【正文】 司的經(jīng)營(yíng)方針做好小區(qū)的設(shè)備設(shè)施的管理，保證小區(qū)設(shè)備設(shè)施處于良好的運(yùn)行狀態(tài)，滿足小區(qū)業(yè)主的 需求。工程部根據(jù)小區(qū)內(nèi)業(yè)主需求制定設(shè)備運(yùn)行工作管理、制度，加強(qiáng)設(shè)備設(shè)施的檢修維護(hù)、保養(yǎng)工作，保證達(dá)到設(shè)備設(shè)施完好率目標(biāo)。 一、強(qiáng)電專業(yè) 小區(qū)供配電主要由變壓器，高、低配電裝置、電容器組，其安全可靠性直接影響到大樓的正常營(yíng)業(yè)。 小區(qū)供配電概況∶雙路供電 ,互為聯(lián)絡(luò) 。 每年應(yīng)對(duì)變壓器線圈的絕緣阻值進(jìn)行搖測(cè)。 電容組 維護(hù)保養(yǎng) 運(yùn)行中的電容器組，每年至 少進(jìn)行一次停電清掃、檢查、其內(nèi)容如下： ① 清理瓷套管外殼、架構(gòu)通風(fēng)孔等上面的灰塵； ② 檢查各緊固部位的螺絲有無(wú)松動(dòng)； ③ 檢查保護(hù)裝置的動(dòng)作情況及熔絲是否完好； ④ 檢查空氣開(kāi)關(guān)的觸頭有無(wú)燒蝕現(xiàn)象； 機(jī)房強(qiáng)電箱及風(fēng)機(jī)、水泵強(qiáng)電箱維護(hù)保養(yǎng) ① 及時(shí)清理巡查中所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)更換損壞的零件，如∶主開(kāi)關(guān)、接觸器、熱繼電器、指示燈、轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)等。嚴(yán)禁使用偽劣低容量或不配套的零件。 ④ 保養(yǎng)人員要熟悉所保養(yǎng)設(shè)備的各種功能及用處，與設(shè)備無(wú)關(guān)的不許亂動(dòng)。 ⑥ 嚴(yán)禁帶電拉動(dòng)導(dǎo)線以免發(fā)生觸電危險(xiǎn)。 ② 小修內(nèi)容包括∶清除電機(jī)油垢及外部灰塵，檢查軸承潤(rùn)滑情況，補(bǔ)換潤(rùn)滑油，檢查出線盒引線的連接是否可靠，絕緣處理是否得當(dāng)，檢查緊固各部螺栓，檢查電機(jī)外殼接地、接零 是否良好，搖測(cè)電動(dòng)機(jī)絕緣電阻，清掃起動(dòng)設(shè)備與控制電路，檢查冷卻裝置是否完好。燒傷痕跡，檢查通風(fēng)冷卻裝置是否完好，檢查有無(wú)掃膛現(xiàn)象，檢查轉(zhuǎn)子鼠籠有無(wú)斷裂，對(duì)電機(jī)外殼進(jìn)行補(bǔ)漆，測(cè)量電機(jī)繞組和起動(dòng)裝置直流電阻，發(fā)現(xiàn)軸承損壞應(yīng)及時(shí)更換，檢查電動(dòng)機(jī)運(yùn)行電流是否正常，電源電壓是否正常，繞組過(guò)熱老化應(yīng)重新繞制。 室外照明 定期巡檢，對(duì)損壞的燈具及時(shí)更換，確 定更換光源周期及清掃周期。 二、暖通專業(yè) 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的上水、下水、排水、暖氣的供水等各種水路管線的維護(hù)保養(yǎng)。 ② 值班人員必須堅(jiān)守崗位，按操作規(guī)程作業(yè)，不得擅離職守。 ③ 不得將無(wú)關(guān)人員帶入機(jī)房，不得在機(jī)房?jī)?nèi)會(huì)客。 ⑤ 嚴(yán)禁帶入 易燃、易爆、有毒、有害物品。 ⑥ 定期檢查、保養(yǎng)設(shè)備及閥門(mén)，使之保持良好的狀態(tài)。 熱力站維護(hù)保養(yǎng)制度： 1）、隨時(shí)檢查設(shè)備運(yùn)行情況，及時(shí)進(jìn)行保養(yǎng)，使設(shè)備處于良好的運(yùn)行狀 態(tài)。 XX 物業(yè)服務(wù)有限公司 21 工 程巡視制度 為確保新區(qū)內(nèi)的各種設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行。提高新區(qū)內(nèi)的住宅環(huán)境及標(biāo)準(zhǔn)，使業(yè)主能夠在舒適的環(huán)境下生活。 二、消防栓穩(wěn)壓泵房每天巡檢 1 次， 每月對(duì)消防泵房的消防栓泵、噴淋泵進(jìn)行盤(pán)車(chē)。 