【正文】 20 超高層銷售均價與開發(fā)成本之比（簡稱 S比）的不同會導致超高層開發(fā)模式的不同 ?“S 比”帶來的兩種開發(fā)模式： ?S＞ 2時，超高層多位于一二線城市，且具備強勢資源（如一線海景），產品層級屬高端； ?S＜ 2時，超高層多位于二三線城市，資源相對弱（如二線河景） ，產品層級屬中高端 ?世茂濱江系列 S值均大于 2，金域藍灣系列 S值則小于 2； ?世茂與萬科均進入福州，但福州世茂外灘花園 S值為金域藍灣的 2倍，緣于萬科取地價格為世茂的 4倍，世茂積極參與政府規(guī)劃，取地成本相對較低 樓盤 開發(fā)成本 銷售均價 S比（ S=銷售均價 /開發(fā)成本） 世茂濱江系列 上海世茂濱江花園 1萬元 /平方米 3萬元 /平方米 3 南京世茂濱江新城 4193元 /平方米 /平方米 武漢世茂錦繡長江 6590元 /平方米 /平方米 福州世茂外灘花園 5000元 /平方米 /平方米 蕪湖世茂濱江花園 3809元 /平方米 8000元 /平方米 萬科金域藍灣系列 深圳金域藍灣 4500元 /平方米 9000元 /平方米 2 珠海金域藍灣 4500元 /平方米 7500元 /平方米 成都金域藍灣 5172元 /平方米 8981元 /平方米 注：深圳金域藍灣、珠海金域藍灣 “ S比 ” 計算，超高層銷售均價以排除 2022年市場泡沫、市場正常情況下均價計算 超高層成功共性六 本報告是嚴格保密的。 22 匹配超高層出現(xiàn)的共性條件后，超高層如想在市場成功實現(xiàn)，仍需開發(fā)商有所作為 ?針對客戶可能存在的抗性的引導 ： ?可能存在的抗性 ?抗性的原因 ?有效的解決方案 ?選擇適合項目的開發(fā)模式 ?開發(fā)模式有哪些 ?明確模式選擇的前提條件 ?適合項目的超高層規(guī)模 ?超高層在項目整體中的作用 匹配超高層共性條件后的 開發(fā)商作為 選擇不同的開發(fā)模式，將帶來全然不同的產品線 本報告是嚴格保密的。其中超高層集中在城市核心景觀以及二環(huán)錦江沿線。拔高建筑高度，降低建筑密度，制造獨特規(guī)劃效果，保證戶戶“前江后園”景觀 南京世茂濱江新城 地處南京長江、秦淮河口 占面 :510000平方米 總建面 :150萬平方米 容積率 ： 綠化率 ： 65% 開發(fā)周期 :三期 總戶數(shù) :8000 新城由 17棟 50層的超高層建筑、五星級酒店、沿江商業(yè)步行街、市民廣場、文化廣場、中小學以及大型購物超市等組成 “ 家家面江，戶戶有景”，戶型上采用三梯四戶和三梯兩戶設計 110270平 毛坯13000元 /平，精裝修 17000元 /平 均價 :13000元 /平方米 18億買地 1000畝，總投資將超過 100億，樓面地價 /平方米，公司未來三年收益提供保障 武漢世茂錦繡長江 2公里長江景觀 用地面積 ㎡， 規(guī)劃凈用地面積 為㎡ ， 容積率 。 