建寧路c2-01地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-在線瀏覽
2025-07-01 00:06本頁面
【正文】 而建寧路沿線經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是因商業(yè)發(fā)展而拉動的服務(wù)業(yè)、商務(wù)辦公、酒店及酒店式公寓等相關(guān)配套的需求，更使得建寧路沿線土地開發(fā)利用強(qiáng)度的提高成為必要。三、原控規(guī)基本情況及控規(guī)調(diào)整的必要性（一）原控規(guī)基本情況及分析根據(jù)江蘇省城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院2006年5月完成的“南京市下關(guān)區(qū)總體發(fā)展研究及控制性詳細(xì)規(guī)劃細(xì)則”，項(xiàng)目所在的規(guī)劃單元編碼為MCb03027，A地塊的編碼為01，B地塊的編碼為03。，為已建的市場用地,目前用途為朗馳大廈及南京聯(lián)運(yùn)有限責(zé)任公司物流公司。地塊原用途為建寧文化用品批發(fā)市場，現(xiàn)為在建的南京信息大廈。護(hù)城河從該地塊穿過。項(xiàng)目北面，隔建寧路相望的地塊，所在的規(guī)劃管理單元編碼為MCb03025，地塊編碼為11，現(xiàn)用途為金橋裝飾城，規(guī)劃建設(shè)狀況為已建項(xiàng)目。地塊MCb03025 現(xiàn)將本項(xiàng)目地塊與周邊規(guī)劃建設(shè)狀況為“未建”的地塊的規(guī)劃控制指標(biāo)列表如下：規(guī)劃管理單元編碼地塊編碼現(xiàn)狀建設(shè)狀況用地性質(zhì)用地面積（公頃）容積率建筑密度建筑控制高度（米）綠地率MCb0302701項(xiàng)目地塊A市場用地40%2420%MCb0302505建寧文化用品批發(fā)市場 商辦混合用地25%10035%MCb0302512南京西站貨場市場用地35%2435%我們認(rèn)為，原控規(guī)對于“市場用地”的土地開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)，是基于當(dāng)時(shí)條件下，建寧路的商業(yè)業(yè)態(tài)是以金橋市場為代表的、經(jīng)營方式為批發(fā)兼零售的大市場的業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上而確定的。如果仍沿用原控規(guī)的指標(biāo)，必將導(dǎo)致極其珍貴的城市土地資源的浪費(fèi)。（二）控規(guī)調(diào)整的必要性符合城市總體發(fā)展戰(zhàn)略要求南京市商業(yè)、辦公畸形地集中在新街口及湖南路附近，其它地區(qū)的商業(yè)及辦公由于種種原因一直未得到發(fā)展。新街口車況 湖南路地區(qū)車況建寧路附近經(jīng)過多年的發(fā)展，已形成了較好的商業(yè)及辦公用房的市場條件。控規(guī)調(diào)整后，容積率的提高使項(xiàng)目具有一定的體量，使商場更具規(guī)模，將來對消費(fèi)者更有吸引力，從而能有效地分流城北片區(qū)的消費(fèi)者，使建寧路沿線形成更具吸引力的，功能更趨完善的城市副中心商業(yè)街區(qū)?？傊?，項(xiàng)目控規(guī)的調(diào)整，能更有效地平衡市區(qū)商業(yè)及辦公用房的分布，促進(jìn)南京市商業(yè)及辦公用房的均衡發(fā)展。雖然玉橋市場逐步向商場化轉(zhuǎn)變，但其檔次、定位仍不能滿足市場的需求?？匾?guī)調(diào)整，用地性質(zhì)增加了酒店及酒店式公寓，形成了區(qū)域商業(yè)的配套，有利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的和諧、合理、健康地發(fā)展。本項(xiàng)目用地性質(zhì)及土地開發(fā)強(qiáng)度的調(diào)整，有利于土地資源的合理利用。四、控規(guī)調(diào)整規(guī)劃論證（一）用地性質(zhì)的調(diào)整原控規(guī)確定的用地性質(zhì)原控規(guī)規(guī)定A、B地塊的用地性質(zhì)如下：A地塊：類別代號為C26，即屬于“商業(yè)金融業(yè)用地”“中類”的小商品市場、工業(yè)品市場和綜合市場等用地。以上對于A地塊用地性質(zhì)的確定，顯然是受原先大市場為建寧路主流商業(yè)業(yè)態(tài)的影響而做出的。 地塊MCb03027A地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)確定的用地性質(zhì)在南京市規(guī)劃局2005年2月1日針對A地塊給出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)中，對于A地塊的用地性質(zhì)確定為：商業(yè)、辦公、市場?？