【正文】 及時(shí)給業(yè)主回復(fù)處理的進(jìn)展情況。 危機(jī)感不但是企業(yè)發(fā)展的動(dòng)力，也是個(gè)人成長的動(dòng)力。項(xiàng) 目指 標(biāo)備 注總用地22176 ㎡33畝總建筑面積57215 ㎡不含地下室其 中住 宅53475 ㎡商 業(yè)3540 ㎡配套公建200 ㎡（會(huì)所）地下室6500 ㎡停車及設(shè)備用房建筑密度％綠地面積7760 ㎡綠地率35％規(guī)劃總戶數(shù)459 戶規(guī)劃總?cè)丝?600 人停 車 位 設(shè) 置 一 覽 表項(xiàng) 目數(shù) 量備 注小車位246 位(不含8號樓)地面12位地下126位地面停車庫64 個(gè)地 面自行車停車面積780 ㎡地 面摩托車停車面積600 ㎡地 下主 要 電 氣 設(shè) 備項(xiàng) 目數(shù) 量位 置備 注柴油發(fā)電機(jī)組1 組地下室變配電室1 間地下室小區(qū)變配電室1 間地下室住戶用電專用配電室1 間地下室公共用電消控中心、監(jiān)控中心1 間6號樓一層電梯20 部1至8號樓共18個(gè)樓梯相 關(guān) 信 息小區(qū)共18個(gè)梯,2個(gè)地下車庫出入口,1個(gè)小區(qū)主入口,1個(gè)小區(qū)出口,1個(gè)消防通道,1個(gè)人行消防通道,8號樓獨(dú)立幢獨(dú)設(shè)1個(gè)出入口,二期未開發(fā)。小區(qū)地處洛江區(qū)政府附近，距泉州現(xiàn)管小區(qū)較遠(yuǎn)，規(guī)模屬中小型，又8號樓為獨(dú)立幢，與二期形成一個(gè)小區(qū)三個(gè)組團(tuán)格局。該小區(qū)屬商住小區(qū)，商業(yè)與住宅應(yīng)分離管理，商業(yè)店面實(shí)行開放式管理，住宅應(yīng)實(shí)行全封閉式管理的模式。該小區(qū)的業(yè)主群大多為上班族,素質(zhì)和收入水平較高，對物業(yè)管理水平要求也較到位，加之按小區(qū)的配套檔次也較高。法律依據(jù)：國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、福建省《福建省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》，并根據(jù)泉州本地的物業(yè)管理市場實(shí)際情況制定。／物業(yè)管理費(fèi)（住宅改辦公）m178。／門鏡可視對講系統(tǒng)戶/元600信報(bào)箱戶/元78車輛服務(wù)地下車位維護(hù)費(fèi)個(gè)月120元臨時(shí)維護(hù)費(fèi)(四輪機(jī)動(dòng)車)次5元臨時(shí)次10元過夜自行車輛臨時(shí)輛／次過夜輛／月12元電動(dòng)車輛臨時(shí)輛過夜輛／月30元／月含充電費(fèi)摩托車輛1元/次輛2元過夜輛／月40元／月裝修管理裝修暫收款每戶1000元裝修驗(yàn)收合格后歸還樓道修繕費(fèi)100元／套公共部分水電周轉(zhuǎn)金200元／套電梯電費(fèi)地面二層以上地面架空一層以上按系數(shù)分?jǐn)偠渭訅核眠\(yùn)行費(fèi)變頻泵加壓層按建筑面積分?jǐn)偣菜娰M(fèi)按建筑面積分?jǐn)傉f明：：地面一層住戶不分?jǐn)傠娰M(fèi)，地面架空的1層按系數(shù)“1”分?jǐn)傠娰M(fèi)，各樓層住戶按所在層數(shù)計(jì)分?jǐn)傁禂?shù)：每戶應(yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi)=應(yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi)各樓層樓系數(shù)/（應(yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi)各樓層系數(shù)之和2）本梯位當(dāng)月電費(fèi)總量當(dāng)月電費(fèi)單價(jià)例：設(shè)某梯位111層共22戶（地面為架空）某月電梯共用電660度，,1層的住戶電梯電費(fèi)為[1/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)2]660=。