【正文】 直屬上級 分公司副總 職責： 一、設備設施管理： 負責設備 運行管理 負責設備維護管理； 負責設施設備的維護保養(yǎng)計劃的審定 負責外委設備的維護維修的跟進 二、物業(yè)接管驗收與交付管理： 負責物管前期介入對工程安裝的跟進管理 負責對工程設計施工提出建議 負責小區(qū)物業(yè)的接管驗收管理 負責對工程遺留問題進行整改（合同委托內的項目） 負責物業(yè)交付中工程遺留問題的整改跟進 協(xié)同客戶中心共同完成物業(yè)交付驗收工作 三、維修服務： 負責對有償維修服務的管理 負責對公共部分的維修管理 負責對維修效果、工程質量的回訪 、驗證 負責對委托 整改的工程遺留問題的處理 四、裝修管理： 負責裝修方案審定工作的監(jiān)督管理 負責裝修過程的管理 負責方案中對水、電、氣線路安裝規(guī)范審理工作的監(jiān)督管理 五、內部事務管理： 負責本部門培訓計劃的制定 負責工程檔案資料的分類保管 負責本部門工作質量管理及質量記錄的保管 任職要求： 55 歲以下，大專以上學歷，中級以上職稱，具有 2 年以上高擋小區(qū)部門管理工作經驗。 有設備安裝維修管理或土建維修工作經驗，有較強的溝通能力和協(xié)調能力。 優(yōu)秀者條件可以適當放寬 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機械 請致電 03177896222 劉雨桐 9 權限： 一、負責本部門員工工作業(yè)績的考核。 三、負責本部門成本指標的控制。 具有 良好的思想品德和工作態(tài)度，有班組管理工作經驗。 具有一定的服務和溝通意識。 熟悉空調系統(tǒng)的運行、維修。 權限： 一、負責會所中央空調的保養(yǎng)維護，有權制止非工作人員進入工作區(qū)域。 頒布日期 二 0 一一年八月三十日 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機械 請致電 03177896222 劉雨桐 14 工程部 弱電維修員崗位說明書 GC0305 崗位名稱 弱電維修員 崗位編號 GC005 所屬部門 分公司 直屬上級 工程部 班長 職責： 一、負責弱電系統(tǒng)設施設備的維護工作 二、負責弱電系統(tǒng)設備的檢修、安裝、調試工作 三、負責協(xié)助其他工種完成設備設施檢修任務 四、負責維修工作質量確保設備設施維修合格 五、負責完成臨時檢修工作和上級下達的其它任務 六、負責完成維修工作記錄及零部件消耗記錄 七、自覺學習專業(yè)知識，提高業(yè)務技能，做到安全生產 八、嚴格遵守勞動紀律、崗位責任制和內務管理制度 九、自覺增強服務意識、使用規(guī)范化服務語言、提高工作質量 任職要求： 具有高中以上文化。 具有一定的弱電基礎，熱愛學習。 二、有權對小區(qū)弱電系統(tǒng)使用進行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違規(guī)使用者有權加以制止。 頒布日期 二 0 一一年八月三十日 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機械 請致電 03177896222 劉雨桐 15 工程部 電梯維修工崗位說明書 GC0306 崗位名稱 電梯維修工 崗位編號 GC006 所屬部門 分公司 直屬上級 工程部 班長 職責： 一、負責小區(qū)內所有電梯的運行及維護管理，確保其正常運行 二、負責電梯及附屬設備的維修保養(yǎng)和故障檢修工作 三、堅守崗位保障運行，不得離崗、脫崗、串崗 四、負責電梯運行中發(fā)生的異常情況處理 五、負責完成維修工作記錄及另部件消耗記錄 六、自覺學習專業(yè)知識，提高業(yè)務技能，確保電梯安全運行 七、嚴格遵守勞動紀律、崗位責任制和內務管理制度 八、自覺增強服務意識、使用規(guī)范化服務語言、提高工作質量 九、完成上級交辦的其它工作 任職要求： 具有特種作業(yè)上 崗證。 有團隊合做意識。 熟悉小區(qū)設施設備的運行、操作。 權限： 一、 有權拒絕非工作人員進入機房 二、 對設施、設備管理有建議權 三、 對本班班長的產生有選舉權 四、 有權制止破壞設施、設備及公共環(huán)境的行為 頒布日期 二 0 一一年八月三十日 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機械 請致電 03177896222 劉雨桐 17 工程部 綜合維修 工崗位說明書 GC0308 崗位名稱 綜合維修 工 崗位編號 GC008 所屬部門 分公司 直屬上級 工程部班長 職責： 一、負責 日常 維修 、保養(yǎng)的實施 二、負責 日常巡邏 工作的實施、記錄 三、負責 協(xié)助其他專業(yè)維修 工作的實施 四、負責相關 場地、 設施 、 設備的檢查工作 五 、負責操作記錄的填寫 六、 協(xié)助 完成對客服務工作 七、 完成上級交辦的其它工作 任職要求： 具有高中以上文化。 