份證；5．單位公章和財(cái)務(wù)專用章；6．房屋產(chǎn)權(quán)證書或租房協(xié)議；7．技術(shù)監(jiān)督局頒發(fā)的全國統(tǒng)一代碼證書；8．稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他證件、資料。2． 辦理支票領(lǐng)購手續(xù)1． 經(jīng)辦人的照片；2． 經(jīng)辦人的身份證復(fù)印件（通常工商銀行需要）；3． 設(shè)置開立帳戶的密碼（通常工商銀行需要）。關(guān)于管理的問題因人而異，并與創(chuàng)業(yè)者的文化底蘊(yùn)和社會(huì)閱歷息息相關(guān)。對內(nèi)通過網(wǎng)絡(luò)平臺，將分布于市內(nèi)不同地域的分行盤源資訊匯集及進(jìn)行實(shí)時(shí)交換，為客戶提供最快捷、最準(zhǔn)確的盤源信息；對外資訊網(wǎng)則著眼于為公眾提供房地產(chǎn)方面的信息服務(wù)，搜集并發(fā)布樓市各類樓盤的資訊，分析預(yù)測市場動(dòng)態(tài)，公開內(nèi)部及市場上的成交案例等資訊數(shù)據(jù)，努力推動(dòng)房地產(chǎn)市場信息向規(guī)范、有序、透明發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)向好將創(chuàng)造巨大的市場空間自從1998年國家實(shí)行住房商品化改革之后，我國的房地產(chǎn)行業(yè)迎來了黃金十年，從1997年至2008年全國商品房銷售面積增長了近六倍，年均增長率達(dá)到21%，商品房價(jià)格也有較快的增長。改革開放以來，%,大大高于全球增速，也高于其它新興市場國家。基本因素之二是加速中的城市化進(jìn)程城市化進(jìn)程是房地產(chǎn)行業(yè)的引擎之二。按近十年的城市化速度，未來我國將每年新增城市人口12千萬，07年我國的城市人均居住面積為27平方米，按此計(jì)算，未來每年的新增商品房需求至少在3億平左右。房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的自身發(fā)展將進(jìn)一步拓展已有的市場空間房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的成熟將為自身帶來更大的市場空間，其成熟表現(xiàn)為行業(yè)專業(yè)化程度逐步深化，發(fā)展模式日益成熟，行業(yè)價(jià)值的逐步顯現(xiàn)，行業(yè)地位日漸提高。隨著市場專業(yè)化程度的不斷提高，主流開發(fā)商紛紛將非核心業(yè)務(wù)外包，萬科、保利、恒大等開發(fā)商的樓盤幾乎全部均由房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)代理銷售。雖然我國房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)在近幾年取得了長足的發(fā)展，但與國外成熟市場相比仍有巨大的差距。經(jīng)紀(jì)只能盡量公正，而不是維護(hù)其中一方的利益。顧客不能期望中介公司為其促成的價(jià)錢永遠(yuǎn)是市場上最好的。廣告上所示的價(jià)錢，只是經(jīng)紀(jì)提議的談判起點(diǎn)，并非業(yè)主的承諾。因此不可能要求經(jīng)紀(jì)在這談判過程中．對買賣雙方的反悔情況負(fù)全責(zé)。所以中介公司用的臨時(shí)合約是一份有限權(quán)責(zé)的合約。雙方如不想交易告吹，可增加臨時(shí)定金的數(shù)量，但這樣風(fēng)險(xiǎn)亦隨即增加。經(jīng)紀(jì)提供的意見只宜作參考，不宜作最終決定依據(jù)。顧客完全有權(quán)自己決定，需要哪類服務(wù)及雇用哪間公司。一些品牌中介公司為了占有更多的市場份額，不斷推出各項(xiàng)免費(fèi)服務(wù)和創(chuàng)新措施。六、 大中型城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司創(chuàng)新經(jīng)營商品房是一種特殊的商品，具有價(jià)格昂貴、交易過程復(fù)雜、服務(wù)周期長等特征，而且二手房交易完成后還有大量的事務(wù)及咨詢事宜需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司處理，例如銀行按揭初審、購房入戶、修改合同、修改圖紙、改變裝修、改變付款方式、延期交款、提前收樓、延簽合同、申請轉(zhuǎn)讓、違規(guī)索賠等等，因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的作用不僅僅是簡單的牽線搭橋終結(jié)服務(wù)。8． 中介公司只介紹，不指定為方便顧客，中介公司的員工或會(huì)向顧客提供一些銀行、律師以至裝修公司等的名單以備顧客參考。7． 