【正文】 178。178。４、道路系統(tǒng)布局地塊周邊交通環(huán)境示意２）項(xiàng)目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r項(xiàng)目道路設(shè)置及其說(shuō)明２）項(xiàng)目主要干道設(shè)置４）項(xiàng)目停車(chē)場(chǎng)布置178。１）地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述178。１）項(xiàng)目綠化景觀系統(tǒng)分析６、公建與配套系統(tǒng)項(xiàng)目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查項(xiàng)目配套功能配套及安排公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示２）營(yíng)銷(xiāo)中心外立面設(shè)計(jì)提示４）其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示公共建筑平面設(shè)計(jì)提示公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)178。178。８、分組團(tuán)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度１、項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思建筑色彩計(jì)劃178。１）多層、小高層、高層外立面設(shè)計(jì)提示３）針對(duì)屋頂、屋檐、窗戶(hù)等外立面局部設(shè)計(jì)提示178。三、主力戶(hù)型選擇２、項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶(hù)型配置比例178。178。178。４、商業(yè)物業(yè)戶(hù)型設(shè)計(jì)提示商業(yè)裙樓平面設(shè)計(jì)提示商場(chǎng)樓層平面設(shè)計(jì)提示寫(xiě)字樓平面設(shè)計(jì)提示１、室內(nèi)空間布局提示３、庭院景觀提示１、項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查和分析178。178。３、項(xiàng)目各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計(jì)組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計(jì)組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計(jì)組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計(jì)提示組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計(jì)提示組團(tuán)內(nèi)宣傳專(zhuān)欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示178。178。178。178。178。六、公共家具概念設(shè)計(jì)提示178。178。２、本項(xiàng)目公共家具概念設(shè)計(jì)提示１、項(xiàng)目周邊同類(lèi)樓盤(pán)公共裝飾材料比較３、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)示范單位裝修概念設(shè)計(jì)客廳裝修概念設(shè)計(jì)廚房裝修概念設(shè)計(jì)178。兒童房裝修概念設(shè)計(jì)客房裝修概念設(shè)計(jì)室內(nèi)其他（如陽(yáng)臺(tái)、玄關(guān)、門(mén)窗）裝修提示５、住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示多層、高層洋房裝修標(biāo)準(zhǔn)提示躍式、復(fù)式、躍復(fù)式裝修標(biāo)準(zhǔn)提示別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示１、項(xiàng)目燈光設(shè)計(jì)項(xiàng)目公共建筑外立面燈光設(shè)計(jì)項(xiàng)目公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計(jì)項(xiàng)目道路系統(tǒng)燈光設(shè)計(jì)項(xiàng)目室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計(jì)178。178。九、小區(qū)未來(lái)生活方式的指導(dǎo)２、營(yíng)造和引導(dǎo)未來(lái)生活方式住戶(hù)特征描述社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計(jì)第一節(jié)質(zhì)量工期營(yíng)銷(xiāo)的含義質(zhì)量工期作為房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)的重要流程之一，它貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的始終。房屋滴漏、墻皮裂縫現(xiàn)象經(jīng)常出現(xiàn)；所購(gòu)期房交付時(shí)與合同承諾的條件不符，拖延樓宇交付使用日期的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生；甚至由于質(zhì)量控制不嚴(yán)，建筑物產(chǎn)生不均勻沉降，引起結(jié)構(gòu)開(kāi)裂，新房成了危房等等。因此，質(zhì)量工期營(yíng)銷(xiāo)是房地產(chǎn)發(fā)展商、承建商及策劃商必須樹(shù)立的營(yíng)銷(xiāo)觀念。質(zhì)量工期營(yíng)銷(xiāo)的具體內(nèi)容１、區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)建筑材料選用類(lèi)比３、建筑材料選用提示１、工程施工規(guī)范手冊(cè)三、質(zhì)量控制２、文明施工質(zhì)量管理內(nèi)容提示１、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度提示五、造價(jià)控制２、建筑流動(dòng)資金安排提示１、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理方案第四章項(xiàng)目形象營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目形象營(yíng)銷(xiāo)的含義在這一章節(jié)里，主要談項(xiàng)目視覺(jué)形象策劃這一營(yíng)銷(xiāo)內(nèi)容。