【正文】 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的步子。具體而言，%。如果政府還不及時(shí)采取措施控制房?jī)r(jià)上漲，房產(chǎn)泡沫會(huì)越積越大，最終樓市的崩盤(pán)將對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)嚴(yán)重的后果。在城鎮(zhèn)化發(fā)展日益加快的今天，土地資源更是顯得尤為稀缺，土地價(jià)格自然會(huì)有所上漲?！跋拶?gòu)令”的出臺(tái)，體現(xiàn)了政府對(duì)民生政策的重視。 “限購(gòu)令”出臺(tái)的目的上海作為中國(guó)的一線城市，其房?jī)r(jià)對(duì)全國(guó)的房?jī)r(jià)有著的風(fēng)向標(biāo)的作用。1999年上海房?jī)r(jià)為3176元，到2004年已經(jīng)上升為6385元，之后一路攀升，2009年已經(jīng)達(dá)到15800元。 然而一些城市居民為買(mǎi)被炒作起來(lái)的高價(jià)住房而背負(fù)更多貸款，即所謂負(fù)者更負(fù)。據(jù)調(diào)查，2005年2月，、。經(jīng)濟(jì)泡沫指的是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)的不均衡現(xiàn)象，具體表征就是上下起伏的經(jīng)濟(jì)周期。諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主斯蒂格茲教授給泡沫經(jīng)濟(jì)下的定義更為簡(jiǎn)潔：“如果今天價(jià)格上漲的原因是由于投資者相信明天他們會(huì)以更高的價(jià)格賣(mài)出去，而基本要素又不能調(diào)整價(jià)格，那么就存在著泡沫。 國(guó)家計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究所2003年發(fā)布了“年度中國(guó)行業(yè)景氣分析報(bào)告”，認(rèn)為目前中國(guó)房地產(chǎn)的確存在區(qū)域性泡沫現(xiàn)象，并給出了判斷房地產(chǎn)泡沫的“五高”標(biāo)準(zhǔn)，即投資的持續(xù)超高增長(zhǎng)、消費(fèi)的持續(xù)超高增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)持續(xù)大幅攀高或持續(xù)居高不下、房地產(chǎn)投資所占比重高及房?jī)r(jià)收入比明顯偏高。一方面，房地產(chǎn)是企業(yè)和個(gè)人的一種投資方式，另一方面，投資房地產(chǎn)又離不開(kāi)融資，這中間就涉及金融機(jī)構(gòu)和融資環(huán)境的問(wèn)題，是資本運(yùn)作的重要方面，也是廣大企業(yè)十分關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題。房地產(chǎn)作為一種商品，首先價(jià)格符合商品屬性，受供求關(guān)系的影響。所謂“剛性需求”是相當(dāng)于彈性需求而言，商品的供求受價(jià)格影響較小。[1]當(dāng)供給不變時(shí)，由于需求過(guò)旺，則會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。限購(gòu)令的出爐，是國(guó)家開(kāi)始對(duì)通貨膨脹的焦慮的體現(xiàn)和對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的決心。
2010年4月出臺(tái)“國(guó)十條”中首次提出：地方政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。
“9其后至今年1月，上海、深圳、福州、廈門(mén)、溫州、廣州等20余城市也加入限購(gòu)陣營(yíng)。
2011年1月26日出臺(tái)的國(guó)八條中，限購(gòu)令再次升級(jí)：各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。2013年2月20日舉行的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)了樓市調(diào)控“國(guó)五條”。2 “限購(gòu)令”對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響 “限購(gòu)令”政策下房地產(chǎn)市場(chǎng)的反應(yīng) 各大城市在實(shí)施限購(gòu)后成交量有明顯跌落截至2011年3月7日，在實(shí)施限購(gòu)政策的32個(gè)城市中，住宅總成交量出現(xiàn)明顯下滑。（數(shù)據(jù)來(lái)自：搜房網(wǎng)） 限購(gòu)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)降價(jià)潮在“限購(gòu)令”的高壓下，不少一線城市房?jī)r(jià)“應(yīng)聲而降”，開(kāi)發(fā)商定價(jià)回歸理性，部分開(kāi)發(fā)商在對(duì)外報(bào)價(jià)時(shí)，采取加大促銷(xiāo)力度和范圍的措施，雙管齊下，房源價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)。 上海主要年份住宅銷(xiāo)售情況表 年份 指標(biāo)銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）銷(xiāo)售額（億）單位面積價(jià)格
（元/平方米）20052006200720082009 20102011 廣州主要年份住宅銷(xiāo)售情況表 年份 指標(biāo)銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）銷(xiāo)售額（億）單位面積價(jià)格
