【正文】 項 目敏感性分析 .................................................................................................28 概率分析 .............................................................................................................29 風(fēng)險分析 ....................................................................................................................30附表： ......................................................................................................................................31附表 1：靜態(tài)總投資分期投放比例及資金籌措計劃表 ...................................................31附表 2：全部投資現(xiàn)金流量表 ...........................................................................................42附表 3：項目損益表 ...........................................................................................................44附表 4：概率分析表 ...........................................................................................................46附圖： ......................................................................................................................................47附圖 1：本項目盈虧平衡圖 ...............................................................................................47附圖 2：本項目靜態(tài)開發(fā)成本構(gòu)成圖 ...............................................................................483 / 46 實施進(jìn)度計劃本項目地塊占地廣闊，開發(fā)規(guī)模巨大，開 發(fā)周期長，需投入大量的人力、財力和物力，因此，發(fā) 展商宜結(jié)合本項目市 場研究調(diào)查的結(jié)論以及現(xiàn)時自身的經(jīng)營狀況，包括關(guān)于本項目開發(fā)的一些初步思路，通 過與研究人員共同確定，將整個項目的發(fā)展劃分為三個連續(xù)的階段（即每兩年為一個階段，每年按 4 月至 11 月為一個計算期）。 有關(guān)本項目計劃的說明根據(jù)市場研究所得結(jié)論， “哈爾濱保利花園” 的開發(fā)宜采取分區(qū)分階段開發(fā)，以前期回收之資金再投入進(jìn)行后續(xù)之開發(fā)，因此，各開發(fā)階 段的劃分和開發(fā)先后次序的確定， 應(yīng)根據(jù)市場反響而保持一定的開發(fā)節(jié)奏，盡量保證項目能夠啟動成功，持續(xù)發(fā)展，按照先啟 動多層住宅樓的開發(fā)建設(shè)，一待 時機(jī)成熟再開發(fā)高層住宅的物業(yè)開發(fā)次序劃分。根據(jù)地塊周圍環(huán)境條件及其發(fā)展變化， 結(jié)合各種類型物業(yè)和各開發(fā)階段對環(huán)境的要求，來確定各開發(fā)階段的具體內(nèi)容。 本項目裝修標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)：人工挖孔樁及砼樁承臺、鋼筋混凝土底板、 結(jié)構(gòu)、高 層（主要以 13 層配一臺電梯為主）住宅樓采用鋼筋混凝土框架或框架、剪力墻混合結(jié)構(gòu)、新型墻體磚砌結(jié)；外墻：高級聚脂粉彩噴涂或鋪砌釉面條形錦磚；屋頂：西班牙式天面瓦；窗戶：選用鋁合金窗框，平開式配淺綠色強(qiáng)化玻璃，窗臺鋪高級花崗石， 廳、房均預(yù)留冷氣機(jī)位置；室內(nèi)墻壁、天花均涂國產(chǎn)乳膠漆，地面素水泥沙漿光面；4 / 46電梯系統(tǒng)：采用中外合資廠生產(chǎn)之電梯（六層單復(fù)式無電梯），不銹鋼轎廂飾面，后備發(fā)電機(jī)與及必要之消防、環(huán)保 設(shè)施；水、電系統(tǒng)：每戶均配置足夠電力、自來水、暖氣供 應(yīng)（小區(qū)集中供暖），室內(nèi)全部安裝埋墻暖氣管、上下水管、低壓電源線、燈制及 預(yù)留有 線電視插制，多路開關(guān)供空調(diào)和照明系統(tǒng)，采取獨立水、電表、配 電箱，防盜對講機(jī)、埋墻安裝 IDD 電話線槽。5 / 46 項目實施進(jìn)度表項目名稱 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年建設(shè)、施工進(jìn)度、投資安排 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度一、征地拆遷 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　征地拆遷及場地七通一平 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　二、設(shè)計與工程勘探 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 、報建 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　、建筑模型制作 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　三、辦理前期報建手續(xù) 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　四、工程施工 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　場 地大開挖土方工程及基礎(chǔ)施工 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　地下室工程（25 層住宅樓） 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　砼 框架結(jié)構(gòu)土建及室內(nèi)基本裝修 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　會所及公建配套設(shè)施工程 