：每戶應(yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi)=應(yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi)各樓層樓系數(shù)/（應(yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi)各樓層系數(shù)之和2）本梯位兩部電梯當(dāng)月用電之和當(dāng)月電費(fèi)單價(jià)；；加壓層每戶應(yīng)分?jǐn)傔\(yùn)行費(fèi)=（運(yùn)行費(fèi)總和/應(yīng)分?jǐn)偹M(fèi)總量（噸））該戶用水量；=該戶建筑面積/住宅總面積公共水電費(fèi)總量。針對項(xiàng)目特點(diǎn)，采取半封閉、半開放式管理，即在人員管理上將進(jìn)出小區(qū)的人員區(qū)分為業(yè)主、散客、閑雜人員，分別采取不同的管理控制手段來確保無危險(xiǎn)人員進(jìn)出小區(qū)；在交通、物品出入管理上，采用“記憶＋規(guī)范”法標(biāo)準(zhǔn)化管理，以確保車輛及物品出入的安全。 所有管理處的對外服務(wù)工作均采用限時(shí)工作制，在對業(yè)主公開承諾的時(shí)間內(nèi)完成。環(huán)境服務(wù)是形象工程。首先分清潔和綠化制定出不同的標(biāo)準(zhǔn)。 按照ISO14000國際環(huán)境質(zhì)量體系的要求，全面管理小區(qū)的生活環(huán)境。小區(qū)機(jī)電設(shè)備包括高低壓配電房、治安消防監(jiān)控系統(tǒng)、水泵房、電梯等。 定人定機(jī)制：將重要的機(jī)電設(shè)備的管理責(zé)任分包到具體的員工身上，然后將該設(shè)備的狀態(tài)與該員工的獎(jiǎng)金、工資、獎(jiǎng)罰量化，以保證設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)。 不均衡管理：針對設(shè)備的維護(hù)特點(diǎn)來安排設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)工作。內(nèi)部管理機(jī)制全方位地推行了標(biāo)準(zhǔn)化管理。各項(xiàng)規(guī)章制度公眾制度《裝修管理規(guī)定》 裝修施工隊(duì)和裝修方案的選擇a. 為了更好地對二次裝修的進(jìn)行管理，從業(yè)主利益出發(fā)，建議業(yè)主裝修盡量選擇實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好、經(jīng)過培訓(xùn)取得合格證書的裝修企業(yè)。 裝修申報(bào)a. 住戶裝修，必須提前七天向項(xiàng)目管理中心申報(bào)，公共事務(wù)助理對業(yè)主或使用人的資格進(jìn)行確認(rèn)，并提供裝修手冊。 裝修審批a. 業(yè)主必須如實(shí)填報(bào)裝修內(nèi)容，并向項(xiàng)目管理中心提交裝修設(shè)計(jì)圖紙和消防部門裝修審批材料批文（涉及消防規(guī)定的應(yīng)先向消防部門辦理報(bào)批手續(xù)）。c. 業(yè)主（住戶）收到批復(fù)后,交納裝修管理押金,帶領(lǐng)選定的裝修隊(duì)負(fù)責(zé)人到項(xiàng)目管理中心辦理施工人員登記手續(xù)。 施工管理a. 所有施工必須按照管理處審批的方案進(jìn)行，不得有任何更改。b. 施工時(shí)間，業(yè)主進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)理，并保證裝修施工隊(duì)嚴(yán)格遵守市政府的有關(guān)裝修規(guī)定，按規(guī)作業(yè)，文明施工。d. 施工時(shí)間：每天施工時(shí)間為8：00—12：00，14：00—18：00。f. 管道供氣設(shè)施和燃?xì)庥镁撸ū仨毞蠂乙?guī)定）的安裝、裝修、拆移、改裝，必須由持有專業(yè)資格證書的單位施工，上報(bào)相關(guān)單位審批，用戶不得自行安裝、拆除、改裝。