【正文】 年3月開工，于2013年9月竣工。該公司緊緊抓住養(yǎng)老地產(chǎn)這一發(fā)展的契機(jī)，不斷在華北、東北、華北拓展投資范圍，為自己贏得了發(fā)展的有利地形和繼續(xù)發(fā)展的空間。該公司以**市經(jīng)濟(jì)背景、生態(tài)水城濕地為底蘊(yùn)、以**未來市場(chǎng)需求為導(dǎo)向、以品牌開發(fā)建設(shè)為龍頭，棲身于**房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。公司堅(jiān)持“以人為本”的發(fā)展理念，力爭(zhēng)為老年群體創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美、安全、舒適、方便、文明和有較高文化品位的生活環(huán)境。公司竭誠(chéng)與社會(huì)各界攜手并進(jìn)、共謀發(fā)展，同創(chuàng)美好未來。 研究范圍項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析、市場(chǎng)分析；建設(shè)條件分析、工程進(jìn)度安排；確定建設(shè)規(guī)模和總體功能、設(shè)計(jì)施工方案；消防、環(huán)保和衛(wèi)生方案；投資估算與資金籌措；財(cái)務(wù)效益分析，結(jié)論與建議。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 根據(jù)聯(lián)合國(guó)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國(guó)家的老年人口比例達(dá)到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入老齡社會(huì)。在今后較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，%的速度增長(zhǎng)。到2040年，我國(guó)60歲以上的老齡人口總數(shù)達(dá)到4億，這意味著每4個(gè)人中就有1個(gè)老人。夫妻兩人供養(yǎng)雙方4位老人，撫養(yǎng)1個(gè)后代的“421”模式將成為中國(guó)今后幾十年主流家庭模式； （2）死亡率的下降推動(dòng)平均期望壽命延長(zhǎng)。隨著父母壽命的提高，贍養(yǎng)時(shí)間逐步延長(zhǎng)；同時(shí)，高齡老人不斷增多，家庭里會(huì)出現(xiàn)兩代老人，贍養(yǎng)數(shù)量開始增多。1990年，中國(guó)老年人口中，有70%的人與子女同住。忠孝兩難全，由于時(shí)間、精力所限，成年子女越來越感到照料老人的擔(dān)子沉重。單獨(dú)依靠家庭來解決大面積、曠日持久的老人照料問題是不可能的。 目前社會(huì)福利社會(huì)化的改革，相當(dāng)?shù)闹攸c(diǎn)放在原有社會(huì)福利機(jī)構(gòu)走向自負(fù)盈虧方面。因在傳統(tǒng)意識(shí)里，只有“三無”老人才入住這些地方，再加上其服務(wù)單一、檔次較低，使很多老年人不愿去，子女也不愿背不孝的罵名，由此造成各地普通養(yǎng)老機(jī)構(gòu)空床率較高，形成社會(huì)資源浪費(fèi)。隨著人們生活水平的提高及空巢家庭的劇增，建立特色鮮明、功能齊全的高端養(yǎng)老項(xiàng)目迫在眉睫！ 人口老齡化給中國(guó)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治、文化等方面的發(fā)展帶來了深刻影響，養(yǎng)老問題成為擺在各級(jí)政府面前的突出問題。 2006年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國(guó)老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》，提出要建立公開、平等、規(guī)范的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)準(zhǔn)入制度，積極支持以公建民營(yíng)、民辦公助、政府補(bǔ)貼、購(gòu)買服務(wù)等多種方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，鼓勵(lì)社會(huì)資金以獨(dú)資、合資、合作、聯(lián)營(yíng)、參股等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。 —產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵媒體報(bào)道，2010年11月7日，民政部部長(zhǎng)李立國(guó)說，目前，城鄉(xiāng)空巢家庭超過老人家庭的50%，部分大中城市達(dá)到70%；農(nóng)村留守老人約4000萬，占農(nóng)村老年人口的37%，城鄉(xiāng)家庭養(yǎng)老條件明顯缺失。但是竇玉沛分析說，%，不僅低于發(fā)達(dá)國(guó)家5%至7%的比例，也低于一些發(fā)展中國(guó)家2%至3%的水平。 