【正文】 亦是減少或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的最主要方面。由此判斷，銷售價(jià)格、建 設(shè)投資（兩者間 相互獨(dú)立）等不確定因素可能發(fā)生的變化及其發(fā)生的概率值見下表。 項(xiàng)目敏感性分析選取本項(xiàng)目開發(fā)以推廣價(jià)方式銷售的住宅價(jià)格和土地成本作為敏感性因素，針對(duì)資本受益率指標(biāo)分別作單因素敏感分析，計(jì)算結(jié)果見下表。其中，推廣價(jià)是由成本加成價(jià)乘以 115%而得，所以，本項(xiàng)目的住宅物業(yè)通過推廣價(jià)來銷售的難度較以成本加成價(jià)銷售的難度大。表 101 靜態(tài)投資效益分析序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算基礎(chǔ) 金額(萬元) 現(xiàn)金流入 ++ 83,174 多層住宅銷售收入 17,790 平方米 4,448 高層住宅銷售收入 214,212 平方米 59,979 停車位銷售收入 500 平方米 5,000 商場部分銷售收入 30,550 平方米 13,748??開 發(fā) 總 投 入利 潤凈 現(xiàn) 金 流 量資 本 收 益 率 ?25 / 46 現(xiàn)金流出 +…+ 72,512 開發(fā)總投資 ++ 58,685 土地成本 　 19,000 建安成本 　 34,100 其他成本 　 5,585 銷售稅 　 4,500 銷售宣傳費(fèi)用 　 3,327 財(cái)務(wù)費(fèi)用 　 3,255 項(xiàng)目利潤 13,408 經(jīng)營所得稅 　 2,745 項(xiàng)目利潤 　 13,408 項(xiàng)目利潤率 　 % 所得稅后利潤 10,663 所得稅后利潤率 　 %資料來源：受托方研究部 靜態(tài)投資回收期項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期指達(dá)到累計(jì)凈現(xiàn)金流量等于零的年份所需時(shí)間，此項(xiàng)計(jì)算，沒有考慮到銀行貸款的利息，也沒有考慮到自有資金的利息回收。它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于 0 時(shí)的項(xiàng)目是可以考慮接受的。貼現(xiàn)率是計(jì)算凈現(xiàn)值的主要參數(shù)，其大小取決于銀行利率的高低、項(xiàng)目性質(zhì)、 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)程度、經(jīng)營 目標(biāo)和要求，一般趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率?？梢圆捎孟铝蟹匠淌角蟮茫骸疲–ICO） t（1＋FIRR） t=0在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)中，將求出的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率相比較，當(dāng)前者大于或等于后者時(shí)，則認(rèn)為該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以通過的。選取的計(jì) 算指標(biāo)為內(nèi)部收益率（IRR）、凈現(xiàn)值（NPV）、凈現(xiàn)值率（NPVR）及靜態(tài)投資回收期。在 經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等實(shí)行特殊優(yōu)惠政策的區(qū)域，該項(xiàng)稅率最低可降至 15%。土地增值稅的征收，發(fā)生在企業(yè)所得稅之前。 % 75 萬元 其它稅費(fèi) 0 萬元 印花稅：按交易額的 %計(jì)算。 經(jīng)營稅、費(fèi)本項(xiàng)目之經(jīng)營稅、費(fèi)，主要指的是銷售過程中發(fā)生的稅費(fèi)。 % 75 萬元 其它稅費(fèi) 0 萬元 印花稅：按交易額的 %計(jì)算。本項(xiàng)目合計(jì)需支付利息 3,255 萬元，至項(xiàng)目開始第七年還清。 財(cái)務(wù)費(fèi)用本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用主要由利息費(fèi)用構(gòu)成。按照總建筑面積 305,712 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單 方成本：1,920 元 /平方米。