四、低壓配電室和 π 接室每周 進(jìn)行巡檢 1 次。其余月份為每天進(jìn)行 1 次巡檢。 七、新區(qū)內(nèi)的弱電機(jī)房每 周 進(jìn)行巡檢 1 次。 九、地下室的污水泵及電梯的排污泵每 月 進(jìn)行巡檢 1 次， 同時(shí) 對(duì)污水泵進(jìn)行倒泵。 XX 物業(yè)服務(wù)有限公司 22 日常工作管理制度 1. 所有員工應(yīng)提前到崗做好班前的準(zhǔn)備 工作，上班后嚴(yán)禁進(jìn)食。 3. 如當(dāng)天的工作無(wú)法完成時(shí)，應(yīng)在派工單上注明，并向領(lǐng)班說(shuō)明原因。 5. 工作完成后，由保修人在派工單上簽字，修理人員簽字，并交回辦公室做存檔，同時(shí)填寫(xiě)當(dāng)天日?qǐng)?bào)。 7. 所有工種必須按照本工種的安全操作規(guī)程進(jìn)行操作。 9. 工作完成后，不得在其他部門(mén)長(zhǎng)時(shí)間逗留，應(yīng)立即回辦公室等待下一項(xiàng)工作安排。 ，經(jīng)理、主管、領(lǐng)班有權(quán)調(diào)動(dòng)任何工種的員工參加搶修和維修，以及其他大型活動(dòng)。 ，并做好值班記錄，交班時(shí)要將值班情況向領(lǐng)班或主管匯報(bào)。 24 小時(shí)有人值班接聽(tīng)電話，此 項(xiàng)工作由文員、值班人員及全體員工參加。 XX 物業(yè)服務(wù)有限公司 23 工具管理制度 目的： 為更快更好的為業(yè)主服務(wù)并持久保證服務(wù)質(zhì)量，特制定本制度。 職責(zé)： a) 個(gè)人使用工具因正常磨損達(dá)到使用的年限執(zhí)行以舊換新的管理制度。 c) 員工離職時(shí)由 主管 或領(lǐng)班檢驗(yàn)工具是否齊全良好。 e) 員工應(yīng)愛(ài)護(hù)工具，正常損壞工具以舊換新，認(rèn)為損壞工具照價(jià)賠償，丟失工具照價(jià)賠償。 g) 特種工具由庫(kù)房管理員統(tǒng)一保管，員工使用工具需辦借用手續(xù)。 因工作需要補(bǔ)充新工具的，由經(jīng)理審核采購(gòu)申請(qǐng)。 2. 電梯 工 每天對(duì)各電梯全面巡視不少于一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)上報(bào)通知工程維修領(lǐng)班，并及時(shí)處理。 4. 相關(guān)部門(mén)及工程部組織人員按程序文件規(guī)定對(duì)電梯分包方進(jìn)行憑審，憑審合格 后方能承擔(dān)電梯維修保養(yǎng)工作。 6. 在指揮中心設(shè)有監(jiān)控點(diǎn)，保證電梯發(fā)生故障時(shí)能監(jiān)控到，以便及時(shí)通知搶修。 8. 經(jīng)勞動(dòng)局監(jiān)測(cè)不合格未取得（安全檢驗(yàn)合格證）的電梯嚴(yán)禁投入使用。 2. 經(jīng)部門(mén)經(jīng)理的同意，電氣組領(lǐng)班安排正常停電檢修。 4. 嚴(yán)格執(zhí)行運(yùn)行操作規(guī)程，并做好操作記錄。 監(jiān)守崗位，做到不脫崗、不串崗。 直接從事供水，管水和供水設(shè)施清洗消毒等衛(wèi) 生維護(hù)工作人員，每年必須一次健康檢查，取得健康合格證后，方可上崗。 水 泵 房應(yīng)保證水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)及室內(nèi)衛(wèi)生，做到無(wú)積水、無(wú)雜物、無(wú)積塵，飲用水消毒器要保持正常運(yùn)行，消毒燈管定期更換。每檢查一次控制閥門(mén)開(kāi)啟是否有效。 操作人員、上崗人員一旦患有傳染性疾病，應(yīng)立即換崗。 日常領(lǐng)料，由領(lǐng)用人填寫(xiě)（物品領(lǐng)用登記表），由庫(kù)房管理員核對(duì)派工單后發(fā)放。 特殊情況下，憑借條領(lǐng)取，然后盡快補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)。 新入庫(kù)材料要單獨(dú)包裝，必須清點(diǎn)檢驗(yàn)，工程用料由專業(yè)領(lǐng)班進(jìn)行試裝檢驗(yàn) 。 對(duì)弄虛作假，私自拿用，偷竊材料者，一經(jīng)查獲給予嚴(yán)懲。 屬于維修項(xiàng)目的材料出庫(kù)，原則上要執(zhí)行以舊換新。 