梢?，“商業(yè)用地”已不同于原控規(guī)的“市場用地”。同時(shí)，規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)還明確了“A地塊與B地塊統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)”，實(shí)際已確認(rèn)了B地塊與A地塊相同的用地性質(zhì)。關(guān)于增加酒店及酒店式公寓的建議A地塊獨(dú)立開發(fā)的情況下，由于項(xiàng)目商業(yè)及辦公用房的體量較小，所以，無需考慮與其相適應(yīng)的配套。項(xiàng)目建成后，將成為集商業(yè)、辦公、酒店或酒店式公寓于一體的建筑綜合體，各功能之間互為補(bǔ)充、互為受益，并進(jìn)而成為建寧路上最為重要的標(biāo)志性建筑之一。根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)的調(diào)查，截止2003年9月，建寧路沿線市場經(jīng)營面積已達(dá)30萬平米，金橋、玉橋、金橋裝飾城、金海市場、鑫橋、大方國際家居等六大市場的攤位數(shù)量已達(dá)6700多個(gè)，經(jīng)營者數(shù)量近5000人。根據(jù)建寧路的市場發(fā)展規(guī)劃，近幾年建寧路的商業(yè)總經(jīng)營面積要達(dá)到100萬平米，即經(jīng)營面積達(dá)到原來的三倍以上，必將帶來數(shù)倍的批發(fā)商、經(jīng)營者。酒店或酒店式公寓是最適合他們的產(chǎn)品類型,且他們均具有一定的購買力。所以，本項(xiàng)目可適當(dāng)調(diào)高酒店式公寓的配建比例。除了市場需求外，酒店式公寓的建設(shè)，使城市治安管理、城市形象都可得到改善。兩地塊用地性質(zhì)調(diào)整情況如下：金盛國際家居地塊原控規(guī)用地性質(zhì)市場用地掛牌用地性質(zhì)市場（商業(yè)、辦公）玉橋三期地塊原控規(guī)用地性質(zhì)交通設(shè)施用地等掛牌用地性質(zhì)市場、倉儲、商務(wù)辦公及酒店式公寓用地。（二）土地開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)的調(diào)整土地開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)，主要指容積率、建筑密度、建筑限高等。原控規(guī)確定的土地開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)，是針對大市場而確定的；A地塊掛牌出讓時(shí)，市場條件還不夠成熟，所以給出的指標(biāo)雖比原控規(guī)有所提高，但仍與目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相適應(yīng)。建寧路作為南京市第三商圈，商業(yè)發(fā)展必然帶動相關(guān)行業(yè)發(fā)展，引起地價(jià)上升。建寧路沿線典型項(xiàng)目開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)調(diào)整情況由于建寧路沿線原控規(guī)指標(biāo)大多過低，在近期出讓或批準(zhǔn)建設(shè)的項(xiàng)目中，均對原控規(guī)進(jìn)行了調(diào)整。項(xiàng)目用地面積10363平米，高約100米，總建筑面積51720平米，其中地上24層,建筑面積37934平米。該項(xiàng)目的土地開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)調(diào)整情況如下：容積率建筑密度建筑控制高度（米）原控規(guī)指標(biāo)25%100實(shí)際開發(fā)的指標(biāo)35%100南京信息大廈地塊位置圖② 金盛國際家居地塊該地塊位于建寧路南面,中央門加油站以西,南京化輕實(shí)業(yè)有限公司以東,。 該項(xiàng)目的土地開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)調(diào)整情況如下:容積率建筑密度建筑控制高度（米）D102原控規(guī)指標(biāo)30%24調(diào)整后的指標(biāo)50%35D103原控規(guī)指標(biāo)30%24調(diào)整后的指標(biāo)40%50金盛國際家居地塊位置圖③玉橋三期地塊該地塊位于南京一建公司以西，金橋市場以東，玉橋市場以北，滬寧鐵路以南。該項(xiàng)目的土地開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)調(diào)整情況如下: 容積率建
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