【正文】 撐綜合體運(yùn)營(yíng) ?形象主導(dǎo)模式為求利潤(rùn)最大化 ，園林尺度較小，但一定做精致，因此 園林單位成本比一般園林提高 ，每平米提高 1000元 ； ?價(jià)值主體模式園林尺度擴(kuò)大 （如上海世茂濱江花園園林占地 16萬(wàn)平米）， 一方面為解決低層客戶抗性 ，烘托高端物業(yè)價(jià)值， 另一方面，有效支撐酒店式公寓以及辦公等綜合體運(yùn)營(yíng)。 天津萬(wàn)科金域藍(lán)灣 成都萬(wàn)科金域藍(lán)灣 深圳金域藍(lán)灣 珠海金域藍(lán)灣 昆山蝴蝶灣 蕪湖世茂濱江 武漢世茂錦繡長(zhǎng)江 園林 規(guī)模 成本 45 會(huì)所 ，價(jià)值主體模式大規(guī)模豪華會(huì)所滿足高端人群各層面需求，同時(shí)綜合體運(yùn)作保證其運(yùn)營(yíng)；形象主導(dǎo)模式會(huì)所規(guī)模小，僅滿足業(yè)主日常需求 ?價(jià)值主體模式大規(guī)模豪華會(huì)所滿足高端人群各層面需求，同時(shí)綜合體運(yùn)作保證其運(yùn)營(yíng)； 世茂濱江系列會(huì)所多為 萬(wàn)平米左右超豪華會(huì)所，且會(huì)所引用國(guó)際會(huì)所管理公司直接管理 ?形象主導(dǎo)模式會(huì)所規(guī)模小，僅滿足業(yè)主日常需求 目前國(guó)內(nèi)二線城市樓盤會(huì)所幾乎 100%虧損經(jīng)營(yíng)，因此金域藍(lán)灣系列以及成都超高層在會(huì)所投資較少，更多僅作為銷售階段賣點(diǎn)，客戶入住后，會(huì)所多空閑 配套 會(huì)所 物管 商業(yè) ?南京世茂濱江新城 ——多種功能大型主題會(huì)所，由美國(guó)會(huì)管理 ?上海世茂濱江花園 —— 米超豪華會(huì)所 深圳金域藍(lán)灣會(huì)所健身房及棋牌室 46 物管方面 ，價(jià)值主體模式多配以國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)物管，為客戶提供管家專屬服務(wù)，形象主導(dǎo)模式物管以人性化見長(zhǎng) ?全方位智能化服務(wù)； ?人性化氛圍管理； ?24小時(shí)國(guó)際管家熱線； ?專家顧問特色服務(wù)， 健康、休閑 VIP服務(wù)（有償）； ? 享受五星級(jí)酒店客戶服務(wù)（有償） 配套 會(huì)所 物管 商業(yè) 上海世茂濱江花園 成都金域藍(lán)灣 南京世茂濱江新城 ?價(jià)值主體模式多配以國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)物管，為客戶提供管家專屬服務(wù) 世茂濱江系列均由第一太平戴維斯，提供國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)全權(quán)委托式物業(yè)管理； ?形象主導(dǎo)模式物管以人性化見長(zhǎng) 金域藍(lán)灣系列均有萬(wàn)科分公司物業(yè)公司負(fù)責(zé)，如天津金域藍(lán)灣由天津萬(wàn)科物業(yè)負(fù)責(zé)，提供萬(wàn)科高質(zhì)量物業(yè)水準(zhǔn)； 成都本土開發(fā)商物業(yè)相對(duì)較弱，但隨著新世界、新鴻基、萬(wàn)科的進(jìn)入，先進(jìn)的物管也對(duì)其形成沖擊。 ?微笑百分百 安全管理嚴(yán)密和諧 ?設(shè)備管理專業(yè)智能 環(huán)境管理綠色清新 ?社區(qū)活動(dòng)豐盛健康 個(gè)性服務(wù)貼心快捷 47 商業(yè)配套 ，價(jià)值主體模式靠綜合體運(yùn)營(yíng)，自建商業(yè)及學(xué)校配套；而形象主導(dǎo)模式更多依靠區(qū)域現(xiàn)有成熟配套 ?