【正文】 。目前，我國休閑娛樂業(yè)面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇。中國休閑娛樂業(yè)經(jīng)過二十多年發(fā)展，取得了長足進(jìn)步。根據(jù)世界專業(yè)組織預(yù)測，到2020年我國將成為世界休閑娛樂第一大國。黨的十六大提出了全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)。項(xiàng)目提出背景和項(xiàng)目建設(shè)的必要性改革開放以來，我國綜合國力大幅度躍升，人民生活水平不斷提高，社會(huì)長期保持穩(wěn)定，政通人和。本項(xiàng)目按四星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造。銳鑫國際休閑會(huì)所由水療會(huì)所、國際賓館、KTV歌城三大版塊組成。貴州名盤）”項(xiàng)目投資黔東南州銳鑫國際休閑服務(wù)有限公司該公司本著“弘揚(yáng)黔文化，做好黔文章”和對休閑娛樂獨(dú)到的見解，經(jīng)過兩年多的項(xiàng)目實(shí)地考察、調(diào)研，決定措籌巨資在凱里市永豐南路建設(shè)“銳鑫國際休閑會(huì)所”項(xiàng)目。公司以“提高人居環(huán)境、走在行業(yè)前沿、引導(dǎo)大眾消費(fèi)”為發(fā)展目標(biāo)，以“誠信、務(wù)實(shí)、高效”為行事準(zhǔn)則。以其優(yōu)秀的專業(yè)、管理人才，建立健全了一整套科學(xué)、合理、高效的管理制度，形成了項(xiàng)目開發(fā)、銷售經(jīng)營、財(cái)務(wù)管理等運(yùn)作體系。車站投入運(yùn)營后，日發(fā)送旅客10000多人次，年客流容量為367萬人次，高速公路西出口1000米。一、 總 論（一） 項(xiàng)目背景與概況項(xiàng)目名稱高檔會(huì)所建設(shè)項(xiàng)目，以下簡稱“本項(xiàng)目”。項(xiàng)目擬建地點(diǎn)貴州省凱里市永豐路：該項(xiàng)目配套設(shè)施完善，小區(qū)周邊交通便利，市內(nèi)9路區(qū)可到達(dá)，距迎賓大道150米，距新建的城南客車站300米，是凱里的長途客運(yùn)中心，凱里運(yùn)輸公司客車站即將搬遷到這里。樓盤開發(fā)黔東南州銳紅房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司該公司成立于2004年，注冊資本800萬元人民幣，公司擁有良好的信譽(yù)和雄厚資本。企業(yè)在發(fā)展中得到了省、市各級政府和相關(guān)部門的大力支持。先后成功開發(fā)樓盤：“銳紅大廈”、“銳紅花園”、“銳博大廈”、“銳馨鑫園（該盤在中國貴州十佳人居評選中榮獲“2006中國本項(xiàng)目由貴州規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)院和香港方黃建筑師事務(wù)所共同規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、裝飾設(shè)計(jì)。經(jīng)營面積為25000平方米。內(nèi)設(shè)有超大公共浴區(qū)、SPA美容纖體、中西自助餐廳、豪華商務(wù)包間250余間、高雅氣派的演藝大廳、舒適安靜的公共休息區(qū)、時(shí)尚現(xiàn)代的KTV包間80余間、溫馨舒適的客房200余間，集吃、喝、玩、樂一應(yīng)俱全，建成后將是黔東南乃至整個(gè)貴州首屈一指的國際休閑娛樂會(huì)所。目前我國人均GDP已超過1000美元，總體達(dá)到小康。當(dāng)人均GDP達(dá)到800美元至1000美元時(shí)，休閑娛樂消費(fèi)將進(jìn)入快速增長期。目前休閑娛樂業(yè)已是世界第一大支柱產(chǎn)業(yè)。政府將休閑娛樂業(yè)列為第三產(chǎn)業(yè)支柱和國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。隨著國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，我國城市化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級，人均GDP達(dá)1000美元之后，消費(fèi)結(jié)構(gòu)將朝著發(fā)展型、享受型轉(zhuǎn)變，休閑娛樂消費(fèi)成為新熱點(diǎn)，休閑娛樂業(yè)進(jìn)入興盛期。全州轄 一市十六縣 ，州府所在地凱里市面積1306平方公里，人口 58 萬。公路四通八達(dá)，密切了與省內(nèi)及外省的聯(lián)系，使凱里市休閑娛樂業(yè)得到快速發(fā)展。