【正文】 超大規(guī)模項目 定位 定位高端、純住宅、側(cè)重項目利潤 定位頂級、綜合體、注重城市融合 產(chǎn)品 分攤?cè)莘e率、超高層僅占 20%～ 30%、一梯多戶 超高層占 80%～ 90%、一梯兩戶為主 園林 綠化率小于 30%，小規(guī)模、精致園林、單位成本提高 綠化率大于 50%，大規(guī)模，國際綜合主題園林、 配套 依托現(xiàn)有配套體系，自身配套弱 自建城市級配套（復合功能） 自身能力 資金實力 較強的資本實力 雄厚的資本實力 品牌效應 一定的品牌效應 較強的品牌效應 政府依賴度 政府支持依賴度弱 與政府良好的關系 區(qū)域運營能力 功能單一，項目自身運作能力較強 很強的區(qū)域運營的能力 以較樂觀的 8000元計算，售價成本比在 － 項目二線海景，容積率不定，中等規(guī)模 項目資源不具備頂級條件，且規(guī)模不足以打造城市級的綜合體 超高層僅為獲得高容積率的限制條件 具備較高綠化率條件 以區(qū)域級內(nèi)配套為主，自身建設少量社區(qū)配套 以區(qū)域級內(nèi)配套為主，自建少量社區(qū)配套 較高的品牌知名度 良好的政府合作關系 很強的房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)能力 案例 ?？谒{城廣場超高層發(fā)展模式匹配 52 超高層所占具體體量通過經(jīng)濟測算決定 分析利潤（率）隨容積率變化規(guī)律 分析對比確定最佳容積率 分析對比確定最佳容積率下的最佳超高層比例 ?超高層最小的情況下，容積率、利潤變化趨勢 ?利潤率變化 ?整體利潤額實現(xiàn) ?市場可實現(xiàn) ?不同售價對項目利潤的影響 ?不同價差對項目利潤的影響 ?政府形象及拔高指標的可行性考慮 ?超高層市場接受度 —— 市場起步，消費需要引導 ?超高層案例模式研究 —— 形象為主，規(guī)模不宜過大 不同條件對利潤影響 ?超高層比例的變化 ?規(guī)模變化引起的價格拉伸效應 53 特定容積率下超高層規(guī)模的提升對項目價值貢獻不大，不建議大規(guī)模提升超高層規(guī)模 ?當不考慮超高層的規(guī)模效應對價格的拉伸效應時，項目利潤率及利潤額均有小幅下降，表明超高層規(guī)模越大，對整體利潤及利潤率的貢獻反而減少； ?當考慮超高層規(guī)模增加后，其開發(fā)周期較長，動態(tài)測算下的利潤率降低將更快。 如金域藍灣系列 世茂濱江系列 上海世茂濱江花園 福州世茂外灘花園 蕪湖世茂濱江花園 武漢世茂錦繡長江 南京世茂濱江新城 產(chǎn)品比例 超高層住宅、1棟 60層酒店式公寓 150米純板式超高層豪宅 ,4棟百米板式豪宅 由 8幢 3353層的高層、超高層住宅 純板式高層與超高層，沿江有部分聯(lián)排別墅 17棟 50層的超高層建筑 萬科金域藍灣系列 深圳金域藍灣 珠海金域藍灣 天津金域藍灣 成都金域藍灣 南京金域藍灣 產(chǎn)品比例 一期為 4棟 33層高層、二期為 4棟34層波浪型高層，三期為 2棟 47層超高層 1棟 47層超高層， 3棟 33層高層 9棟 33層高層 3 36層高層， 5棟多層 45棟 18層住宅、 10 棟30層住宅 產(chǎn)品 規(guī)劃排布 產(chǎn)品比例 戶型 37 戶型 ，形象主導模式追求利潤，一個交通核往往有三戶三梯、三戶四梯、五戶四梯；價值主體兩戶兩梯、三戶三梯、兩戶三梯，舒適性高 ?價值主體一個交通核往往有兩戶兩部電梯、三戶三部電梯、兩戶三部電梯，舒適性高； ?