價(jià)值主體模式社區(qū)包括了住宅、商業(yè)、辦公、酒店、教育、娛樂等設(shè)施，功能結(jié)構(gòu)上得以互補(bǔ)，資源得以共享 最典型如南京世茂濱江新城，除 17棟 50層的超高層住宅外，還包括五星級(jí)酒店、沿江商業(yè)步行街、市民廣場(chǎng)、文化廣場(chǎng)、幼兒園、中小學(xué)以及大型購(gòu)物超市等。雖地處南京濱江板塊新興區(qū)域，卻可以自我滿足配套資源 ?形象主導(dǎo)模式更多依靠城市現(xiàn)有區(qū)域資源 ，其中珠海金域藍(lán)灣、南京金域藍(lán)灣建有小型商業(yè)街 配套 會(huì)所 物管 商業(yè) 不同業(yè)態(tài)共生互補(bǔ)，價(jià)值聚合為源動(dòng)力 城市六大功能的整合， CBD與 RBD的促為基礎(chǔ) 商務(wù)資源 居住資源 酒店資源 辦公資源 商業(yè)資源 景觀資源 48 生活方式打造方面 ，價(jià)值主體模式靠綜合體運(yùn)營(yíng)，逐漸打造濱江時(shí)代的生活方式 ?價(jià)值主體模式靠綜合體運(yùn)營(yíng)，逐漸打造濱江時(shí)代的生活方式 蕪湖世茂濱江，主打“從濱湖時(shí)代到濱江時(shí)代”， ?形象主導(dǎo)模式重點(diǎn)在打造高品質(zhì)產(chǎn)品，在生活方式方面并無太突出 生活方式 產(chǎn)品 園林 配套 49 解除客戶抗性方面 ，價(jià)值主體模式更多靠大手筆軟性服務(wù)吸引客戶，形象主導(dǎo)模式主要靠增值化產(chǎn)品作為主要賣點(diǎn) 開發(fā)商 品牌效應(yīng) 高品質(zhì) 增值化 產(chǎn)品 大尺度 主題化園林 衣食住行學(xué)多功能配套 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)物管服務(wù) 打造濱江 生活方式 解除客戶超高層抗性 價(jià)值主體模式更多靠大手筆軟性服務(wù)（綠化率、配套、物管、生活方式）吸引客戶，形象主導(dǎo)模式主要靠增值化產(chǎn)品（產(chǎn)品精細(xì)化，多贈(zèng)送面積）作為主要賣點(diǎn) 解除客戶抗性 50 超高層發(fā)展模式匹配 51 ?？谒{(lán)城廣場(chǎng)項(xiàng)目屬于形象主導(dǎo)模式，超高層在項(xiàng)目中占相對(duì)較小比重，起到樹立地標(biāo)及分?jǐn)側(cè)莘e率作用 形象主導(dǎo) （以金域藍(lán)灣系列為例） 價(jià)值主體 （以世茂濱江系列為例） 核心 “S 比” 遠(yuǎn)小于 2 大于 2 項(xiàng)目屬性 資源屬性 二線資源、高容積率、中型規(guī)模項(xiàng)目 一線強(qiáng)勢(shì)資源（海、濱江）、中等容積率、超大規(guī)模項(xiàng)目 定位 定位高端、純住宅、側(cè)重項(xiàng)目利潤(rùn) 定位頂級(jí)、綜合體、注重城市融合 產(chǎn)品 分?jǐn)側(cè)莘e率、超高層僅占 20%～ 30%、一梯多戶 超高層占 80%～ 90%、一梯兩戶為主 園林 綠化率小于 30%，小規(guī)模、精致園林、單位成本提高 綠化率大于 50%，大規(guī)模，國(guó)際綜合主題園林、 配套 依托現(xiàn)有配套體系，自身配套弱 自建城市級(jí)配套（復(fù)合功能） 自身能力 資金實(shí)力 較強(qiáng)的資本實(shí)力 雄厚的資本實(shí)力 品牌效應(yīng) 一定的品牌效應(yīng) 較強(qiáng)的品牌效應(yīng) 政府依賴度 政府支持依賴度弱 與政府良好的關(guān)系 區(qū)域運(yùn)營(yíng)能力 功能單一，項(xiàng)目自身運(yùn)作能力較強(qiáng) 很強(qiáng)的區(qū)域運(yùn)營(yíng)的能力 以較樂觀的 8000元計(jì)算，售價(jià)成本比在 － 項(xiàng)目二線海景，容積率不定，中等規(guī)模 項(xiàng)目資源不具備頂級(jí)條件，且規(guī)模不足以打造城市級(jí)的綜合體 超高層僅為獲得高容積率的限制條件 