【正文】 花園 一線江景 占地 77357平方米， 總建筑面積 27萬(wàn) M2 容積率 綠化率 % 150米純板式超高層豪宅 ,4棟百米板式豪宅 起價(jià) :8000元 /平方米均價(jià) :12022元 /平方米 地價(jià) +建造成本大約在5000元 /平米，預(yù)計(jì)每平方米每天租金大約在 23元，大約 10年左右就可以收回 蕪湖世茂濱江花園 坐擁 2公里浩淼長(zhǎng)江岸線 總投資 近 50個(gè)億， 占地 280余畝， 總建筑面積 米 綠化率 60% 由 8幢 3353層的高層、超高層住宅和 2幢五星級(jí)酒店組成 在戶型設(shè)計(jì)上，采用了江景最大化的設(shè)計(jì)原則，尤其是靠江端頭，設(shè)計(jì)了全江景戶型；整體建筑坐北朝南偏西呈弧型排列，沿江展開(kāi) 2022年 1月 1日開(kāi)工。估計(jì)世茂精裝房售價(jià)達(dá)8000元 占地 280余畝， 元巨資摘得該地塊 22 萬(wàn)科金域藍(lán)灣系列超高層案例 樓盤 景觀資源 技術(shù)指標(biāo)（單位：平米） 物業(yè)類型 產(chǎn)品戶型 價(jià)格 備注 占面 建面 容積率 深圳金域藍(lán)灣 一線海景：靠近紅樹(shù)林及深圳灣，南北主視野毫無(wú)阻擋， 3層以上可看海 42萬(wàn) 一期為 4棟 33層高層、二期為 4棟 34層波浪型高層，三期為 2棟 47層超高層 三期超高層戶型分別是110－ 130平米二房和140－ 160平米三房 一二期均價(jià)：8200元 /平方米 （ 2022）； 三期均價(jià)： 17000元 /平方米 （ 2022） 萬(wàn)科地產(chǎn)第一個(gè)濱海全景觀住宅項(xiàng)目超大型海濱高尚住宅 (高層 )，弧形大曲線布局，出挑深遠(yuǎn)大陽(yáng)臺(tái) 珠海金域藍(lán)灣 一線海景：南向可眺望珠海漁女及市景，東向可直視香洲漁港，東南向可觀賞野貍島 1棟 47層超高層， 3棟33層高層， 6套商HOUSE。 福州金域藍(lán)灣 —— 16萬(wàn) 萬(wàn) 擬建超高層、高層及少量聯(lián)排別墅，延續(xù)金域系列產(chǎn)品品質(zhì)，目標(biāo)客戶定位于福州中高端消費(fèi)群體 —— —— 項(xiàng)目案名“萬(wàn)科金域榕郡”業(yè)，形象廣告開(kāi)始出街，項(xiàng)目具體情況尚未公開(kāi)。 戶型方面以兩房、三房為主，兩房 95120平方米，三房 135150平方米 均價(jià) :8981元 /平方米 新古典主義建筑風(fēng)格 成都超高層系列案例 樓盤 景觀資源 技術(shù)指標(biāo) 物業(yè)類型 產(chǎn)品戶型 價(jià)格 備注說(shuō)明 成都外灘 高層可看府南河 占地面積：米 建面： 145000平米 容積率： 綠化率： 32% 41層， 5棟 77142平方米 均價(jià) 7500元 /平方米 去年 11月 24日開(kāi)盤，本次推出共 726套，至今銷售約 50% 河畔新世界 擁有 3000米的超長(zhǎng)自然河岸線 占地面積 :1100055平方米 總建筑面積:3000000平方米 3棟 50層高超高層電梯住宅，面積從 180余平方米至 200余平方米 2022年 4月 27日開(kāi)盤，首推雙拼（ 300～ 350平米）和 18層小高層（ 200平米以上） 未定 超高層、高層、小高層、多層、別墅由北向南依次排布 遠(yuǎn)大 〃 朗朗風(fēng)景 總建筑面積 :150000平方米 容積率： 綠化率： 70% 朗朗風(fēng)景 33層 戶型增加了更多超大露臺(tái)和空中花園，全贈(zèng)送的露臺(tái)面積多達(dá) 40多平米，比普通住宅多出了近10%的陽(yáng)光和清風(fēng) 四期朗朗風(fēng)景價(jià)格未定。 