【正文】 現(xiàn)象 城市 GDP（億元） 城市化率 超高層住宅大量涌現(xiàn) 北京 9120 % 上海 11765 % 廣州 6744 % 深圳 6657 100% 開(kāi)始出現(xiàn)超高層住宅 武漢 3100 68% 南京 3207 75% 佛山 3558 80% 成都 3320 55％ 青島 3700 59% 福州 1975 50％ …… …… …… 超高層成功共性一 出現(xiàn)超高層的城市基本指標(biāo) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 100米高度帶來(lái)的質(zhì)的變化 戶型 成本 實(shí)用率 安全性 物業(yè)管理 ?通透性差 ?異形房間 ?面積的影響 ?陽(yáng)臺(tái) ?開(kāi)窗 ?公攤較高 ?消防樓梯增加 ?每 50米設(shè)臵避難層 ?實(shí)用率多在 70％左右 ?成本比高層高出15%～ 25% ?對(duì)抗風(fēng)、抗震的要求變化，帶來(lái)成本大量增加 ?電梯安全系數(shù) ?可燃性材料增加 ?人員疏散問(wèn)題 ?便于統(tǒng)一管理 ?日常運(yùn)行能耗高 ?后期維護(hù)管理費(fèi)用高 其他 ?開(kāi)發(fā)周期拉長(zhǎng) ?智能化技術(shù)的使用 ?水系統(tǒng)、配電、消防要求的變化 超高層的界定在不同國(guó)家不同，但建筑高度超過(guò)100米時(shí)，在開(kāi)發(fā)成本與技術(shù)要求方面會(huì)產(chǎn)生質(zhì)的變化。 5 從成本與技術(shù)角度 ：超高層相比普通高層產(chǎn)生了質(zhì)的變化 ?我國(guó) 《 民用建筑設(shè)計(jì)通則 》（ JG37— 87）將住宅建筑層數(shù)劃分為： 1～ 3層為低層；4～ 6層為多層； 7～ 9為中高層；凡 超過(guò) 100米均為超高層 。 9 超高層住宅的市場(chǎng)共性六大規(guī)律 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 超高層成功共性五 建安成本3000元 /㎡ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 綠化率 % 項(xiàng)目整體建筑面積 165萬(wàn)㎡，投資超過(guò) 100億 住宅產(chǎn)品為純板式高層與超高層，沿江有部分聯(lián)排別墅。按揭 8成 30年，享受青年臵業(yè)計(jì)劃 城市理想大廈 城市中央景觀 占地 ，總建面8萬(wàn) 6千多平方米。 17層， 33層為避難層（設(shè)計(jì)要求每 16層有避難層），做到 47層（頂層為復(fù)式），用足設(shè)計(jì)，控制成本 超高層建筑有抗風(fēng)要求，項(xiàng)目在 29層以上開(kāi)始設(shè)臵抗風(fēng)玻璃幕墻，控制成本 產(chǎn)品 建筑風(fēng)格 增值體系 限制條件 世茂濱江系列 上海世茂濱江花園 蕪湖世茂濱江花園 武漢世茂錦繡長(zhǎng)江 南京世茂濱江新城 投入 成本 總投資達(dá) 50億 地價(jià) 31． 5億成交價(jià) 18億買地，總投資 100億 世茂濱江系列緣于大規(guī)模購(gòu)地、一線江景稀缺資源、綜合體發(fā)展戰(zhàn)略、城市運(yùn)營(yíng)商等因素，投資更有長(zhǎng)遠(yuǎn)意識(shí)，較少計(jì)較階段性成本控制 42 避難層處理 ，超高層避難層可做空中花園，基于成本考慮超高層可爭(zhēng)取減少建避難層 ?香港凱旋門將避難層做成空中花園，成為項(xiàng)目一大賣點(diǎn)； ?基于成本考慮超高層可爭(zhēng)取減少建避難層 南京世茂濱江新城僅做地下兩層防空層，類似避難層； 珠海金域藍(lán)灣也未做避難層 產(chǎn)品 建筑風(fēng)格 增值體系 限制條件 ?香港凱旋門 62層避難層做成 7大小型主題空中花園，聯(lián)合組成 4層空中會(huì)所，成為項(xiàng)目一大賣點(diǎn) 香港凱旋門 ?“ 我們沒(méi)有做避難層，但我們樓梯是剪刀梯、樓梯、電梯多，可以避免安全問(wèn)題。沒(méi)有與地面的接觸感。 ?確?？梢越佑|到綠化等自然環(huán)境的空間和陽(yáng)臺(tái)； ?制定令人放心的防災(zāi)、避難體制； ?周邊考慮醫(yī)療、福利設(shè)施和文教等設(shè)施。 ?超高層居住的自豪感和心理優(yōu)勢(shì)； ?通風(fēng)、采光、景觀更加優(yōu)越； ?可以營(yíng)造出配備有高級(jí)設(shè)備、設(shè)施的居住環(huán)境； ?制定令人放心的防災(zāi)、避難體制。 