對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的前景，無疑是相當(dāng)看好的。全經(jīng)聯(lián)養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)委員會(huì)成立以來，很多業(yè)內(nèi)人士對(duì)于委員會(huì)給予了很高的期望。 目前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，無疑是水平很低的產(chǎn)業(yè)，不論是養(yǎng)老床位數(shù)量還是養(yǎng)老人群的收入水平以及養(yǎng)老項(xiàng)目的低水平軟硬件配置問題一直很突出。 缺乏政策支持也是一方面。這對(duì)于急速發(fā)展的行業(yè)來說，政策支持的缺乏從拿地、建設(shè)與經(jīng)營(yíng)階段開發(fā)建設(shè)企業(yè)都是一頭霧水。 養(yǎng)老地產(chǎn)的前景時(shí)，分歧在于如何實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老項(xiàng)目的盈利。對(duì)于囤地的看法我一直持異議也是因?yàn)閲?guó)內(nèi)房企的資金實(shí)力還不足以選擇主動(dòng)囤地，開發(fā)過程的現(xiàn)金流增速才是國(guó)內(nèi)房企的最大訴求。 很多著名的養(yǎng)老項(xiàng)目，養(yǎng)老公寓并不是項(xiàng)目的主體。而居家養(yǎng)老的概念目前還沒有根本改變，高端的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老還屬于培育階段。所以，研究老年人的住房和老年生活問題，讓老年人在后半生能夠生活的幸福美滿，從必要性來講，這是一個(gè)非常重要的課題。老年會(huì)所這一模式，就為養(yǎng)老社會(huì)化事業(yè)提供了一個(gè)愛心的平臺(tái)，自然承擔(dān)起社會(huì)賦予的“托老養(yǎng)護(hù)”責(zé)任，滿足老年朋友物質(zhì)和精神的雙重需要，提高生命質(zhì)量。隨著改革開放的深入，各項(xiàng)改革已使政府無精力去承擔(dān)和管理這么多的社會(huì)具體性問題。國(guó)家于1996年頒布了《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》，提出了“五個(gè)老有”，即老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂。確定了“以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充”的養(yǎng)老居住政策，同時(shí)提出建立“9073”的養(yǎng)老居住分配格局：即90％的老年人在社會(huì)化服務(wù)協(xié)助下通過家庭照顧養(yǎng)老；7％的老年人通過購(gòu)買社區(qū)照顧服務(wù)養(yǎng)老；3％的老年人入住養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老。 辦好老齡化公益性福利事業(yè)，既體現(xiàn)了政府對(duì)老人的關(guān)懷，又體現(xiàn)了文明社會(huì)的養(yǎng)老環(huán)境，吸納了就業(yè)人員。xx縣“頤康園老年會(huì)所”建設(shè)項(xiàng)目，符合**市政府關(guān)于“著力解決改善民生的舉措，因此，該項(xiàng)目建設(shè)是十分必要的。”中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)鄭衛(wèi)華預(yù)計(jì)，5～10年以后，中國(guó)會(huì)逐漸邁入老齡化社會(huì)。 隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步細(xì)分。老年住宅70年代初創(chuàng)于北歐，目前在發(fā)達(dá)國(guó)家已盛行，如美國(guó)、加拿大、瑞典、荷蘭、日本都有不少規(guī)模的老年住宅。 我國(guó)已進(jìn)入老年型國(guó)家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進(jìn)入老年型城市。同時(shí)隨著社會(huì)安全福利和個(gè)人養(yǎng)老金的增多，更多的老年人要獨(dú)自生活，因此要求有獨(dú)立的住房設(shè)施。 一方面是巨大的市場(chǎng)需求，另一方面卻是地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化非常嚴(yán)重。6月17日，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)2011年會(huì)發(fā)布了中國(guó)綠色養(yǎng)老住區(qū)聯(lián)合評(píng)估認(rèn)定體系。巨大的養(yǎng)老需求以及供給的巨大缺口，催生出規(guī)?？涨暗摹般y發(fā)產(chǎn)業(yè)”。