【正文】 30 / 46附表：附表 1：靜態(tài)總投資分期投放比例及資金籌措計(jì)劃表第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年序號(hào)項(xiàng)目合計(jì) 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 土地成本 19,000 2,256 5,402 2,702 1,971 214 2,573 548 0 214 2,573 548 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0多層住宅國有土地使用權(quán)出讓基準(zhǔn)地價(jià)(364 元/m2) 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　高層住宅國有土地使用權(quán)出讓基準(zhǔn)地價(jià)(364 元/m2) 8, 　 3, 　 　 　 2, 　 　 　 2, 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　商場(chǎng)國有土地使用權(quán)出讓基準(zhǔn)地價(jià)(520 元/m2) 1, 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　擬準(zhǔn)備談判繳交之征地、拆遷、安置補(bǔ)償費(fèi) 7, 1, 1, 1, 1, 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　地塊范圍內(nèi)房屋拆遷工程及征地管理費(fèi) 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　建按安工程造價(jià) 34,100 0 0 71 111 578 684 849 1,006 1,688 1,916 1,886 1,948 2,801 2,615 2,588 2,448 2,141 2,024 2,413 1,747 1,498 1,273 1,273 54331 / 46序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度土建及裝修工程費(fèi) 26,750 0 0 71 97 410 517 546 683 1,318 1,426 1,514 1,594 2,274 2,242 2,196 1,939 1,749 1,651 1,837 1,306 1,058 1,001 1,001 320一期:多層住宅樓土方工程、基礎(chǔ)承臺(tái)連上部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi) 494 　 　 71 71 71 71 71 71 71 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　一期:多層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價(jià) 184 　 　 　 26 26 26 26 26 26 26 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　一期:高層住宅樓土方工程、基礎(chǔ)承臺(tái)連上部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi) 3,447 　 　 　 　 313 313 313 313 313 313 313 313 313 313 313 　 　 　 　 　 　 　 　 　一期:高層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價(jià) 1,168 　 　 　 　 　 106 106 106 106 106 106 106 106 106 106 106 　 　 　 　 　 　 　 　一期:商場(chǎng)部分土方工程、基礎(chǔ)承臺(tái)連上部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi) 761 　 　 。從本項(xiàng)目靜態(tài)總投資各個(gè)單項(xiàng)開發(fā)成本的構(gòu)成圖（附圖 2）進(jìn)行分析，對(duì)于本項(xiàng)目的發(fā)展商而言，由于獲得土地開 發(fā)權(quán)之成本費(fèi)用相對(duì)比較固定，因此，建安工程造價(jià)所占的比例和數(shù)額在所有開發(fā)成本中的比例相對(duì)比較高，對(duì)建安工程造價(jià)的控制，成為本項(xiàng)目必須重點(diǎn)把握的最主要部分。表 104 不確定性因素變化的概率值較基準(zhǔn)方案變化 +10% 0 10%銷售價(jià)格 30% 50% 20%建設(shè)投資 30% 50% 20%資料來源：研究部對(duì)本項(xiàng)目自有資金的凈現(xiàn)值進(jìn)行計(jì)算，可得凈現(xiàn)值的期望值為 5,403 萬元，詳細(xì)分析見附表《概率分析表》。 概率分析根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果及形勢(shì)預(yù)測(cè)，項(xiàng)目將售價(jià)較基準(zhǔn)方案高的機(jī)會(huì)較小，而投資增加的機(jī)會(huì)較大。