天津萬(wàn)科金域藍(lán)灣 成都萬(wàn)科金域藍(lán)灣 深圳金域藍(lán)灣 珠海金域藍(lán)灣 昆山蝴蝶灣 蕪湖世茂濱江 武漢世茂錦繡長(zhǎng)江 園林 規(guī)模 成本 45 會(huì)所 ，價(jià)值主體模式大規(guī)模豪華會(huì)所滿足高端人群各層面需求，同時(shí)綜合體運(yùn)作保證其運(yùn)營(yíng)；形象主導(dǎo)模式會(huì)所規(guī)模小，僅滿足業(yè)主日常需求 ?價(jià)值主體模式大規(guī)模豪華會(huì)所滿足高端人群各層面需求，同時(shí)綜合體運(yùn)作保證其運(yùn)營(yíng)； 世茂濱江系列會(huì)所多為 萬(wàn)平米左右超豪華會(huì)所，且會(huì)所引用國(guó)際會(huì)所管理公司直接管理 ?形象主導(dǎo)模式會(huì)所規(guī)模小，僅滿足業(yè)主日常需求 目前國(guó)內(nèi)二線城市樓盤(pán)會(huì)所幾乎 100%虧損經(jīng)營(yíng)，因此金域藍(lán)灣系列以及成都超高層在會(huì)所投資較少，更多僅作為銷售階段賣點(diǎn)，客戶入住后，會(huì)所多空閑 配套 會(huì)所 物管 商業(yè) ?南京世茂濱江新城 ——多種功能大型主題會(huì)所，由美國(guó)會(huì)管理 ?上海世茂濱江花園 —— 米超豪華會(huì)所 深圳金域藍(lán)灣會(huì)所健身房及棋牌室 46 物管方面 ，價(jià)值主體模式多配以國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)物管，為客戶提供管家專屬服務(wù)，形象主導(dǎo)模式物管以人性化見(jiàn)長(zhǎng) ?全方位智能化服務(wù)； ?人性化氛圍管理； ?24小時(shí)國(guó)際管家熱線； ?專家顧問(wèn)特色服務(wù)， 健康、休閑 VIP服務(wù)（有償）； ? 享受五星級(jí)酒店客戶服務(wù)（有償） 配套 會(huì)所 物管 商業(yè) 上海世茂濱江花園 成都金域藍(lán)灣 南京世茂濱江新城 ?價(jià)值主體模式多配以國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)物管，為客戶提供管家專屬服務(wù) 世茂濱江系列均由第一太平戴維斯，提供國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)全權(quán)委托式物業(yè)管理； ?形象主導(dǎo)模式物管以人性化見(jiàn)長(zhǎng) 金域藍(lán)灣系列均有萬(wàn)科分公司物業(yè)公司負(fù)責(zé)，如天津金域藍(lán)灣由天津萬(wàn)科物業(yè)負(fù)責(zé)，提供萬(wàn)科高質(zhì)量物業(yè)水準(zhǔn)； 成都本土開(kāi)發(fā)商物業(yè)相對(duì)較弱，但隨著新世界、新鴻基、萬(wàn)科的進(jìn)入，先進(jìn)的物管也對(duì)其形成沖擊。 31 超高層選擇何種模式的前提條件 價(jià)值主體 形象主導(dǎo) 海口藍(lán)城廣場(chǎng)項(xiàng)目匹配模式 自身屬性 規(guī)模 大規(guī)模 中型規(guī)模 239畝，在長(zhǎng)秀片區(qū)屬大規(guī)模項(xiàng)目 資源 一線資源 二線資源 二線海景資源 容積率 低容積率 中高容積率 中高容積率 開(kāi)發(fā)商 資金實(shí)力 較強(qiáng)的資本實(shí)力 一定的資本實(shí)力 持續(xù)的資本實(shí)力 品牌效應(yīng) 較強(qiáng)的品牌效應(yīng) 較強(qiáng)的品牌效應(yīng) 較強(qiáng)的品牌效應(yīng) 政府合作 與政府良好的關(guān)系 較少 本項(xiàng)目由長(zhǎng)信與有政府背景的城投合作開(kāi)發(fā) 區(qū)域運(yùn)營(yíng)能力 較強(qiáng)的區(qū)域運(yùn)營(yíng)的能力 無(wú) 無(wú)特殊要求 ?匹配超高層兩種模式，我們發(fā)現(xiàn)，海口藍(lán)城廣場(chǎng)項(xiàng)目與形象主導(dǎo)模式較接近，但不同點(diǎn)在于我們項(xiàng)目規(guī)模在長(zhǎng)秀片區(qū)屬大規(guī)模，同時(shí)有著良好的政府合作背景。目前，周邊小區(qū)在 4700元到5000元。 