具備較高綠化率條件 以區(qū)域級(jí)內(nèi)配套為主，自身建設(shè)少量社區(qū)配套 以區(qū)域級(jí)內(nèi)配套為主，自建少量社區(qū)配套 較高的品牌知名度 良好的政府合作關(guān)系 很強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)能力 案例 海口藍(lán)城廣場(chǎng)超高層發(fā)展模式匹配 52 超高層所占具體體量通過經(jīng)濟(jì)測(cè)算決定 分析利潤(rùn)（率）隨容積率變化規(guī)律 分析對(duì)比確定最佳容積率 分析對(duì)比確定最佳容積率下的最佳超高層比例 ?超高層最小的情況下，容積率、利潤(rùn)變化趨勢(shì) ?利潤(rùn)率變化 ?整體利潤(rùn)額實(shí)現(xiàn) ?市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn) ?不同售價(jià)對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)的影響 ?不同價(jià)差對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)的影響 ?政府形象及拔高指標(biāo)的可行性考慮 ?超高層市場(chǎng)接受度 —— 市場(chǎng)起步，消費(fèi)需要引導(dǎo) ?超高層案例模式研究 —— 形象為主，規(guī)模不宜過大 不同條件對(duì)利潤(rùn)影響 ?超高層比例的變化 ?規(guī)模變化引起的價(jià)格拉伸效應(yīng) 53 特定容積率下超高層規(guī)模的提升對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值貢獻(xiàn)不大，不建議大規(guī)模提升超高層規(guī)模 ?當(dāng)不考慮超高層的規(guī)模效應(yīng)對(duì)價(jià)格的拉伸效應(yīng)時(shí)，項(xiàng)目利潤(rùn)率及利潤(rùn)額均有小幅下降，表明超高層規(guī)模越大，對(duì)整體利潤(rùn)及利潤(rùn)率的貢獻(xiàn)反而減少； ?當(dāng)考慮超高層規(guī)模增加后，其開發(fā)周期較長(zhǎng)，動(dòng)態(tài)測(cè)算下的利潤(rùn)率降低將更快。 案例 54 超高層規(guī)模的提升對(duì)利潤(rùn)率提升不明顯，建議控制超高層規(guī)模，建議占到整體 30％左右為宜 ?當(dāng)超高層規(guī)模達(dá)到 4單元時(shí)，考慮規(guī)模效應(yīng)及其對(duì)社區(qū)品質(zhì)的貢獻(xiàn)，超高層售價(jià)增加 500元 /平； ?在容積率 ，超高層規(guī)模在 4單元（ 30％）情況下，利潤(rùn)相對(duì)較大，但利潤(rùn)率差別不大； ?在容積率 ，超高層規(guī)模在 4單元（ 28％）情況下，利潤(rùn)率相對(duì)較大，但整體利潤(rùn)差別不大； ?受限于超高層售價(jià)不能拔升很高，故超高層規(guī)模提升對(duì)利潤(rùn)影響不大 。 30％ 50％ 16％ 56％ 42％ 28％ 案例 55 ?？谒{(lán)城廣場(chǎng)超高層為最小規(guī)模時(shí)，適宜容積率為 ；超高層規(guī)模不超過 30％時(shí)，適宜容積率為 前提 超高層規(guī)模最小化（ 2單元） 超高層規(guī)模適度放大（ 4單元） 共同點(diǎn) 1. 利潤(rùn)率接近，相差不到 1％ 2. 合作方城投有一個(gè)相對(duì)較高的回報(bào)率，便于項(xiàng)目推進(jìn) 優(yōu)勢(shì) 1. 超高層規(guī)模最小，市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)最小 1. 一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，引導(dǎo)成本較低 2. 