詳見下表：10 / 46表 83 本項(xiàng)目土地成本構(gòu)成一覽表序號(hào) 項(xiàng)目名稱 技術(shù)參數(shù) 基本參數(shù) 合計(jì)(萬元) 按總建筑面積分?jǐn)?土地成本（++） 　 　 19,000 萬元 621 元/平方米多層住宅國有土地使用權(quán)出讓基準(zhǔn)地價(jià)(364 元/m 2)17,790 平方米400 元/平方米 萬元按哈爾濱市國土出讓金標(biāo)準(zhǔn)高層住宅國有土地使用權(quán)出讓基準(zhǔn)地價(jià)(364 元/m 2)214,212 平方米400 元/平方米8, 萬元按哈爾濱市國土出讓金標(biāo)準(zhǔn)商場 國有土地使用權(quán)出讓基準(zhǔn)地價(jià)(520元/m 2)30,550 平方米598 元/平方米1, 萬元按哈爾濱市國土出讓金標(biāo)準(zhǔn)擬準(zhǔn)備談判繳交之征地、拆遷、安置補(bǔ)償費(fèi) 305,712 平方米 258 元/平方米 7, 萬元 地塊范圍內(nèi)房屋拆遷工程及征地管理費(fèi) 120,890 平方米 萬元資料來源：受托方研究部 建安工程成本本項(xiàng)目建安工程造價(jià)是按照建筑設(shè)計(jì)方案進(jìn)行估算；總計(jì)為：34,100 萬元，按照總建筑面積 305,712 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：1,115 元/ 平方米；按照總可售面積 285,052 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本： 1,196 元/平方米；詳見下表：表 84 本項(xiàng)目建安工程造價(jià)構(gòu)成一覽表序號(hào) 項(xiàng)目名稱 技術(shù)參數(shù) 基本參數(shù) 合計(jì)( 萬元) 按總建面積分?jǐn)?備注 建安工程投資（+） 　 　 34,100 萬元 1,115 元/平方米 1,196 元/平方米資料來源：受托方研究部其中：土建及裝修工程造價(jià)：26,750 萬元，按照 總建筑面積 305,712 平方米進(jìn)行分?jǐn)偅?則單方成本：875 元/平方米；詳見下表：11 / 46表 85 本項(xiàng)目土建工程造價(jià)構(gòu)成一覽表序號(hào) 項(xiàng)目名稱 技術(shù)參數(shù) 基本參數(shù) 合 計(jì)(萬元) 按總建筑面積分?jǐn)?土建及裝修工程（+~） 　 　 26,750 萬元 875 元/平方米一期:多層住宅樓土方工程、基 礎(chǔ)承臺(tái)連上部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi) 9,696 平方米 510 元/平方米 萬元以下均已包括裝修工程造價(jià) 一期:多層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價(jià) 9,696 平方米 190 元/平方米 萬元多層土建造價(jià) 700 元/平米一期:高層住宅樓土方工程、基 礎(chǔ)承臺(tái)連上部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi) 55,602 平方米 620 元/平方米 3, 萬元高層土建造價(jià) 830 元/平米 一期:高層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價(jià) 55,602 平方米 210 元/平方米 1, 萬元商場土建 1,000 元/平方米一期:商場部分土方工程、基 礎(chǔ)承臺(tái)連上部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi) 13,834 平方米 550 元/平方米 萬元會(huì)所及公建土建 695 元/平米 一期:商場部分室內(nèi)裝修工程造價(jià) 13,834 平方米 450 元/平方米 萬元地下室土建 1,250 元/平米二期:多層住宅樓土方工程、基 礎(chǔ)承臺(tái)連上部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi) 4,008 平方米 510 元/平方米 萬元裝修套餐詳見交樓裝修標(biāo)準(zhǔn) 二期:多層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價(jià) 4,008 平方米 190 元/平方米 萬元建安工程造價(jià)則含水電設(shè)備二期:高層住宅樓土方工程、基 