【正文】 商業(yè)發(fā)展 2001年。由圖32可看出，宏觀調(diào)控政策取得成效，固定資產(chǎn)投資增速放緩。投資主體結(jié)構(gòu)發(fā)生進一步優(yōu)化，吸引越來越多放渠道多主體的投資資金，發(fā)展前景良好穩(wěn)定。%。%，%。%。%。年成交量從2003年的不足100萬平米一舉躍升到2004年的近200萬平方米，之后持續(xù)穩(wěn)定在該數(shù)量級。數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)2008年，受**整體樓市走低影響，某樓市轉(zhuǎn)入低迷調(diào)整期。從近幾個月的市場走勢來看，某樓市以5月份為分水嶺，供求基本平衡的狀態(tài)被打破，開發(fā)商銷售壓力逐步增大。此外，寫字樓市場租賃市場也不樂觀。以上兩板塊都規(guī)劃成為某新城的金融商務(wù)中心，在過去的3年中發(fā)展態(tài)勢各不相同。而一個項目能否成功，與其所在的板塊發(fā)展情況息息相關(guān)。 中部板塊1) 規(guī)劃定位 中部板塊集中了某新城65%的辦公寫字樓，在經(jīng)濟發(fā)展、新城建設(shè)和公共事業(yè)發(fā)展中處于龍頭地位與輻射作用，帶動相關(guān)區(qū)域的發(fā)展，已成為某新城主要商務(wù)中心。并且與位于城市南部的交通樞紐。由于人流方向的不一致性，避免了人流混雜的問題。臨近北部居住生活區(qū)，可確保人力資源豐富。2) 歷史分析　　西部地區(qū)雖沒有優(yōu)越的地理位置，但通過交通道路系統(tǒng)人為的設(shè)計，將車行道與人行道分離，更人性化也更趨于便利。市政工程建設(shè)如火如荼地進行，強調(diào)創(chuàng)新性、獨特型和輻射性，為新城人口提供全方位的服務(wù)。進一步促進新城經(jīng)濟、社會、環(huán)境的科學(xué)、和諧發(fā)展。然而，兩板塊都獲得了不同程度的成功并在某區(qū)同性質(zhì)板塊中保持領(lǐng)先地位。本項目位于中部板塊中，與東部板塊研發(fā)去接壤。從經(jīng)濟發(fā)展角度看，可帶動?xùn)|部板塊的發(fā)展，也為使中部板塊商務(wù)繁榮擔(dān)負(fù)了一定的責(zé)任。因此，各項物業(yè)投資急劇增長，其中以寫字樓市場最為顯著。 2008年以前，在市場需求影響下，寫字樓新建物業(yè)量放量增長，大量新增供應(yīng)量投放市場，地少人多的局限性使其發(fā)展空間有限。因此，發(fā)展前景更為廣闊。預(yù)計明后年也是供過于求。甲級寫字樓供不應(yīng)求，空置率走低。受全球金融風(fēng)暴不斷惡化的影響，一直占寫字樓租賃市場比較大份額的金融客戶，紛紛被迫或主動采取裁員和擱置擴張計劃等方式來應(yīng)對危機，退出甲級市場轉(zhuǎn)租成本相對較低的乙級寫字樓，加上企業(yè)破產(chǎn)等，使得需求出現(xiàn)大幅的萎縮?！　∧承鲁羌准墝懽謽亲饨鸺叭胱÷时恚?008年第一季）板塊物業(yè)名稱最新租金（人民幣/平方米/天）入住率（%）西部板塊中華大廈83%招商局廣場84%中部板塊越洋廣場82%蘭泰大廈84%眾鑫大廈86%企業(yè)天地86%　　近年來，某寫字樓市場突破原有的商務(wù)區(qū)格局，向外圍發(fā)展。本項目所在區(qū)域即是其中之一。但是需要注意的是，本項目寫字樓開發(fā)期間正值經(jīng)濟蕭條期，建成上市時期市場難以預(yù)測，一次將面臨一定的資金風(fēng)險和銷售壓力，但是通過恰當(dāng)?shù)亩ㄎ缓蜖I銷，可以消除部分風(fēng)險。