社區(qū)形象及品質(zhì)相對(duì)提升 3. 政府層面：利于規(guī)劃方案的審批及項(xiàng)目進(jìn)程推進(jìn) 4. 為獲取較高的容積率贏得條件 劣勢(shì) 1. 在超高層規(guī)模較小情況下，獲取更高的容積率面臨較大挑戰(zhàn) 2. 超高層引導(dǎo)成本較高 1. 利潤(rùn)額有提升，相應(yīng)帶給城投較大利益提升 2. 超高層規(guī)模增大，市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)難度增大 案例 ?？谒{(lán)城廣場(chǎng)項(xiàng)目超高層具體體量通過經(jīng)濟(jì)測(cè)算決定 56 附件：日本超高層案例 57 在日本，解決高層可能帶來的問題已有較為成熟的方法可供參考 客戶抗性 消除抗性舉措 安全上的不安感。心理上的不安感。沒有與地面的接觸感。 抗性探究 普通成人生活形態(tài)探究： ?超高層隔離人與自然的直接接觸； ?給避難和消防活動(dòng)帶來了更多的困難； ?住宅低部發(fā)生旋風(fēng)問題帶來的不適感； ?對(duì)地震、強(qiáng)風(fēng)所引起的“擺動(dòng)”抱有不安感。 ?超高層居住的自豪感和心理優(yōu)勢(shì)； ?通風(fēng)、采光、景觀更加優(yōu)越； ?可以營(yíng)造出配備有高級(jí)設(shè)備、設(shè)施的居住環(huán)境； ?制定令人放心的防災(zāi)、避難體制。 普通成人生活領(lǐng)域擴(kuò)展探究： ?缺乏近鄰接觸和交流的場(chǎng)所； ?相互見面交流的程度較低，近鄰關(guān)系淡化； ?電梯內(nèi)犯罪的不安感要比中低層住宅高； ?對(duì)孩子的監(jiān)視性、防范性減弱； ?對(duì)于住宅周邊的領(lǐng)域意識(shí)較低，提高了對(duì)樓梯間等空間的不安感。 ?對(duì)共用走廊、樓梯、大廳等空間進(jìn)行充分的研究 ：如對(duì)走廊進(jìn)行少許擴(kuò)寬，配臵綠化和座椅；在門廳前設(shè)臵門廊，走廊側(cè)面預(yù)留出大窗戶，窗前設(shè)臵花池，每幾層設(shè)臵一處空中回廊等等； ?通過 防災(zāi)、避難方面和寬敞的空間來緩和密集性 ，從舒適和生態(tài)學(xué)的觀點(diǎn)進(jìn)行研究和探討來 解決住戶周圍的交通共用空間領(lǐng)域和促進(jìn)鄰里交流 等。 兒童生活形態(tài)特性探究： ?阻礙兒童室外的游玩活動(dòng)； ?家長(zhǎng)擔(dān)心兒童被關(guān)在電梯內(nèi)或發(fā)生危險(xiǎn)事故。 ?讓擁有孩子的家庭在低層居住設(shè)計(jì) ?減少樓梯、走廊、大廳等公共空間成為空間死角 ?住宅周圍和住宅內(nèi)的游玩場(chǎng)地設(shè)計(jì) 。 老年人生活形態(tài)特性探究： ?生活領(lǐng)域容易縮小，對(duì)外部產(chǎn)生疏遠(yuǎn)感； ?對(duì)自然的需求增加，而接觸地面的機(jī)會(huì)降低； ?災(zāi)害時(shí)避難要求增大； ?對(duì)醫(yī)療、福利設(shè)施和文教設(shè)施依存度較高。 ?確?？梢越佑|到綠化等自然環(huán)境的空間和陽(yáng)臺(tái)； ?制定令人放心的防災(zāi)、避難體制； ?周邊考慮醫(yī)療、福利設(shè)施和文教等設(shè)施。 注重通風(fēng)、采光的設(shè)計(jì)，增加景觀面 注重對(duì)公共空間的設(shè)計(jì)，增加鄰里交流場(chǎng)所和綠化空間，減少死角 制定令人放心的防災(zāi)、避難體制，增加心理上的安全感 針對(duì)兒童：設(shè)計(jì)室內(nèi)的游玩場(chǎng)地 針對(duì)老人：增加有自然環(huán)境的空間和陽(yáng)臺(tái)，并在小區(qū)內(nèi)設(shè)臵醫(yī)療、福利設(shè)施 Thanks!