h. 空調(diào)應(yīng)按安裝在項(xiàng)目管理中心統(tǒng)一規(guī)劃的位置，空調(diào)架由項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)，統(tǒng)一式樣安裝。j. 施工過程中要注意垃圾袋裝清運(yùn)，每天垃圾應(yīng)按指定地方放置并當(dāng)天清運(yùn)，樓梯、過道、天臺(tái)、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設(shè)備、設(shè)施，保持公用地面、墻壁完好和整潔。b. 隱蔽工程必須在隱蔽前進(jìn)行驗(yàn)收。c. 竣工驗(yàn)收后，由項(xiàng)目管理中心驗(yàn)收人員在《裝修申請審批表》上驗(yàn)收欄內(nèi)簽名。經(jīng)過3次驗(yàn)收不合格者，項(xiàng)目管理中心可另行指定施工單位進(jìn)行施工，所發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)主（住戶）承擔(dān)。 《住宅裝修管理公約》為確保住宅小區(qū)業(yè)主的根本利益,并對裝修施工隊(duì)伍有序管理,特制定本規(guī)定。同時(shí)，要接受管理中心對其進(jìn)行的小區(qū)裝修基本要求、行為規(guī)范、注意事項(xiàng)和違規(guī)處罰等方面的培訓(xùn)和管理。各施工隊(duì)還必須加強(qiáng)內(nèi)部管理，不得使用三無人員，政府要求需持證上崗的技術(shù)工種工人要證件齊全。超時(shí)施工，管理中心有權(quán)責(zé)令停工，扣留或沒收工具；如需延長施工工期必須向項(xiàng)目管理中心申報(bào)。 施工人員只能在“裝修施工許可證”指定的現(xiàn)場作業(yè)，不得亂竄現(xiàn)場地，違者每人每次扣違約金100元。 施工隊(duì)?wèi)?yīng)絕對按《福建省住宅裝飾裝修管理規(guī)定》執(zhí)行。 每項(xiàng)工程驗(yàn)收后，經(jīng)1個(gè)月再復(fù)驗(yàn)，確定無質(zhì)量問題和其他違章現(xiàn)象時(shí)，可退回施工押金。本規(guī)定旨在加強(qiáng)、規(guī)范物品搬進(jìn)（出）管理。維護(hù)區(qū)內(nèi)居民及商家、單位利益。住宅區(qū)住戶及商家、單位凡有物品搬出本區(qū)，須事先向項(xiàng)目管理中心申報(bào)，項(xiàng)目管理中心應(yīng)及時(shí)通知公共事務(wù)助理，并向其它部門傳達(dá)，并保證在搬進(jìn)（出）物品時(shí)提供方便。項(xiàng)目管理中心安防人員均有責(zé)任對所有物品搬進(jìn)（出）進(jìn)行盤查；發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)處理，并在有需要時(shí)聯(lián)系治安大隊(duì)支援；本區(qū)出入口崗?fù)ぶ登谥伟矄T須密切注意進(jìn)出車輛及人員，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)進(jìn)行檢查、處理。區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)有關(guān)可疑情況并且當(dāng)事人逃脫時(shí)，應(yīng)立即以對講機(jī)、電話等迅速與出入口崗?fù)ぜ鞍卜绬T聯(lián)系，報(bào)告有關(guān)特征并請示截停，有關(guān)人員接到截停請示時(shí)須及時(shí)反應(yīng)并予截停、盤查。經(jīng)盤查發(fā)現(xiàn)有違法現(xiàn)象時(shí)，須及時(shí)移交派出所處理。發(fā)現(xiàn)可疑情況，及時(shí)向安防隊(duì)長匯報(bào)，安防隊(duì)長應(yīng)準(zhǔn)確及時(shí)記錄在案，做到凡事有案可查；記錄時(shí)間、地點(diǎn)、人、事等要素齊全。