【正文】 少錢。（2）缺乏合理有效的個(gè)人住房信貸區(qū)分條件。2010 年國務(wù)院先后出臺了兩個(gè)遏制房價(jià)過快上漲的通知，其中第一個(gè)規(guī)定二套以上首付不低于 40%，第二個(gè)規(guī)定二套以上住房貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 。（三） 創(chuàng)新思路目前大多學(xué)者對于這一課題的研究僅限于上述兩個(gè)角度的分析，本文力求從消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)、國內(nèi)居民投資渠道出發(fā)，結(jié)合現(xiàn)階段商業(yè)銀行經(jīng)營狀況，對貨幣政策收緊情況下投資樓市所需要考慮的問題進(jìn)行分析研究，并試圖得出應(yīng)對措施。用以達(dá)到特定或維持政策目標(biāo)——比如，抑制通脹、實(shí)現(xiàn)完全就業(yè)或經(jīng)濟(jì)增長。貨幣理論和貨幣政策是同一事物的兩面，一個(gè)是從經(jīng)濟(jì)理論角度講，一個(gè)是從政策措施講。（一） 穩(wěn)健的貨幣政策穩(wěn)健的貨幣政策，是指根據(jù)經(jīng)濟(jì)變化的征兆來調(diào)整政策取向，當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退跡象時(shí)，貨幣政策偏向擴(kuò)張；當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過熱時(shí)，貨幣政策偏向緊縮。 在我國貨幣政策管理中，中央銀行是以比較平穩(wěn)的貨幣供應(yīng)量增長來實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健的貨幣政策操作的。前者認(rèn)為，只要貨幣供應(yīng)量保持固定增長率，公眾就會(huì)作出合理預(yù)期，從而使物價(jià)收斂于穩(wěn)定。前者的缺點(diǎn)是過于僵硬，在現(xiàn)實(shí)中幾乎無法運(yùn)行；后者則因政策制定者預(yù)測的主觀性與公眾對未來預(yù)期的不確定性的沖突而受到挑戰(zhàn)。在我國，也有人認(rèn)為控制貨幣供應(yīng)量不是好的貨幣控制手段，應(yīng)以利率作為調(diào)控的中間目標(biāo)。在這種條件下，央行放棄對貨幣供應(yīng)量的調(diào)控，轉(zhuǎn)而用調(diào)整利率的方式來影響經(jīng)濟(jì)，實(shí)際上是不可能的。央行通過調(diào)整存款準(zhǔn)備金率，產(chǎn)生了很大的市場效果。央行在市場上通過公開買賣國債，向商業(yè)銀行體系放松或收縮銀根，從而起到調(diào)控貨幣供應(yīng)量的作用，使穩(wěn)健貨幣政策的執(zhí)行得以保證。 央行還通過票據(jù)再貼現(xiàn)政策、窗口指導(dǎo)以及發(fā)布對某些風(fēng)險(xiǎn)的提示來實(shí)施宏觀調(diào)控。這種組合拳式的調(diào)控方式，將是今后的主要調(diào)控手段。但是央票的發(fā)行在一定程度上對銀行貸款存在擠出效應(yīng)，商業(yè)銀行資金運(yùn)用壓力有所增加。盡管央行采用提高存款準(zhǔn)備金率、公開市場操作等緊縮性政策回收流動(dòng)性，但是外匯占款的增加額仍然大于基礎(chǔ)貨幣的增加額，銀行體系超額流動(dòng)性的問題仍然較為突出，銀行體系超額準(zhǔn)備金率仍較充裕。在準(zhǔn)備金和超額準(zhǔn)備金存款利率仍然較低的情況下，商業(yè)銀行將不愿意保留過多的超額存款準(zhǔn)備金率，而是將多余的存款用于發(fā)放貸款或是購買證券，導(dǎo)致銀行體系存、貸款規(guī)模迅速增長。存貸比不斷下降，銀行體系并不存在資金面緊張的情況。盡管資金面較為寬松，銀行的放貸沖動(dòng)較強(qiáng)，但近年來，貸款增長始終低于存款的增長，銀行體系存貸款差不斷擴(kuò)大，存貸比不斷下降。第三，一定程度上增加銀行資金運(yùn)用壓力。 總體來看，商業(yè)銀行不必過分擔(dān)心央行緊縮性貨幣政策，而應(yīng)抓住經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、金融環(huán)境較為寬松的良好發(fā)展環(huán)境，加快各項(xiàng)業(yè)務(wù)的發(fā)展。而我國現(xiàn)在是實(shí)行人民幣存貸款利率管制，仍未完全實(shí)現(xiàn)利率市場化，因此我們應(yīng)將存貸款利率作為一個(gè)獨(dú)立的貨幣政策來分析其對樓市所帶來的影響。