本項目位于**某區(qū)，某區(qū)雖然市場潛力大，但現(xiàn)期市場還處于早期發(fā)展時期，高端寫字樓尚不具備與其造價相應(yīng)的競爭力。 客戶定位結(jié)合本項目毗鄰大型研發(fā)區(qū)和項目選址方便的交通特點，客戶主要定為江浙滬的研究型企業(yè)或?qū)煌ㄒ蟊容^高的制造業(yè)企業(yè)。 SWOT分析 優(yōu)勢1）方便的交通 規(guī)劃用地西北面和東北面都有寬敞的公路，方便駕車；西南面有步行道，人車分離，道路利用率高。2）開發(fā)難度低 規(guī)劃用地屬于一類用地，無動拆遷工作，只需稍加簡單的工程準(zhǔn)備措施，就可以進行修建。4）周邊環(huán)境 離曹安公路距離適中，車流噪音和灰塵影響小。2）居住區(qū)的影響 本地塊與居住區(qū)公用北邊的國豪路，居住區(qū)人/車流量大，影響寫字樓里的員工上下班。3）市政配套 地塊以及其周邊市政設(shè)施不完善，待改進。2）交通條件的改善 多處修建的曹安公路運量下降幅度大，在建的地鐵也將于近年通車，完工后，某新城對外交通條件大為改善，將吸引一批企業(yè)。2）安亭 安亭的發(fā)展建設(shè)更容易形成具有吸引力的商業(yè)辦公區(qū)，長期上逐漸體現(xiàn)集中優(yōu)勢，對本項目構(gòu)成威脅。 價格定位周邊寫字樓租金 周邊寫字樓分高端、中端、中低端，出租率在85%左右。天）]曹安國際商城高480061永惠大廈中9000200v6時代低180055實例名稱詳細(xì)信息曹安國際商城某區(qū)曹安路1855號永惠大廈黃浦區(qū)/永惠大廈/西藏南路765號v6時代某區(qū)安亭鎮(zhèn)新源路155弄某區(qū)樓價走勢：（見三，統(tǒng)計圖，P5）日租金如下：檔次價格（元/平方米）高中低考慮近期房地產(chǎn)市場趨勢，寫字樓的出租率和租金有較大下降的可能。五、建設(shè)內(nèi)容與市政配套 項目建設(shè)內(nèi)容1) 本項目由建筑工程設(shè)計綜合甲級資質(zhì)的民營設(shè)計事務(wù)所**三益建筑設(shè)計事務(wù)所，設(shè)計風(fēng)格簡約、現(xiàn)代。3) 本項目選址臨近某公園，專享珍稀生態(tài)資源。徹底告別傳統(tǒng)寫字樓的亞健康狀態(tài)，契合當(dāng)今推崇的生態(tài)辦公大廈，為員工創(chuàng)造一個安全、舒適、健康的工作環(huán)境。2) 本項目建筑功能定位為乙級寫字樓，部分達到5A級寫字樓水平。4) 地下空間：地下一層各種配套設(shè)施用房及地下停車場所。2) 本項目暖通設(shè)計保證新風(fēng)供應(yīng)和所有房間的通風(fēng)要求，必要時設(shè)立獨立的新風(fēng)供應(yīng)系統(tǒng)和排風(fēng)系統(tǒng)。3) 寫字樓擬采用雙管水系統(tǒng)中央空調(diào)，冷源來離心式冷水機組，熱源由市政熱力管網(wǎng)提供，可分層、分區(qū)控制，以減少施工難度和初期投資。2) 排水設(shè)計采用合流制排水，生活污水經(jīng)化糞池處理后再排入城市管網(wǎng)，屋面排水采用內(nèi)排水方式。4) 凈水供應(yīng)擬采用統(tǒng)一供應(yīng)的凈水裝置。2) 二路供電電源由供電部門區(qū)域變電站以電纜引入，電壓為35kV，經(jīng)樓內(nèi)電力用戶站降壓后分配電力。