【正文】 現(xiàn)值之和。它是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標，凈現(xiàn)值大于或等于 0 時的項目是可以考慮接受的。其表達式為：FNPV=∑（CICO） t（1＋Ic） tFNPV—財務(wù)凈現(xiàn)值CI—現(xiàn)金流入量；CO—現(xiàn)金流出量N—計算期；iC—基準收益率或設(shè)定的貼現(xiàn)率本項目全部資金所得稅前凈現(xiàn)值(NPV)：6,488 萬元本項目全部資金所得稅后凈現(xiàn)值(NPV)：4,548 萬元詳見本項目全部資金現(xiàn)金流量表。 資本回報率（靜態(tài)）項目靜態(tài)投資回報率是以項目計算期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量之和除以全部投資而得出的指標，它沒有考慮通貨膨脹而使貨幣貶值的因素，是一個簡單表達盈利情況的指標。本項目全部資金所得稅前資本回報率：%本項目全部資金所得稅后資本回報率：%詳見本項目靜態(tài)投資效益分析表。表 101 靜態(tài)投資效益分析序號 項目名稱 計算基礎(chǔ) 金額(萬元) 現(xiàn)金流入 ++ 83,174 多層住宅銷售收入 17,790 平方米 4,448 高層住宅銷售收入 214,212 平方米 59,979 停車位銷售收入 500 平方米 5,000 商場部分銷售收入 30,550 平方米 13,748??開 發(fā) 總 投 入利 潤凈 現(xiàn) 金 流 量資 本 收 益 率 ?25 / 46 現(xiàn)金流出 +…+ 72,512 開發(fā)總投資 ++ 58,685 土地成本 　 19,000 建安成本 　 34,100 其他成本 　 5,585 銷售稅 　 4,500 銷售宣傳費用 　 3,327 財務(wù)費用 　 3,255 項目利潤 13,408 經(jīng)營所得稅 　 2,745 項目利潤 　 13,408 項目利潤率 　 % 所得稅后利潤 10,663 所得稅后利潤率 　 %資料來源：受托方研究部 靜態(tài)投資回收期項目靜態(tài)投資回收期指達到累計凈現(xiàn)金流量等于零的年份所需時間，此項計算，沒有考慮到銀行貸款的利息，也沒有考慮到自有資金的利息回收。本項目靜態(tài)投資回收期： 年。詳見附表《項目全部投資現(xiàn)金流量表》。26 / 46表 102 本項目到帳時間、金 額和比例一覽表第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年經(jīng)營收入到帳時間合計 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度到帳比例 % 　 　 　 % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % %到帳金額 83,174 萬元 　 　 　 1,663 1,663 2,495 2,495 2,911 2,911 3,327 3,327 3,743 3,743 4,159 4,159 4,159 4,575 4,575 4,990 4,990 5,406 5,406 5,822 6,654多層住宅銷售收入 4,448 萬元 89 89 133 133 156 156 178 178 200 200 222 222 222 245 245 267 267 289 289 311 356高層住宅銷售收入 59,979 萬元 1,200 1,200 1,799 1,799 2,099 2,099 2,399 2,399 2,699 2,699 2,999 2,999 2,999 3,299 3,299 3,599 3,599 3,899 3,899 4,199 4,798商場部分銷售收入 13,748 萬元 275 275 412 412 481 481 550 550 619 619 687 687 687 756 756 825 825 894 894 962 1,100停車位銷售收入 5,000 萬元 100 100 150 150 175 175 200 200 225 225 250 250 250 275 275 300 300 325 325 350 400銷售面積合計285,052 平方米 5,701 5,701 8,552 8,552 9,977 9,977 11,402 11,402 12,827 12,827 14,253 14,253 14,253 15,678 15,678 17,103 17,103 18,528 18,528 19,954 22,804多層住宅 17,790 平方米 356 356 534 534 623 623 712 712 801 801 890 890 890 978 978 1,067 1,067 1,156 1,156 1,245 1,423高層住宅214,212 平方米 4,284 4,284 6,426 6,426 7,497 7,497 8,568 8,568 9,640 9,640 10,711 10,711 10,711 11,782 11,782 12,853 12,853 13,924 13,924 14,995 17,137裙樓商場 30,550 平方米 611 611 917 917 1,069 1,069 1,222 1,222 1,375 1,375 1,528 1,528 1,528 1,680 1,680 1,833 1,833 1,986 1,986 2,139 2,444室內(nèi)停車位（平方米）22,500 平方米 450 450 675 675 788 788 900 900 1,013 1,013 1,125 1,125 1,125 1,238 1,238 1,350 1,350 1,463 1,463 1,575 1,800室內(nèi)停車位（個） 500 個 10 10 15 15 18 18 20 20 23 23 25 25 25 28 28 30 30 33 33 35 40資料來源：受托方研究部27 / 46 項目的不確定性分析 項目盈虧平衡分析由于項目開發(fā)采用了低價促銷的方式，各類住宅的定價方式采用了成本加成價和推廣價兩種形式。其中，推廣價是由成本加成價乘以 115%而得，所以，本項目的住宅物業(yè)通過推廣價來銷售的難度較以成本加成價銷售的難度大。因此，有必要對以推廣價銷售的住宅物業(yè)的銷售狀況進行盈虧平衡分析。分別對項目預(yù)售樓款的回收方案作盈虧平衡分析（見附圖 1），從計算結(jié)果看，當以推廣價銷售之物業(yè)銷售率達到 %時，本項目的開發(fā)效益剛好達到盈虧平衡。綜合市場、小區(qū)規(guī)劃和物業(yè)測價等因素分析，要做到以推廣價銷售之住宅物業(yè)銷售率達到 %以上，委托方在營銷方面需作一定的努力。 項目敏感性分析選取本項目開發(fā)以推廣價方式銷售的住宅價格和土地成本作為敏感性因素，針對資本受益率指標分別作單因素敏感分析，計算結(jié)果見下表。