但與旅游業(yè)發(fā)展速度相比不相適應(yīng)，現(xiàn)已成為制約凱里市旅游業(yè)發(fā)展的瓶頸。黔東南州銳鑫國際休閑服務(wù)有限公司經(jīng)過兩年多充分考察調(diào)研，凱里市投資興建凱里市銳鑫國際會(huì)所?？尚行匝芯繄?bào)告編制依據(jù)（1）《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要（草案）》（2）《貴州旅游娛樂業(yè)發(fā)展規(guī)劃》（3）中華人民共和國《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（[2005]第44號）（4）中華人民共和國《國有土地使用證》（凱里市國用[2005]第05892號）項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)，按四星級標(biāo)準(zhǔn)建造，主業(yè)鑫國國際水療會(huì)所，配套銳鑫國際酒店、休閑娛樂設(shè)施。而凱里地區(qū)洗浴行業(yè)市場營銷模式單一，基本上都是普遍的桑拿，美容，按摩，足療等，經(jīng)營項(xiàng)目、洗浴文化的構(gòu)成雷同、缺少特色，在對外宣傳上，大家都打著“美容健體，修身養(yǎng)性”這張牌，差異化程度非常小。其次，在規(guī)模上，大家基本上旗鼓相當(dāng)。市場現(xiàn)有洗浴休閑服務(wù)容量市區(qū)人口不多，但凱里天然具有區(qū)位優(yōu)勢，是旅游集散地?？梢哉f消費(fèi)群體還是很可觀的。這些洗浴休閑場所，主要串落在凱里的鬧市區(qū)，因此，總體服務(wù)容量比較大，但分?jǐn)傁聛砭惋@得“僧多粥少”了。水療休閑市場結(jié)構(gòu) A、享受型消費(fèi)者B、理智型消費(fèi)者行業(yè)競爭焦點(diǎn)與在歌舞廳、迪廳等的宣泄來緩解精神壓力不同，水療自然而又放松，是一種真正能夠緩解生活壓力，使人輕松下來的休閑方式，尤其適合生活節(jié)奏越來越緊張的現(xiàn)代人士，因此爭奪這部分消費(fèi)者已成為競爭的關(guān)鍵。需求現(xiàn)狀凱里市作為全國優(yōu)秀旅游城市，休閑娛樂業(yè)已成為凱里市支柱產(chǎn)業(yè)。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長，我國的休閑娛樂消費(fèi)也進(jìn)入快速增長期，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也正向享受型轉(zhuǎn)變。據(jù)世界休閑娛樂組織預(yù)測，到2020年我國將成為世界休閑娛樂第一大國。市場預(yù)測銳鑫國際會(huì)所按現(xiàn)代風(fēng)格建造，內(nèi)部裝修豪華高檔，其特色為綠色、環(huán)保、生態(tài)型休閑會(huì)所，該會(huì)所將為凱里市民及海內(nèi)外游客提供一個(gè)舒適的休閑娛樂場所。以凱里市目前每年60萬客量計(jì)算，日均賓客接待量600人左右。本項(xiàng)目采取正確的營銷策略，聘請有營銷經(jīng)驗(yàn)的休閑會(huì)所營銷專家領(lǐng)銜組織一定規(guī)模的營銷隊(duì)伍，創(chuàng)新機(jī)制，建立立體式銷售渠道和高效暢通的分銷網(wǎng)絡(luò)，會(huì)所客源將有充分保證。工程完工后，將成為集娛樂、餐飲、休閑、養(yǎng)生為一體的高級私人會(huì)所，共有保健包房250間，KTV包房80余間，客房200間，日接待賓客可達(dá)1000人次。銳鑫國際會(huì)所按四星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和裝修。分布為：商務(wù)包房、KTV歌城、太空睡眠區(qū)；（2）負(fù)二層：建筑面積5855平方米。分布為客房間；（5）15層共設(shè)有標(biāo)準(zhǔn)客房200間，設(shè)有5層5站無機(jī)房電梯1部，樓梯通道一座；環(huán)保設(shè)施污水處理設(shè)施廢氣及油煙治理設(shè)施固體廢棄物收集處理設(shè)施防燥音設(shè)施（7）室外工程：給、排水管網(wǎng)供電線網(wǎng)熱力管網(wǎng)消防設(shè)施、消防水池、消防供水管網(wǎng)道路綠化噴水池入口廣場（三） 工程項(xiàng)目表31 工程項(xiàng)目表序號工程名稱工程內(nèi)容備注1負(fù)一層商務(wù)包房KTV歌城太空睡眠區(qū)2負(fù)二層公共休息區(qū)演藝大廳棋牌區(qū)餐廳VIP活動(dòng)專區(qū)保健按摩包房3負(fù)三層水療會(huì)所SPA賓館主要通道的大堂男賓浴區(qū)公共戲水區(qū)女賓浴區(qū)4裙樓客房間5環(huán)保設(shè)施污水處理水池，廢氣及油煙治理系統(tǒng)，固體廢棄物收集處理系統(tǒng)等。