值班宿舍為值班或休息使用，即工程部本部門(mén)使用，在任何情況下，不得有外人在此住宿、休息。 不得將與工作無(wú)關(guān)的私人用品帶入宿舍內(nèi)。 在白班正常工作時(shí)間內(nèi)，不得進(jìn)入宿舍休息，在夜班值班時(shí) 24： 00 以后，在沒(méi)有維修單的情況下， 可以臨時(shí)休息，如有工作應(yīng)立即投入工作。 XX 物業(yè)服務(wù)有限公司 29 電話管理制度 為保證公司領(lǐng)導(dǎo)和 各部門(mén) 的工作關(guān)系，確保各部門(mén)之間和業(yè)戶的正常工作關(guān) 系： 工程部電話嚴(yán)禁私事使用。 公事電話不允許長(zhǎng)時(shí)間占用，嚴(yán)禁電話聊天現(xiàn)象。 員工確有私事需使用電話，須經(jīng)理同意，并盡量減短通話時(shí)間。 對(duì) 上述規(guī)定違反者，將按情節(jié)輕重予以相應(yīng)處罰。 下列情況報(bào)告領(lǐng)班： 、停。 。 。 。 下列情況必須報(bào)告主管： 。 。 。 、換班、補(bǔ)休、病假。 。 。 、部件改換。 。 、事假、補(bǔ)休、換班。 下列情況必須報(bào)告總經(jīng)理： 、報(bào)損、報(bào)廢。 。 。 XX 物業(yè)服務(wù)有限公司 32 標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 員工入戶維修規(guī)程 入戶維修員工保持工服的整潔，上崗后先查驗(yàn)工具箱內(nèi)必備工具是否齊全可用。查驗(yàn)無(wú)誤后等待維修通知。 ” 接到維修通知后 ,攜帶工具箱到發(fā)單處接單。（夜間在物業(yè)值班室） 入戶維修人員接單后 ,應(yīng)確定維修項(xiàng)目帶全維修工具和備件。無(wú)維修單 ,嚴(yán)禁私自入戶維修。到戶后 ,輕輕敲門(mén)并與業(yè)主說(shuō)明來(lái)意，經(jīng)業(yè)主允許，換好鞋套后，方可進(jìn)入業(yè)主家。 在維修中注意愛(ài)護(hù)其他設(shè)備和業(yè)主家的物品，盡量保持業(yè)主房間的整潔， 力避損毀。 在整個(gè)維修過(guò)程中，維修人員與業(yè)主交談應(yīng)用服務(wù)用語(yǔ)： “ 您好、對(duì)不起、請(qǐng)、再見(jiàn) ” 等。 工作完成后自檢質(zhì)量，確定無(wú)其它問(wèn)題后對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行清理，將施工廢料、垃圾等物裝入自帶的垃圾袋中放在樓層垃圾間，用清潔布將工作點(diǎn)周?chē)粮蓛?，做到?chǎng)清料凈。XX 物業(yè)服務(wù)有限公司 33 電梯維修安全 操作規(guī)程 電梯維修主要對(duì)電梯機(jī)房，電梯運(yùn)行狀況、電梯安全徹底巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。 按廠家推薦保養(yǎng)表，逐項(xiàng)認(rèn)真實(shí)施保養(yǎng)。 熟練掌握電梯困人解救方法，被困人解救后，要當(dāng)面表示歉意，盡快查出問(wèn)題，給予排除。 按標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題巡視電梯口井，不能積水，確保電梯安全運(yùn)行免受損失。 XX 物業(yè)服務(wù)有限公司 34 電工安全操作規(guī)程 電工必須具有一定的電器技術(shù)知識(shí)，并持有電工操作證。 高空作業(yè)時(shí)必須系安全帶，禁止上下投擲物件，使用梯子要有防倒、防滑措施。工作前，要進(jìn)行驗(yàn)電、接地線，并掛 “ 警告牌 ” 。 使用噴燈時(shí)要防火，不得在電導(dǎo)線、電器設(shè)備、變壓器、油開(kāi)關(guān)和其它易燃地點(diǎn)使用。 整改、檢修電器設(shè)備要斷電、掛 “ 警示牌 ” ，驗(yàn)明確實(shí)無(wú)電后，才能進(jìn)行工作。 按要求檢查所有上電梯人員所運(yùn)送貨物的種類、包裝與重量。 按照電梯的標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)送人數(shù)。 檢查電梯緊 急制動(dòng)系統(tǒng)。 要及時(shí)制止違章行為。 