表 103 本項目敏感性分析表所得稅前指標 所得稅后指標 所得稅前指標 所得稅后指標項目 凈現(xiàn)金流量( 萬元) 凈現(xiàn)金流量( 萬元) 資本收益率 資本收益率基本方案 13,408 12,965 % %+15% 8,363 8,087 % %+10% 10,153 9,818 % %+5% 11,943 11,549 % %+0% 13,408 12,965 % %5% 15,523 15,011 % %10% 17,313 16,742 % %建安成本變化15% 19,103 18,473 % %+15% 10,741 10,386 % %+10% 11,738 11,351 % %+5% 12,736 12,315 % %+0% 13,408 12,965 % %5% 14,731 14,244 % %10% 15,728 15,209 % %土地成本變化15% 16,726 16,174 % %28 / 46項目所得稅前指標 所得稅后指標 所得稅前指標 所得稅后指標凈現(xiàn)金流量( 萬元) 凈現(xiàn)金流量( 萬元) 資本收益率 資本收益率+15% 25,035 24,209 % %+10% 21,268 20,566 % %+5% 17,500 16,923 % %+0% 13,408 12,965 % %5% 9,966 9,637 % %10% 6,198 5,994 % %物業(yè)價格變化15% 2,431 2,351 % %資料來源：受托方研究部對上表的數(shù)據(jù)進行分析，有如下的結(jié)論：在本方案中，當住宅物業(yè)的價格下降接近至 80%，土地成本上升接近 20%，或以推廣價銷售之部分住宅物業(yè)的價格下降接近 20%時，即超出本敏感性分析表格的范圍時凈現(xiàn)值才有可能出現(xiàn)負值，可見上述因素對凈現(xiàn)值這個指標不敏感。但資本收益率在選取的敏感性因素在15% ～+15%區(qū)間的變化時，仍然保持正數(shù)，由此可認為，本方案基本上仍能滿足“盈虧平衡并且略有盈余”的目標；從本項目方案的敏感性分析知道，本項目方案的抗風險能力一般。 概率分析根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果及形勢預(yù)測，項目將售價較基準方案高的機會較小，而投資增加的機會較大。由此判斷，銷售價格、建 設(shè)投資（兩者間 相互獨立）等不確定因素可能發(fā)生的變化及其發(fā)生的概率值見下表。表 104 不確定性因素變化的概率值較基準方案變化 +10% 0 10%銷售價格 30% 50% 20%建設(shè)投資 30% 50% 20%資料來源：研究部對本項目自有資金的凈現(xiàn)值進行計算，可得凈現(xiàn)值的期望值為 5,403 萬元，詳細分析見附表《概率分析表》。29 / 46 風險分析由于開發(fā)各階段的測價反映的僅僅是各階段的內(nèi)部盈利能力，因此，如何去順應(yīng)外部市場的變化，經(jīng)營好整個項 目的開發(fā)仍然是一個艱巨的課題。從本項目靜態(tài)總投資各個單項開發(fā)成本的構(gòu)成圖（附圖 2）進行分析，對于本項目的發(fā)展商而言，由于獲得土地開 發(fā)權(quán)之成本費用相對比較固定，因此，建安工程造價所占的比例和數(shù)額在所有開發(fā)成本中的比例相對比較高，對建安工程造價的控制，成為本項目必須重點把握的最主要部分。亦是減少或規(guī)避風險的最主要方面。30 / 46附表：附表 1：靜態(tài)總投資分期投放比例及資金籌措計劃表第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年序號項目合計 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 土地成本 19,000 2,256 5,402 2,702 1,971 214 2,573 548 0 214 2,573 548 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0多層住宅國有土地使用權(quán)出讓基準地價(364 元/m2) 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　高層住宅國有土地使用權(quán)出讓基準地價(364 元/m2) 8, 　 3, 　 　 　 2, 　 　 　 2, 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　商場國有土地使用權(quán)出讓基準地價(520 元/m2) 1, 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　擬準備談判繳交之征地、拆遷、安置補償費 7, 1, 1, 1, 1, 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　地塊范圍內(nèi)房屋拆遷工程及征地管理費 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　建按安工程造價 34,100 0 0 71 111 578 684 849 1,006 1,688 1,916 1,886 1,948 2,801 2,615 2,588 2,448 2,141 2,024 2,413 1,747 1,498 1,273 1,273 54331 / 46序號項目合計第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度土建及裝修工程費 26,750 0 0 71 97 410 517 546 683 1,318 1,426 1,514 1,594 2,274 2,242 2,196 1,939 1,749 1,651 1,837 1,306 1,058 1,001 1,001 320一期:多層住宅樓土方工程、基礎(chǔ)承臺連上部框架結(jié)構(gòu)工程費 494 　 　 71 71 71 71 71 71 71 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　一期:多層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價 184 　 　 　 26 26 26 26 26 26 26 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　一期:高層住宅樓土方工程、基礎(chǔ)承臺連上部框架結(jié)構(gòu)工程費 3,447 　 　 　 　 313 313 313 313 313 313 313 313 313 313 313 　 　 　 　 　 　 　 　 　一期:高層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價 1,168 　 　 　 　 　 106 106 106 106 106 106 106 106 106 106 106 　 　 　 　 　 　 　 　一期:商場部分土方工程、基礎(chǔ)承臺連上部框架結(jié)構(gòu)工程費 761