礎(chǔ)承臺(tái)連上部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi) 94,095 平方米 620 元/平方米 5, 萬元多層住宅 837 元/平方米 二期:高層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價(jià) 94,095 平方米 210 元/平方米 1, 萬元高層住宅 974 元/平方米二期:商場部分土方工程、基 礎(chǔ)承臺(tái)連上部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi) 9,160 平方米 550 元/平方米 萬元裙樓商場 1,150 元/平方米 二期:商場部分室內(nèi)裝修工程造價(jià) 9,160 平方米 450 元/平方米 萬元會(huì)所公建 838 元/平方米三期:多層住宅樓土方工程、基 礎(chǔ)承臺(tái)連上部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi) 4,086 平方米 510 元/平方米 萬元 地下室 1,392 元/平方米 三期:多層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價(jià) 4,086 平方米 190 元/平方米 萬元 6 層住宅樓無電梯 三期:高層住宅樓上部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi) 64,515 平方米 620 元/平方米 3, 萬元 多層住宅按 6 層計(jì)算 三期:高層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價(jià) 64,515 平方米 210 元/平方米 1, 萬元 高層住宅按 13 層計(jì)算三期:商場部分土方工程、基 礎(chǔ)承臺(tái)連上部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi) 7,556 平方米 550 元/平方米 萬元 商場按裙樓 2 層計(jì)算 三期:商場部分室內(nèi)裝修工程造價(jià) 7,556 平方米 450 元/平方米 萬元 地下室按 1 層計(jì)算二期:地下室土方工程、挖孔樁及承臺(tái)、砼底板、防水工程費(fèi) 27,900 平方米 1,250 元/平方米 3, 萬元 會(huì)所及公建按 2 層計(jì)12 / 46序號(hào) 項(xiàng)目名稱 技術(shù)參數(shù) 基本參數(shù) 合 計(jì)(萬元) 按總建筑面積分?jǐn)倳?huì)所及公建配套設(shè)施部分框架結(jié)構(gòu)連基本裝修工程造價(jià) 17,020 平方米 695 元/平方米 1, 萬元 高層住宅配 1 臺(tái)電梯資料來源：受托方研究部機(jī)電設(shè)備安裝工程造價(jià)：7,350 萬元，按照 總建筑面積 305,712 平方米進(jìn)行分?jǐn)偅?則單方成本：240 元/平方米；詳見下表：表 86 本項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備安裝工程造價(jià)構(gòu)成一覽表序號(hào) 項(xiàng)目名稱 技術(shù)參數(shù) 基本參數(shù) 合 計(jì) (萬元) 按總建面積分?jǐn)?機(jī)電設(shè)備安裝工程（+~） 　 　 7,350 萬元 240 元/平方米中外合資廠生產(chǎn)之備用發(fā)電機(jī)及環(huán)保消音器(1800KVA) 2 臺(tái) 45 萬元/臺(tái) 萬元水電及設(shè)備工程造價(jià)如下多層 住宅樓室內(nèi)外電力系統(tǒng)(含高低 壓配電柜、線槽施工) 17,790 平方米 元/平方米 萬元多層住宅 137 元/平方米高層 住宅樓室內(nèi)外電力系統(tǒng)(含高低 壓配電柜、線槽施工) 214,212 平方米 元/平方米1, 萬元高層住宅 144 元/平方米商場 部分室內(nèi)外電力系統(tǒng)(含高低 壓配電柜、 線槽施工) 30,550 平方米 元/平方米 萬元裙樓商場 150 元/平方米會(huì)所及公建配套 設(shè)施電力系統(tǒng)(含高低壓配電柜、 線槽施工) 15,260 平方米 元/平方米 萬元會(huì)所公建 141 元/平方米地下室部分室內(nèi)外電力系統(tǒng)(含高低 壓配電柜、線槽施工) 27,900 平方米 元/平方米 萬元地下室 144 元/平方米 中外合資廠生產(chǎn)之名牌電梯系統(tǒng)(連安裝工程) 65 臺(tái) 萬元/臺(tái)1, 