具有良好的敬業(yè)精神 和服務意識 。 負責供電系統(tǒng)操作、巡查、維修、養(yǎng)護的人員必須持證上崗，必須熟悉電氣設備技術性能和有關安全措施。 配電設備由專職人員負責管理 和值班，配電設備的停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作。低壓柜開關狀態(tài)須作好警示、標識。 配電房、電表房計量電能表須每月定時抄表。冬季可報停部分變壓器，夏季供電高峰時，按負荷的需求，恢復使用。 須有專人對巡查記錄、抄表記錄進行統(tǒng)計、分析，監(jiān)視系統(tǒng)運行狀態(tài)，診斷系統(tǒng)故障，制定節(jié)能措施。 配電房內設備及線路變更，要經 分公司 同意；重大變更，要上報公司領導批準。消防設施須定期檢查，保持完好、有效，并有手持式氣體滅火器。 加強日常清潔、維護、檢修，確保供配電系統(tǒng)正常，配套設施、設備、裝置完好。平時機房門應加鎖。 發(fā)電機平時置于自動待發(fā)狀態(tài)，蓄電池置于浮充電狀態(tài)，須定期進行充放電。 每月起動機組運轉檢查半小時，確保機組正常自動投入。 發(fā)電機實行操作、保養(yǎng)和每月周期運行檢查。 機房及機組的清潔衛(wèi)生由發(fā)電機責任人打掃。 發(fā)電機檢查時須將主令開關擲于停止檔，以避免市電意外停電，導致發(fā)電機運行，發(fā)生意外傷害。為及時向住戶提供合格生活用水和大廈消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度： 水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系統(tǒng)、設備等，由 工程部 負責使用管理，作好日常運行的巡查、點檢、抄表及狀態(tài)監(jiān)控，并做記錄。 水泵房內機電設備由維修班值班人員負責操作，無關人員不得進入水泵房。 消防泵、生活泵、穩(wěn)壓泵、污水泵在正常運轉下，選擇開關應放在自動位置，所有操作標志簡單明確。 消防泵每月進行一次“自動、手動”切換操作檢查。 泵房每周打掃一次，泵及管道每月檢查、清潔一次，并進行潤滑、緊固、 調整。水箱入孔應加蓋、加不銹鋼紗網(wǎng)密封并加鎖。鑰匙由水管員保管。 各級水表須每月定時抄表，水管員須對抄表記錄進行統(tǒng)計分析，確定給水系統(tǒng)是否正常，并協(xié)助 工程部 作好水量平衡測試。 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機械 請致電 03177896222 劉雨桐 21 電梯機房管理制度 GC0405 1. 0 電梯機房應配備足夠的 滅火設施。 3. 0 電梯設備的操作、維護由取得了特種設備作業(yè)證的專職人員進行，無特種作業(yè)證的維修人員嚴禁對電梯進行操作、維護。 5. 0 經常保持轎箱、層門及乘客可見部分的清潔。 C 范圍內，相對濕度≤ 85%（在 25176。 7. 0 廳門開啟鑰匙（三角鑰匙）由專人保管 ，使有關人員熟知其使用方法。 9. 0 電梯停用一段時間后，必須先進行檢查和試運行后方可正式投入使用。積極配合電梯維保單位作好強制性的維保工作。 適用范圍 物業(yè)公司各 分公司 工程部 員工 管理內容 值班人員崗位職責 值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，按規(guī)定定期巡視設備運行情況，并做好《維修值班記錄》或專業(yè)值班記錄。 值班人員接到《派工單》時應及時安排維修。 檢查用具、工具，并在交接班記錄本上簽名。 下列任何情況都不得進行交接班： —— 上一班運行情況未交代清楚。 —— 主要設備的故障未處理完。 —— 作好值班室、設備的清潔工作。 接班人員工作 —— 認真聽取交接人員的交待，并進行主要的檢查和巡視，掌握運行情況，了解正在進行的檢修情況，查閱各種工作票，查閱各種記錄本。 —— 巡查中發(fā)生疑問，應及時向交班人員查問清楚。 各種 特殊情況的匯報和知曉人 下列情況應立即報告 工程主管 或專業(yè)責任人。 —— 運行設備出現(xiàn)故障但不影響運行或不造成停水、停電的。 —— 加班、換班、補休、病假。 —— 重點設備需進行停機檢修。 —— 重要設備的主要零部件更換。 相關記錄 《維修值班記錄表》 《派工單》 《協(xié)調單》 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機械 請致電 03177896222 劉雨桐 24 安全防火制度 GC0407 目的 加強安全防火意識并規(guī)范其行為。 管理內容 全體物業(yè)工程維修人員必須加強安全防范意識，自覺遵守執(zhí)行國家的安全法規(guī)。 未經物業(yè) 工程部主管 批準，外來人員（參觀、訪問、施工）禁止進入監(jiān)控中心、配電室、電梯機房等工作要地。 各專業(yè)負責人必須每兩個月對所屬范圍進行安全檢查并在《定期安全檢查》表上如實記錄，發(fā)現(xiàn)不安全因素及時發(fā)出《安全整改意見》責成其進行整改。 各重要房間鑰匙不得隨意配置，機房、工作房及工具間無人時，門窗必須鎖好，無關人員不得借用鑰匙。 維修工作中使用易燃材料時應由專人負責管理，并采取相應的防火滅火措施。 任何人員都不得隨意挪動消防設施，發(fā)現(xiàn)消防設施損壞或跑、冒、滴、漏應及時報告 主管 。 相關記錄 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機械 請致電 03177896222 劉雨桐 25 《動火申請》 《定期安全檢查表》 《安全整改意見》 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機械 請致電 03177896222 劉雨桐 26 空調制冷設備房日常管理制度 GC0408 空調設備房是大樓空調系統(tǒng)的控制中心，為保證空調設備的安全、高效運行特下規(guī)定 空調 制冷機房的全部設備必須由指定專職空調操作人員管理操作，非本職人員 禁止操作。 室內保持良好的清潔衛(wèi)生、通風和照明并嚴禁煙火。 空調值班室每天清掃一次，制冷機設備房每周清掃一次，新風空調機房每月掃除一次，冷水機組每月擦洗一次。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內各類柴油發(fā)電機的維修保養(yǎng)工作。 專業(yè)工程師負責組織制定柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃并組織、監(jiān)督按 《設備設施年度維保計劃》 執(zhí)行。 程序要點 柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃的制定 每年的 12 月 15 日之前，由專業(yè)工程師組織 柴油發(fā)電機維修人員一起研究、制定柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃 填入《 設施設備保養(yǎng)記錄 》并上報公司審批后形成《設備設施年度維保計劃》。 柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃應包括如下內容： a） 維修保養(yǎng)項目及內容； b） 具體實施維修保養(yǎng)的時間； c） 預計費用； d） 備品、備件計劃。 柴油 發(fā)電機維修保養(yǎng) 進行維修保養(yǎng)時，應注意可拆零件的相對位置及其順序（必要時應作記號），不可拆零件的結構特點，并掌握好重新裝回時的用力力度（用扭力板手）。 蓄電池的維修保養(yǎng)周期為每運行 50 小時進行一次： a) 用驗電器檢查蓄電池充電是否足夠，否則應充電； b) 檢查電池液位是否在極板上 15mm 左右，如果不夠則加蒸餾水至上述位置； c) 檢查電池接線柱是否被腐蝕或有打火痕跡，否則應修復處理或更換，并涂上黃油。 散熱器的維修保養(yǎng)周期為每運行 200 小時進行一次； a)外部清潔： — 用熱水（加入清潔劑）噴洗，方法是從散熱器前面向風扇方向噴射（如從反方向噴射只會把污物逼進中心位置），使用此方法時，要用膠布擋住柴油發(fā)電機； — 如果上述方法不能清除頑固的沉積物，則應把散熱器拆下浸在熱的堿水中約本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機械 請致電 03177896222 劉雨桐 29 20 分鐘，然后用熱水清洗。 潤滑機油系統(tǒng)維修保養(yǎng)周期為每運行 200 小時進行一次： a）