【正文】 成）98折?？蛻羧后w分析物業(yè)名稱發(fā)展商客戶群體經(jīng)典時(shí)代廣西萬通房地產(chǎn)有限公司華錫、水泥廠、五菱等單位人員、公務(wù)員、私營業(yè)主及常住柳州工作人員、生意人等?？党菑V西協(xié)和房地產(chǎn)開發(fā)公司周邊企事業(yè)單位員工，私營業(yè)主，生意人等榮興大廈柳州市榮興房地產(chǎn)公司周邊生意人、單位工作人員等華天世紀(jì)柳州市惠昌房地產(chǎn)公司本地高效益單位領(lǐng)導(dǎo)、外地生意人、本地私營業(yè)主等三豐名園柳州市振年房地產(chǎn)公司附近工作工薪階層、外來打工者從以上資料可以得出客戶群構(gòu)成特征：216。工業(yè)是柳州的支柱產(chǎn)業(yè)，工業(yè)的重要地位造就了如華錫、五菱、柳鋼、煙廠等較高收益的廠礦單位，同時(shí)也給員工帶來了頗為豐厚的收入。3) 大學(xué)畢業(yè)參加工作不久的年輕人，待遇較高，不過積蓄不多，到了已婚年齡的他們又想擁有一個(gè)屬于自己的家，他們購房一般考慮就近買房，戶型也偏小一些。216。效益好的企事業(yè)單位工作人員一直以來都是房地產(chǎn)市場主要目標(biāo)客戶之一。具體特征：1) 沒有資格追趕福利分房末班車，此類人群主要為資歷較淺、工作時(shí)間不長（五年左右）的青年人。2) 老員工工作時(shí)間教長，手中有一定的積蓄，擁有單位分的房子，面積小，戶型差，隨著家庭成員的增多，住房顯得緊張。3) 通過手中權(quán)利具有灰色收入的單位領(lǐng)導(dǎo)干部，為了滿足更大的居住需求，他們選擇綜合素質(zhì)高、景觀良好的物業(yè)購買，戶型一般選擇樓中樓或高層物業(yè)的高樓層戶型。 私營業(yè)主、外地生意人。具體特征：1) 本地私營業(yè)主一般不滿足原有房屋，隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷增強(qiáng)，他們會(huì)選擇一些具有時(shí)代特色的住宅進(jìn)行再置業(yè)，來滿足自己的住房需求。3) 外地生意人在柳州經(jīng)商，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，為了有一個(gè)良好的家庭氛圍或在本地娶親，一般會(huì)選擇生意附近素質(zhì)比較高的住宅區(qū)。4) 一般學(xué)歷不高的他們清楚的認(rèn)識(shí)到自己知識(shí)的不足，為了給自己的子女創(chuàng)造一個(gè)良好的教育環(huán)境，他們將選擇市區(qū)知名學(xué)校附近置業(yè)。 工薪階層、他們購房的首要條件是價(jià)格，其次才是環(huán)境、戶型……。置業(yè)客戶群分析表客戶群類別特征及購房心理分析華錫、五菱等廠礦單位領(lǐng)導(dǎo)干部及技術(shù)人員為改善居住條件的中層以上領(lǐng)導(dǎo)；收入可觀的技術(shù)人員積累購房；剛參加工作不久年輕人結(jié)婚用房；老工人節(jié)儉一生安渡晚年購房。私營業(yè)主、外地生意人本地私營業(yè)主追趕潮流購房；投資購房；外地生意人根據(jù)自己需要購房；為子女求學(xué)購房。戶型分析物業(yè)名稱戶型面積（㎡）套數(shù)（套）比例（%）金河灣2房2廳643房2廳951301024房2廳24復(fù)式3房2廳2衛(wèi)26復(fù)式4房3廳2衛(wèi)37復(fù)式5房3廳2衛(wèi)10復(fù)式6房3廳4衛(wèi)27藍(lán)色港灣1房1廳1衛(wèi)323房2廳2衛(wèi)1274房2廳2衛(wèi)44復(fù)式2536鴻府大廈2房2廳1衛(wèi)86403房2廳2衛(wèi)145153824房2廳2衛(wèi)17540樓中樓4006榮興大廈2房2廳243房2廳544房2廳2825復(fù)式2202406水榭花都二房二廳二衛(wèi)8090107%錯(cuò)層三房二廳二衛(wèi)11812211076%復(fù)式四房三廳三衛(wèi)1802002417%通過對柳州市20余個(gè)樓盤的實(shí)地調(diào)查得出：目前柳州市住宅戶型都偏向中大戶型，而且樓中樓戶型在整個(gè)戶型當(dāng)中占有相對較大的比重。