【正文】 超大規(guī)模項(xiàng)目 定位 定位高端、純住宅、側(cè)重項(xiàng)目利潤(rùn) 定位頂級(jí)、綜合體、注重城市融合 產(chǎn)品 分?jǐn)側(cè)莘e率、超高層僅占 20%～ 30%、一梯多戶 超高層占 80%～ 90%、一梯兩戶為主 園林 綠化率小于 30%，小規(guī)模、精致園林、單位成本提高 綠化率大于 50%，大規(guī)模，國(guó)際綜合主題園林、 配套 依托現(xiàn)有配套體系，自身配套弱 自建城市級(jí)配套（復(fù)合功能） 自身能力 資金實(shí)力 較強(qiáng)的資本實(shí)力 雄厚的資本實(shí)力 品牌效應(yīng) 一定的品牌效應(yīng) 較強(qiáng)的品牌效應(yīng) 政府依賴度 政府支持依賴度弱 與政府良好的關(guān)系 區(qū)域運(yùn)營(yíng)能力 功能單一，項(xiàng)目自身運(yùn)作能力較強(qiáng) 很強(qiáng)的區(qū)域運(yùn)營(yíng)的能力 以較樂(lè)觀的 8000元計(jì)算，售價(jià)成本比在 － 項(xiàng)目二線海景，容積率不定，中等規(guī)模 項(xiàng)目資源不具備頂級(jí)條件，且規(guī)模不足以打造城市級(jí)的綜合體 超高層僅為獲得高容積率的限制條件 具備較高綠化率條件 以區(qū)域級(jí)內(nèi)配套為主，自身建設(shè)少量社區(qū)配套 以區(qū)域級(jí)內(nèi)配套為主，自建少量社區(qū)配套 較高的品牌知名度 良好的政府合作關(guān)系 很強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能力 案例 ?？谒{(lán)城廣場(chǎng)超高層發(fā)展模式匹配 52 超高層所占具體體量通過(guò)經(jīng)濟(jì)測(cè)算決定 分析利潤(rùn)（率）隨容積率變化規(guī)律 分析對(duì)比確定最佳容積率 分析對(duì)比確定最佳容積率下的最佳超高層比例 ?超高層最小的情況下，容積率、利潤(rùn)變化趨勢(shì) ?利潤(rùn)率變化 ?整體利潤(rùn)額實(shí)現(xiàn) ?市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn) ?不同售價(jià)對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)的影響 ?不同價(jià)差對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)的影響 ?政府形象及拔高指標(biāo)的可行性考慮 ?超高層市場(chǎng)接受度 —— 市場(chǎng)起步，消費(fèi)需要引導(dǎo) ?超高層案例模式研究 —— 形象為主，規(guī)模不宜過(guò)大 不同條件對(duì)利潤(rùn)影響 ?超高層比例的變化 ?規(guī)模變化引起的價(jià)格拉伸效應(yīng) 53 特定容積率下超高層規(guī)模的提升對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值貢獻(xiàn)不大，不建議大規(guī)模提升超高層規(guī)模 ?當(dāng)不考慮超高層的規(guī)模效應(yīng)對(duì)價(jià)格的拉伸效應(yīng)時(shí)，項(xiàng)目利潤(rùn)率及利潤(rùn)額均有小幅下降，表明超高層規(guī)模越大，對(duì)整體利潤(rùn)及利潤(rùn)率的貢獻(xiàn)反而減少； ?當(dāng)考慮超高層規(guī)模增加后，其開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，動(dòng)態(tài)測(cè)算下的利潤(rùn)率降低將更快。 