區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施完善交通便利。38′，北緯30176。處于貴州省黃金休閑娛樂圈內(nèi)，地理位置十分優(yōu)越。 工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件（1）工程地質(zhì)條件建址場地地基土巖性自上而下構(gòu)成情況為：①層雜填土——雜色灰黑色，結(jié)構(gòu)松散，稍濕飽和。②層角礫碎石土——灰黃色，稍密狀態(tài)，濕飽和。局部地段夾有淤泥質(zhì)粘土或砂土。據(jù)本地經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)資料推斷此層下80100CM即進(jìn)入中風(fēng)化帶。建址場地各層地基土承截力特征值fK和壓縮模量ES取值如下：fak(KPa)Es(MPa)②層角礫碎石土③層板巖強(qiáng)風(fēng)化壓縮性微小 中風(fēng)化壓縮性微小地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)與施工建議(1)因擬建場地勘察區(qū)內(nèi)埋藏的地基土分布不均，②層角礫碎石土局部地段夾淤泥質(zhì)粘土或砂土，基巖埋深高差較大，故建議以③層板巖強(qiáng)風(fēng)化作為本工程的天然地基，采用獨(dú)立柱基礎(chǔ)；(2)因③層板巖強(qiáng)風(fēng)化埋深高差較大，基巖面坡度相對較大，故應(yīng)做好建筑物的抗滑措施。 氣象條件本項(xiàng)目區(qū)域地處中緯度，屬亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候區(qū)。年平均氣溫 1517℃一月份最低平均氣溫 34℃極端最低氣溫 13℃七月份最高平均氣溫 2728℃極端最高氣溫 4041℃平均無霜期 235天年平均氣壓 1014毫巴最低氣壓（夏季） 994毫巴最高氣壓（冬季） 1056毫巴年平均相對濕度 70%年最大降雨量 2460mm年最小降雨量 1400mm年平均降雨量 2019mm日最大降雨量 320mm最大積雪厚度 常年主導(dǎo)風(fēng)向 西南風(fēng) 交通條件凱里市位于貴州省東南部，交通便捷，距貴陽180公里、距都勻60公里、距湘西 公里2001年凱里市國內(nèi)生產(chǎn)總值 ，財(cái)政收入 萬元，2003年一、二、::.凱里市旅游業(yè)資源十分豐富。（2）供水本項(xiàng)目用水由凱里市自來水廠供給，水質(zhì)優(yōu)，水量能滿足本項(xiàng)目需要。（3）排水場區(qū)內(nèi)輔設(shè)排水管網(wǎng)，實(shí)行雨污分流，各類生活污水經(jīng)地埋式微動(dòng)力生活污水處理裝置處理達(dá)標(biāo)排放。冬天利用蓄熱電鍋爐供暖。b. 水源本項(xiàng)目所需生活用水由凱里市自來水公司供應(yīng)。（2）水壓要求：依據(jù)上述水質(zhì)、水壓、水量要求，按照公司生產(chǎn)區(qū)的供水能力設(shè)計(jì)采用生活—生產(chǎn)—消防聯(lián)合供水的管網(wǎng)形式。大部分地面雨水經(jīng)過地形自然排放水系，不易自然排水處可設(shè)置雨水口，將雨水匯總后通過雨水管排入附近水域。排水分為污水排放及防洪排水二個(gè)系統(tǒng)。景區(qū)內(nèi)排水問題十分重要，不能因景區(qū)開發(fā)而污染環(huán)境，因此，所有污水必須經(jīng)污水處理設(shè)施處理達(dá)到污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)GB89782002一級標(biāo)準(zhǔn)后，部分中水回用，作為綠化和沖洗用水。電纜可架空或埋地引至用電點(diǎn)；c. 電力線路敷設(shè)應(yīng)考慮場區(qū)內(nèi)照明、電力防爆、防腐方面的要求；d. 設(shè)置功率因素自動(dòng)補(bǔ)償屏，平均功率因素COSф≥；，在變電房高壓側(cè)設(shè)總計(jì)量柜，低壓側(cè)設(shè)照明計(jì)量裝置，各用電回路裝設(shè)低壓計(jì)量表，以便加強(qiáng)管理和考核用電指標(biāo)。各建筑物進(jìn)戶線距變電房距離大于50米的均設(shè)置重復(fù)接地裝置。變電房接地電阻R≤10Ω。動(dòng)力安裝容量： KW生活照明安裝容量： KW合計(jì)： KW，本項(xiàng)目設(shè)置2臺800VA變壓器。 通訊設(shè)施a. 通訊設(shè)施包括電話通訊，有線電視（CATV），數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和消防監(jiān)控。c. 