【文章內(nèi)容簡介】 的影響，提出合理的控制指標(biāo)。四、控規(guī)調(diào)整規(guī)劃論證（一）用地性質(zhì)的調(diào)整原控規(guī)確定的用地性質(zhì)原控規(guī)規(guī)定A、B地塊的用地性質(zhì)如下：A地塊：類別代號(hào)為C26，即屬于“商業(yè)金融業(yè)用地”“中類”的小商品市場(chǎng)、工業(yè)品市場(chǎng)和綜合市場(chǎng)等用地。B地塊：類別代號(hào)為C61，即屬于“教育科研設(shè)計(jì)用地”“中類”中的高等學(xué)校用地小類。以上對(duì)于A地塊用地性質(zhì)的確定，顯然是受原先大市場(chǎng)為建寧路主流商業(yè)業(yè)態(tài)的影響而做出的。對(duì)于B地塊用地性質(zhì)的確定，主要是受“用地現(xiàn)狀”的限制，如B地塊與A地塊同時(shí)開發(fā)，用地性質(zhì)理應(yīng)隨A地塊而做出調(diào)整。 地塊MCb03027A地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)確定的用地性質(zhì)在南京市規(guī)劃局2005年2月1日針對(duì)A地塊給出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)中，對(duì)于A地塊的用地性質(zhì)確定為：商業(yè)、辦公、市場(chǎng)?！吧虡I(yè)用地”范圍包括：綜合百貨商店、商場(chǎng)和經(jīng)營各種食品、服裝、紡織品、醫(yī)藥、日用雜貨、五金交電、文化體育、工藝美術(shù)等專業(yè)零售批發(fā)商店及其附屬的小型工場(chǎng)、車間和倉庫的用地?？梢姡吧虡I(yè)用地”已不同于原控規(guī)的“市場(chǎng)用地”。同時(shí)還增加了辦公用地。同時(shí)，規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)還明確了“A地塊與B地塊統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)”，實(shí)際已確認(rèn)了B地塊與A地塊相同的用地性質(zhì)?？梢?，2005年時(shí)政府已根據(jù)建寧路的發(fā)展?fàn)顩r，已經(jīng)對(duì)A地塊、B地塊的用地性質(zhì)進(jìn)行了調(diào)整。關(guān)于增加酒店及酒店式公寓的建議A地塊獨(dú)立開發(fā)的情況下，由于項(xiàng)目商業(yè)及辦公用房的體量較小，所以，無需考慮與其相適應(yīng)的配套。隨著A、B地塊合并開發(fā)，項(xiàng)目建成后的商業(yè)、辦公體量均較大，所以，為完善項(xiàng)目的自身配套，更好地適應(yīng)市場(chǎng)的需求，建議在項(xiàng)目用地性質(zhì)中加入與商業(yè)、辦公兼容性非常好的酒店及酒店式公寓。項(xiàng)目建成后，將成為集商業(yè)、辦公、酒店或酒店式公寓于一體的建筑綜合體，各功能之間互為補(bǔ)充、互為受益，并進(jìn)而成為建寧路上最為重要的標(biāo)志性建筑之一。另外，建寧路商業(yè)街的特點(diǎn)之一是周邊集聚了大量的批發(fā)、零售商。根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)的調(diào)查，截止2003年9月，建寧路沿線市場(chǎng)經(jīng)營面積已達(dá)30萬平米，金橋、玉橋、金橋裝飾城、金海市場(chǎng)、鑫橋、大方國際家居等六大市場(chǎng)的攤位數(shù)量已達(dá)6700多個(gè)，經(jīng)營者數(shù)量近5000人。另外還有大量租用周邊辦公、住宅展示其產(chǎn)品的中小批發(fā)商。根據(jù)建寧路的市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃，近幾年建寧路的商業(yè)總經(jīng)營面積要達(dá)到100萬平米，即經(jīng)營面積達(dá)到原來的三倍以上，必將帶來數(shù)倍的批發(fā)商、經(jīng)營者。他們大多需要小面積、有形象的公寓進(jìn)行臨時(shí)居住，或展示產(chǎn)品。酒店或酒店式公寓是最適合他們的產(chǎn)品類型,且他們均具有一定的購買力。 另外，項(xiàng)目附近其他類型的人員對(duì)酒店式公寓也有一定的需求。所以，本項(xiàng)目可適當(dāng)調(diào)高酒店式公寓的配建比例。建議本項(xiàng)目配建30%的酒店式公寓。除了市場(chǎng)需求外，酒店式公寓的建設(shè)，使城市治安管理、城市形象都可得到改善。建寧路沿線地塊用地性質(zhì)調(diào)整狀況政府對(duì)建寧路沿線新建項(xiàng)目的用地性質(zhì)，大多進(jìn)行了調(diào)整，最典型的是兩起2007年掛牌成交的地塊，即2007年1月18日由金盛國際家居摘牌的，(以下簡稱為“金盛國際家居地塊”)，(以下簡稱為“玉橋三期地塊”)。兩地塊用地性質(zhì)調(diào)整情況如下：金盛國際家居地塊原控規(guī)用地性質(zhì)市場(chǎng)用地掛牌用地性質(zhì)市場(chǎng)（商業(yè)、辦公）玉橋三期地塊原控規(guī)用地性質(zhì)交通設(shè)施用地等掛牌用地性質(zhì)市場(chǎng)、倉儲(chǔ)、商務(wù)辦公及酒店式公寓用地。