表 103 本項(xiàng)目敏感性分析表所得稅前指標(biāo) 所得稅后指標(biāo) 所得稅前指標(biāo) 所得稅后指標(biāo)項(xiàng)目 凈現(xiàn)金流量( 萬元) 凈現(xiàn)金流量( 萬元) 資本收益率 資本收益率基本方案 13,408 12,965 % %+15% 8,363 8,087 % %+10% 10,153 9,818 % %+5% 11,943 11,549 % %+0% 13,408 12,965 % %5% 15,523 15,011 % %10% 17,313 16,742 % %建安成本變化15% 19,103 18,473 % %+15% 10,741 10,386 % %+10% 11,738 11,351 % %+5% 12,736 12,315 % %+0% 13,408 12,965 % %5% 14,731 14,244 % %10% 15,728 15,209 % %土地成本變化15% 16,726 16,174 % %28 / 46項(xiàng)目所得稅前指標(biāo) 所得稅后指標(biāo) 所得稅前指標(biāo) 所得稅后指標(biāo)凈現(xiàn)金流量( 萬元) 凈現(xiàn)金流量( 萬元) 資本收益率 資本收益率+15% 25,035 24,209 % %+10% 21,268 20,566 % %+5% 17,500 16,923 % %+0% 13,408 12,965 % %5% 9,966 9,637 % %10% 6,198 5,994 % %物業(yè)價(jià)格變化15% 2,431 2,351 % %資料來源：受托方研究部對(duì)上表的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，有如下的結(jié)論：在本方案中，當(dāng)住宅物業(yè)的價(jià)格下降接近至 80%，土地成本上升接近 20%，或以推廣價(jià)銷售之部分住宅物業(yè)的價(jià)格下降接近 20%時(shí)，即超出本敏感性分析表格的范圍時(shí)凈現(xiàn)值才有可能出現(xiàn)負(fù)值，可見上述因素對(duì)凈現(xiàn)值這個(gè)指標(biāo)不敏感。綜合市場(chǎng)、小區(qū)規(guī)劃和物業(yè)測(cè)價(jià)等因素分析，要做到以推廣價(jià)銷售之住宅物業(yè)銷售率達(dá)到 %以上，委托方在營銷方面需作一定的努力。因此，有必要對(duì)以推廣價(jià)銷售的住宅物業(yè)的銷售狀況進(jìn)行盈虧平衡分析。26 / 46表 102 本項(xiàng)目到帳時(shí)間、金 額和比例一覽表第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年經(jīng)營收入到帳時(shí)間合計(jì) 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度到帳比例 % 　 　 　 % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % %到帳金額 83,174 萬元 　 　 　 1,663 1,663 2,495 2,495 2,911 2,911 3,327 3,327 3,743 3,743 4,159 4,159 4,159 4,575 4,575 4,990 4,990 5,406 5,406 5,822 6,654多層住宅銷售收入 4,448 萬元 89 89 133 133 156 156 178 178 200 200 222 222 222 245 245 267 267 289 289 311 356高層住宅銷售收入 59,979 萬元 1,200 1,200 1,799 1,799 2,099 2,099 2,399 2,399 2,699 2,699 2,999 2,999 2,999 3,299 3,299 3,599 3,599 3,899 3,899 4,199 4,798商場(chǎng)部分銷售收入 13,748 萬元 275 275 412 412 481 481 550 550 619 619 687 687 687 756 756 825 825 894 894 962 1,100停車位銷售收入 5,000 萬元 100 100 150 150 175 175 200 200 225 225 250 250 250 275 275 300 300 325 325 350 400銷售面積合計(jì)285,052 平方米 5,701 5,701 8,552 8,552 9,977 9,977 11,402 11,402 12,827 12,827 14,253 14,253 14,253 15,678 15,678 17,103 17,103 18,528 18,528 19,954 22,804多層住宅 17,790 平方米 356 356 534 534 623 623 712 712 801 801 890 890 890 978 978 1,067 1,067 1,156 1,156 1,245 1,423高層住宅214,212 平方米 4,284 4,284 6,426 6,426 7,497 7,497 8,568 8,568 9,640 9,640 10,711 10,711 10,711 11,782 11,782 12,853 12,853 13,924 13,924 14,995 17,137裙樓商場(chǎng) 30,550 平方米 611 611 917 917 1,069 1,069 1,222 1,222 1,375 1,375 1,528 1,528 1,528 1,680 1,680 1,833 1,833 1,986 1,986 2,139 2,444室內(nèi)停車位（平方米）22,500 平方米 450 450 675 675 788 788 900 900 1,013 1,013 1,125 1,125 1,125 1,238 1,238 1,350 1,350 1,463 1,463 1,575 1,800室內(nèi)停車位（個(gè)） 500 個(gè) 10 10 15 15 18 18 20 20 23 23 25 25 25 28 28 30 30 33 33 35 40資料來源：受托方研究部27 / 46 項(xiàng)目的不確定性分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析由于項(xiàng)目開發(fā)采用了低價(jià)促銷的方式，各類住宅的定價(jià)方式采用了成本加成價(jià)和推廣價(jià)兩種形式。本項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期： 年。本項(xiàng)目全部資金所得稅前資本回報(bào)率：%本項(xiàng)目全部資金所得稅后資本回報(bào)率：%詳見本項(xiàng)目靜態(tài)投資效益分析表。