【正文】 一、簡明靈活有效的現(xiàn)代化管理制度；有完善的房地產(chǎn)市場運作體系，這個市場要素該市已形成。這種權益可以是所有權或其他權益。這些權益或單獨交易或聯(lián)合在一起交易，在市場上就表現(xiàn)為不同類型、不同性質的交易行為。由于房地產(chǎn)市場的特殊性，加之其交易數(shù)額巨大，該市制定了一整套相應的房地產(chǎn)交易規(guī)定辦法來規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)權交易，加以實現(xiàn)對房地產(chǎn)交易的管理。不同城市甚至一個城市內(nèi)部的不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)的市場條件、供求關系、價格水平都會大相徑庭。由于房 地產(chǎn)市場的區(qū)域性特點，房地產(chǎn)開發(fā)商在從事地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務時，必須充分了解該地區(qū)的政策、商業(yè)、文化、市政等各方面的情況。但房地產(chǎn)市場不具備上述三個條件。兩幢房子的建筑材料、設計都可以一樣，但所處的地理位置不可能一樣，即使是兩套朝向、樓層、結構等都完全一樣的居室單位，在買主看來也是完全不同、不可替代的兩項商品。一項房地產(chǎn)只有一個賣主，其他任何人都不可能提供同樣的房地產(chǎn)。同樣，房地產(chǎn)賣主的選擇也是十分有限的，某一項房地產(chǎn)往往只適應少數(shù)幾個買主的要求，在房地產(chǎn)市場上買主和賣主的機會都不是均等的，兩者都沒有充分的選擇權，因而，在房地產(chǎn)市場上個別賣主或買主對房地產(chǎn)交易價格往往會起很大作用。為了保護有關當事人的利益，各國政府都立法管理房地產(chǎn)買賣及租賃活動或行為。因此，房地產(chǎn)交易活動在某些環(huán)節(jié)是受到政府嚴格限制的，房地產(chǎn)市場是受國家嚴格控制的不完全開放的市場。 陽泉市市場調(diào)研陽泉雄居太行，俯瞰華北平原，是三晉門戶，晉冀要沖，地處太原、石家莊兩個省會城市的中間位置，東連環(huán)渤海經(jīng)濟帶和東南沿海地區(qū)，西接中西部地區(qū)，是京津塘及沿海發(fā)達地區(qū)向內(nèi)地輻射的重要通道。解放以來，特別是改革開放以來，陽泉市第一、二、三產(chǎn)業(yè)得到了長足發(fā)展，綜合經(jīng)濟實力明顯增強。財政總收入完成45億元，%，%；全社會固定資產(chǎn)投資達到100億元，%；社會消費品零售總額預計完成80億元，%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入預計超過10100元。據(jù)調(diào)查顯示，“鳳凰城”住宅區(qū)項目所在地是陽泉是整體規(guī)劃的商業(yè)次中心地帶。陽泉市是以煤炭工業(yè)為主的城市，經(jīng)濟比較單一，目前市區(qū)人口有60多萬人，其中礦區(qū)人口有28多萬人。在這新增長的人口中，有很大的商業(yè)前景和購買潛力，這也是”鳳凰城”住宅區(qū)項目的潛在客戶。據(jù)發(fā)改委、市統(tǒng)計局、%家庭有意向買房，其中表示肯定買的占6%，%，若以肯定買的6%計算。每平方米平均價格1600元，則將有49億元住房購買市場，若以每平方米平均價格2200元，則將有61億元住房購買市場。該市房地產(chǎn)市場處在繁榮—調(diào)整—衰退—復蘇—繁榮周期規(guī)律的繁榮期，從統(tǒng)計資料看，“九五”期間國家人均住宅10m2/人，“十五”期間達到11m2/人；“十一五”期間達到14m2/人今后五年該市房地產(chǎn)三大開發(fā)區(qū)域：其一是原陽鋼舊址（開發(fā)區(qū)）總投資15億元，總建筑規(guī)模65萬m2；其二是礦區(qū)陽煤集團大量投入高層民用住宅建筑，建筑總規(guī)模134萬m2，總投資18億元；其三是天橋以東下站商業(yè)中心的開發(fā)改造，商業(yè)與辦公建筑占76%，估算總投資6億元。 市場供給狀況通過市場調(diào)查得知，%，%，140m2以上占20%。第四章 規(guī)劃方案 項目概況 區(qū)位分析“鳳凰城”住宅區(qū)位于陽泉市城區(qū)上站南大街，總占地面積92畝（），拆遷總面積9000m2。用地處于市區(qū)中心商業(yè)地帶，與各個區(qū)塊的交通聯(lián)系方便，同時距火車站也只有五分鐘路程，地理位置十分優(yōu)越。 