發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)有問(wèn)題或嚴(yán)重違章行為，要及時(shí)上報(bào)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。 密切注意設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，做到腿勤、眼尖、耳尖、手快、腦 活、及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理隱患。 發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障，當(dāng)班人員無(wú)法處理時(shí)，應(yīng)報(bào)告上級(jí)人員組織處理。 保持值班室衛(wèi)生，做好交接班記錄 。 負(fù)責(zé)配電室、高壓柜、 變壓器、低壓柜及控制設(shè)的運(yùn)行。 負(fù)責(zé)小區(qū)各配電間的控制柜、強(qiáng)電井、控制盤(pán)、所有動(dòng)力系統(tǒng)、照明系統(tǒng)的巡視檢修、維護(hù)工作。 負(fù)責(zé)庭院照明 系統(tǒng)的巡視、檢修工作、負(fù)責(zé)白班后晚班應(yīng)急報(bào)修工作。 負(fù)責(zé)配電系統(tǒng)各種計(jì)量?jī)x表，每二年一次的檢測(cè)工作，各種測(cè)量?jī)x表安全用具，每年一次的檢測(cè)工作。 XX 物業(yè)服務(wù)有限公司 38 值班巡視工作規(guī)程 工程部值班水工每天巡檢路線 工程部值班室 換熱站 23樓 1 單元 B1熱力間 23樓 2 單元 B1熱力間 23樓３單元 B1熱力間 無(wú)負(fù)壓供水站 10樓 4 單元 B1熱力間 10樓３單元 B1熱力間 9樓 5 單元 B1 熱力間 10樓 2 單元 B1熱力間 10樓 1 單元 B1熱力間 9樓 2 單元 B1 熱力間 9樓 1 單元 B1 熱力間 22樓 1 單元 B1熱力 間 9樓 3 單元 B1 熱力間 9樓 4 單元 B1 熱力間 22樓 2 單元 B1熱力間 36樓 1 單元 B1熱力間 22樓 3 單元 B1熱力間 36樓 2 單元 B1熱力間 37樓消防頂穩(wěn)壓泵房 消防泵房 工程部值班室 37樓 B1 熱力間 XX 物業(yè)服務(wù)有限公司 39 工程部值班電工每天巡檢路線： 37樓低壓配電室及 π 接室 37樓 B1 弱電 間 弱電井 工程部值班室 換熱站 水泵房 弱電井 37樓電梯及機(jī)房 弱電井 37樓 B1 及 B2 的配電箱、柜及污水泵 弱電井 消防泵房 弱電井 23樓 1 單元低壓配電室及 π 接室 23樓 2 單元低壓配電室及 π 接室 23樓 2 單元 B1 弱電 間 弱電井 23樓 3 單元低壓配電室及 π 接室 23樓 B1 及 B2 的配電箱、柜及污水泵 弱電井 23樓地下排煙風(fēng)機(jī)房 弱電井 10樓低壓配電室及 π 接室 10樓 B1 弱電 間 弱電井 10樓地下排煙風(fēng)機(jī)房 弱電井 9樓 5 單元低壓配電室及 π 接室 9樓 2 單元低壓配電室及 π接室 9樓 B1 弱電 間 弱電井 9樓地下排煙風(fēng)機(jī)房 弱電井 10樓 B1 及 B2 的配電箱、柜及污水泵 弱電井 9樓 B1 及 B2 的配電箱、柜 及污水泵 弱電井 22樓 2 單元低壓配電室及 π 接室 22樓 B1 弱電 間 弱電井 22樓地下排煙風(fēng)機(jī)房 弱電井 22樓 B1 及 B2 的配電箱、柜及污水泵 弱電井 23樓電梯及機(jī)房 弱電井 10樓電梯及機(jī)房 弱電井 9樓電梯及機(jī)房 弱電井 36樓低壓配電室及 π 接室 36樓 B1 弱電 間 弱電井 36樓地下排煙風(fēng)機(jī)房 弱電井 36樓 B1 及 B2 的配電箱、柜及污水泵 弱電井 工程部值班室 22樓電梯及機(jī)房 弱電井 22樓電梯及機(jī)房 弱電井 XX 物業(yè)服務(wù)有限公司 40 換熱站巡檢程序 每天由值班人員對(duì)換熱站機(jī)房進(jìn)行巡檢； 按照規(guī)定認(rèn)真填寫(xiě)巡檢記錄單； 巡檢內(nèi)容： ① 換熱主泵的進(jìn)出口壓力； ② 軟化系統(tǒng)的運(yùn)行情況； ③ 換熱系統(tǒng)的各閥門(mén)開(kāi)關(guān)位置是否正常； ④ 板換、管線及各閥門(mén)是否有跑、漏、滴、冒的現(xiàn)象； ⑤ 泵體、單流門(mén)是否有跑、漏、滴、冒的現(xiàn)象； ⑥ 控制柜的各項(xiàng)指示燈是否正常； ⑦ 各水泵控制