萬元含暖氣設(shè)備及管道安裝費(fèi)商場及地下室、會(huì)所消防栓、煙感、 噴淋頭及保安監(jiān)視 73,710 平方米 元/平方米 萬元含高低壓配電柜及線槽 多層住宅樓供、排水管網(wǎng)安裝工程造價(jià) 17,790 平方米 元/平方米 萬元含給排水管道安裝工程費(fèi) 高層住宅樓供、排水管網(wǎng)安裝工程造價(jià) 214,212 平方米 元/平方米1, 萬元 商場部分供、排水管網(wǎng)安裝工程造價(jià) 30,550 平方米 元/平方米 萬元會(huì)所及公建配套設(shè)施供、排水管網(wǎng)安裝工程造價(jià) 15,260 平方米 元/平方米 萬元 地下室供、排水管網(wǎng)安裝工程造價(jià) 27,900 平方米 元/平方米 萬元 供暖用國產(chǎn)鍋爐設(shè)備連管道安裝工程造價(jià) 2 臺(tái) 339 萬元/臺(tái) 萬元 每臺(tái) 10 噸13 / 46序號(hào) 項(xiàng)目名稱 技術(shù)參數(shù) 基本參數(shù) 合 計(jì) (萬元) 按總建面積分?jǐn)?管道煤氣安裝工程費(fèi) 1,814 戶 萬元 由購房消費(fèi)者負(fù)擔(dān) 有線電視安裝費(fèi)（300 元/戶） 1,814 戶 萬元 由購房消費(fèi)者負(fù)擔(dān) 大樓保安及住宅對(duì)講系統(tǒng)（250 元/戶） 1,814 戶 萬元 由購房消費(fèi)者負(fù)擔(dān) 零星工程費(fèi)（防雷接地、泛光照明等） % 7,333 萬元 萬元資料來源：受托方研究部 前期費(fèi)用本項(xiàng)目前期費(fèi)用：1055 萬元，按照總建筑面積 305,712 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：35 元/ 平方米。表 82 本項(xiàng)目銷售收入一覽表 各功能物業(yè)總銷售收入 可銷售建筑面積 單價(jià)( 人民幣元) 83,174 萬元 多層住宅銷售收入 17,790 平方米 2,500 元/平方米 4,448 高層住宅銷售收入 214,212 平方米 2,800 元/平方米 59,979 商場部分銷售收入 30,550 平方米 4,500 元/平方米 13,748 停車位銷售收入 500 個(gè) 10 萬元/個(gè) 5,000資料來源：受托方研究部 土地成本（政府地價(jià)和征地費(fèi)用）經(jīng)過委托方提供之關(guān)于土地成本的資料，本文項(xiàng)目土地出讓金與征地補(bǔ)償費(fèi)擬按照一億九千萬元考慮，樓面地價(jià)（ 單價(jià)）：621 元/平方米。根據(jù)委托方提交的初步土地出讓協(xié)議，并且，考慮到項(xiàng)目開發(fā) 所征用土地的地塊面積巨大，委托方前階段必須支付的費(fèi)用主要包括：國有土地使用權(quán)出讓金、（征地補(bǔ)償款、土地綜合開發(fā)費(fèi)為未知數(shù)，待求）和前期費(fèi)用、建筑工程安裝費(fèi)用、開 發(fā)期稅、費(fèi)、紅線內(nèi)外市政配套設(shè)施工程費(fèi)以及銷售期稅、費(fèi)包括銀 行貸款等的金額投入量過大，同時(shí)，考 慮到本項(xiàng)目開發(fā)的物業(yè)種類，開發(fā) 周期較長等原因影響。5 / 46 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表項(xiàng)目名稱 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年建設(shè)、施工進(jìn)度、投資安排 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度一、征地拆遷 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　征地拆遷及場地七通一平 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　二、設(shè)計(jì)與工程勘探 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 、報(bào)建 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　、建筑模型制作 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　三、辦理前期報(bào)建手續(xù) 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　四、工程施工