用地規(guī)劃指標該項目總占地面積92畝（），產(chǎn)品定位于中高檔綜合型小區(qū)，涵蓋了各種戶型的建筑，在寬大的樓距間布置了開放式豐富的綠化景觀，使小區(qū)真正成為一個親和自然的生態(tài)居住花園。,建筑面積107437m2。 規(guī)劃依據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（GB5018093）；規(guī)劃設計委托要求；場地1：1000地形圖。發(fā)揮原地形陡然的優(yōu)勢，創(chuàng)造高趣味性、多樣化的生活環(huán)境，獲得最大的景觀視覺效果。 設計原則盡量保持現(xiàn)有地形格局，道路設置在現(xiàn)有走線位置或填方部分，并以盡端路為支線到各戶。據(jù)不同坡度及景觀作為產(chǎn)品分類，發(fā)揮因地制宜的優(yōu)勢。采用穿透性、開放性的綠化系統(tǒng)來軟化建筑物，避免滿鋪房子的景觀，以保持綠意盎然的整體環(huán)境。 規(guī)劃理念引入現(xiàn)代居住社區(qū)與物業(yè)管理的設計思想，探索居住形態(tài)和居住意識的變革，滿足高層次高品位人士的居住要求。通過空間景觀的形態(tài)構成和建筑的布局，突顯城市新區(qū)的形象，展示居住區(qū)的現(xiàn)代氣息，創(chuàng)造和諧、有序、舒適、優(yōu)美的城市空間環(huán)境，充分發(fā)揮該地區(qū)的社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益。⑵繁華之上的兩單元組合——除了開放、自由、光線、設計還具有濃郁的家庭居住氛圍，整體空間表態(tài)豐富，真正為享受層次居家氣息的人而準備。⑶不同層次與環(huán)境的社區(qū)空間：新生活理念與傳統(tǒng)主義、秩序與隨意、干道與街坊、曲線與直線、人文與自然在這里成為順其自然的組合。 規(guī)劃布局 建筑設計現(xiàn)代風格，借用了歐式建筑的經(jīng)典符號特征，融入近現(xiàn)代建筑簡捷活潑的精神，頂部處理利用退臺和坡屋頂?shù)仁址▌?chuàng)造豐富多變的天際線效果，建筑色彩根據(jù)立面造型采用多樣化色彩，組團采用點狀蝶式高層建筑與條式的錯位空間布局，以營造環(huán)境圍合空間，并增加了天際線的活潑和景觀的通透感，跌落的平面設計，使每戶視野開闊；基于住宅與自然的高接觸性，在單體設計中要組織好住宅的通風和日照，通過外立面的凹凸形式以保證戶戶全明，嚴謹?shù)闹剑S富的線腳，和諧多變的色彩營造出“鳳凰城”特有的浪漫高雅、安逸，富有生活氣息的居住環(huán)境。地塊內(nèi)通過相對集 中的綠地和景觀綠軸等室外空間組織，形成良好的社區(qū)小環(huán)境氣候。住宅類型以大、中、小三類進行布置，大套住宅建筑面積控制200~220平方米，約占總數(shù)的12%；中套住宅建筑面積控制130~150平方米，約占總數(shù)的18%；小套住宅建筑面積控制90~70平方米，約占總數(shù)的70%。⑶安全防衛(wèi)：居住地塊以社區(qū)封閉式管理，保證區(qū)內(nèi)災情發(fā)生時的疏散、救災需要。 公共服務設施和環(huán)衛(wèi)設施布置⑴配套公共服務設施：結合場地外的圍周邊的配套服務設施，小區(qū)內(nèi)部將不再安排小學、幼兒園等配套設施。在次入口設置底層商鋪，形成人行入口的導向性，并將小區(qū)的步行商業(yè)功能加以引伸，同時為小區(qū)的商業(yè)配套服務。⑵物業(yè)管理設施：設置物業(yè)管理的會館，內(nèi)含管理、維修、服務以及保障、治安、健身、文娛活動室等。 建筑單體設計本社區(qū)考慮到生活習慣，全部南北朝向，為獲得更好的戶型，以短進深、大面寬的一梯兩戶建筑為主流。建筑造型建筑風格考慮到層數(shù)的因素，采用現(xiàn)代風格，充分利用陽臺和空調(diào)板的設計，加強橫向線條的設置，以平衡建筑體量。造型在滿足住宅功能需要的情況下做了更細致的造型處理，使建筑顯得精致典雅。⑵設計依據(jù)工程主要依據(jù)以下國家和山西省現(xiàn)行設計規(guī)范和規(guī)程進行設計：《建筑結構荷載規(guī)范》 GB500092001《建筑抗震設計規(guī)范》 GB500112001《高層建筑混凝土結構技術規(guī)程》 JGJ32002《混凝土結構設計規(guī)范》 GB500102002《砌體結構設計規(guī)范》 GB500032001《砌體地基基礎設計規(guī)范》 GB5000789《建筑樁基技術規(guī)范》 GBJ9494《人民防空地下室設計規(guī)范》 GB5003894 2003修訂版⑶主要使用荷載的取值臨街門面商業(yè)用房 臥室、起居室、廚房 衛(wèi)生間 陽臺 汽車庫 上人屋面 不上人屋面 設備機房按實際荷載計入。