經(jīng)紀(jì)非萬能，社會(huì)有分工房地產(chǎn)交易涉及的知識面非常廣泛，包括法律、測量、估價(jià)、城市規(guī)劃、建筑及財(cái)務(wù)等。賣方亦可在雙倍退還定金，賠償經(jīng)紀(jì)總損失之后，退出買賣。故在雙方達(dá)成協(xié)議的一剎那，把協(xié)議的內(nèi)容以文字記錄下來非常有必要。經(jīng)紀(jì)所作的只是在雙方的底價(jià)符合時(shí)，落實(shí)雙方簽約，把協(xié)議確定下來。4． 廣告只屬邀盤而非實(shí)盤由于大多數(shù)業(yè)主有可能一盤多放，顧客看到廣告時(shí)，房屋是否己被其他中介公司成交或者賣方是否已經(jīng)改動(dòng)價(jià)格等情況，需再聯(lián)絡(luò)賣方了解情況。但不能保證成交后價(jià)格不再增加或減少。五、 房地產(chǎn)中介服務(wù)小常識1． 房地產(chǎn)中介公司是中間人而非代理人在二手市場中，業(yè)主有自由選擇不同中介公司作一盤多放，租客/買家也有自由同時(shí)在幾家中介公司物色物業(yè)。另外，全國商品房代理銷售比例由07年的41%快速上升到08年的47%。同時(shí)，房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)的發(fā)展模式也在逐步完善與成熟。同時(shí)龐大的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模也給房地產(chǎn)顧問策劃業(yè)務(wù)帶來持續(xù)拓展的機(jī)會(huì)。此外，與同等發(fā)展程度國家相比，我國的城市化進(jìn)程相對滯后。受08年金融危機(jī)的影響，我國GDP一度出現(xiàn)快速下滑，但目前已經(jīng)止穩(wěn)回升，同時(shí)世界銀行預(yù)測中國將成為全球最早復(fù)蘇的經(jīng)濟(jì)體。雖然08年房地產(chǎn)行業(yè)遭遇了巨大調(diào)整，市場呈量縮價(jià)跌之態(tài)勢，但09年上半年房地產(chǎn)市場快速回暖，各類行業(yè)指標(biāo)強(qiáng)勁復(fù)蘇，仍不改長期向好的態(tài)勢，推動(dòng)我國房地產(chǎn)持續(xù)向好的基本因素也沒有改變。因?yàn)槭芪腥丝赡軙?huì)利用顧客的信任，利用顧客的授權(quán)，損害顧客的利益；5． 客戶除支付中介傭金外，無須支付如睇樓費(fèi)、飲茶費(fèi)等額外費(fèi)用；但睇樓、交易過程由顧客引起的費(fèi)用例如交通費(fèi)等由顧客自行支付；6． 客戶應(yīng)尊重中介公司和從業(yè)人員的勞動(dòng)，為其提供的服務(wù)支付相應(yīng)費(fèi)用；7． 客戶不應(yīng)私下或通過其他中介公司與原中介公司介紹的客戶接觸，以圖自行交易，避免支付傭金；8． 對中介公司所提供的房屋資料保密。一、房地產(chǎn)中介公司和從業(yè)人員為客戶提供的服務(wù)及承諾1． 優(yōu)質(zhì)服務(wù)：根據(jù)顧客需求，提供優(yōu)質(zhì)及多元化服務(wù)，通過市場物色適當(dāng)?shù)姆课莨╊櫩瓦x擇，或積極向買家推薦顧客所提供的房屋；2． 不吃差價(jià)：中介公司不得參與炒賣樓宇、不吃差價(jià)，應(yīng)協(xié)助租賃（或買賣）雙方以最合理的價(jià)錢最快且順利地達(dá)成交易；3． 提供信息：中介公司應(yīng)提供翔實(shí)和準(zhǔn)確的房屋信息，如顧客放盤，中介公司可將顧客所提供的房屋資料妥善保管，不擅自、隨意泄露出去；4． 實(shí)地視察：無論是否有人看樓或還價(jià)，應(yīng)及時(shí)將最新市場情況向顧客反映，并根據(jù)顧客反饋要求，約定并陪同看盤；5． 公平公正：盡力協(xié)助買賣雙方議價(jià)，促使雙方協(xié)商一致，并簽訂《房屋租賃/買賣合同》；6． 產(chǎn)權(quán)調(diào)研：在買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》前，中介公司應(yīng)查證賣方真正身份及產(chǎn)權(quán)情況，并將其告知買方；7． 代管款項(xiàng)：中介公司可設(shè)置獨(dú)立的銀行賬戶用以處理顧客的款項(xiàng)，確保樓款存取安全及完全用于相應(yīng)的交易程序，絕不挪作其他用途；8． 手續(xù)辦理：根據(jù)客戶需要，協(xié)助顧客完成買賣過程中的各項(xiàng)手續(xù)，包括銀行按揭、測繪、查冊、遞件、過戶、領(lǐng)證等一系列手續(xù)；9． 服務(wù)費(fèi)用：中介公司服務(wù)收費(fèi)應(yīng)明碼實(shí)價(jià)，除在各項(xiàng)文件/協(xié)議上清楚列明的傭金及協(xié)辦交易費(fèi)用外，不得再收受其他任何費(fèi)用；10． 交易票據(jù)：中介公司應(yīng)向客戶開具正式傭金發(fā)票，若系代收訂金或樓款的，可開具收據(jù)，以保障并確認(rèn)代收客戶的一切樓款；11． 