【文章內(nèi)容簡介】 ...... 16 十、 綜合評價 ........................................................................................................ 16 社會評價（定性） .............................................................................. 16 環(huán)境評價（影響及對策） .................................................................... 16 公司資源匹配分析 .............................................................................. 16 十一、 結論及建議 ............................................................................................. 16 結論 ................................................................................................... 16 明確說明該項目是否可行，是否具有較強的抗風險能力 ............... 16 對推薦的擬建方案的結論性 意見。 ............................................... 16 對推薦的擬建方案建設條件、產(chǎn)品方案、經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境影響的結論性意見。 ................................................................................................... 16 對主要的對比方案進行說明。 ...................................................... 16 可行性研究中主要爭議問題的結論。 ........................................... 16 建議 ................................................................................................... 16 對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。 ........ 16 對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見。 .......................... 17 對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見。 ............... 17 在基于市場條件下利潤最大化的各種物業(yè)形態(tài)組合，提出建 議。 . 17 相關的注意事項及建議。 ............................................................. 17 十二、 附錄 ......................................................................................................... 17 附件： ................................................................................................ 17 附表： ................................................................................................ 17 附圖： ................................................................................................ 17 第 1 頁 一、 總說明 報告編制目的 這一部分主要應說明項目的發(fā)起過程、提出的理由、前期工作的發(fā)展過程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎。 重點 說明項目提出的背景、投資 理由、在可行性研究前已經(jīng)進行的工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過程等情況 、 清楚地提示出項目可行性研究的重點和問題。 項目投資的必要性 1. 項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般 3— 5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）； 2. 公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風險、擴大社會影響力的作用； 3. 從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述項 目 的意義。 可行性研究報告編制測算 依據(jù) 在可行性研究中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料 ， 要列出名稱、來源、發(fā)布日期并將其 中必要的部分全文作為可行性研究報告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個部分： 1. 項目主管部門對項目的建設要求所下達的指令性文件；對項目承辦單位或可行性研究單位的請示報告的批復文件。 《 XX市國有土地使用權公開出讓文件》 2. 可行性研究開始前已經(jīng)形成的工作成果及文件。 《 XX項目初步定位報告》 《 XX市住宅市場研究報告》 《 XX項目成本估算》 3. 國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。 4. 根據(jù)項目需要進行調(diào)查和收集的設計基礎資料。 ? 《 XX項目前期各項技術指標》 ? 《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 ? 《 A市城市拆遷管理條例》 ? 《城 市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》 ? 《住宅設計規(guī)范》 ? 《住宅建筑設計標準》 ? 《建筑工程交通設計及停車場設置標準》 ? 《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》 ? 《高層民用建筑設計防火規(guī)范》 5. 其他分析報告及其附件 其他需要說明事項 (1) 土地成交價格 （毛 、熟 地） 分別以 xx 億元 為基礎進行計算，并進行地價敏感性分析測算。 (2) 項目包含商業(yè) 配套 ，地價測算暫按出售部分與出租商業(yè)部分地上建筑面積比例進行分攤計算。 包含項目建設完成后無償移交政府的公共性、公益型建筑以及公園等。 (3) 測算時暫不考慮由于地質(zhì)情況、地下文物保護等所引起的額外費用。 第 2 頁 (4) 營業(yè)稅金 按照 XX%稅率，所得稅率按照 XX%考慮。 (5) 項目資金籌集主要通過自有資金 、股東借款 、銀行貸款、銷售回款解決，利率按XX%計算。 (6) 其他。 二、 項目取得方式 “招拍掛”摘取主要信息 、其他項目取得方式 。 付款進度。 其他內(nèi)容。 三、 項目概況 項目名稱 項目建設單位概況 項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀 ? 地塊位置 地塊所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。 附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公 /商務 /政府的關系）。 ? 宗地現(xiàn)狀 1) 四周范圍； 2) 地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較； 3) 地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積； 4) 地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響； 5) 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建； 6) 土地完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路 、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； 7) 地質(zhì)情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。 附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數(shù)據(jù)； 地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。 ? 項目周邊的社區(qū)配套 1) 周邊 3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 ? 交通狀況 （ a） 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等； （ b） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決； （ c） 現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。 附圖：交通狀況 示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)； ? 教育：大中小學及教育質(zhì)量情況。 第 3 頁 ? 醫(yī)院等級和醫(yī)療水平 ? 大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場 ? 文化、體育、娛樂設施 ? 公園 ? 銀行 ? 郵局 ? 其他 附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。 2) 宗地周邊 3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 ? 項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫） 1) 治安情況 2) 空氣狀況 3) 噪聲情況 4) 污染情況（化工廠、河流湖泊污染等） 5) 危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等） 6) 周邊景觀 7) 風水情況 8) 近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如 道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心 /超市的建設等。 9) 其他 ? 大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性） 1) 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展 ， 包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。 2) 供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 3) 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 4) 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 5) 永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 6) 燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、 接口位置。 7) 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。 項目規(guī)劃控制要點 1) 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 2) 住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積 3) 綜合容積率、住宅容積率 4) 建筑密度 5) 控高 6) 綠化率 7) 其他 四、 x 市及 區(qū)域 住宅市場分析 研究 宏觀環(huán)境分析 第 4 頁 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 1)