有線電視（CATV）系統(tǒng)盡量利用地方電視訊號，同時(shí)建立衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)以豐富賓客文化生活。所有客房和娛樂活動(dòng)場所都裝設(shè)感煙、感溫等火情探測裝置和消防設(shè)施，設(shè)置完善的聲光報(bào)警訊號和通風(fēng)排煙，噴淋等自動(dòng)控制設(shè)施。在各個(gè)建筑的門口、走廊過道等重要地點(diǎn)均裝設(shè)電視攝像頭，并配備錄像等監(jiān)控設(shè)備。五、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置（一）組織機(jī)構(gòu)本項(xiàng)目承辦單位為黔東南州銳紅房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，該公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，組織機(jī)構(gòu)完善，規(guī)章制度健全，本項(xiàng)目基本建設(shè)由黔東南州銳紅房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司現(xiàn)有機(jī)構(gòu)管理。組織機(jī)構(gòu)詳見管理機(jī)構(gòu)圖。勞動(dòng)定員本項(xiàng)目勞動(dòng)定員300人。表91 勞動(dòng)定員表序號崗位班次人數(shù)序號崗位班次人數(shù)一管理人員56客房部350總經(jīng)理11餐飲班28副總經(jīng)理12餐飲服務(wù)員224辦公室16餐飲傳菜員16財(cái)務(wù)部15餐飲廚師15客房部15三輔助人員33行政部18司爐工33銷售部110機(jī)修工35餐飲部14維修電工34娛樂部15司機(jī)15二服務(wù)人員240保安340前廳316合計(jì)290員工來源及招聘方案本項(xiàng)目員工實(shí)行全員聘用制?？头坎糠?wù)員在旅游學(xué)校應(yīng)屆畢業(yè)生中招聘。全體員工上崗前需經(jīng)過不少于一星期安全培訓(xùn)。在服務(wù)品牌的發(fā)展過程中，服務(wù)品牌命名經(jīng)歷了一個(gè)由同質(zhì)到差異、由普通到個(gè)性、由直白到概念、由行為到理念的過程。 二是專業(yè)服務(wù)形象體系。企業(yè)可以把服務(wù)品牌化理解為服務(wù)營銷上的一次變革，首先要“變”的就是理念（MI）部分，以及其他基礎(chǔ)部分（如VI、BI），然后才是組織、流程的變革。 三是專業(yè)服務(wù)渠道體系。 四是建立快速反應(yīng)機(jī)制。企業(yè)快速反應(yīng)不僅代表品牌誠信形象，更可把有損服務(wù)品牌的危機(jī)事件化解萌芽之中。 五是科學(xué)運(yùn)作服務(wù)品牌傳播。在傳播的過程中，既要“嗓門大”，又要“聲音動(dòng)聽”，整合資源進(jìn)行傳播。對于口碑的形成，雙向溝通（公關(guān)傳播）比單向溝通（廣告?zhèn)鞑ィ└行А? 六是對服務(wù)品牌的動(dòng)態(tài)管理。在服務(wù)品牌的塑造過程中，需要持續(xù)的資金投入和持久的品牌營造的耐力，事實(shí)在在地“做”出服務(wù)品牌，通過服務(wù)設(shè)施的完善、服務(wù)人才的規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)自助與自動(dòng)化、統(tǒng)一的規(guī)范管理與靈活運(yùn)作等等來對服務(wù)品牌的動(dòng)態(tài)管理。品牌的附加價(jià)值由增值服務(wù)、獨(dú)特體驗(yàn)、精神享受等方面構(gòu)成，這為品牌戰(zhàn)指明了方向。內(nèi)部管理（1）、顧客忠實(shí)體系顧客忠實(shí)目標(biāo)A、顧客回頭率保持在60%；B、為客人服務(wù)滿意率保持在95%；C、對競爭對手進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量檢測D、減少顧客的投訴率E、提高項(xiàng)目開發(fā)創(chuàng)新效率F、努力擴(kuò)大市場份額，客流量力求達(dá)到10001500人/天，在同行業(yè)占據(jù)領(lǐng)先地位。我們將著力于認(rèn)知賓客的重要性、預(yù)知賓客的需求、靈活處理賓客問題、及時(shí)補(bǔ)救出現(xiàn)的問題來取得賓客的滿意。〈2〉預(yù)知賓客需求，在顧客開口前就提供其需要的服務(wù)：把自己放在顧客的位置；細(xì)心觀察；記錄顧客檔案。從不對顧客說“不”；（不得不說時(shí)，提供其他選擇）使客人放松；使客人喜出望外。（2）、管理人員工作原則（1） 我們將在與所有人相處時(shí)要表現(xiàn)出