服務(wù)熱線：設(shè)立客戶服務(wù)熱線，認(rèn)真聽取顧客的建議及投訴，通過獨(dú)立調(diào)查，嚴(yán)肅處理違規(guī)事件，并在需要時(shí)對外公布處理結(jié)果。管理是一門藝術(shù)，也是一門學(xué)問。根據(jù)中國人民銀行關(guān)于結(jié)算賬戶管理的有關(guān)規(guī)定，每個(gè)法人僅可開立一個(gè)基本帳戶，用以提取現(xiàn)金及日常結(jié)算支付等，并可根據(jù)經(jīng)營業(yè)務(wù)的需要，再開立其他的一般帳戶。申請個(gè)體工商戶獨(dú)資企業(yè)開業(yè)登記，除須具備相應(yīng)的經(jīng)營能力與條件，以及本人提出書面申請外（工商管理部門提供申請表格），還應(yīng)提供相關(guān)證明（件）：1) 身份證明：申請人應(yīng)提供本人身份證2) 經(jīng)營場地證明：1. 自有商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)證2. 房屋租賃合同及加蓋產(chǎn)權(quán)人章的商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件3. 進(jìn)入各類市場內(nèi)經(jīng)營的需經(jīng)市場管理辦公室蓋章批準(zhǔn)4. 利用公共空地、路邊弄口等公用部位作經(jīng)營場地的應(yīng)提供市政、城管、土地管理等有關(guān)職能部門的批準(zhǔn)件或許可證3) 其他證明材料1. 投資人簽署的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)設(shè)立登記申請書2. 企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書3. 職業(yè)狀況承諾書4) 從事國家專項(xiàng)規(guī)定的行業(yè)或經(jīng)營范圍，應(yīng)提交有關(guān)部門的審批件。五、 申請注冊公司申請成立房地產(chǎn)中介服務(wù)公司需要獲得行政管理部門的審批，并持批準(zhǔn)文件和有關(guān)證件向工商行政管理部門辦理注冊登記申請手續(xù)，經(jīng)核發(fā)營業(yè)執(zhí)照后方可開業(yè)。2. 經(jīng)紀(jì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是指溝通房地產(chǎn)賣方與買方之間的聯(lián)系，促進(jìn)交易達(dá)成并從中取得傭金的代理人、聯(lián)系人、中間人、經(jīng)理人或介紹人。四、 招聘服務(wù)人員成立房地產(chǎn)中介服務(wù)公司，除了必要的事務(wù)工作人員外，如會(huì)計(jì)、出納、文員等，主要涉及二類關(guān)鍵崗位人員，一是門店店長，二是經(jīng)紀(jì)人員。1． 自有資金：自由資金是指投資者個(gè)人擁有的可變現(xiàn)資產(chǎn)，包括銀行現(xiàn)金、屬于個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)以及其它投資資產(chǎn)；2． 銀行借款：銀行借款是指投資者向銀行申請借用的資金，通常有期限的限制和支付利息的要求；由于銀行對個(gè)人或小企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制能力要求比較嚴(yán)格，商業(yè)借款通常難以成功，此時(shí)，小額投資者可向有關(guān)機(jī)構(gòu)申請政府抵押貸款；3． 合資經(jīng)營：所謂合資經(jīng)營，是指投資者聯(lián)合其他有資金或有資源的投資人，采用共同投資或股份合作的方式，分?jǐn)偼顿Y的權(quán)益；投資者在取得營運(yùn)資金的同時(shí)，分散了投資風(fēng)險(xiǎn)；4． 風(fēng)險(xiǎn)投資：風(fēng)險(xiǎn)投資很難通過申請的方式獲得，而是需要投資者所經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)是否能夠吸引風(fēng)險(xiǎn)投資者的注意；當(dāng)產(chǎn)業(yè)具有很廣闊的發(fā)展前景，并且技術(shù)含量較高、市場前景誘人，那么，風(fēng)險(xiǎn)投資商將會(huì)慕名前來投資；風(fēng)險(xiǎn)投資無須支付任何使用費(fèi)用，風(fēng)險(xiǎn)投資的回報(bào)一般通過上市收回。創(chuàng)建房地產(chǎn)中介服務(wù)公司，在選擇經(jīng)營場所時(shí)，應(yīng)綜合考量以下幾方面因素：1． 成熟商圈范圍；2． 以營業(yè)場所為中心，方圓3公里區(qū)域內(nèi)，人口數(shù)量位于10萬—30萬人之間；3． 店面臨主干道，門店設(shè)在三叉路的正面，拐角的位置也是很理想的；4． 交通方便，如車站附近，以顧客步行不到10分鐘為宜；有停車位更好；5．