占總體量 20％的商業(yè)、寫字樓、酒店為輔助，烘托出良好的高端住宅物業(yè)形象 二期奇數(shù)層 257平米，偶數(shù)層 255平米 均價 14500 元 /平米 規(guī)劃層面采取以高層低密度，得到多量綠化及公共空間，烘托高端物業(yè)價值 福州世茂外灘花園 一線江景 占地 77357平方米， 總建筑面積 27萬 M2 容積率 綠化率 % 150米純板式超高層豪宅 ,4棟百米板式豪宅 起價 :8000元 /平方米均價 :12022元 /平方米 地價 +建造成本大約在5000元 /平米，預計每平方米每天租金大約在 23元，大約 10年左右就可以收回 蕪湖世茂濱江花園 坐擁 2公里浩淼長江岸線 總投資 近 50個億， 占地 280余畝， 總建筑面積 米 綠化率 60% 由 8幢 3353層的高層、超高層住宅和 2幢五星級酒店組成 在戶型設計上，采用了江景最大化的設計原則，尤其是靠江端頭，設計了全江景戶型；整體建筑坐北朝南偏西呈弧型排列，沿江展開 2022年 1月 1日開工。估計世茂精裝房售價達8000元 占地 280余畝， 元巨資摘得該地塊 26 萬科金域藍灣系列超高層案例 樓盤 景觀資源 技術指標（單位：平米） 物業(yè)類型 產品戶型 價格 備注 占面 建面 容積率 深圳金域藍灣 一線海景：靠近紅樹林及深圳灣，南北主視野毫無阻擋， 3層以上可看海 42萬 一期為 4棟 33層高層、二期為 4棟 34層波浪型高層，三期為 2棟 47層超高層 三期超高層戶型分別是110－ 130平米二房和140－ 160平米三房 一二期均價：8200元 /平方米 （ 2022）； 三期均價： 17000元 /平方米 （ 2022） 萬科地產第一個濱海全景觀住宅項目超大型海濱高尚住宅 (高層 )，弧形大曲線布局，出挑深遠大陽臺 珠海金域藍灣 一線海景：南向可眺望珠海漁女及市景，東向可直視香洲漁港，東南向可觀賞野貍島 1棟 47層超高層， 3棟33層高層， 6套商HOUSE。 福州金域藍灣 —— 16萬 萬 擬建超高層、高層及少量聯(lián)排別墅，延續(xù)金域系列產品品質，目標客戶定位于福州中高端消費群體 —— —— 項目案名“萬科金域榕郡”業(yè)，形象廣告開始出街，項目具體情況尚未公開。 戶型方面以兩房、三房為主，兩房 95120平方米，三房 135150平方米 均價 :8981元 /平方米 新古典主義建筑風格 27 通過案例分析，我們發(fā)現(xiàn) 決定是否建超高層，以及超高層建多少問題，與銷售均價和開發(fā)成本的比值密切相關 我們得出，最終 決定是否建超高層，以及超高層建多少問題，與銷售均價和開發(fā)成本的比值密切相關 樓盤 開發(fā)成本 銷售均價 上海世茂濱江花園 1萬元 /平方米 3萬元 /平方米 南京世茂濱江新城 4193元 /平方米 /平方米 武漢世茂錦繡長江 6590元 /平方米 /平方米 福州世茂外灘花園 5000元 /平方米 /平方米 蕪湖世茂濱江花園 3809元 /平方米 8000元 /平方米 深圳金域藍灣 4500元 /平方米 9000元 /平方米 珠海金域藍灣 4500元 /平方米 7500元 /平方米 成都金域藍灣 5172元 /平方米 8981元 /平方米 福州金域藍灣 1萬元 /平方米 /平方米 成都外灘 4000元 /平方米 7500元 /平方米 超高層規(guī)模 銷售均價 /開發(fā)成本 我們將 “ 銷售均價 /開發(fā)成本 ”擬為 “ S比 ” ，那么 S比值的不同是否會形成超高層不同的開發(fā)模式呢？ 注 ：深圳金域藍灣、珠海金域藍灣“ S比”計算，超高層銷售均價以排除 2022年市場泡沫、市場正常情況下均價計算 28 按 S比大小可將樓盤分為兩種模式，大于 2屬于價值主體模式； S比小于 2歸類形象主導模式 ?世聯(lián)認為，按 S比值大小可以將樓盤分為兩種模式，大于 于價值主體模式； S比小于 導模式 ?