房地產(chǎn)市場主力戶型是三房二廳，面積一般都在100㎡以上，有的三房甚至做到150㎡。 住宅戶型比較齊全。從具體的戶型資料來看，三房主要面積一般都在100㎡以上，戶型最大面積達(dá)到了150多㎡。 中小戶型比較少。其中4070㎡戶型比較少，可以看作市場的空白點(diǎn)。 戶型面積偏大。比如金河灣一期的戶型中，復(fù)式戶型占了30%之多。金河灣二期復(fù)式戶型比例明顯減少，說明復(fù)式戶型只是在特定景觀位置的一個(gè)配角。 以上樓盤戶型較大，因?yàn)樗麄兙哂辛己玫膱@林景觀或江景景觀優(yōu)勢。比如正在建設(shè)的“五星商業(yè)街”主要由商場、寫字樓和公寓組成，公寓和寫字樓戶型面積一般都在100㎡以下，而且5080㎡戶型占了很大比重。金河灣現(xiàn)樓一期二房、三房戶型比較暢銷，朝向差及復(fù)式戶型銷售較慢，目前銷售率95%。藍(lán)色港灣封頂小高層小戶型最為暢銷，目前基本售完；12層以上可觀江景，12層以上戶型相對比較暢銷，總體銷售約6570%。銷售率20%。不過近期售樓處門緊鎖，近況不祥。銷售較少，主要以出租為主?？党欠忭斾N情較好，三房、四房較為暢銷。 購房者將80130㎡戶型稱為中戶型。三房二廳是需求量最大的戶型，其次是二房二廳。216。然而這種心理一般都以房款總價(jià)為前提。因此在房價(jià)比較高的商業(yè)中心區(qū)，大戶型很少有人能夠承受得起的，只有通過減少戶型面積降低總價(jià)才能適應(yīng)大多數(shù)購房者的購買力。 通過調(diào)查得知，金運(yùn)來大廈在銷售之初3070㎡的戶型最為搶手，用途多為辦公、單身自住和投資用途。我司通過對居民的訪問調(diào)查，發(fā)現(xiàn)對小戶型有很大的潛在需求，然而目前區(qū)域市場缺少這樣的多功能小戶型住宅。216。只要戶型設(shè)計(jì)合理，價(jià)格適中，就一定有市場。毛坯房金河灣金河灣物業(yè)管理公司紅外線報(bào)警系統(tǒng)；24小時(shí)巡更系統(tǒng)；文化商務(wù)服務(wù)；零干擾保安服務(wù)；醫(yī)療保健服務(wù)等。毛坯房鴻府大廈自己管理智能化管理，自動(dòng)識(shí)別IC卡，可視對講，閉錄監(jiān)控，自動(dòng)消防、報(bào)警系統(tǒng)及日?；痉?wù)等毛坯房榮興大廈自己管理封閉管理，智能門禁系統(tǒng)及日常管理內(nèi)容等毛坯房華天世紀(jì)/智能化酒店管理精裝修協(xié)和花園毛坯房216。開發(fā)商開始聘請專業(yè)的物業(yè)管理公司，提高物業(yè)管理水平，使之成為提升物業(yè)競爭力的一個(gè)重要砝碼。目前物業(yè)管理收費(fèi)一般都在0．450．5元/㎡之間。 雖然大多數(shù)物業(yè)都采用了智能化管理，還推出諸多特約特色服務(wù)項(xiàng)目，但總體管理水平比較低。 通過調(diào)查，除了華天世紀(jì)之外，其他項(xiàng)目戶型幾乎都是毛坯房。一是樓市戶型普遍偏大，二是居民時(shí)間較為充裕，更喜好自己裝修。.配套設(shè)施及營銷手段分析物業(yè)名稱自身配套營銷手段經(jīng)典時(shí)代步行商業(yè)街、運(yùn)動(dòng)廣場、游泳池、會(huì)所、網(wǎng)球場、幼兒園等。金河灣豪華會(huì)所、茶坊、步行街、游泳池、美容中心、健身中心、小學(xué)、幼兒園先建園林、會(huì)所、商業(yè)街、樣板房，給到訪客戶流下了非常好的影響，增大了成交率。