另一方面，在貨幣政策收緊和限購限貸的大環(huán)境下，樓市未來的價(jià)格趨勢不明，特別是2011年許多大中城市的房價(jià)開始顯現(xiàn)下行趨勢，樓市投資相對于其他資產(chǎn)的收益率優(yōu)勢有所下降，導(dǎo)致居民對樓市大多持觀望態(tài)度，從而在投資安全性的考慮下將會(huì)減少對樓市的投資，轉(zhuǎn)而將資金投向更為安全的領(lǐng)域，如儲蓄、國債和基金等傳統(tǒng)投資領(lǐng)域。商業(yè)銀行作為貨幣政策的傳導(dǎo)者，貨幣政策影響著銀行的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)尤其是信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，進(jìn)而影響樓市開發(fā)商和居民的資金需求，對樓市產(chǎn)生重要影響。而且在我國現(xiàn)階段民間借貸市場發(fā)展不成熟的條件下，大部分居民或樓市開發(fā)商出于降低成本和安全的考慮，只能從商業(yè)銀行而不能從其他來源借款，這樣商業(yè)銀行貸款就可以從信貸途徑對樓市投資活動(dòng)產(chǎn)生特殊的作用。三、樓市投資者所面臨的風(fēng)險(xiǎn)（一）樓市投資的主要風(fēng)險(xiǎn)購買力風(fēng)險(xiǎn)主要是指市場中因消費(fèi)者購買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場消化，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。由于消費(fèi)者的購買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場上需求下降，將會(huì)給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營者帶來損失。支出風(fēng)險(xiǎn)中的支出是指投資者取得、開發(fā)土地并進(jìn)行房產(chǎn)建設(shè)所花費(fèi)的各種成本費(fèi)用。因此如果投資者在項(xiàng)目初期判斷失誤，便會(huì)加大房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，甚至蒙受損失。一個(gè)新建的房地產(chǎn)項(xiàng)目由于建設(shè)周期過長，在建設(shè)過程中也會(huì)遇到投資支出增加問題，這也可能使房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)加大，讓房地產(chǎn)投資者不堪重負(fù)進(jìn)而遭受慘痛的損失。利率的上升會(huì)對房地產(chǎn)市場造成影響，也可能增加房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，給投資者帶來損失。在這種情況下，一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場需求降低，開發(fā)商和經(jīng)營者的投資必然將收到損失。 房地產(chǎn)市場是一個(gè)特殊的市場，由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)受區(qū)域性因素的影響較大。例如房地產(chǎn)市場價(jià)格水平的波動(dòng)、房地產(chǎn)消費(fèi)市場的局限等等都是可能引起房地產(chǎn)投資市場風(fēng)險(xiǎn)加大的原因。有人說，住房貸款優(yōu)惠利率取消等于次性加息4次（每次25個(gè)基點(diǎn)），上調(diào)利率達(dá)到100個(gè)基點(diǎn)。曾經(jīng)，大家都希望錢能生出更多地錢，大家都相信把錢借出去能很快收回，而且比存銀行拿到的利息更多。但貨幣政策發(fā)生調(diào)整，那些借錢購買資產(chǎn)抵押債券的人被套住了，于是他們無力償付債務(wù)，借他們錢的人就收不回來了。于是現(xiàn)金為王，越是需要錢貸款成本就越高。長期的貨幣緊縮會(huì)抑制投資與生產(chǎn)，導(dǎo)致失業(yè)率升高及經(jīng)濟(jì)衰退。四、應(yīng)對貨幣政策收緊的措施（一）細(xì)分個(gè)人住房貸款申請條件申請個(gè)人住房貸款大致程序?yàn)椋合蜚y行提出貸款申請，銀行審查同意后簽訂貸款合同和擔(dān)保合同，按要求到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門、保險(xiǎn)公司、公證等部門辦理抵押登記、保險(xiǎn)和公證手續(xù)，在到銀行辦理貸款手續(xù)。（二）拓寬國內(nèi)居民投資渠道由民間投資形成的非國有經(jīng)濟(jì)，是我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。民間投資的增長既可以促進(jìn)許多充