【正文】 1 / 46目錄頁碼目錄 ..........................................................................................................................................1 實施進度計劃 ....................................................................................................................4 有關(guān)本項目計劃的說明 ................................................................................................4 本項目裝修標準 ............................................................................................................4 項目實施進度表 ............................................................................................................6投資分析 ..................................................................................................................................8 投資構(gòu)成、成本分析 .........................................................................................................8 項目基本參數(shù)及預計施工進度安排 ............................................................................8 項目開發(fā)價值（銷售收入） ..........................................................................................10 土地成本（政府地價和征地費用） ..............................................................................10 建安工程成本 ..............................................................................................................11 前期費用 ......................................................................................................................14 項目其它不可預見費 ..................................................................................................14 應繳納之開發(fā)期稅、費 ...............................................................................................15 紅線內(nèi)、外市政及公建配套工程費 ...........................................................................16 靜態(tài)總投資額 ..............................................................................................................17 資金籌措計劃及財務費用 ........................................................................................17 資 金籌措 ...............................................................................................................17 財務費 用 ...............................................................................................................18 物業(yè)銷售有關(guān)稅、費 .................................................................................................18 本項目銷售費用 ........................................................................................................18 本項目所得稅 ............................................................................................................19 靜態(tài)開發(fā)總投資綜述 ................................................................................................19 項目全部開發(fā)總投資綜述 ........................................................................................20 可行性研究財務數(shù)據(jù)的預測和選定 ..............................................................................222 / 46 小區(qū)物業(yè)管理費的收入與支出 ...............................................................................22 經(jīng)營稅、費 ................................................................................................................22 土地增值稅 ...............................................................................................................22 所得稅 .......................................................................................................................23經(jīng)濟效益分析 ........................................................................................................................23 項目財務收益分析 ........................................................................................................23 項目贏利能力 ............................................................................................................24 財務 內(nèi)部收益率（ FIRR）....................................................................................24 財務凈現(xiàn)值 （FNPV）...........................................................................................25 資 本回 報 率（靜 態(tài) ）.............................................................................................25 靜 態(tài) 投 資 回收期 .................................................................................................26 項目的不確定性分析 ................................................................................................28 項 目盈 虧 平衡分析 .............................................................................................28 項 目敏感性分析 .................................................................................................28 概率分析 .............................................................................................................29 風險分析 ....................................................................................................................30附表： ......................................................................................................................................31附表 1：靜態(tài)總投資分期投放比例及資金籌措計劃表 ...................................................31附表 2：全部投資現(xiàn)金流量表 ...........................................................................................42附表 3：項目損益表 ...........................................................................................................44附表 4：概率分析表 ...........................................................................................................46附圖： ......................................................................................................................................47附圖 1：本項目盈虧平衡圖 ...............................................................................................47附圖 2：本項目靜態(tài)開發(fā)成本構(gòu)成圖 ...............................................................................483 / 46 實施進度計劃本項目地塊占地廣闊，開發(fā)規(guī)模巨大，開 發(fā)周期長，需投入大量的人力、財力和物力，因此，發(fā) 展商宜結(jié)合本項目市 場研究調(diào)查的結(jié)論以及現(xiàn)時自身的經(jīng)營狀況，包括關(guān)于本項目開發(fā)的一些初步思路，通 過與研究人員共同確定，將整個項目的發(fā)展劃分為三個連續(xù)的階段（即每兩年為一個階段，每年按 4 月至 11 月為一個計算期）。 有關(guān)本項目計劃的說明根據(jù)市場研究所得結(jié)論， “哈爾濱保利花園” 的開發(fā)宜采取分區(qū)分階段開發(fā)，以前期回收之資金再投入進行后續(xù)之開發(fā)，因此，各開發(fā)階 段的劃分和開發(fā)先后次序的確定， 應根據(jù)市場反響而保持一定的開發(fā)節(jié)奏，盡量保證項