（元/平方米）2005 2006200720082009 2010 2011 北京主要年份住宅銷(xiāo)售情況表 年份 指標(biāo)銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）銷(xiāo)售額（億）單位面積價(jià)格
（元/平方米）20052006200720082009 20102011注：數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局,，房?jī)r(jià)的漲勢(shì)是何其之猛，特別是北京，在2005年—2007年兩年內(nèi)，%之多。在這樣的熱市下，國(guó)家及時(shí)收緊政策，出臺(tái)了“限購(gòu)令”，給如火如荼發(fā)展著的房地產(chǎn)市場(chǎng)打了針“鎮(zhèn)定劑”。
通過(guò)對(duì)以上三個(gè)一線城市的分析可以看出，限購(gòu)令抑制投資、投機(jī)型需求的作用是顯而易見(jiàn)的，限購(gòu)令的出臺(tái)使大多數(shù)城市均出現(xiàn)了量跌現(xiàn)象，并且其影響還在逐步擴(kuò)大，這足以證明限購(gòu)令對(duì)樓市的殺傷力，我國(guó)仍處于房?jī)r(jià)調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，實(shí)行限購(gòu)令是很有必要的。在供給上，政府住房供地將不斷增加，中小戶(hù)型將成為主力，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)行為、定價(jià)行為等也將趨于理性[3]。并且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)一路下滑。限購(gòu)城市的房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)非限購(gòu)城市。數(shù)據(jù)對(duì)比說(shuō)明，限購(gòu)對(duì)于地方城市的房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生了明顯的抑制作用，特別是一二線城市的房地產(chǎn)價(jià)格。但該政策的限購(gòu)過(guò)于嚴(yán)厲，似乎計(jì)劃性太強(qiáng)，被抑制的需求不能有效化解，只能被暫時(shí)積壓，政策一旦放開(kāi)，必然會(huì)出現(xiàn)反彈，市場(chǎng)將重現(xiàn)搶購(gòu)“現(xiàn)象”，從而房?jī)r(jià)再度走強(qiáng)[4]。因此，“限購(gòu)令”出臺(tái)后，給政府制定和落實(shí)持續(xù)控制需求及長(zhǎng)效配套政策提出了考驗(yàn)。如“假離婚”、“結(jié)婚登記隱秘、混淆、造假以及涉外婚姻等問(wèn)題，尚需政府政策進(jìn)一步細(xì)化和落實(shí)，否則調(diào)控難以達(dá)到真正目的，反而限制了正常需求。然而，“限購(gòu)令”的大旗樹(shù)起容易退出難，原因在于市場(chǎng)的復(fù)雜性無(wú)時(shí)不在考驗(yàn)著政府政策的連貫性。如果政府是依據(jù)房?jī)r(jià)下調(diào)幅度來(lái)決定政策調(diào)控周期，那么，下調(diào)幅度多大？如果房?jī)r(jià)下調(diào)超過(guò)20%，則可能出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)，二成首付的購(gòu)房者會(huì)出現(xiàn)斷供的局面。[6] 中國(guó)樓市面臨的深層次問(wèn)題 房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求供求關(guān)系是影響房?jī)r(jià)最重要的因素[7]。%；，%。目前，中國(guó)正處于城市化的快速發(fā)展期，住房的潛在需求大量存在。要達(dá)到人均30平方米的小康標(biāo)準(zhǔn)。由此可以計(jì)算出2006~。城市住宅的巨大需求將帶來(lái)巨額的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了巨大的發(fā)展空間。%。中國(guó)人民銀行統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2010年9月份人民幣貸款增加55955億元，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)貨幣市場(chǎng)流動(dòng)性一直比較寬松。但是近一段時(shí)間，中國(guó)“雙順差”現(xiàn)象進(jìn)一步增大，并且在未來(lái)一段時(shí)間這種趨勢(shì)將一直維持。[8] 負(fù)利率和通脹壓力增加官方數(shù)據(jù)顯示，%，高于市場(chǎng)預(yù)期值4%，出現(xiàn)了明顯的反彈。在居民投資意識(shí)逐漸增強(qiáng)的背景下，房地產(chǎn)作為保值增值的理性產(chǎn)品，必然仍將成為主要投資對(duì)象。但是，不管政府如何調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用一直都沒(méi)有動(dòng)搖過(guò)。國(guó)家宏觀調(diào)控政策的重要執(zhí)行主體是地方政府和銀行。因此地方政府遏制房地產(chǎn)行業(yè)的動(dòng)力不足。為了盡可能獲得高收入，地方政府推高土地價(jià)格實(shí)際上助推了房地產(chǎn)價(jià)格上升。 預(yù)期因素房?jī)r(jià)與股票價(jià)格一樣，都屬于“資產(chǎn)價(jià)格”的范疇。也就是說(shuō)，一般商品的價(jià)格漲落，通常意味著該種商品的供求出現(xiàn)了短缺或過(guò)剩。當(dāng)前房?jī)r(jià)已呈高泡沫化狀態(tài)，映射出樓市已蛻變成投資功能的市場(chǎng)[8]。正因如此，以往房?jī)r(jià)才會(huì)越調(diào)越高。具體而言：第一，商品住房具有消費(fèi)品屬性和投資屬性，但是在我國(guó)現(xiàn)階段，高房?jī)r(jià)阻礙了城市化迅速推進(jìn)，高房?jī)r(jià)壓制了居民消費(fèi)需求，高房?jī)r(jià)促使貧