除帶頭遵守各項(xiàng)房管法規(guī)、政策法令及公司的各種規(guī)章制度外,還必須履行下列職責(zé)： 根據(jù)房管法規(guī)、政策法令、公司的各項(xiàng)規(guī)章制度和住宅區(qū)物業(yè)管理合同規(guī)定的條款，實(shí)行“管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)”責(zé)任制，對住宅區(qū)的房屋、公共設(shè)施組織驗(yàn)收、接管，對住宅區(qū)的交通車輛治安、衛(wèi)生綠化、維修養(yǎng)護(hù)、財(cái)務(wù)收支及有關(guān)區(qū)政建設(shè)、社區(qū)文化等實(shí)施全面管理。 結(jié)合住宅區(qū)實(shí)際，建立、健全各項(xiàng)規(guī)章制度，檢查、督促員工認(rèn)真貫徹、執(zhí)行，并督促員工堅(jiān)持原則，秉公辦事，敬業(yè)守紀(jì)，維護(hù)集體榮譽(yù)。加強(qiáng)員工的團(tuán)隊(duì)協(xié)作，定期對員工進(jìn)行考核，公正、公平地評價(jià)員工的工作和獎(jiǎng)懲員工，關(guān)心員工的生活、福利，調(diào)動(dòng)員工的積極性。 堅(jiān)持“取之于民、用之于民”的收費(fèi)和使用原則,審批資金收支,嚴(yán)格按財(cái)務(wù)制度辦事,努力增收節(jié)支,合理使用管理費(fèi),不得挪作他用，或向住戶亂攤派，亂收費(fèi)。 參加物業(yè)管理業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高自身素質(zhì)，完善小區(qū)各項(xiàng)管理規(guī)章制度和崗位責(zé)任制度。 積極配合有關(guān)部門做好住宅區(qū)有關(guān)的工作。 事務(wù)助理崗位職責(zé)事務(wù)助理在項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，組織領(lǐng)導(dǎo)員工對樓宇、公共設(shè)施、治安、交通、綠化、清潔等實(shí)施全面管理，并向項(xiàng)目經(jīng)理和住戶負(fù)責(zé)。 負(fù)責(zé)每月向項(xiàng)目經(jīng)理提交工作計(jì)劃及工作總結(jié)。 向項(xiàng)目經(jīng)理提交用人計(jì)劃。 堅(jiān)守崗位，按時(shí)上下班，著裝整齊，持證上崗，熱情接待住戶和來訪客人，對住戶的投訴要有耐心解釋，及時(shí)處理（一般在24小時(shí)內(nèi)處理完畢）。 熟悉住宅區(qū)樓宇的結(jié)構(gòu)、樓宇的排列、單元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設(shè)備操作方法和開關(guān)位置；樓宇和公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)要領(lǐng)和常見故障、常用維修辦法；住戶的各類、數(shù)量、居住人員情況；督促員工及時(shí)收繳管理費(fèi)，收繳率達(dá)99%。 堅(jiān)持定期詳細(xì)巡查住宅區(qū)，檢查本部門及其它部門工作，發(fā)現(xiàn)存在及潛在問題，及時(shí)安排處理并改進(jìn)有關(guān)工作。 督導(dǎo)有關(guān)員工向住戶宣傳國家的方針政策，及時(shí)傳達(dá)政府和公司的各項(xiàng)通知、規(guī)定，配合公安機(jī)關(guān)、居委會(huì)搞好人口管理和計(jì)劃生育工作。 前臺(tái)監(jiān)控員崗位職責(zé)管理中心是整個(gè)住宅區(qū)的控制紐帶，負(fù)責(zé)對接到的各類信息進(jìn)行處理，及時(shí)反饋、調(diào)度并安排有關(guān)人員執(zhí)行。其具體職責(zé)是： 必須熟悉住宅區(qū)管理中心各類管理人員的職責(zé)范圍及特長,熟悉住宅區(qū)樓宇的結(jié)構(gòu)、樓座的排列、單元戶數(shù)、業(yè)主、住戶情況及各類設(shè)備、器材布置及其控制范圍。 通過各類通訊設(shè)施，及時(shí)通知有關(guān)人員處理有關(guān)事宜。 密切監(jiān)視報(bào)警系統(tǒng)、指揮系統(tǒng)信號，及時(shí)處理并做好記錄。 