其中酒店式公寓總量不得超過地上總建筑面積25%本項(xiàng)目用地性質(zhì)的建議綜上所述，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)及周邊項(xiàng)目用地性質(zhì)的調(diào)整情況，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的用地性質(zhì)可調(diào)整為：商業(yè)、辦公、市場(chǎng)、酒店及不高于30%的酒店式公寓。（二）土地開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)的調(diào)整土地開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)，主要指容積率、建筑密度、建筑限高等。原控規(guī)確定的土地開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)原控規(guī)確定的A、B兩地塊的開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)如下表：用地面積（公頃）容積率建筑密度建筑控制高度（米）備注A地塊40%24B地塊//作為已建項(xiàng)目未確定有關(guān)指標(biāo)A地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)確定的土地開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)2005年2月，市規(guī)劃局針對(duì)A地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，提高了原控規(guī)指標(biāo)，給出的開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)如下：用地面積（公頃）容積率建筑密度建筑控制高度（米）A地塊35%80B地塊35%24對(duì)以上土地開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)的看法我們認(rèn)為，以上土地開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)過低，這樣會(huì)導(dǎo)致土地利用效率較低和開發(fā)強(qiáng)度不足。原控規(guī)確定的土地開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)，是針對(duì)大市場(chǎng)而確定的；A地塊掛牌出讓時(shí)，市場(chǎng)條件還不夠成熟，所以給出的指標(biāo)雖比原控規(guī)有所提高，但仍與目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相適應(yīng)。土地區(qū)位效益（位置級(jí)差地租）理論在很大程度上支配城市各項(xiàng)用地的空間安排、土地利用效率及開發(fā)強(qiáng)度。建寧路作為南京市第三商圈，商業(yè)發(fā)展必然帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展，引起地價(jià)上升。這就需要通過提高土地開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)來增加地塊的開發(fā)建設(shè)強(qiáng)度，以防止土地利用不充分。建寧路沿線典型項(xiàng)目開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)調(diào)整情況由于建寧路沿線原控規(guī)指標(biāo)大多過低，在近期出讓或批準(zhǔn)建設(shè)的項(xiàng)目中，均對(duì)原控規(guī)進(jìn)行了調(diào)整。① 南京信息大廈地塊南京信息大廈位于建寧路37號(hào)，由中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)公司（CEC）投資，中國電子物資蘇浙公司承建。項(xiàng)目用地面積10363平米，高約100米，總建筑面積51720平米，其中地上24層,建筑面積37934平米。大廈于2004年7月立項(xiàng),2005年5月正式動(dòng)工，計(jì)劃2007年8月竣工并開始投入使用。該項(xiàng)目的土地開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)調(diào)整情況如下：容積率建筑密度建筑控制高度（米）原控規(guī)指標(biāo)25%100實(shí)際開發(fā)的指標(biāo)35%100南京信息大廈地塊位置圖② 金盛國際家居地塊該地塊位于建寧路南面,中央門加油站以西,南京化輕實(shí)業(yè)有限公司以東,。由南京金盛國際家居于2007年1月18日摘牌。 該項(xiàng)目的土地開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)調(diào)整情況如下:容積率建筑密度建筑控制高度（米）D102原控規(guī)指標(biāo)30%24調(diào)整后的指標(biāo)50%35D103原控規(guī)指標(biāo)30%24調(diào)整后的指標(biāo)40%50金盛國際家居地塊位置圖③玉橋三期地塊該地塊位于