在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)于大多數(shù)人來說，僅僅是簡(jiǎn)單的“空氣清新、居住成本較低”的概念上，不少近郊產(chǎn)品或旅游度假產(chǎn)品成為此類概念的主力承載者。養(yǎng)老社區(qū)有很多種，有的是可以自理，有的是半自理，有的不能自理，有的是國(guó)家投資，有的個(gè)人投資的，有的像共同基金或者養(yǎng)老基金來投資的。價(jià)格點(diǎn)評(píng)]老年公寓”社區(qū)，親和源是中國(guó)首家老年社區(qū)，10萬平方米建筑,老年公寓設(shè)838套居室，可供1600位左右的老人入住，采用無障礙化設(shè)計(jì)，以老年公寓、健康會(huì)所、老年護(hù)理院為老人提供項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹說，“養(yǎng)老地產(chǎn)的模式，并不屬于房地產(chǎn)，而是第三產(chǎn)業(yè)，主打的是服務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)僅是整個(gè)模式的基礎(chǔ)。”親和源老年公寓的出現(xiàn)只是一個(gè)縮影。 模式破冰 2010年12月27日，萬科正式宣布進(jìn)入老齡化住宅開發(fā)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域。泰康人壽、中國(guó)人壽等保險(xiǎn)紛紛啟動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)以及城市綜合運(yùn)營(yíng)等等低風(fēng)險(xiǎn)業(yè)態(tài)，也在其中被定義為保利未來“新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)”。萬科現(xiàn)在打造的“活躍長(zhǎng)者之家”僅僅是養(yǎng)老地產(chǎn)中的一種形態(tài)，未來還有很多業(yè)態(tài)、很多種運(yùn)營(yíng)模式值得探索。 盈利困境 “老年公寓盈利模式是什么？歸根結(jié)底是給老年人提供一個(gè)健康生活環(huán)境提供一個(gè)生活狀態(tài)。”養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的專家、中國(guó)老齡科學(xué)研究中心的陶立群曾表示說。 專業(yè)人士指出，養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)別于其他居住產(chǎn)業(yè)的顯著特點(diǎn)是機(jī)構(gòu)要提供各種滿足老人需求的服務(wù)。二是運(yùn)營(yíng)和管理養(yǎng)老設(shè)施，直接為老年居民服務(wù)。同時(shí)，即使有限的服務(wù)，也普遍存在低質(zhì)量、相對(duì)費(fèi)用高的情況。在此情形下，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資需要很長(zhǎng)時(shí)間，一般的年投資回報(bào)不過10%，但目前因?yàn)槭袌?chǎng)廣闊，前景巨大，所以才有很多資本愿意進(jìn)入。按照聯(lián)合國(guó)標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國(guó)家的老年人為人口總數(shù)的十分之一時(shí)正式步入了老齡化社會(huì)。 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目地點(diǎn)風(fēng)景要選好； 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目交通路線要暢快、離城距離要適當(dāng)； 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模要適當(dāng)； 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目外觀形象要注意； 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的標(biāo)的要索定； 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目模式要選定； 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目管理方式要體現(xiàn)特點(diǎn)； 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目要有前瞻性； 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目要主動(dòng)尋找目標(biāo)客戶； 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目更要注重售后服務(wù)。