其表達(dá)式為：FNPV=∑（CICO） t（1＋I(xiàn)c） tFNPV—財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值CI—現(xiàn)金流入量；CO—現(xiàn)金流出量N—計(jì)算期；iC—基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的貼現(xiàn)率本項(xiàng)目全部資金所得稅前凈現(xiàn)值(NPV)：6,488 萬元本項(xiàng)目全部資金所得稅后凈現(xiàn)值(NPV)：4,548 萬元詳見本項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表。本項(xiàng)目全部資金所得稅前內(nèi)部收益率(IRR)：%本項(xiàng)目全部資金所得稅后內(nèi)部收益率(IRR)：%24 / 46 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）凈現(xiàn)值（NPV）是按設(shè)定的貼現(xiàn)率（本項(xiàng)目為 10%），將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。本項(xiàng)目選用銀行金融機(jī)構(gòu)一年期貸款利息增加約 2 點(diǎn)，即約 10%作為社會(huì)平均收益率或本項(xiàng)目的貼現(xiàn)率。（FNPV1+‖F(xiàn)NPV2‖）式中：i1—當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的正值時(shí)的折現(xiàn)率；i2—當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的負(fù)值時(shí)的折現(xiàn)率；FNPV1—正凈現(xiàn)值；FNPV 2—負(fù)凈現(xiàn)值。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率可以通過內(nèi)插法求得，即先按行業(yè)基準(zhǔn)收益率求得項(xiàng)目的凈現(xiàn)值，如為正，則 采用更高的貼現(xiàn)率 為接近于零的負(fù)值，最后利用內(nèi)插法公式求得 FIRR。當(dāng) IRR 大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)收益分析在經(jīng)過和委托方詳細(xì)的磋商后，對(duì)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析的前提進(jìn)行了若干的設(shè)定，并且建立了相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型，現(xiàn)將有關(guān)的計(jì)算過程表述如下： 項(xiàng)目贏利能力依照國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的慣例，本報(bào)告以本項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)售價(jià)測(cè)定時(shí)的建議價(jià)格作為計(jì)算依據(jù)，在進(jìn)行項(xiàng)目投資估算，銷售收入計(jì)算， 經(jīng)營成本的假設(shè)23 / 46等均采用現(xiàn)時(shí)的價(jià)格水平，在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)保持不變，不考慮通貨膨脹因素對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。經(jīng)濟(jì)效益分析本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析報(bào)表格式的依據(jù)是國家計(jì)委和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版），參照我國的財(cái)會(huì)制度， 結(jié)合 現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況， 對(duì)項(xiàng)目投資計(jì)算經(jīng)濟(jì)效益。由此， 計(jì)得本項(xiàng)目的所得稅（本項(xiàng)目所得稅率暫按銷售收入 33%之 10%計(jì)提，即為 %）。所得稅的稅率，一般為 33%（基本稅率為 30%，另按應(yīng)納稅額附征 10%的地方所得稅率，兩項(xiàng)合計(jì)，按應(yīng)納稅的所得 額計(jì)算，稅率 為 33%）。22 / 46由于國內(nèi)目前尚未有對(duì)發(fā)展商征收該稅項(xiàng)，加上房地產(chǎn)業(yè)界均對(duì)該稅項(xiàng)的設(shè)立仍然存有很大的異議，估計(jì)項(xiàng)目竣工之時(shí)進(jìn)行調(diào)整的可能性較大，因而在計(jì)算本項(xiàng)目損益， 評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)效益時(shí)，并沒有將其考慮 在內(nèi)。免征土地增值稅有兩種情況，一是納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20%的；二是因國家建設(shè)需要依法征用、收回房地產(chǎn)。 % 58 萬元資料來源：研究部 土地增值稅土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率。 5% 4,159 萬元 營業(yè)稅附加 :包括教育附加 費(fèi)等按營業(yè)稅額 5%計(jì)算 % 208 萬元 防洪費(fèi)：按營業(yè)額 %計(jì)算。計(jì)算期內(nèi)，無論工程竣