房地產(chǎn)項(xiàng)目視覺(jué)形象是指房地產(chǎn)項(xiàng)目有別于其他項(xiàng)目的具有良好識(shí)別功能的統(tǒng)一視覺(jué)表現(xiàn)。其中核心部分包括項(xiàng)目的名稱(chēng)、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色及標(biāo)準(zhǔn)字體。房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)志也特別強(qiáng)調(diào)造型設(shè)計(jì)，力求個(gè)性突出、形象鮮明，便于記憶，便于宣傳，以統(tǒng)一運(yùn)用于項(xiàng)目形象的包裝。第二節(jié)一、項(xiàng)目視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)核心部分178。178。178。178。標(biāo)志項(xiàng)目標(biāo)志標(biāo)準(zhǔn)字體工地環(huán)境包裝視覺(jué)建筑物主體工地圍墻主路網(wǎng)及參觀路線(xiàn)環(huán)境綠化178。178。178。178。178。178。178。178。178。178。178。公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì)辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)物業(yè)管理導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃的含義項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃提供的是一套關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)推廣的未來(lái)方案，以未來(lái)的市場(chǎng)趨勢(shì)為背景，以房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)為基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)推廣措施，其內(nèi)容是在項(xiàng)目投資分析的基礎(chǔ)上進(jìn)一步對(duì)區(qū)域市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的調(diào)查分析，從而進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目強(qiáng)、弱進(jìn)行分析，并得出正確的處理方法。并提出對(duì)整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)推廣的效果進(jìn)行有效監(jiān)控和評(píng)估的方法，以達(dá)到預(yù)期的營(yíng)銷(xiāo)效果。項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃是房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)的重頭戲，是營(yíng)銷(xiāo)策劃水平與銷(xiāo)售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作。第二節(jié)一、區(qū)域市場(chǎng)實(shí)態(tài)分析２、項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)調(diào)查項(xiàng)目概況市場(chǎng)定位售樓價(jià)格銷(xiāo)售政策措施廣告推廣手法主要媒體應(yīng)用及投入頻率公關(guān)促銷(xiāo)活動(dòng)其他特殊賣(mài)點(diǎn)和銷(xiāo)售手段二、項(xiàng)目主賣(mài)點(diǎn)薈萃及物業(yè)強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與對(duì)策２、項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與對(duì)策１、項(xiàng)目所在地人口總量及地塊分布情況３、項(xiàng)目所在地家庭情況分析家庭成員結(jié)構(gòu)家庭收入情況住房要求、生活習(xí)慣178。１）目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域范圍界定３）目標(biāo)市場(chǎng)特征描述目標(biāo)客戶(hù)２）目標(biāo)客戶(hù)特征描述四、價(jià)格定位及策略２、項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo)４、價(jià)格策略定價(jià)方法均價(jià)付款方式和進(jìn)度優(yōu)惠條款樓層及方位差價(jià)綜合計(jì)價(jià)公式178。178。178。178。178。178。178。五、入市時(shí)機(jī)規(guī)劃２、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場(chǎng)情況簡(jiǎn)明分析六、廣告策略178。178。２、廣告主題４、廣告效果監(jiān)控、評(píng)估及修正178。178。178。178。178。178。178。178。178。178。七、媒介策略178。178。178。２、軟性新聞主題４、投放頻率及規(guī)模八、推廣費(fèi)用計(jì)劃２、印刷品４、公關(guān)活動(dòng)十、營(yíng)銷(xiāo)推廣效果的監(jiān)控、評(píng)估及修正178。178。