【正文】 繁雜等原因影響，我國的住宅二級市場發(fā)展存在著嚴(yán)重的不足。自2003年起，由于中國外貿(mào)大量順差，國際上要求人民幣升值的壓力很大。尤其是在實行“經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓”政策后，土地價格大幅上漲，部分城市土地價格成數(shù)倍增長。如前所述，房地產(chǎn)市場需求分為生活需求、改善需求、投資需求和投機需求。在國家土地新政策執(zhí)行后，土地價格上漲迅速，土地供應(yīng)量已出現(xiàn)了較大幅度減少，而住房需求的快速增長，又進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)開發(fā)土地供需矛盾。但房地產(chǎn)企業(yè)作為市場中的法人主體，其著眼點只能以盈利為中心。而與此同時，地方政府卻沒有付出任何經(jīng)濟上的成本。住房的最終消費者居民，對于房價的漲落處于兩難選擇之中。 開發(fā)商是緊跟地方政府節(jié)奏的一個群體，也是對房地產(chǎn)市場價格走勢有良好期盼，但沒有主導(dǎo)能力的一個群體。土地已經(jīng)變成地方政府名副其實的第二財政。建材價格仍將維持在高位。房價的構(gòu)成主要包括土地成本、建安成本和項目經(jīng)營期間的費用、稅金及附加等內(nèi)容，再加上開發(fā)利潤。然而，在全國多個城市居民購房意愿下降的同時。據(jù)統(tǒng)計，2003年上海的賣地收入為216億元，相當(dāng)于上海市地方財政總收入的24%。近幾年來，也正是這兩個因素直接推動了房地產(chǎn)業(yè)的過度繁榮，間接推動了房價的急劇上漲。 (二)房價快速上漲是房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)失調(diào)的體現(xiàn)。在當(dāng)前，又主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的需求過度旺盛上。這些因素的共同作用，最終體現(xiàn)為房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的過度失衡。1998年至2004年，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值由78345億元，增長到2004年的136876億元，扣除物價因素，%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由5425元增長到2004年的9422元，%。這造成了真正有居住需要的、占社會人群之大多數(shù)的中低收入居民的住房得不到解決，而房地產(chǎn)投資投機市場卻大行其道。在上海，2004年全部新增貸款中，有76%的資金投入了房地產(chǎn)；2005年一季度，%的新增貸款進(jìn)入房地產(chǎn)市場。如前幾年，由于政府住房信貸政策誤導(dǎo)，銀行的超低利率及銀行資金易獲得性，使得國內(nèi)民眾住房需求出現(xiàn)了虛假繁榮，大量沒有支付能力的民眾紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致中國的房地產(chǎn)市場才發(fā)展幾年就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國外發(fā)展幾百年的市場。 因此，從供需雙方的發(fā)展趨勢綜合來看，居民住房巨大需求與供給短缺的矛盾近幾年內(nèi)會持續(xù)存在。建材價格的上漲直接導(dǎo)致了商品房竣工造價的快速上漲，2004年全國商品房平均竣工造價為每平方米1402元，比上年增長10%。地方政府是房地產(chǎn)市場的頭號受益者，房地產(chǎn)膨脹得越大，地方政府的收益就越大。銀行對房地產(chǎn)業(yè)的價格影響基本上是中性的，因為銀行對開發(fā)商的貸款緊縮減少了房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量，而對按揭貸款用戶的緊縮減少了房地產(chǎn)市場的需求量。為了實現(xiàn)整個國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，保障社會的穩(wěn)定，進(jìn)行宏觀調(diào)控是中央政府的職責(zé)，但政策的著眼點是穩(wěn)定房價，不是打壓房價。 與地方政府相比，中央政府的處境比較尷尬。房地產(chǎn)市場的活動主體主要有三個：一是政府部門，包括中央政府和地方政府；二是企業(yè)，主要是房地產(chǎn)企業(yè)和金融機構(gòu)，也包括為房地產(chǎn)企業(yè)提供原材料的上游企業(yè)；三是購房者，主要是居民。另一方面，土地出讓金也是當(dāng)?shù)卣M(jìn)行配套基礎(chǔ)設(shè)施的資金來源。而對于投資性需求和投機性需求