房?jī)r(jià)上漲的原因及今后幾年的變化趨勢(shì)分析-在線瀏覽
2024-08-01 15:57本頁(yè)面
【正文】 深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，實(shí)施了積極的稅收政策和住房金融政策，鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)。另外，隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化發(fā)展、城鎮(zhèn)人口增加，大規(guī)模城市改造和居民拆遷，使住房銷售市場(chǎng)的被動(dòng)需求也不斷增加。在國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于控制拆遷規(guī)模規(guī)范拆遷行為的通知》之后，2004年全國(guó)城市房屋拆遷量有所下降，但也達(dá)到相當(dāng)規(guī)模。但投資性需求和投機(jī)性需求的變化是迅速的，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。如在長(zhǎng)三角部分城市，投機(jī)性購(gòu)房占20%左右，少數(shù)區(qū)域個(gè)別樓盤甚至占60%以上。 從更深的層次講，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展還得益于國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康的發(fā)展、人民收入水平的提高。2004年底，我國(guó)城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款余額高達(dá)12萬(wàn)億元，客觀上也具備了較強(qiáng)的消費(fèi)能力。 (二)房?jī)r(jià)快速上漲是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)失調(diào)的體現(xiàn)。 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)是一級(jí)市場(chǎng)的延續(xù)和有效補(bǔ)充。但由于住宅產(chǎn)權(quán)不明晰、中介不成熟、手續(xù)繁雜等原因影響，我國(guó)的住宅二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展存在著嚴(yán)重的不足。 住宅租賃市場(chǎng)也是住宅市場(chǎng)體系重要的組成部分。而我國(guó)當(dāng)前的住宅租賃市場(chǎng)管理極不規(guī)范，租金也不合理。 房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)上，面向中低消費(fèi)階層的中低檔住房比重偏低。2004年全國(guó)商品住宅施工面積、%%，其中經(jīng)濟(jì)適用房卻分別下降11%%。 (三)信貸資金激增、土地交易價(jià)格上漲是促使房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的重要?jiǎng)恿?。近幾年?lái)，也正是這兩個(gè)因素直接推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度繁榮，間接推動(dòng)了房?jī)r(jià)的急劇上漲。二是利率過(guò)低和投資渠道單一，國(guó)內(nèi)大量?jī)?chǔ)蓄資金以及閑散資金找不到更好的投資渠道時(shí)，紛紛流入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。自2003年起，由于中國(guó)外貿(mào)大量順差，國(guó)際上要求人民幣升值的壓力很大。中國(guó)人民銀行公布的2004年上海市金融運(yùn)行報(bào)告表明，2004年1月―11月，境外資金通過(guò)各種渠道流入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的總額超過(guò)220億元，%。資金的背后是銀行等金融機(jī)構(gòu)。但是，大多國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行為了降低不良貸款，放松了對(duì)個(gè)人住房消費(fèi)信貸的審查。根據(jù)央行《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展與金融支持》報(bào)告，中國(guó)房地產(chǎn)信貸在整體信貸中的比例由2000年的6%急劇提升到2003年的21%。 從土地的角度看，主要來(lái)源于地方政府利益驅(qū)動(dòng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年上海的賣地收入為216億元，相當(dāng)于上海市地方財(cái)政總收入的24%。而與此同時(shí)，地方政府的成本卻是零。尤其是在實(shí)行“經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓”政策后，土地價(jià)格大幅上漲，部分城市土地價(jià)格成數(shù)倍增長(zhǎng)。土地交易價(jià)格上漲自然增加了房屋開(kāi)發(fā)成本，推動(dòng)房屋銷售價(jià)格上漲。目前，我國(guó)還沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一、規(guī)范、完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布平臺(tái)，各政府部門相互獨(dú)立，信息之間互相矛盾的情況時(shí)有發(fā)生。這種虛假信息，嚴(yán)重誤導(dǎo)了廣大居民的市場(chǎng)預(yù)期，造成了部分消費(fèi)者的恐慌心理。 另外，向廣大居民宣揚(yáng)正確的住房消費(fèi)觀也非常重要。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)城鎮(zhèn)72%的居民已擁有自己的住房，而發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家個(gè)人住房擁有率，法國(guó)與德國(guó)僅30%～40%，美國(guó)僅68%。然而，在全國(guó)多個(gè)城市居民購(gòu)房意愿下降的同時(shí)。 從以上信息可以看出：盡管扣除政策時(shí)滯的影響，房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度也只是略有回落，并沒(méi)有出現(xiàn)大幅度下降的情況，部分地區(qū)甚至逆市上揚(yáng)。如前所述，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分為生活需求、改
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