容積率： 28層高層， 37層超高層 A塔樓，為 37層和 30層的 3570㎡ 精裝戶型， B塔樓，為 28層和 23層精裝SOHO商務(wù)空間， 均價(jià) 12022元 /平米 4月 12日開(kāi)盤，推出 5－ 17層，預(yù)計(jì)銷售60％ 時(shí)代豪庭 河景 42層， 3棟 106155平方米，共 5款戶型，其中， 106平方米的戶型為 2房 2廳 2衛(wèi) 均價(jià)為 10000元 /平方米 開(kāi)發(fā)商：九龍倉(cāng)地產(chǎn) 上錦美地 臨河水公園，城市中心景觀 占地面積 :平方米 總建筑面積:方米 總戶數(shù) :539 停車位 :320 綠化率： % 41層， 1棟 4855平米一居 ,7294平米兩室 ,102125三房 均價(jià) 7500元 /平方米 項(xiàng)目 4越 12日開(kāi)盤，至今銷售40％ 凌俊 公園景觀，城市配套景觀 用地面積為 平方米，總建筑面積方米 住宅 45層，商務(wù)公寓 47層 住宅主力面積 50— 70 m2左右，三梯八戶；商務(wù)公寓主力面積 30— 50m2左右 商務(wù)公寓樓，目前工作進(jìn)度 5％ 24 通過(guò)案例分析，我們發(fā)現(xiàn) 決定是否建超高層，以及超高層建多少問(wèn)題，與銷售均價(jià)和開(kāi)發(fā)成本的比值密切相關(guān) 我們得出，最終 決定是否建超高層，以及超高層建多少問(wèn)題，與銷售均價(jià)和開(kāi)發(fā)成本的比值密切相關(guān) 樓盤 開(kāi)發(fā)成本 銷售均價(jià) 上海世茂濱江花園 1萬(wàn)元 /平方米 3萬(wàn)元 /平方米 南京世茂濱江新城 4193元 /平方米 /平方米 武漢世茂錦繡長(zhǎng)江 6590元 /平方米 /平方米 福州世茂外灘花園 5000元 /平方米 /平方米 蕪湖世茂濱江花園 3809元 /平方米 8000元 /平方米 深圳金域藍(lán)灣 4500元 /平方米 9000元 /平方米 珠海金域藍(lán)灣 4500元 /平方米 7500元 /平方米 成都金域藍(lán)灣 5172元 /平方米 8981元 /平方米 福州金域藍(lán)灣 1萬(wàn)元 /平方米 /平方米 成都外灘 4000元 /平方米 7500元 /平方米 超高層規(guī)模 銷售均價(jià) /開(kāi)發(fā)成本 我們將 “ 銷售均價(jià) /開(kāi)發(fā)成本 ”擬為 “ S比 ” ，那么 S比值的不同是否會(huì)形成超高層不同的開(kāi)發(fā)模式呢？ 注 ：深圳金域藍(lán)灣、珠海金域藍(lán)灣“ S比”計(jì)算，超高層銷售均價(jià)以排除 2022年市場(chǎng)泡沫、市場(chǎng)正常情況下均價(jià)計(jì)算 25 按 S比大小可將樓盤分為兩種模式，大于 2屬于價(jià)值主體模式； S比小于 2歸類形象主導(dǎo)模式 ?我們認(rèn)為，按 S比值大小可以將樓盤分為兩種模式，大于 于價(jià)值主體模式； S比小于 導(dǎo)模式 ?價(jià)值主題模式以世茂濱江系列為代表，形象主導(dǎo)模式以金域藍(lán)灣系列代表 1 2 3 4 5 6 7 8 9 S比 =銷售均價(jià) /開(kāi)發(fā)成本 S比 樓盤 S比 價(jià)值主體 上海世茂濱江花園 3 南京世茂濱江新城 武漢世茂錦繡長(zhǎng)江 福州世茂外灘花園 蕪湖世茂濱江花園 1 2 3 4 5 10 S比＜ 2 S比＞ 2 價(jià)值主體模式 形象主導(dǎo)模式 樓盤 S比 形 象 主 導(dǎo) 深圳金域藍(lán)灣 2 珠海金域藍(lán)灣 成都金域藍(lán)灣 福州金域藍(lán)灣 成都外灘 7 8 9 10 6 26 價(jià)值主體與形象主導(dǎo)兩種開(kāi)發(fā)模式核心點(diǎn)對(duì)比 定位 客戶 園林 配套 ?資源強(qiáng)度、項(xiàng)目規(guī)模、容積率 ?規(guī)劃排布、產(chǎn)品比例、梯戶比、實(shí)用率、平面組織、增值體系 ?客戶關(guān)注點(diǎn)、解除抗性的共性 ?綠化率 ?功能定位、檔次定位 城市價(jià)值 ?