形象主導模式，一個交通核往往為三戶三部電梯、四戶三部電梯、五戶四梯 產(chǎn)品 規(guī)劃排布 產(chǎn)品比例 戶型 上海世茂濱江花園一梯二、一梯三 三梯三戶、三梯兩戶 三梯三戶、三梯四戶 兩梯兩戶 南京世茂濱江新城 珠海金域藍灣， 31層以下為三梯四戶， 31層以上為三梯三戶 A B C C D 深圳金域藍灣以四梯五戶為主 38 戶型， 價值主體模式從頂端客戶需求出發(fā)，功能房景觀最大化，舒適度高；形象主導模式滿足基本舒適性前提下，贈送面積為最大賣點 ?開闊江景臥室與客廳； ?雙層中空鋼化玻璃落地窗， ?主人生活區(qū)與傭人服務區(qū)分隔明確 產(chǎn)品 規(guī)劃排布 產(chǎn)品比例 戶型 ?附贈約 11平米雙南向花園平臺；附帶約 7平米獨立休閑空間； ?主臥區(qū)可設臵獨立衣帽間， 附帶衛(wèi)生間 天津金域藍灣 上海世茂濱江花園 ?客房飄窗設計，法式園林盡收眼底； ?主臥大面積觀景窗； ?主衛(wèi)飄窗設計 ?客廳配以觀景大陽臺 深圳金域藍灣 ?南北通透，全海景陽臺 ?每戶獨有兩層高陽臺 ?主人房附超大凸窗 形象主導模式戶型亮點 ?滿足基本舒適性需求 ?入戶花園、挑高露臺等大面積贈送比 價值主體模式戶型亮點 ?功能房景觀最大化，客廳、主臥、衛(wèi)生間落地玻璃窗，看一線江景； ?舒適度高，如雙主臥、生活區(qū)主仆分離等 南京世茂濱江新城 39 建筑風格 ，采用現(xiàn)代都市風格，價值主體模式項目更展現(xiàn)濱海建筑風情 ?建筑風格均采用現(xiàn)代都市風格 ，采用明朗的顏色搭配（啡紅色與白色、暖灰色）、輕巧飄逸的形體符號（如大面積陽臺、飄板、遮陽百葉） ?部分項目展現(xiàn)濱海建筑風情 。超高層住宅建設完工后將成為珠海住宅第一高度，樹立珠海情侶路新地標 超高層以 180平米的三房和 103平米的二房為主 ，高層主力戶型為150－ 175平米的三房，其次為 90－ 105平米的二房及 205－ 210平米的四房，另有少量頂層復式 均價： 15000元/平方米 超高層作為三期最后推出，目前尚在認籌。 19 超高層兩種發(fā)展模式案例研究 20 我們對市場上有著成熟理念和成功實踐的超高層系列案例進行了系統(tǒng)研究 世茂濱江 系列超高層 一線江景、湖景資源；超高層低密度；開發(fā)量在 100萬平米以上，通過規(guī)模效應降低建設推廣成本；綠化率 50%以上；綜合體運營，其中住宅占世茂利潤 70% 萬科 金域藍灣 系列超高層 二線水資源；中小規(guī)模地塊；中高容積率；超高層、高層等多種物業(yè)形態(tài)相融合，用以分攤?cè)莘e率；精致園林，提高單位成本 成都 系列超高層 2022年為成都超高層轉(zhuǎn)折點， 08年出現(xiàn)井噴。 12 超高層多位于城市新區(qū)或核心地段，并依賴強勢資源驅(qū)動 ?超高層多具有強勢水景資源 ?世茂濱江系列多擁有一線海景、江景資源 ，如武漢錦繡長江、蕪湖世茂濱江花園等 ?超高層若位于城市政府新區(qū)，開發(fā)商多主動承擔“城市運營商”角色 ?開發(fā)商會采取綜合多元化的地產(chǎn)發(fā)展模式，發(fā)揮出土地最大價值 ?綜合社區(qū)包括了住宅、商業(yè)、辦公、酒店、教育、娛樂等設施，功能結構上得以互補，資源得以共享 ?在開發(fā)土地過程中被要求考慮被開發(fā)區(qū)域?qū)φ麄€城市所產(chǎn)生的經(jīng)濟效益，被要求具有一定的景觀性，注重與周邊環(huán)境的融合 樓盤 技術指標 城市運營商 物業(yè)類型 武漢世茂錦繡長江 占面： ㎡ 建面： 165萬㎡ 容積率： 綠化率： % 從兩江四岸復合功能區(qū)（ RBD）發(fā)展要求出發(fā) ，為武漢新區(qū)創(chuàng)造了一個集商業(yè)、旅游、休閑娛樂、商務辦公、酒店及高尚居住為一體的綜合功能區(qū)； 