藍(lán)色港灣園林泳池、會(huì)所：美容室、咖啡室、健身房、兒童活動(dòng)室、商務(wù)中心等訴求極品江畔生活，傲視都市，凌駕繁華?？党侵行膱@林、游泳池建臨時(shí)樣板房，裝修豪華，在很大程度上刺激了購買者的欲望。 大多數(shù)素質(zhì)較高樓盤，規(guī)模不論大小，都有相對齊全的生活配套。216。項(xiàng)目周邊配套不完善就更需要完善自身配套。 營銷手段呈現(xiàn)多樣化。比如金河灣先造景后銷售，增強(qiáng)人們的感性認(rèn)識(shí)；經(jīng)典時(shí)代先后舉辦多項(xiàng)大型促銷、聯(lián)誼活動(dòng)，拉近與潛在客戶的距離，在人們心目中已經(jīng)形成較大威信。柳州寫字樓市場歷史及現(xiàn)狀縱觀柳州寫字樓的歷史，八十年代沒有真正意義的寫字樓。九十年代初，隨著柳州商廈、文惠大廈、屏山寫字樓等建成，寫字樓才在柳州初露端倪。于是華僑大廈、興隆大廈、金運(yùn)來商住樓、新大地等新穎、現(xiàn)代的寫字樓出現(xiàn)了。寫字樓本身是一個(gè)高檔辦公區(qū)，但目前多與低檔的商業(yè)混在一起，偏離了本身的宗旨，將辦公室出租給商場、餐飲娛樂行業(yè)、歌舞廳等，整棟樓充斥著躁聲與油煙。從而使小區(qū)辦公的隊(duì)伍不斷壯大，出現(xiàn)了福柳新都、金都花苑、飛龍景苑等辦公區(qū)。為何居家辦公成為一種 “時(shí)尚”？首先是價(jià)格，目前柳州純寫字樓如華僑大廈、聚寶大廈等平均月租金為3035元/㎡，而商住樓如金運(yùn)來租金2025元/㎡，而住宅區(qū)的租金不過10元/㎡。一些實(shí)力雄厚的公司或成長型企業(yè)，需要打造自己的品牌和形象，非常注重企業(yè)的外在形象，社區(qū)辦公環(huán)境很大程度上制約了業(yè)務(wù)的發(fā)展，他們想往外搬，但卻難于找到真正能滿足現(xiàn)代辦公條件的辦公場所。附圖：華僑、聚寶、金運(yùn)來圖市場上在售商務(wù)公寓項(xiàng)目調(diào)查分析1）、盛華財(cái)富時(shí)代大廈盛華財(cái)富時(shí)代大廈位于龍城路與中山路交匯處，與本項(xiàng)目距離較近，其各項(xiàng)物業(yè)指數(shù)與本項(xiàng)目也較為接近，對本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的參考價(jià)值。產(chǎn)品定位及評價(jià)盛華財(cái)富時(shí)代大廈由3層商場、1層會(huì)所和20層商務(wù)公寓組成，總建筑面積大約23000㎡。戶型面積主要集中在40100㎡，并且以4070㎡為主。市場定位與評價(jià)該項(xiàng)目在開發(fā)之前聘請了廣西知名的代理商寶資通進(jìn)行全程策劃代理，產(chǎn)品定位較好的迎合了市場的需求，其主力目標(biāo)市場定位于投資人士及成長型的中小企業(yè)，并且在推廣中也較好的體現(xiàn)了這一定位。2）、整體檔次：無論外觀、用料還是配套方面，檔次較高，迎合目標(biāo)客戶和未來使用者。評價(jià)：通過對市場的了解，感覺該種定位比較準(zhǔn)確。價(jià)格定位均價(jià)：目前3300元/㎡，開盤左右將達(dá)到3500元/㎡。由于市場上可比項(xiàng)目不多，該項(xiàng)目在認(rèn)購期間，價(jià)格依然在探索階段，策略基本采用低開高走的方式。營銷推廣主題：一投一中，百年財(cái)源訴求點(diǎn)：1）、投資全城總動(dòng)員（投資性） 2）、中心商務(wù)（地段優(yōu)勢、CBD） 3）、公園商務(wù)（自然景觀） 4）、潮流商務(wù)（物業(yè)自身質(zhì)素）附圖：財(cái)富大廈效果圖及形象墻溫州商貿(mào)城SOHO公寓溫州商貿(mào)城SOHO公寓是一座８層高的半月形建筑，直邊面對街道，３層以下與商場連通，作為商店及工業(yè)產(chǎn)品展銷館，以上作為辦公或商務(wù)會(huì)議場所。