目前國(guó)內(nèi)的環(huán)境還未達(dá)到支持養(yǎng)老地產(chǎn)全速發(fā)展的程度，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展尚存以下困境： 政策優(yōu)惠無保障 由于養(yǎng)老地產(chǎn)的帶有一定的社會(huì)福利性質(zhì)，所以政府的政策扶持對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展至關(guān)重要，也是養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者首要考慮的問題之一。 新興市場(chǎng)不穩(wěn)定 養(yǎng)老地產(chǎn)作為一個(gè)新興的市場(chǎng)自然要面對(duì)新興市場(chǎng)所要面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)。 投資額高 養(yǎng)老地產(chǎn)消費(fèi)群體的特殊性要求投資者在建造老年社區(qū)時(shí)，要投入比普通住宅項(xiàng)目更多的資金。另外，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在配套方面的投入很大，如醫(yī)療保健中心、老年活動(dòng)中心、商業(yè)購(gòu)物中心等大量的醫(yī)護(hù)及配套設(shè)施設(shè)備，對(duì)企業(yè)來說是很重的負(fù)擔(dān)。目前國(guó)內(nèi)有幾個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目將開發(fā)的住宅向老年人出售使用權(quán)，老年人去世后，房屋使用權(quán)可轉(zhuǎn)給親友，但使用期限到期后開發(fā)商會(huì)收回，實(shí)踐證明這種出售使用權(quán)的方式并不成功。 后期物業(yè)管理要求高 養(yǎng)老地產(chǎn)入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物業(yè)服務(wù)，包括為老年人提供管家式服務(wù)、醫(yī)護(hù)服務(wù)、保健服務(wù)、活動(dòng)組織、日常課程、特殊飲食護(hù)理服務(wù)等，這些服務(wù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，可以說是有心無力。，前景廣闊目前，全世界60歲以上老年人口總數(shù)已達(dá)6億，有60多個(gè)國(guó)家的老年人口達(dá)到或超過人口總數(shù)的10%，進(jìn)入了人口老齡化社會(huì)行列。世界性的人口老齡化是“歷史上未曾出現(xiàn)的社會(huì)現(xiàn)象”。根據(jù)有關(guān)資料顯示從老齡化社會(huì)進(jìn)入老齡社會(huì)，法國(guó)用了115 年，英國(guó)用了47 年，德國(guó)用了40 年，而日本只用了24年。目前，占全國(guó)總?cè)丝诘?1%。 根據(jù)相關(guān)研究資料顯示發(fā)達(dá)國(guó)家一般約6%的老人在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，我國(guó)養(yǎng)老設(shè)施嚴(yán)重滯后，%的老人在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，前景堪憂，但也帶來巨大商機(jī)，發(fā)展前景被廣泛看好。如果這些人不能在醫(yī)療、生活、服務(wù)各方面得到妥善的安置，那么這將是社會(huì)的一大不幸?！　○B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)——新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中很重要的一環(huán)，為養(yǎng)老提供最基本的空間。尤其在養(yǎng)老住宅的供應(yīng)方面，全國(guó)才剛剛起步，其長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益不容忽視。2050年，將增加到4億老人，60歲以上的老人占人口27%的比例。這些都說明：老齡化社會(huì)已是21世紀(jì)最現(xiàn)實(shí)的趨勢(shì)問題。社會(huì)迫切需要為老年人營(yíng)造一個(gè)休閑養(yǎng)生、修身養(yǎng)性的舒適環(huán)境和凈心場(chǎng)所。黨的十七大《報(bào)告》在“加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)”中強(qiáng)調(diào)要“加強(qiáng)老齡工作”。 xx縣“頤康園老年會(huì)所”建設(shè)項(xiàng)目，以其獨(dú)特新穎的大家庭托管模式，使老一輩創(chuàng)業(yè)者、建設(shè)者不因子女無法顧及和照顧、不因生活協(xié)調(diào)不好而煩惱；不因喪偶失伴而傷感，不因孤寂無助而困惑；為子女們投身事業(yè)解除了牽掛負(fù)累，而且解決了政府無法解決的高齡之困；還可以活躍和豐富老年人的生活，使其老有所學(xué)、老有所為、老有所養(yǎng)、老有所樂。