指揮處理各種緊急情況，下達(dá)作戰(zhàn)方案，必要時(shí)通知有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或向社會(huì)機(jī)構(gòu)求助，并做好詳細(xì)記錄。 住戶裝修或?qū)I(yè)技術(shù)人員需要暫隔離某報(bào)警點(diǎn)時(shí),應(yīng)積極配合及時(shí)恢復(fù)并做好記錄。 完成管理中心經(jīng)理交辦的其它任務(wù)。 必須具備工民建的有關(guān)知識,能編制工程預(yù)結(jié)算,懂得房屋結(jié)構(gòu)特點(diǎn)以及使用要求。 掌握小區(qū)內(nèi)房屋的分布情況、結(jié)構(gòu)類型，地上及地下管道的走向、分布和起止點(diǎn)。 組織維修員對小區(qū)內(nèi)房屋本體及公共配套設(shè)施進(jìn)行維修及保養(yǎng)，確保地下排污、雨水管道的暢通。 定期對維修工進(jìn)行思想教育與維修技術(shù)的培訓(xùn),提高維修工的思想和技術(shù)素質(zhì)。 完成項(xiàng)目管理中心經(jīng)理交待的其它任務(wù)。 加強(qiáng)學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識，具備工民建的基礎(chǔ)知識，能識讀施工圖紙，繪制簡單的平面圖、管線大致系統(tǒng)圖，能清楚準(zhǔn)確地在圖紙上標(biāo)出發(fā)生故障的位置。 經(jīng)常巡視住宅區(qū)，保證上下水、排污管道暢通，按規(guī)章制度要求每季度疏通雨水井、污水井及管道一次，化糞池每年清理一次。 土建維修工在維修樓地面時(shí)，必須首先準(zhǔn)確地找到漏、滲水的真正原因，做到一次修好，少返修或不返修。佩帶工作牌、穿工作服、穿絕緣鞋、戴絕緣手套等安全保護(hù)設(shè)備。 愛護(hù)工具。若有損壞，要查清原因劃清責(zé)任，報(bào)主管處理。 負(fù)責(zé)水電表查核、抄表、維修更換、配合助理員、出納員等做好水電費(fèi)的收繳工作。b. 上門維修佩帶工作證，態(tài)度熱情，服務(wù)周到。d. 不得向住戶索要小費(fèi)或好處，或者收費(fèi)不開收據(jù)，更不能多收、少收、不收費(fèi)。e. 尊重住戶的要求，未經(jīng)同意不得擅自改變管線、亂搭配顏色。g. 不得在維修家用電器時(shí)，偷竊配件或更換配件時(shí)以次充好，讓住戶蒙受損失，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，除責(zé)令其賠償相應(yīng)的損失外，管理處給予辭退處理。h. 完成項(xiàng)目管理中心經(jīng)理交待的其它任務(wù)。 在項(xiàng)目內(nèi)部通過會(huì)議活動(dòng)等形式，增進(jìn)干部與員工，員工與員工之間的互相溝通，融洽關(guān)系。 充分利用傳媒和鄰里活動(dòng)，宣傳本公司和小區(qū)的形象。 開展員工禮儀培訓(xùn)，組建禮儀服務(wù)小組，為住宅區(qū)居民提供有償禮儀服務(wù)。 項(xiàng)目中心電腦文檔人員崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)住宅區(qū)工程圖紙、住戶資料和管理中心文件資料等統(tǒng)一管理工作。所有資料分門別類，制作檔案目錄,并在檔案柜上標(biāo)明存放類別，以便迅速查找資料。b. 住戶資料：住戶資料登記表、裝修申請資料、房屋維修資料、驗(yàn)房登記表。d. 管理中心資料：管理規(guī)章制度、管理中心崗位責(zé)任制度、國家有關(guān)法令制度和文件、人事資料、小區(qū)基本情況總匯。 負(fù)責(zé)管理中心打字、復(fù)印和傳真等工作，并負(fù)責(zé)文件的報(bào)送、收取和管理中心報(bào)刊、信件發(fā)放。 承辦管理中心各類會(huì)務(wù)工作，會(huì)議通知、議程安排、會(huì)場布置、會(huì)場服務(wù)以及做好會(huì)議記錄、整理會(huì)議紀(jì)要。 完成管理中心經(jīng)理交待的其它任務(wù)。對安防員人選堅(jiān)持以25歲以下、高中文化以上、思想品德好、主要從退伍軍人錄用。對安防員隊(duì)伍的發(fā)展和建設(shè)