17 超高層市場(chǎng)成功實(shí)現(xiàn)共性總結(jié) 城市因素 共性 1：城市 GDP總量達(dá)到一定層級(jí) 共性 2：城市化率達(dá)到一定水平 共性 6：市場(chǎng)具有較高的可實(shí)現(xiàn)售價(jià)預(yù)期 共性 4：市場(chǎng)客戶具備視野開(kāi)闊，能夠接受創(chuàng)新事物的特質(zhì) 區(qū)域因素 價(jià)格因素 客戶因素 共性 3：超高層多位于城市新區(qū)或核心，并依賴強(qiáng)勢(shì)資源驅(qū)動(dòng) 共性 7： S比的不同會(huì)導(dǎo)致超高層開(kāi)發(fā)模式的不同 共性 5：開(kāi)發(fā)商從各個(gè)層面對(duì)客戶抗性進(jìn)行引導(dǎo) 這些共性并不適用于每一個(gè)案例，但來(lái)源于一些類似的成功要素的總結(jié) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 通過(guò)分析國(guó)內(nèi)外大量超高層案例，我們得出超高層住宅市場(chǎng)成功 6大共性規(guī)律 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?日本建筑大辭典將 5～ 6層至14～ 15層的建筑定為高層建筑，15層以上為超高層建筑。 ?聯(lián)合國(guó) 1972年國(guó)際高層建筑會(huì)議將高層建筑按高度分為四類：（ 1） 9～ 16層（最高為50米）；（ 2） 17～ 25層（最高到 75米）；（ 3） 26～ 40層（最高到 100米）； 40層以上（即超高層建筑） 。 10 ?澳大利亞黃金海岸 ?Sierra Grand ?邁阿密海岸線案例 ?新加坡吉寶灣 ?…… 國(guó)外案例 國(guó)內(nèi)案例 ?香港凱旋門 ?香港貝沙灣 ?深圳萬(wàn)科俊園 ?深圳擎天華庭 ?深圳港立豪園 ?青島東海路 9號(hào) ?成都河畔新世界 ?成都華宇金沙港灣 ?杭州盛元慧谷 ?杭州東方潤(rùn)園 ?寧波凌江名庭 ?重慶?？湾? ?…… 超高層系列 ?萬(wàn)科金域藍(lán)灣系列 ? 深圳、珠海、天津、成都、廈門、南京、廣州、無(wú)錫、福州 ?世茂濱江系列 ? 上海世茂濱江花園 ? 哈爾濱世茂濱江新城 ? 南京世茂濱江新城 ? 武漢世茂錦繡長(zhǎng)江 ? 福州世茂外灘花園 ? 蕪湖世茂濱江花園 ? 昆山世茂蝶湖灣 ? …… 案例借鑒的原則不是要尋找一模一樣案例進(jìn)行模式照抄， 而是要挖掘這個(gè)案例產(chǎn)生背后所隱含的條件。 16 超高層銷售均價(jià)與開(kāi)發(fā)成本之比（簡(jiǎn)稱 S比）的不同會(huì)導(dǎo)致超高層開(kāi)發(fā)模式的不同 ?“S 比”帶來(lái)的兩種開(kāi)發(fā)模式： ?S＞ 2時(shí)，超高層多位于一二線城市，且具備強(qiáng)勢(shì)資源（如一線海景），產(chǎn)品層級(jí)屬高端； ?S＜ 2時(shí)，超高層多位于二三線城市，資源相對(duì)弱（如二線河景） ，產(chǎn)品層級(jí)屬中高端 ?世茂濱江系列 S值均大于 2，金域藍(lán)灣系列 S值則小于 2； ?世茂與萬(wàn)科均進(jìn)入福州，但福州世茂外灘花園 S值為金域藍(lán)灣的 2倍，緣于萬(wàn)科取地價(jià)格為世茂的 4倍，世茂積極參與政府規(guī)劃，取地成本相對(duì)較低 樓盤(pán) 開(kāi)發(fā)成本 銷售均價(jià) S比（ S=銷售均價(jià) /開(kāi)發(fā)成本） 世茂濱江系列 上海世茂濱江花園 1萬(wàn)元 /平方米 3萬(wàn)元 /平方米 3 南京世茂濱江新城 4193元 /平方米 /平方米 武漢世茂錦繡長(zhǎng)江 6590元 /平方米 /平方米 福州世茂外灘花園 5000元 /平方米 /平方米 蕪湖世茂濱江花園 3809元 /平方米 8000元 /平方米 萬(wàn)科金域藍(lán)灣系列 深圳金域藍(lán)灣 4500元 /平方米 9000元 /平方米 2 珠海金域藍(lán)灣 4500元 /平方米 7500元 /平方米 成都金域藍(lán)灣 5172元 /平方米 8981元 /平方米 注：深圳金域藍(lán)灣、珠海金域藍(lán)灣 “ S比 ” 計(jì)算，超高層銷售均價(jià)以排除 2022年市場(chǎng)泡沫、市場(chǎng)正常情況下均價(jià)計(jì)算 超高層成功共性六 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 占總體量 20％的商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店為輔助，烘托出良好的高端住宅物業(yè)形象 二期奇數(shù)層 257平米，偶數(shù)層 255平米 均價(jià) 14500 元 /平米 規(guī)劃層面采取以高層低密度，得到多量綠化及公共空間，烘托高端物業(yè)價(jià)值 福州世茂外灘花園 一線江景 占地 77357平方米， 總建筑面積 27萬(wàn) M2 容積率 綠化率 % 150米純板式超高層豪宅 ,4棟百米板式豪宅 起價(jià) :800