不僅與四新地區(qū)建設形成互動，更促進了武漢三鎮(zhèn)的均衡發(fā)展 住宅產(chǎn)品為純板式高層與超高層，沿江有部分聯(lián)排別墅； 占總體量 20％的 商業(yè)、寫字樓、酒店 為輔助，烘托出良好的高端住宅物業(yè)形象 南京世茂濱江新城 占面 :51萬 ㎡ 建面 :150萬 ㎡ 容積率： 綠化率： 65% 所在的城市功能區(qū)為南京政府著力打造的濱江板塊的核心發(fā)展區(qū)域 ，是打造長江之畔全新南京城市形象及文化吸引力的主要區(qū)域 新城由 17棟 50層的 超高層建筑、五星級酒店、沿江商業(yè)步行街、市民廣場、文化廣場、幼兒園、中小學以及大型購物超市 等組成 福州世茂外灘花園 占面： 77357 ㎡ 建面： 27萬㎡ 容積率： 綠化率： % 項目根據(jù)福州 東擴南進 的未來城市格局，開發(fā)閩江沿岸 150米純板式超高層豪宅， 4棟百米板式豪宅 商業(yè)配套 ， 6000平米 五星級會所 蕪湖世茂濱江花園 占面： 19萬㎡ 建面： ㎡ 容積率： 綠化率： 60% 位于蕪湖市迄今為止最大的市政配套工程 —— 濱江公園的一期工程內(nèi)，三號地塊 應市政府之邀，作為城市運營商承建的文化藝術中心 由 8幢 33～ 53層的高層、超高層住宅和 2幢 五星級酒店 組成 超高層成功共性二 蕪湖世茂濱江花園 武漢世茂錦繡長江 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 1 超高層住宅案例的系統(tǒng)研究 ◆ 當 國外 超高層住宅與別墅一起成為財富人群權利和身份的象征； 當土地越來越稀缺，資源越來越珍貴； 當開發(fā)商不由自主，或者迫不得已紛紛籌備超高層住宅時； 當超高層成為一種 “ 現(xiàn)象 ” 前； 我們需要準備些什么？ ◆ 當 香港 寸土寸金導致的超高層常態(tài)逐漸 “ 傳染 ” 給內(nèi)地； ◆ 當 深圳、上海等一線城市 超高層住宅從起初出現(xiàn)時客戶的抗拒發(fā)展到現(xiàn)在的逐漸接受； ◆ 當 青島、杭州、?？诘荣Y源型城市 對于超高層與資源間微妙關系的逐漸覺醒； ◆ 當 2022年類似成都等 二三線城市 超高層住宅開始出現(xiàn)“井噴” …… ?超高層與普通高層的差別在哪里？ ?當超高層住宅經(jīng)歷初級階段，發(fā)展階段，再到成熟階段，客戶在每個階段表現(xiàn)出怎樣的特征？ ?在不同發(fā)展階段，針對客戶的不同特征，開發(fā)商又要分別有何作為？ 對此，我們對市場上有著成熟理念和成功實踐的超高層系列案例進行了系統(tǒng)研究 …… 決定是否建超高層，以及超高層建多少的問題，與銷售均價和開發(fā)成本的比值密切相關 …… ?進而我們又發(fā)現(xiàn)： 市場超高層成功在 城市、地段資源、成本、客戶、開發(fā)商作為 等存在著某些共性； ?我們得出： 4 超高層是什么？ 本報告是嚴格保密的。 8 技術要求產(chǎn)生質(zhì)的變化，成本增加 客戶對高層與超高層的感知沒有明顯區(qū)別 與高層價格無大的差別，但頂層部分可以實現(xiàn)溢價 1 2 3 所謂超高層，只是在技術與成本層面產(chǎn)生了變化，而客戶的感知、銷售價格上都與高層無本質(zhì)差別 那么，決定超高層市場實現(xiàn)度的核心要素是什么？ 本報告是嚴格保密的。 15 所在城市的房價基數(shù)較高，且價格仍有上漲空間，超高層的售價能夠遠高于建造成本 在市場化的條件下，要開發(fā)商付出更多的成本建造超高層，超高層必須能夠帶來更多的溢價空間。拔高建筑高度，降低建筑密度，制造獨特規(guī)劃效果，保證戶戶“前江后園”景觀 南京世茂濱江新城 地處南京