故本工程的所有結構構件的計算和設計構造均按入度抗震設防考慮。 工程規(guī)劃 給水排水設計依據(jù)（1）《建筑給水排水設計規(guī)范》 GB 500152003（2）《建筑設計防火規(guī)范》 GBJ 1687 （2001年版）（3）《高層民用建筑設計防火規(guī)范》 GB 5004595（2001年版）（4）《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》GB5006797（5）《室外給水設計規(guī)范》 GBJ 1386（1997年版）（6）《室外排水設計規(guī)范》 GBJ 1487（1997年版）（7）《自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范》 GB 500842001（8）《建筑滅火器配置設計規(guī)范》 GBJ 14090（1997年版）本工程建筑作業(yè)圖及其它專業(yè)提供的資料。⑵用水量預測本規(guī)劃用水量以單位人口用水量和單位建筑面積用水量指標測算，具體計算如下表：用水量計算表人口數(shù)量（人）用水指標（升/人d）用水量（m2/d）公建100150道路30合計未預見水量按10%計。⑷供水水壓小區(qū)內(nèi)住宅建筑可根據(jù)各自的情況自行加壓解決供水水壓。室外消火栓由市政供水管網(wǎng)直壓供水，室外給水管網(wǎng)圍繞建筑物成環(huán)狀布置，消火栓布置按間距不大于120m，保護半徑不超過150m進行設計，并滿足消防用水量要求。室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)由消防儲水池、水泵、管網(wǎng)、消火栓及屋頂水箱組成。在地下泵房內(nèi)設消防給水泵二臺（一用一備），抽取地下消防蓄水池（容量為320m3）內(nèi)的水經(jīng)加壓后，向消火栓給水系統(tǒng)供水。地下車庫按中危級II極設防。噴頭采用閉式玻璃泡噴頭，公稱動作溫度均為68℃，每個濕式報警閥控制噴頭數(shù)不超過800個。滅火器配置根據(jù)《建筑滅火器配置設計規(guī)范》GBJ14040，商店、會所、車庫等按中危險進行設計，住宅按輕危險級進行設計，每層均配置手提式干粉滅火器。排水規(guī)劃⑴排水體制本規(guī)劃排水體制定為雨污分流制。⑶排污量確定根據(jù)地形，小區(qū)污水經(jīng)室外化糞池往北面就近排入附近道路上的市政污水管，再通過污水管道排入污水處理廠處理。雨水根據(jù)地勢就近排入附近道路的雨水管。⑵設計范圍電氣設計范圍包括小區(qū)內(nèi)的電力，照明，消防及防雷接地。采用兩路10KV高壓電源供電，電源由電力部門從城市10KV電網(wǎng)引入開閉所。⑷變配電所各室內(nèi)變、箱式變內(nèi)高壓柜、變壓器、低壓屏采用組合式布置于同一室。⑸計算方式電能總計算量采用高供高計，住宅每個單元設一只集中電表箱，每戶一表，分別計量，集中抄表。燈具均選用節(jié)能型，且在電梯廳、樓梯、走廊等場所按消防要求設置帶鎘鎳電池的應急照明燈和疏散照明指示燈。⑺防雷接地防雷等級：根據(jù)自然條件、當?shù)乩妆┤諗?shù)、建筑物的高度和重要程度，屋面設避雷帶作防雷接閃器，并利用柱內(nèi)不小于φ16兩根對角主筋作為引下線，并利用建筑物基礎鋼筋焊通作為聯(lián)合接地體，接地電阻要求小于1歐。⑻火災報警系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)設火災報警控制系統(tǒng)，消控中心設在一層。地下車庫設溫感探測器，各設備用房，商業(yè)用房等均設煙感探測器；且各區(qū)域皆設有手動報警按鈕、消火栓按鈕、消防電話及事故廣播；火警電話分別設于消防泵房，變配電房、消防控制室；火災事故照明及疏散指示主要設在通道、出入口。在消控中心、消防火泵房等重要場所設置帶鎘鎳電池的事故照明燈。人防平時電源由本樓變電所雙回路供電，暫時電源由市人防區(qū)域電源供給，平時自動切換，暫時手動切換到暫時電源。⒊人防配電設計人防配電按人防規(guī)范執(zhí)行，當電纜穿越人防及不同防護單位時均穿鋼管，