２、實(shí)施效果測(cè)評(píng)的主要指標(biāo)銷(xiāo)售收入企業(yè)利潤(rùn)市場(chǎng)占有率品牌形象和企業(yè)形象項(xiàng)目銷(xiāo)售顧問(wèn)、銷(xiāo)售代理本章總論房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)在經(jīng)過(guò)前面一系列的工作流程后，進(jìn)入到項(xiàng)目的銷(xiāo)售階段，這個(gè)階段的成果也是檢驗(yàn)前面幾個(gè)方面的營(yíng)銷(xiāo)工作是否到位，是否優(yōu)秀的重要標(biāo)尺，是騾子是馬，是該拉出來(lái)看看了。如果說(shuō)其他方面的營(yíng)銷(xiāo)是寶劍的劍身和劍柄，那么項(xiàng)目的銷(xiāo)售就是寶劍的劍鋒和劍尖。REAL瑞爾特秉承全程營(yíng)銷(xiāo)貼身服務(wù)的精神，承接前面幾個(gè)流程的優(yōu)勢(shì)、實(shí)力和慣性，將項(xiàng)目的銷(xiāo)售領(lǐng)入一個(gè)滿(mǎn)園秋色的境界，在這里，項(xiàng)目銷(xiāo)售自成一個(gè)嚴(yán)密的科學(xué)的系統(tǒng)，與推廣中的其他因素及全程營(yíng)銷(xiāo)的其他方面進(jìn)行互動(dòng)和整合，以達(dá)到營(yíng)銷(xiāo)效果的具體化和最大化，以期在滿(mǎn)園秋色的季節(jié)得到一個(gè)碩果累累的收成。在本章，主要闡述的是項(xiàng)目在進(jìn)入銷(xiāo)售之前需做哪些充分的準(zhǔn)備和計(jì)劃，需要如何配合其他因素而展開(kāi)工作以及銷(xiāo)售期間的管理工作。項(xiàng)目銷(xiāo)售顧問(wèn)、銷(xiāo)售代理的具體內(nèi)容銷(xiāo)售策略營(yíng)銷(xiāo)思想：全面營(yíng)銷(xiāo)２）全員營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)２）銷(xiāo)售代理商（銷(xiāo)售顧問(wèn)）178。178。１）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期３）開(kāi)盤(pán)試銷(xiāo)期５）強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)售期178。178。178。銷(xiāo)售過(guò)程模擬銷(xiāo)售實(shí)施２）樓房情況介紹４）客戶(hù)檔案記錄６）正式合同公證８）辦理銀行按揭１０）成交情況匯總銷(xiāo)售合同執(zhí)行監(jiān)控２）按期交款的收款控制４）入住環(huán)節(jié)的控制６）客戶(hù)回訪(fǎng)與親情培養(yǎng)178。１）銷(xiāo)售資料的整理和保管３）銷(xiāo)售工作中的處理個(gè)案記錄二、各銷(xiāo)售階段營(yíng)銷(xiāo)推廣執(zhí)行方案實(shí)施四、售前資料準(zhǔn)備178。１）公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照178。１）項(xiàng)目統(tǒng)一說(shuō)詞３）會(huì)所內(nèi)容５）選用建筑材料178。１）價(jià)目表３）按揭辦理辦法５）辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程序及費(fèi)用７）入住收費(fèi)明細(xì)表178。１）預(yù)定書(shū)（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)）３）個(gè)人住房抵押合同５）個(gè)人住房商業(yè)性借款合同７）公證書(shū)178。１）發(fā)展商成立完善的銷(xiāo)售隊(duì)伍l銷(xiāo)售部經(jīng)理l銷(xiāo)售代表l銷(xiāo)售/市場(chǎng)人員l入住辦成員（非常設(shè)性機(jī)構(gòu)可由銷(xiāo)售代表兼任）l專(zhuān)職銷(xiāo)售經(jīng)理l項(xiàng)目經(jīng)理跟蹤項(xiàng)目總體策劃及銷(xiāo)售進(jìn)度、提供支持，現(xiàn)順關(guān)系４）REAL瑞爾特全國(guó)銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)資源調(diào)動(dòng)使用銷(xiāo)售代理l負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)之副總l財(cái)務(wù)人員l銷(xiāo)售經(jīng)理（總部派出）l項(xiàng)目經(jīng)理（跟蹤項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度，提供支持，理順關(guān)系）４）REAL瑞爾特全國(guó)銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)資源調(diào)動(dòng)使用４、銷(xiāo)售控制與銷(xiāo)售進(jìn)度模擬銷(xiāo)售控制表銷(xiāo)售收入預(yù)算表178。178。１）銷(xiāo)售人員招聘費(fèi)用３）銷(xiāo)售提成/銷(xiāo)售輔導(dǎo)顧問(wèn)費(fèi)５）營(yíng)銷(xiāo)中心運(yùn)營(yíng)辦公費(fèi)用７）銷(xiāo)售人員業(yè)務(wù)費(fèi)用178。１）銷(xiāo)售優(yōu)惠打折６、財(cái)務(wù)策略信貸２）控制貸款規(guī)模、周期４）銀企關(guān)系塑造178。１）多種付款選擇３）付款方式優(yōu)缺點(diǎn)分析５）付款方式變通按揭２）盡可能擴(kuò)大年限至30年４）首期款比例科學(xué)化及相關(guān)策略６）保險(xiǎn)公司及條約８）按揭各項(xiàng)費(fèi)用控制合伙股東２）關(guān)聯(lián)公司炒作４）換股操作７、商業(yè)合作關(guān)系雙方關(guān)系２）發(fā)展商與設(shè)計(jì)院４）發(fā)展商與承銷(xiāo)商６）發(fā)展商與物業(yè)管理178。１）發(fā)展商、策劃商、設(shè)計(jì)院３）發(fā)展商、策劃商、廣告商５）發(fā)展商、策劃商、銀行（銀團(tuán)）多方關(guān)系８、工作協(xié)調(diào)配合甲方主要負(fù)責(zé)人２）完善能有效工作的組織架構(gòu)和人員配備４）全員營(yíng)銷(xiāo)的發(fā)動(dòng)和組織直接合作人２）銷(xiāo)售策劃工作對(duì)接４）信息反饋６）工作效果總結(jié)財(cái)務(wù)部２）參與重大營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，銷(xiāo)售管理工作