【正文】 塊的劃分及其類型差異當(dāng)?shù)厣唐纷≌瑑r(jià)格走勢商品住宅購買實(shí)態(tài)分析三 競爭樓盤調(diào)研四 項(xiàng)目市場定位1. 消費(fèi)群體定位2．項(xiàng)目性質(zhì)定位3．未來銷售賣點(diǎn)的提前介入4．開發(fā)節(jié)奏建議五 項(xiàng)目價(jià)值分析六 項(xiàng)目定價(jià)模擬 均價(jià)的確定 項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬七 項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)確定項(xiàng)目開發(fā)銷售成本模擬項(xiàng)目收益部分模擬4．收支平衡點(diǎn)和敏感性分析八 投資風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評價(jià)資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)第二章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的策劃營銷一 總體規(guī)劃建筑空間布局道路系統(tǒng)布局綠化系統(tǒng)布局公建與配套系統(tǒng)分期開發(fā)二 建筑風(fēng)格定位項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示三 主力戶型選擇同類樓盤戶型比較戶型配比論證主力戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的論證商業(yè)部分戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的論證四 銷售賣點(diǎn)在規(guī)劃階段的導(dǎo)入論證銷售賣點(diǎn)的可行性論證銷售賣點(diǎn)的實(shí)施五 景觀規(guī)劃輔助論證周邊環(huán)境調(diào)查和分析總體景觀規(guī)劃思想組團(tuán)景觀概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)六 公共區(qū)域裝飾風(fēng)格論證公共區(qū)域范圍公共區(qū)域裝飾風(fēng)格論證裝飾材料選擇及裝修風(fēng)格構(gòu)思示范單位裝修概念設(shè)計(jì)住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示七 燈光設(shè)計(jì)及背景音樂指導(dǎo)項(xiàng)目燈光設(shè)計(jì)背景音樂指導(dǎo)八 社區(qū)文化組織的規(guī)劃業(yè)主委員會與社區(qū)業(yè)主組織的場地規(guī)劃社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計(jì)第三章 項(xiàng)目形象的策劃營銷一 項(xiàng)目視覺識別系統(tǒng)核心部分名稱VI核心及其組合方式二 延展及運(yùn)用部分工地環(huán)境包裝視覺賣場包裝設(shè)計(jì)公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì)三 項(xiàng)目賣點(diǎn)的提煉和表現(xiàn)項(xiàng)目賣點(diǎn)的整理、提煉2．項(xiàng)目賣點(diǎn)的表現(xiàn)形式3．廣告文案的確定四 項(xiàng)目品牌管理1．品牌價(jià)值分析2．品牌管理3．品牌導(dǎo)入計(jì)劃五 策略與推廣方式1. 推廣策略2．推廣方式3．推廣手段六 媒介策略1．特定目標(biāo)市場媒介分析2．合理的媒介組合3．主要媒介調(diào)查4．媒介組合運(yùn)用投放頻率及規(guī)模費(fèi)用估算七 軟性新聞、路演及公關(guān)活動(dòng)策略1．軟聞的設(shè)定和操作2．項(xiàng)目路演3．公關(guān)活動(dòng)策略八 效果的反饋及修正控制1．廣告效果的監(jiān)測、反饋2．廣告效果的修正控制第五章 項(xiàng)目營銷推廣策劃一 區(qū)域市場動(dòng)態(tài)分析項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀項(xiàng)目周邊競爭性樓盤調(diào)查結(jié)論二 目標(biāo)客戶群定位分析當(dāng)?shù)厝丝诳偭考暗貕K分布狀況當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和就業(yè)狀況客戶群分析客戶群定位三 價(jià)格定位及策略項(xiàng)目單方成本項(xiàng)目利潤目標(biāo)可類比項(xiàng)目市場價(jià)格價(jià)格策略價(jià)格分期策略四 入市時(shí)機(jī)規(guī)劃宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場情況簡明分析入市時(shí)機(jī)的確定及安排五 廣告策略廣告總體策略及廣告的階段性劃分廣告主題廣告創(chuàng)意表現(xiàn)廣告效果監(jiān)控、評估、修正入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作六 營銷推廣效果的監(jiān)控、評估、修正效果測評形式實(shí)施效果測評的主要指標(biāo)第六章 