【正文】 錢江新城繼去年成交了880余畝的土地后，今年18月份又陸續(xù)推出了14宗地塊，其中除了第34號(hào)地塊未能成交以外，其余13宗均已名花有主，成交額達(dá)373452萬元。面積最大的一宗地塊，是位于濱江浦沿鎮(zhèn)占地約150畝的商住用地，于7月19日至7月30日通過掛牌方式成功推出，由杭州網(wǎng)訊科技有限公司、。土地性質(zhì)以住宅用地和商住用地為主，%%。同時(shí)，西湖區(qū)、上城區(qū)和下城區(qū)也推出9宗地塊。（出讓土地性質(zhì)）成功出讓的51宗土地中，住宅用地（含住宅配套公建用地）14宗，；單純作為商業(yè)及辦公用地的為27宗，；商住用地3宗，；綜合用地為4宗，；其它如加油站、體育悠閑及公共設(shè)施用地為3宗。第二部分土地市場(chǎng)分析一、歷年土地供應(yīng)狀況年份199819992000200120022003供應(yīng)總量（畝）58375642814210544036012商品房用地14624921819186820783567經(jīng)濟(jì)適合用地43757299523723752445二、2004年18月土地出讓分析根據(jù)中國地產(chǎn)投資網(wǎng)最新統(tǒng)計(jì)，自2004年1月1日起，截止至2004年8月31日，杭州市國土資源局共出讓土地63宗（含推出后因故取消地塊），%。在國家的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入調(diào)整期，房地產(chǎn)利潤、價(jià)格趨于合理化。2004年是“政策年”，上半年出臺(tái)的一系列政策，這些調(diào)控措施的效應(yīng)將在下半年進(jìn)一步顯現(xiàn)。此外，浙江省亦在醞釀期房限轉(zhuǎn)政策。面對(duì)著近幾年杭州房?jī)r(jià)一路攀升。再加上各項(xiàng)金融調(diào)控措施陸續(xù)出臺(tái)，個(gè)人房貸審查日趨嚴(yán)格使得放貸速度大幅放緩，而部分中小房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目因受調(diào)控影響將很難得到貸款。政策影響和展望今年相繼出臺(tái)的一系列政策讓房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈繼續(xù)拉緊，實(shí)力不強(qiáng)的開發(fā)商將面臨重大的抉擇。減少拆遷活動(dòng)，將有助于減少過多開發(fā)的新項(xiàng)目?！掇k法》明確規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房的面積將嚴(yán)格控制以中小套型為主，住房?jī)r(jià)格以保本微利為原則，真正讓廣大中低收入群眾受益。房產(chǎn)政策為了平抑飛揚(yáng)的房?jī)r(jià)、打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒房者，切實(shí)保護(hù)消費(fèi)者和投資者的利益，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。2月26日，中國銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引(征求意見稿)》。4月27日，國務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目(不包含經(jīng)濟(jì)適用房)資本金比例從20%提高到35%及以上。中央雙管齊下，一方面通過政策下發(fā)和監(jiān)管來控制銀行的放貸規(guī)模，從而有效抑制過熱行業(yè)的資金源頭，另一方面則通過調(diào)整資本金比例，來進(jìn)一步抬高過熱行業(yè)的準(zhǔn)入門檻。我國上半年陸續(xù)出臺(tái)的土地市場(chǎng)政策法規(guī)如下：《國務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》國務(wù)院《國土資源部土地利用司關(guān)于建設(shè)用地備案制度執(zhí)行情況的通報(bào)》國土資源部《國土資源部關(guān)于下達(dá)2004年全國土地利用計(jì)劃的通知》國土資源部《關(guān)于深入開展土地市場(chǎng)治理整頓土地管理的緊急通知》國務(wù)院辦公廳房地產(chǎn)金融政策房地產(chǎn)，這個(gè)迅速發(fā)展的行業(yè)，其發(fā)展速度與熱度已經(jīng)引起了國家的關(guān)注。土地政策土地——關(guān)乎房地產(chǎn)業(yè)生存與發(fā)展的一種物質(zhì)，土地的相關(guān)政策更是與地產(chǎn)界的命脈息息相關(guān)。至2003年末，%，；%。再加新出生人口，如果按照小康水準(zhǔn)人均30平方米來計(jì)算，每年新增人口對(duì)房地產(chǎn)的需求就達(dá)200萬平方米。　城市化程度目前杭州城市化率為55%左右，2020年將達(dá)70%。人均可支配收入長(zhǎng)三角地區(qū)包括上海市、浙江7市和江蘇的8個(gè)城市，是中國經(jīng)濟(jì)最活躍的地區(qū)之一。從投資主體看，當(dāng)前杭州市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)主要依靠非國有經(jīng)濟(jì)單位投資的推動(dòng)。 