【正文】 應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)、從源頭入手，規(guī)范房地產(chǎn)市場。為給杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展過熱實現(xiàn)“降溫”，國家采取了一系列宏觀調(diào)控措施，以確保包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的多種行業(yè)保持正常穩(wěn)定的發(fā)展。2004年4月11日央行宣布，從4月25日起，資本充足率低于一定水平的金融機(jī)構(gòu)，將執(zhí)行8%的存款準(zhǔn)備金率，國有獨(dú)資、股份制商業(yè)銀行、%的存款準(zhǔn)備金率，目的是限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴(kuò)張，房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對象之一。隨著中央對房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模的控制，五一前后各大銀行紛紛采取相應(yīng)措施提高個人住房按揭貸款門檻，歸納總結(jié)主要是限制個人購買2套（及2套以上）的住房以及高檔別墅，旨在控制炒房投機(jī)，平抑房價?！吨敢芬?guī)定，商業(yè)銀行對個人住房貸款的發(fā)放，應(yīng)將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下（含55%）；房地產(chǎn)貸款余額與總貸款余額比不得超過30%。2004年5月13日，由建設(shè)部、國家發(fā)改委、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合頒布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》正式施行。同時，國務(wù)院辦公廳近日發(fā)出關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知，要求各地合理控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模、嚴(yán)格拆遷管理。很多城市的住房剛性需求來自于拆遷，通過減少拆遷規(guī)?？梢越档痛笠?guī)模的購房需求，使得房地產(chǎn)達(dá)到供需均衡，平抑房價。融資難度的加大不僅意味著房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)成本的提高，更將加速房地產(chǎn)公司優(yōu)勝劣汰的過程。而典當(dāng)作為新型的融資方式，以其快速、短期、便捷的特性開始漸入人們的視野。杭州市政府相應(yīng)采取了一系列政策，如：年初恢復(fù)征收二手房轉(zhuǎn)讓20％的個人所得稅；近期一些商業(yè)銀行推出新措施，對1990年以前的面積較小的房子不予發(fā)放按揭貸款或只能發(fā)放五成等。上述政策的影響下，今年上半年買方更趨于理性，觀望較多；賣方亦不肯輕易降價，處于僵持狀態(tài)，商品房銷售速度和二手房成交量均有所下降。下半年一些上半年討論的沸沸揚(yáng)揚(yáng)的如物業(yè)稅政策、加息政策將進(jìn)一步明朗化。展望未來，杭州市房地產(chǎn)市場將更加理性而健康的發(fā)展。其中，成功出讓土地51宗，%，%。（土地供應(yīng)區(qū)域分布）從土地供應(yīng)區(qū)域來看，今年18月份出讓地塊主要集中在濱江、江干、拱墅以及杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)干區(qū)，共推出54宗地塊，%。1）濱江區(qū)據(jù)本網(wǎng)統(tǒng)計結(jié)果表明，2004年18月份濱江區(qū)共推出土地11宗，其中成交7宗，%，成交金額約183264萬元。從成交土地的規(guī)模來看，濱江區(qū)50畝以下的地塊有3宗，而50畝—100畝之間的地塊有3宗。值得關(guān)注的是，去年由大元房產(chǎn)摘得的原杭政儲出2003（22）號、（23）號地塊，因為資金等各方面的原因，該地塊被國土局收回重新出讓，但經(jīng)屢次推出后，尚未有開發(fā)企業(yè)敢勇于出手，目前信息仍在公示中，誰是第一個吃螃蟹的人尚留有懸念。土地性質(zhì)以商業(yè)辦公用地為主，占成交總面積的59%。據(jù)中標(biāo)單位表示，他們意欲將此地塊打造成錢江新城內(nèi)的標(biāo)志性住宅小區(qū)3）拱墅區(qū)拱墅區(qū)今年18月份共推出地塊22宗，其中成交21宗，%，成交金額達(dá)236471萬元。從成交土地的規(guī)模來看，拱墅區(qū)成交地塊大多在50畝以下，共有17宗。拱墅區(qū)作為老城區(qū)的重要組成部分，所推土地特別是住宅用地頗受開發(fā)企業(yè)的歡迎，該區(qū)域中今年推出的地塊中商業(yè)、綜合用地占據(jù)絕對主導(dǎo)地位，政府著重改造拱墅區(qū)居住環(huán)境的決心略見一斑。其中成交3宗，占成交總面積的8%，成交額達(dá)44838萬元。不過下沙向來是杭州市各區(qū)域中的供地大戶，接下來將迎來供地高峰，目前正在公示的、位于下沙東部沿江區(qū)塊的就達(dá)687余畝。