項(xiàng)目銷售、代理的策劃營銷一 銷售周期劃分及控制銷售策略銷售過程模擬二 銷售前資料準(zhǔn)備批文及銷售資料人員組建制定銷售工作進(jìn)度總表銷售控制與銷售進(jìn)度模擬銷售費(fèi)用預(yù)算表財(cái)務(wù)策略工作協(xié)調(diào)配合三 銷售培訓(xùn)銷售部人員培訓(xùn)銷售手冊（見銷售資料部分）客戶管理系統(tǒng)銷售作業(yè)指導(dǎo)書四 銷售組織與日常管理組織與激勵(lì)工作流程第七章 物業(yè)管理服務(wù)策劃營銷一 項(xiàng)目銷售過程所需物業(yè)管理資料樓宇質(zhì)量保證書樓宇使用說明書業(yè)主公約用戶手冊樓宇交收流程入伙通知書入伙手續(xù)書收樓書承諾書業(yè)主/用戶聯(lián)系表1遺漏工程使用鑰匙授權(quán)書1遺漏工程和水、電、汽表底數(shù)記錄表1裝修手冊和裝修申請表二 物業(yè)管理內(nèi)容策劃工程、設(shè)計(jì)、管理的提前介入保潔服務(wù)綠化養(yǎng)護(hù)安全及交通管理三車及場地管理設(shè)備養(yǎng)護(hù)房屋及公用設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)房屋事務(wù)管理檔案及數(shù)據(jù)的管理智能化的服務(wù)1家政服務(wù)1多種經(jīng)營和服務(wù)的開通1與業(yè)主的日常溝通1社區(qū)文化服務(wù)三 物業(yè)管理組織及人員架構(gòu)四 物業(yè)管理培訓(xùn)在物業(yè)交付使用前，培訓(xùn)內(nèi)容在物業(yè)交付使用后培訓(xùn)內(nèi)容五 物業(yè)管理規(guī)章制度員工守則崗位職責(zé)及工作流程財(cái)務(wù)制度采購及招標(biāo)程序員工考核標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主委員會章程各配套功能管理規(guī)定文件管理規(guī)定辦公設(shè)備使用制度值班管理制度1消防責(zé)任制1消防管理規(guī)定1對外服務(wù)工作管理規(guī)定1裝修工程隊(duì)安全責(zé)任書1停車場管理規(guī)定1非機(jī)動(dòng)車管理規(guī)定1出租屋及暫住人員管理規(guī)定1進(jìn)?。ㄗ猓﹨f(xié)議書1商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理規(guī)定六 物業(yè)管理操作規(guī)程樓宇本體維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程綠化園林養(yǎng)護(hù)規(guī)程消防設(shè)施養(yǎng)護(hù)及使用規(guī)程供配電設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)規(guī)程機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程動(dòng)力設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程停車場、車庫操作規(guī)程停車場、車庫維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程會所設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)及操作規(guī)程給排水設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程1公共部位保養(yǎng)保潔操作規(guī)程1保安設(shè)備操作及維護(hù)規(guī)程1照明系統(tǒng)操作及維護(hù)規(guī)程1通風(fēng)系統(tǒng)操作及維護(hù)規(guī)程1管理處內(nèi)部運(yùn)作管理規(guī)程1租賃管理工作規(guī)程操作及維護(hù)規(guī)程七 物業(yè)管理的成本費(fèi)用管理員工支出維護(hù)及保養(yǎng)公共費(fèi)用行政費(fèi)用保險(xiǎn)費(fèi)其他管理者酬金營業(yè)稅預(yù)留項(xiàng)目維修基金八 物業(yè)管理ISO9002提示質(zhì)量手冊程序文件工作規(guī)程質(zhì)量記錄表格行政管理制度人力資源管理制度第一章 項(xiàng)目投資策劃營銷項(xiàng)目投資策劃營銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項(xiàng)目的過程，這個(gè)過程是考驗(yàn)和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個(gè)過程的成功操意味著以后的開發(fā)將事半功倍。項(xiàng)目投資策劃營銷是對項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，以及對項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。4．開發(fā)節(jié)奏建議影響項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的基本因素*政策法規(guī)因素*地塊狀況因素*發(fā)展商操作水平因素*資金投放量及資金回收要求*銷售策略、銷售政策及價(jià)格控制因素*市場供求因素*上市時(shí)間要求五 項(xiàng)目價(jià)值分析商品