固定資產(chǎn)投資2004上半年，%。而今年上半年杭州市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1142億元，%。據(jù)本網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，1999—2002年，杭州市房地產(chǎn)開發(fā)每年的實(shí)際投資額以17%的速度快速增長(zhǎng)，%、%、%、%%，呈逐年上升態(tài)勢(shì)。第一部分：宏觀經(jīng)濟(jì)與政策環(huán)境分析城市快速一覽市區(qū)人口393萬人人口自然增長(zhǎng)率%商品房竣工面積GDP（2003）2092億元戶均居住面積57m2新開工面積人均GDP（2003）戶均人口商品房銷售面積人均居住面積（2003）房?jī)r(jià)收入比空置率5%市區(qū)居民可支配收入（2003）12898元房地產(chǎn)投資額110億元市區(qū)商品房平均價(jià)格7640元/m2市區(qū)居民消費(fèi)性支（2003）9950元房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率%商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率%注：市區(qū)包含蕭山、余杭區(qū)；除特別注明外，以上公布的數(shù)據(jù)為2004上半年數(shù)據(jù)。航空線22條，與50個(gè)城市和地區(qū)通航。１杭州市為華東地區(qū)交通樞紐,鐵路、航空、公路、水路四通八達(dá)。五代吳越國和南宋曾在杭州建都。杭州市是我國七大古都之一。城市居民以漢族為主，有回蒙、朝鮮、畬等27個(gè)少數(shù)民族。杭州房地產(chǎn)投資潛力市場(chǎng)分析報(bào)告城市概況：杭州市位于浙江省北部，處北緯30度16分，東經(jīng)120度12分。面積16596平方公里，人口636萬。轄上城、下城、江干、西湖、拱墅、蕭山、余杭7個(gè)區(qū)，富陽市、建德市、臨安市、桐廬縣、淳安縣5個(gè)縣（市）。自秦始皇置縣治至今已有二千二百多年歷史。杭州是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、旅游中心，全國風(fēng)景旅游城市和歷史文化名城。有滬杭、浙贛、杭甬、杭長(zhǎng)等鐵路線，年旅客發(fā)送量達(dá)3000萬人次，貨運(yùn)量2000萬噸左右，公路總里程近5000公里。水上航道航線58條，里程達(dá)2100多公里，?？空?88個(gè)。/P一、域宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況： GDP自上世紀(jì)90年代初開始，連續(xù)13年內(nèi)，杭州經(jīng)濟(jì)一直保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)速度，其中房地產(chǎn)業(yè)對(duì)推動(dòng)GDP的增長(zhǎng)做出了巨大的貢獻(xiàn)。1999—2002年，%、%、%、%%。其中一產(chǎn)56億元，%；二產(chǎn)654億元，%；三產(chǎn)432億元，%。其中，國家重點(diǎn)調(diào)控行業(yè)投資增速大幅回落，以水泥為主的非金屬礦物制品業(yè)和黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)。上半年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中，%，%，%。以下是今年上半年公布的有關(guān)該地區(qū)城市居民人均可支配收入的排名情況：2004年16月份長(zhǎng)三角城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（人均可支配收入）名次按實(shí)際數(shù)值排序按增長(zhǎng)率排序城市具體數(shù)值（元）城市增長(zhǎng)率（%）1臺(tái)州市8983蘇州市2上海市8513湖州市3紹興市8439無錫市4寧波市8380臺(tái)州市5杭州市7796寧波市6蘇州市7677紹興市7舟山市7572南通市8嘉興市7357上海市9湖州市7234杭州市10無錫市7096南京市11常州市6799鎮(zhèn)江市12南京市5839泰州市13南通市5810常州市1314鎮(zhèn)江市5494揚(yáng)州市1315揚(yáng)州市5112舟山市16泰州市4930嘉興市從上表可以看出今年上半年，杭州市人均可支配收入的絕對(duì)值在16個(gè)城市中位居第五，增長(zhǎng)幅度位居第九。2003年末全市人口是640萬，由此推算城市化提高15%，即市區(qū)凈增100萬人口，未來16年每年增加7萬左右。恩格爾系數(shù)數(shù)據(jù)：近幾年來，杭州市的恩格爾系數(shù)持續(xù)下降。二、政策環(huán)境在這短短的大半年時(shí)間里，大大小小的房地產(chǎn)政策層出不窮，各方各面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)都投注了不同程度的關(guān)注。2004年的土地市場(chǎng)在鞏固2003年全面整頓政策的基礎(chǔ)上，繼續(xù)加大力度，對(duì)土地供