全年城市居民人均可支配收入18563元，%；城市居民家庭人均消費(fèi)支出13486元，%，%。 ，其中。建筑業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)。%。其中，%；，%。%。**市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)（1）雙臺(tái)子區(qū)：2005年平均價(jià)格1467元/ m2，%。2007年平均價(jià)格2200元/ m2，%。2009～2010年平均價(jià)格3500元/ m2。2006年平均價(jià)格2285元/ m2，%。2008年平均價(jià)格3200元/ m2，%。(1) “421”家庭（四個(gè)老人，兩個(gè)年輕人，一個(gè)小孩）的老年人；(2)現(xiàn)金儲(chǔ)蓄在50萬元以上的家庭；(3)3口家庭、 中青年白領(lǐng)階層；(4)房地產(chǎn)、商業(yè)投資者。同時(shí)以優(yōu)良的配套設(shè)施，絕佳的地理位置，使該會(huì)所成為養(yǎng)老社會(huì)化事業(yè)的經(jīng)典，吸引**市有一定經(jīng)濟(jì)條件的老年人、三口家庭、中青年白領(lǐng)階層及房地產(chǎn)、商業(yè)投資者的目光。(2)時(shí)尚。依據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度和銷售費(fèi)用計(jì)劃，不同時(shí)期選擇不同媒體組合運(yùn)用。 (3)由于該項(xiàng)目地處辦公、生活區(qū)，且周邊自然環(huán)境好，租商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的需求量大，因而建議在項(xiàng)目推廣初期將商業(yè)、房地產(chǎn)投資者作為首攻的目標(biāo)市場(chǎng)。第四章 項(xiàng)目規(guī)劃【地理區(qū)位】xx縣隸屬于省**市，位于**市的北部，遼河下游，渤海之濱。位于東經(jīng)121176。29′。平均海拔25米。境內(nèi)除平原外，還有少量的沙包、泡子、崗子等。從大地構(gòu)造來看，則是中朝地臺(tái)上的二級(jí)構(gòu)造單元下遼河凹陷。【氣候特點(diǎn)】xx縣地處北溫帶，屬大陸性半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候。光照充足，無霜期為172天。暴雨多發(fā)時(shí)段為7月中旬至8月上旬，高峰值為7月下旬。春夏季多南風(fēng)和西南風(fēng)。本項(xiàng)目選址在xx新縣城府前大道與外環(huán)路處交匯處西北角。項(xiàng)目建成后該會(huì)所將成為**市城鄉(xiāng)老年人安度晚年的樂園。國(guó)道305是xx新縣城對(duì)外交通聯(lián)系的主要道路，用地范圍內(nèi)的現(xiàn)狀道路為新縣城府前大道與外環(huán)路交匯處。該項(xiàng)目周圍基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到七通，即通道路、上水、下水、電、煤氣、暖氣和通訊設(shè)施，所以，項(xiàng)目所需的外部配套條件已具備。、原則與建設(shè)規(guī)模《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；《城市規(guī)劃編制辦法》建設(shè)部（2006年4月1日）；城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；《xx縣總體規(guī)劃》（2010－2020）；（1）會(huì)所空間規(guī)劃布局堅(jiān)持科學(xué)定位，合理布局，功能完善，宜居頤養(yǎng)的原則。（3）會(huì)所按照社會(huì)化服務(wù)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)、合理布局的原則完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。該項(xiàng)目占地面積114667 m2，總建筑面積97290m2，其中,道路面積17200m2；景點(diǎn)綠化面積63537m2。項(xiàng)目占地82867㎡，總建筑面積38100㎡。二、商業(yè)區(qū)為方便老年會(huì)所起居生活，規(guī)劃商業(yè)區(qū)占地面積45畝/30000㎡，建筑面積54300㎡。商網(wǎng)開發(fā)：6棟2層、1050 m2/棟、建筑面積6300 m2。以高效率、低成本向用戶提供可靠的電力通訊、生活用水、污水集約排放、轉(zhuǎn)供送熱、等服務(wù)項(xiàng)日，實(shí)現(xiàn)集約化管理。規(guī)劃占地1800㎡/，物業(yè)用房：1棟/3層；建筑面積1890㎡。 住宅用地規(guī)劃范圍內(nèi)的住宅用地面積為82867 m2，％，靠近府前大道和西側(cè)路。規(guī)劃范圍內(nèi)的商業(yè)景點(diǎn)綠化用地：以住宅樓的間距綠化景點(diǎn)為主，以