會(huì)所、物管、商業(yè) 自身屬性 產(chǎn)品 兩種開(kāi)發(fā)模式核心點(diǎn)對(duì)比 27 形象主導(dǎo)模式及價(jià)值主體模式適應(yīng)性 KPI條件研究 形象主導(dǎo) （以金域藍(lán)灣系列為例） 價(jià)值主體 （以世茂濱江系列為例） 核心 “S 比” 遠(yuǎn)小于 2 大于 2 項(xiàng)目屬性 資源屬性 二線資源、高容積率、中型規(guī)模項(xiàng)目 一線強(qiáng)勢(shì)資源（海、濱江）、中等容積率、超大規(guī)模項(xiàng)目 定位 定位高端、純住宅、側(cè)重項(xiàng)目利潤(rùn) 定位頂級(jí)、綜合體、注重城市融合 產(chǎn)品 分?jǐn)側(cè)莘e率、超高層僅占 20%～ 30%、一梯多戶 超高層占 80%～ 90%、一梯兩戶為主 園林 綠化率小于 30%，小規(guī)模、精致園林、單位成本提高 綠化率大于 50%，大規(guī)模，國(guó)際綜合主題園林、 配套 依托現(xiàn)有配套體系，自身配套弱 自建城市級(jí)配套（復(fù)合功能） 自身能力 資金實(shí)力 較強(qiáng)的資本實(shí)力 雄厚的資本實(shí)力 品牌效應(yīng) 一定的品牌效應(yīng) 較強(qiáng)的品牌效應(yīng) 政府依賴度 政府支持依賴度弱 與政府良好的關(guān)系 區(qū)域運(yùn)營(yíng)能力 功能單一，項(xiàng)目自身運(yùn)作能力較強(qiáng) 很強(qiáng)的區(qū)域運(yùn)營(yíng)的能力 28 資源強(qiáng)度方面 ，世茂濱江多擁有一線江景強(qiáng)勢(shì)資源，相比，金域藍(lán)灣系列多為二線水景資源 世茂濱江系列 上海世茂濱江花園 福州世茂外灘花園 蕪湖世茂濱江花園 武漢世茂錦繡長(zhǎng)江 南京世茂濱江新城 景觀資源 一線黃浦江江景 一線閩江江景 坐擁 2公里一線長(zhǎng)江岸線 2公里一線長(zhǎng)江景觀 一線江景、秦淮河口 萬(wàn)科金域藍(lán)灣系列 深圳金域藍(lán)灣 珠海金域藍(lán)灣 天津金域藍(lán)灣 成都金域藍(lán)灣 南京金域藍(lán)灣 景觀資源 二線海景 一線海景 二線湖景 ：濱海湖 弱勢(shì)河景 ：沙河 一線河景 ：北面看牛首山河和秦淮河景 ?世茂濱江系列多擁有一線海景、江景資源 ，如武漢錦繡長(zhǎng)江、蕪湖世茂濱江花園等 ?金域藍(lán)灣系列水景資源相對(duì)弱于世茂濱江系列 ；金域藍(lán)灣系列資源多為湖景、河景，多為二線景觀，如天津金域藍(lán)灣、成都金域藍(lán)灣等 自身屬性 資源 規(guī)模 容積率 29 規(guī)模方面 ，世茂濱江多為 100萬(wàn)平米以上大規(guī)模項(xiàng)目，金域藍(lán)灣系列多為 30萬(wàn)平米以下中等規(guī)模項(xiàng)目 ?世茂濱江系列多為 100萬(wàn)平米以上大規(guī)模項(xiàng)目，金域藍(lán)灣系列多為 30萬(wàn)平米以下中等規(guī)模項(xiàng)目 世茂濱江系列 上海世茂濱江花園 南京世茂濱江新城 蕪湖世茂濱江花園 武漢世茂錦繡長(zhǎng)江 占面 22萬(wàn) 51萬(wàn) 19萬(wàn) 90萬(wàn) 建面 70萬(wàn) 150萬(wàn) 56萬(wàn) 65萬(wàn) 萬(wàn)科金域藍(lán)灣系列 深圳金域藍(lán)灣 珠海金域藍(lán)灣 天津金域藍(lán)灣 成都金域藍(lán)灣 占面 6萬(wàn) 建面 42萬(wàn) 24萬(wàn) 35萬(wàn) ?金域藍(lán)灣系列占面均在 8萬(wàn)平米以內(nèi)； ?建面平均為 25萬(wàn)平米 ，其中最高為深圳金域藍(lán)灣為 42萬(wàn)平米 自身屬性 資源 規(guī)模 容積率 ?世茂濱江項(xiàng)目占面均在 50萬(wàn)平米左右，最高南京世茂濱江新城達(dá) 150萬(wàn)平米； ?世茂濱江建面平均都超過(guò)了