但杭州公開推出的土地中除濱江、下沙各一宗地因位置、規(guī)模不理想等各方面的原因而流標(biāo)外，其余地塊均順利成交，并且絕大部分地塊競爭相當(dāng)激烈。現(xiàn)象二：商業(yè)、公建用地比重加大，城市建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展城市商貿(mào)、公建建設(shè)用地顯著增加，這是杭州土地市場的又一明顯特征。錢江新城作為未來杭州城東核心區(qū)塊，該區(qū)塊商業(yè)用地供應(yīng)量加大，寫字樓項目用地上市量更是方興未艾。雖然目前尚未見到多少寫字樓聳立，但從供地情況看，錢江新城已然成為杭州繼武林、黃龍、慶春、湖濱四大區(qū)塊之后又一新興寫字樓區(qū)塊?，F(xiàn)象三：梯度供地兼顧中小企業(yè)自去年下半年以來，國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控措施以前所未有的密度緊急出臺，霎那間整個房地產(chǎn)業(yè)充滿著山雨欲來風(fēng)滿樓的態(tài)勢。針對這一實際情況，杭州市國土資源局地塊出讓采用了總體規(guī)模、零星結(jié)合的方式供地，大中小地塊各占一定比例，保證滿足不同開發(fā)商的需要，實現(xiàn)了土地的梯度供應(yīng)。從競標(biāo)單位可以得出，新興、中小房開企業(yè)拿地明顯比以往積極，成為土地市場的主角。究其原因，主要是今年所供地塊明顯往城市邊緣區(qū)域拓展，老城區(qū)地塊基本上屈指可數(shù)，加上城區(qū)邊緣商業(yè)類綜合用地占了相當(dāng)大的比重，因此成交單價相對于以往來說有點下浮。三、土地成交情況分析土地出讓金，%。截止今年6月31日，共收取土地出讓金69億，%。未成交情況隨著2004年4月份央行貨幣政策的公布，要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)貸款資金的發(fā)放，規(guī)定開發(fā)商自有資本金將提高到35%，對政策極其敏感的土地市場便馬上作出了回應(yīng)。但未成交面積已達(dá)到了當(dāng)月總出讓面積的51%?，F(xiàn)場競標(biāo)分析截止2004年6月31日，杭城土地公開出讓共推出47宗地塊，其中8宗流標(biāo)。5月份房交會冷淡收場后，很多人認(rèn)為5月19日的土地拍賣也將難逃此運(yùn)。從現(xiàn)場競價來看，各開發(fā)企業(yè)對價格的把握都比較統(tǒng)一，大多是底價的150%左右。6月份的土地招標(biāo)會則比較清淡，4宗土地有兩宗因投標(biāo)企業(yè)不足3家而流標(biāo)。7月15日成交的六宗土地，也只有本身提出掛牌價的幾家企業(yè)競價，平淡成交，溢價幅度很小。想要置地的企業(yè)選擇增多，同時出于對后勢的把握不定，置地步伐較為謹(jǐn)慎。為避免這種情況，以下地價分析都采取了同一性質(zhì)用地內(nèi)先進(jìn)行容積率的平均，然后以該值進(jìn)行修正。用途分析從上半年杭州市國土資源局公布的出讓結(jié)果來看：今年上半年各種用途的土地價格都有不同程度的上揚(yáng)。由于上半年純商業(yè)的用地都集中在城北祥符橋一帶，主要是汽車銷售、服務(wù)用地，而純寫字樓，商業(yè)、寫字樓一體的綜合性用地都集中在錢江新城，從而造成上半年純商業(yè)地價比商辦綜合地價低一大截。其中，商業(yè)地價水平值為1919元／平方米，住宅地價水平值為1103元／平方米，工業(yè)地價水平值為494元／平方米。杭州市去年全年經(jīng)營性用地收取的出讓金為163億元，平均地價為357萬元/畝，即5355元/平方米。而全國排名是第三，排在杭州之前的分別是北京和上海。2003年杭州市綜合地價指數(shù)為134，商業(yè)地價指數(shù)為151，住宅地價指數(shù)為152。其中，綜合地價指數(shù)上升點數(shù)為9，商業(yè)地價指數(shù)上升點數(shù)為13，住宅地價指數(shù)上升點數(shù)為12。該政策讓市場始終處于饑渴的狀態(tài)之中，其主要手段是通過限制土地供應(yīng)量，來造成房地產(chǎn)市場的供不應(yīng)求。該政策有利之處十分明顯，就是能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場迅速發(fā)育?！钡豢煞裾J(rèn)，這同樣也是把雙刃劍。杭州市早在1997年下半年就組建了土地儲備中心，對土地統(tǒng)購統(tǒng)銷，實行招標(biāo)拍賣掛牌。杭州市房地產(chǎn)的流金歲月也使各開發(fā)企業(yè)在土地出讓會上不知疲倦的競爭，“天價”、“宇宙價”相繼而出。去年下半年就有某集團(tuán)進(jìn)軍杭州市房地產(chǎn)領(lǐng)域，一口氣拿下了4宗土地，總價款達(dá)到了25億。市場上房價火箭式上升，使得老百姓的怨聲載道。同時，杭州市政府也打破了以往“非飽和土地供應(yīng)”的慣例，去年一年總共推出了4500畝的經(jīng)營性用地，其中商品住宅為3500畝，供地量幾乎是前2年的總和。五、土地市場展望2003年，針對供需嚴(yán)重不平衡的情況，杭州市放出3500畝住宅用地。但此時，杭州市房地產(chǎn)市場的“水庫”—土地儲備中心，卻除了正在征地拆遷的1000畝土地外，再無地可供。西邊是西湖，東邊是錢塘江。這幾年，杭州老城區(qū)遷移的空間幾乎沒有了。2001年和2002年，工廠開始撤離城區(qū)。杭州市的兩個老城區(qū)——上城區(qū)和下城區(qū)基本無地可供，單單