價值主題模式以世茂濱江系列為代表，形象主導模式以金域藍灣系列代表 1 2 3 4 5 6 7 8 9 S比 =銷售均價 /開發(fā)成本 S比 樓盤 S比 價值主體 上海世茂濱江花園 3 南京世茂濱江新城 武漢世茂錦繡長江 福州世茂外灘花園 蕪湖世茂濱江花園 1 2 3 4 5 10 S比＜ 2 S比＞ 2 價值主體模式 形象主導模式 樓盤 S比 形 象 主 導 深圳金域藍灣 2 珠海金域藍灣 成都金域藍灣 福州金域藍灣 成都外灘 7 8 9 10 6 29 價值主體與形象主導兩種開發(fā)模式核心點對比 定位 客戶 園林 配套 ?資源強度、項目規(guī)模、容積率 ?規(guī)劃排布、產品比例、梯戶比、實用率、平面組織、增值體系 ?客戶關注點、解除抗性的共性 ?綠化率 ?功能定位、檔次定位 城市價值 ?會所、物管、商業(yè) 自身屬性 產品 兩種開發(fā)模式核心點對比 30 形象主導模式及價值主體模式適應性 KPI條件研究 形象主導 （以金域藍灣系列為例） 價值主體 （以世茂濱江系列為例） 核心 “S 比” 遠小于 2 大于 2 項目屬性 資源屬性 二線資源、高容積率、中型規(guī)模項目 一線強勢資源（海、濱江）、中等容積率、超大規(guī)模項目 定位 定位高端、純住宅、側重項目利潤 定位頂級、綜合體、注重城市融合 產品 分攤容積率、超高層僅占 20%～30%、一梯多戶 超高層占 80%～ 90%、一梯兩戶為主 園林 綠化率小于 30%，小規(guī)模、精致園林、單位成本提高 綠化率大于 50%，大規(guī)模，國際綜合主題園林、 配套 依托現(xiàn)有配套體系，自身配套弱 自建城市級配套（復合功能） 自身能力 資金實力 較強的資本實力 雄厚的資本實力 品牌效應 一定的品牌效應 較強的品牌效應 政府依賴度 政府支持依賴度弱 與政府良好的關系 區(qū)域運營能力 功能單一，項目自身運作能力較強 很強的區(qū)域運營的能力 31 資源強度方面 ，世茂濱江多擁有一線江景強勢資源，相比，金域藍灣系列多為二線水景資源 世茂濱江系列 上海世茂濱江花園 福州世茂外灘花園 蕪湖世茂濱江花園 武漢世茂錦繡長江 南京世茂濱江新城 景觀資源 一線黃浦江江景 一線閩江江景 坐擁 2公里一線長江岸線 2公里一線長江景觀 一線江景、秦淮河口 萬科金域藍灣系列 深圳金域藍灣 珠海金域藍灣 天津金域藍灣 成都金域藍灣 南京金域藍灣 景觀資源 二線海景 一線海景 二線湖景 ：濱海湖 弱勢河景 ：沙河 一線河景 ：北面看牛首山河和秦淮河景 ?世茂濱江系列多擁有一線海景、江景資源 ，如武漢錦繡長江、蕪湖世茂濱江花園等 ?金域藍灣系列水景資源相對弱于世茂濱江系列 ；金域藍灣系列資源多為湖景、河景，多為二線景觀，如天津金域藍灣、成都金域藍灣等 自身屬性 資源 規(guī)模 容積率 32 規(guī)模方面 ，世茂濱江多為 100萬平米以上大規(guī)模項目，金域藍灣系列多為 30萬平米以下中等規(guī)模項目 ?世茂濱江系列多為 100萬平米以上大規(guī)模項目，金域藍灣系列多為 30萬平米以下中等規(guī)模項目 世茂濱江系列 上海世茂濱江花園 南京世茂濱江新城 蕪湖世茂濱江花園 武漢世茂錦繡長江 占面 22萬 51萬 19萬 90萬 建面 70萬 150萬 56萬 65萬 萬科金域藍灣系列 深圳金域藍灣 珠海金域藍灣