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　五、設(shè)備安裝 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　、排水工程 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　六、小區(qū)范圍內(nèi)、外配套工程 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　6 / 46項目名稱 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年建設(shè)、施工進(jìn)度、投資安排 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度外水、外 電、 綠化、道路、公建 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　說明：時間單位為季度總 工期 為理論 工期，未含外界因素( 或施工單位、 設(shè)備供應(yīng)商進(jìn)場 、生活及臨建施工、施工準(zhǔn)備和設(shè)計修改、 報建、出施工圖紙、圖紙會審等時間工期延誤)影響.除二次裝修、室內(nèi)、外環(huán)境工程，其它分項工程，如內(nèi)、外墻砌體及裝飾、客、貨電梯、 給、排水、空調(diào)、消防、通訊、煤氣等分項工程可同時穿插進(jìn)行施工.由于東 北特殊氣候原因 ,每年 11 月 15 日后到第 2 年 4 月 15 。 投資構(gòu)成、成本分析本項目總投資的基本構(gòu)成和整體建設(shè)的開發(fā)投入的計劃安排，是經(jīng)過受托方研究部與委托方以及本項目建筑設(shè)計單位共同商討的結(jié)果，并經(jīng)過初步統(tǒng)計和歸納出對本開發(fā)項目的用地規(guī)模、分塊發(fā)展方式，包括對各類單項開發(fā)成本的分階段投入、物 業(yè)功能要求和檔次標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)內(nèi)部道路的占地面積以及公共建筑配套、市政基礎(chǔ)設(shè)施的統(tǒng)一分?jǐn)傇瓌t，并根據(jù)此原則，提出了分階段發(fā)展和投資成本的分階段投入安排建議。根據(jù)委托方提交的初步土地出讓協(xié)議，并且，考慮到項目開發(fā) 所征用土地的地塊面積巨大，委托方前階段必須支付的費用主要包括：國有土地使用權(quán)出讓金、（征地補(bǔ)償款、土地綜合開發(fā)費為未知數(shù)，待求）和前期費用、建筑工程安裝費用、開 發(fā)期稅、費、紅線內(nèi)外市政配套設(shè)施工程費以及銷售期稅、費包括銀 行貸款等的金額投入量過大，同時，考 慮到本項目開發(fā)的物業(yè)種類，開發(fā) 周期較長等原因影響。施工進(jìn)度安排包括開發(fā)計劃橫度圖詳見本報告第七部分。表 82 本項目銷售收入一覽表 各功能物業(yè)總銷售收入 可銷售建筑面積 單價( 人民幣元) 83,174 萬元 多層住宅銷售收入 17,790 平方米 2,500 元/平方米 4,448 高層住宅銷售收入 214,212 平方米 2,800 元/平方米 59,979 商場部分銷售收入 30,550 平方米 4,500 元/平方米 13,748 停車位銷售收入 500 個 10 萬元/個 5,000資料來源：受托方研究部 土地成本（政府地價和征地費用）經(jīng)過委托方提供之關(guān)于土地成本的資料，本文項目土地出讓金與征地補(bǔ)償費擬按照一億九千萬元考慮，樓面地價（ 單價）：621 元/平方米。擬準(zhǔn)備談判繳交之征地、拆遷、安置 補(bǔ)償費：7,884 萬元。詳見下表：10 / 46表 83 本項目土地成本構(gòu)成一覽表序號 項目名稱 技術(shù)參數(shù) 基本參數(shù) 合計(萬元) 按總建筑面積分?jǐn)?土地成本（++） 　 　 19,000 萬元 621 元/平方米多層住宅國有土地使用權(quán)出讓基準(zhǔn)地價(364 元/m 2)17,790 平方米400 元/平方米 萬元按哈爾濱市國土出讓金標(biāo)準(zhǔn)高層住宅國有土地使用權(quán)出讓基準(zhǔn)地價(364 元/m 2)214,212 平方米400 元/平方米8, 萬元按哈爾濱市國土出讓金標(biāo)準(zhǔn)商場 國有土地使用權(quán)出讓基準(zhǔn)地價(520元/m 2)30,550 平方米598 元/平方米1, 萬元按哈爾濱市國土出讓金標(biāo)準(zhǔn)擬準(zhǔn)備談判繳交之征地、拆遷、安置補(bǔ)償費 305,712 平方米 258 元/平方米 7, 萬元 地塊范圍內(nèi)房屋拆遷工程及征地管理費 120,890 平方米 萬元資料來源：受托方研究部 建安工程成本本項目建安工程造價是按照建筑設(shè)計方案進(jìn)行估算；總計為：34,100 萬元，按照總建筑面積 305,712 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：1,115 元/ 平方米；按照總可售面積 285,052 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本： 1,196 元/平方米；詳見下表：表 84 本項目建安工程造價構(gòu)成一覽表序號 項目名稱 技術(shù)參數(shù) 基本參數(shù) 合計( 萬元) 按總建面積分?jǐn)?備注 建安工程投資（+） 　 　 34,100 萬元 1,115 元/平方米 1,196 元/平方米資料來源：受托方研究部其中：土建及裝修工程造價：26,750 萬元，按照 總建筑面積 305,712 平方米進(jìn)行分?jǐn)偅?則單方成本：875 元/平方米；詳見下表：11 / 46表 85 本項目土建工程造價構(gòu)成一覽表序號 項目名稱 技術(shù)參數(shù) 基本參數(shù) 合 計(萬元) 按總建筑面積分?jǐn)?土建及裝修工程（+~） 　 　 26,750 萬元 875 元/平方米一期:多層住宅樓土方工程、基 礎(chǔ)承臺連上部框架結(jié)構(gòu)工程費 9,696 平方米 510 元/平方米 萬元以下均已包括裝修工程造價 一期:多層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價 9,696 平方米 190 元/平方米 萬元多層土建造價 700 元/平米一期:高層住宅樓土方工程、基 礎(chǔ)承臺連上部框架結(jié)構(gòu)工程費 55,602 平方米 620 元/平方米 3, 萬元高層土建造價 830 元/平米 一期:高層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價 55,602 平方米 210 元/平方米 1, 萬元商場土建 1,000 元/平方米一期:商場部分土方工程、基 礎(chǔ)承臺連上部框架結(jié)構(gòu)工程費 13,834 平方米 550 元/平方米 萬元會所及公建土建 695 元/平米 一期:商場部分室內(nèi)裝修工程造價 13,834 平方米 450 元/平方米 萬元地下室土建 1,250 元/平米二期:多層住宅樓土方工程、基 礎(chǔ)承臺連上部框架結(jié)構(gòu)工程費 4,008 平方米 510 元/平方米