從銷售來看，50㎡的公寓基本售完，大面積戶型銷售有難度。從成交客戶群來看，主要是前來咨詢商場的投資客，包括溫州人、周邊生意人和本地廠礦、單位高收入人群。附圖：SOHO效果圖及戶型圖等六、柳州市三級(jí)房地產(chǎn)市場情況物業(yè)名稱戶型面積（㎡）層數(shù)租金（元/㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)柳高旁小區(qū)四房一廳100二樓1200中檔裝修，家電、家具齊全福柳新都旁三房一廳75五樓800一般裝修，家電、家具齊全文化大院三房一廳85二樓850中檔裝修，家具、熱水器行署大院三房一廳80三樓750家具家電齊全藝術(shù)館旁二房二廳90三樓1200豪華裝修，家具家電齊全金運(yùn)來大廈辦公用途102八樓2500基本裝修，空調(diào)、櫥具七、住宅項(xiàng)目典型案例分析 經(jīng)典時(shí)代地址：潭中路與海關(guān)路交匯處，市委三大院對面發(fā)展商：廣西萬通房地產(chǎn)有限公司、柳州市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑與環(huán)境設(shè)計(jì)：澳大利亞DCM建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所室內(nèi)環(huán)境設(shè)計(jì)：意大利RENATO設(shè)計(jì)事務(wù)所物業(yè)管理顧問：香港戴德梁行規(guī)劃用地：㎡總建筑面積：16萬㎡建筑密度：%容積率：規(guī)模：一期由7組團(tuán)6層多層組成，二期由2棟7層多層組成，三期由聯(lián)排別墅和江景電梯洋房組成。開盤及入伙時(shí)間：一期2000年初開始認(rèn)購，2003年1月底入伙；二期2001年初認(rèn)購，2003年7月入伙。價(jià)值核心：社區(qū)規(guī)模大，低容積率，低建筑密度；發(fā)展商品牌優(yōu)勢；市政府在河?xùn)|高新區(qū)歷經(jīng)多年的累積的投入和城市發(fā)展重心的移動(dòng)，給地段留下了巨大的增值空間。緊鄰廣西工學(xué)院、市委三大院、廣電中心、體育中心。小區(qū)人文素質(zhì)極高，有利于孩子身心發(fā)展。該樓盤綜合素質(zhì)雖然不算最高，但是在房地產(chǎn)剛剛起步的柳州真正體驗(yàn)了“一圍就贏”這句話。在銷售當(dāng)中，該樓盤經(jīng)常搞一些促銷活動(dòng)，形式豐富多采，不但吸引了置業(yè)者的眼球，同時(shí)也給柳州房地產(chǎn)市場帶來了諸多全新的概念，對推動(dòng)柳州房地產(chǎn)市場的發(fā)展也起到了一定的作用。 金河灣位置：潭中西路28號(hào)柳南區(qū)政府對面開發(fā)商：柳州市安青房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)展商：柳州市金運(yùn)來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總體規(guī)劃：柳州規(guī)劃設(shè)計(jì)院園林規(guī)劃顧問：杭州中研建設(shè)項(xiàng)目服務(wù)有限公司園林施工：桂林市桂興建筑園林工程公司物業(yè)管理：金河灣物業(yè)管理公司總用地面積：總建筑面積：227555㎡車位：800個(gè)綠化率：70%總戶數(shù)：1800戶密度：22%容積率：會(huì)所：4000㎡商業(yè)街：2500㎡學(xué)校：4000㎡幼兒園：900㎡一期開盤時(shí)間：入伙時(shí)間：價(jià)格：1720元/㎡工程現(xiàn)狀：現(xiàn)樓主力戶型：三房二廳客戶群體：柳鐵、柳鋼、煙廠等單位人員、生意人、公務(wù)員等