消防樓梯處設(shè)常用照明和應(yīng)急照明。5) 防雷系統(tǒng)：本項目為三類防雷建筑物，采用裝設(shè)在建筑物上的避雷帶做接閃器，避雷帶應(yīng)沿屋角、屋背、屋檐和檐角等易受雷擊的部位敷設(shè)，利用結(jié)構(gòu)柱頭外側(cè)主鋼筋做引下線，樁基做接地極。1) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)l 攝像機位置：各電梯轎廂，地下車庫出入口，地下車庫內(nèi)部，地下車庫進入單體樓地下室電梯廳處，辦公底層出入口，消防安保中心門口，室外停車場。l 系統(tǒng)集中供電2) 車庫管理系統(tǒng)l 系統(tǒng)采用CAN總線的通訊方式，避免了傳統(tǒng)RS485網(wǎng)絡(luò)采用輪詢方式的低效率之弊，大大提高了系訊速度和效率。l 系統(tǒng)采用32位高速運轉(zhuǎn)處理器和超大容量存儲器；脫機、脫網(wǎng)工作時，不影響出、入庫及數(shù)據(jù)記錄存儲功能。l 停車庫出入口處裝設(shè)聲光設(shè)備，方便用戶尋找所分配車庫車位。同時，當(dāng)系統(tǒng)出現(xiàn)異常情況后，顯示屏也將顯示異常代碼，提示管理員檢修。l 車位信息查詢功能：當(dāng)車主取車時忘記所停放車輛的車庫位置時，可在任一控制機或車庫讀卡器上讀卡，系統(tǒng)將語音提示車主正確的車庫位置。3) 門禁l 各單元門口設(shè)置門禁。4) 機電設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)◇給排水系統(tǒng)監(jiān)測l 各樓宇屋頂水箱高、低水位自動報警監(jiān)控l 地下室集水坑高、低水位監(jiān)控l 給水系統(tǒng)地下水池高、低水位監(jiān)控l 生活水泵運行及故障監(jiān)控l 凈化水裝置運行及故障監(jiān)控l 消防泵的運行狀態(tài)監(jiān)控◇送排風(fēng)系統(tǒng)l 樓宇地下室排風(fēng)機故障監(jiān)測l 地下車庫排風(fēng)兼排煙風(fēng)機故障監(jiān)測l 地下車庫新風(fēng)機運行監(jiān)測◇其他設(shè)備l 車輛出入口進出口管理機運行故障信號監(jiān)控l 電梯運行狀態(tài)及故障監(jiān)控5) 樓宇信息系統(tǒng)l 電話通信系統(tǒng)l 數(shù)據(jù)傳輸系統(tǒng)6) 有線電視雙向?qū)拵畔鬏斚到y(tǒng)7) 移動通信和尋呼通信系統(tǒng)l 實現(xiàn)地下停車庫及電梯轎廂內(nèi)通信無盲區(qū)8) 大樓內(nèi)部無線對講系統(tǒng)l 寫字樓無線局域網(wǎng)系統(tǒng)因特網(wǎng)進行商務(wù)活動等。10) 大樓綜合布線系統(tǒng)l 建立無線局域網(wǎng)并覆蓋整個寫字樓區(qū)域內(nèi)，使商務(wù)人員能自由地通過 市政配套每戶設(shè)置電話/數(shù)據(jù)通信配線箱，由2對電話線和一根五類線入箱，可用于電話和寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)通信，通信信號覆蓋大樓?？?cè)萘?500KVA。根據(jù)有關(guān)技術(shù)指標(biāo)，本項目規(guī)劃最高日用水量約300立方米。本區(qū)域?qū)儆谝呀ǖ?*市某區(qū)雨水