如金域藍(lán)灣系列 世茂濱江系列 上海世茂濱江花園 福州世茂外灘花園 蕪湖世茂濱江花園 武漢世茂錦繡長(zhǎng)江 南京世茂濱江新城 產(chǎn)品比例 超高層住宅、1棟 60層酒店式公寓 150米純板式超高層豪宅 ,4棟百米板式豪宅 由 8幢 3353層的高層、超高層住宅 純板式高層與超高層，沿江有部分聯(lián)排別墅 17棟 50層的超高層建筑 萬(wàn)科金域藍(lán)灣系列 深圳金域藍(lán)灣 珠海金域藍(lán)灣 天津金域藍(lán)灣 成都金域藍(lán)灣 南京金域藍(lán)灣 產(chǎn)品比例 一期為 4棟 33層高層、二期為 4棟34層波浪型高層，三期為 2棟 47層超高層 1棟 47層超高層， 3棟 33層高層 9棟 33層高層 3 36層高層， 5棟多層 45棟 18層住宅、 10 棟30層住宅 產(chǎn)品 規(guī)劃排布 產(chǎn)品比例 戶型 37 戶型 ，形象主導(dǎo)模式追求利潤(rùn)，一個(gè)交通核往往有三戶三梯、三戶四梯、五戶四梯；價(jià)值主體兩戶兩梯、三戶三梯、兩戶三梯，舒適性高 ?價(jià)值主體一個(gè)交通核往往有兩戶兩部電梯、三戶三部電梯、兩戶三部電梯，舒適性高； ?形象主導(dǎo)模式，一個(gè)交通核往往為三戶三部電梯、四戶三部電梯、五戶四梯 產(chǎn)品 規(guī)劃排布 產(chǎn)品比例 戶型 上海世茂濱江花園一梯二、一梯三 三梯三戶、三梯兩戶 三梯三戶、三梯四戶 兩梯兩戶 南京世茂濱江新城 珠海金域藍(lán)灣， 31層以下為三梯四戶， 31層以上為三梯三戶 A B C C D 深圳金域藍(lán)灣以四梯五戶為主 38 戶型， 價(jià)值主體模式從頂端客戶需求出發(fā)，功能房景觀最大化，舒適度高；形象主導(dǎo)模式滿足基本舒適性前提下，贈(zèng)送面積為最大賣點(diǎn) ?開(kāi)闊江景臥室與客廳； ?雙層中空鋼化玻璃落地窗， ?主人生活區(qū)與傭人服務(wù)區(qū)分隔明確 產(chǎn)品 規(guī)劃排布 產(chǎn)品比例 戶型 ?附贈(zèng)約 11平米雙南向花園平臺(tái)；附帶約 7平米獨(dú)立休閑空間； ?主臥區(qū)可設(shè)臵獨(dú)立衣帽間， 附帶衛(wèi)生間 天津金域藍(lán)灣 上海世茂濱江花園 ?客房飄窗設(shè)計(jì)，法式園林盡收眼底； ?主臥大面積觀景窗； ?主衛(wèi)飄窗設(shè)計(jì) ?客廳配以觀景大陽(yáng)臺(tái) 深圳金域藍(lán)灣 ?南北通透，全海景陽(yáng)臺(tái) ?每戶獨(dú)有兩層高陽(yáng)臺(tái) ?主人房附超大凸窗 形象主導(dǎo)模式戶型亮點(diǎn) ?滿足基本舒適性需求 ?入戶花園、挑高露臺(tái)等大面積贈(zèng)送比 價(jià)值主體模式戶型亮點(diǎn) ?功能房景觀最大化，客廳、主臥、衛(wèi)生間落地玻璃窗，看一線江景； ?舒適度高，如雙主臥、生活區(qū)主仆分離等 南京世茂濱江新城 39 建筑風(fēng)格 ，采用現(xiàn)代都市風(fēng)格，價(jià)值主體模式項(xiàng)目更展現(xiàn)濱海建筑風(fēng)情 ?建筑風(fēng)格均采用現(xiàn)代都市風(fēng)格 ，采用明朗的顏色搭配（啡紅色與白色、暖灰色）、輕巧飄逸的形體符號(hào)（如大面積陽(yáng)臺(tái)、飄板、遮陽(yáng)百葉） ?部分項(xiàng)目展現(xiàn)濱海建筑風(fēng)情 。超高層住宅建設(shè)完工后將成為珠海住宅第一高度，樹立珠海情侶路新地標(biāo) 超高層以 180平米的三房和 103平米的二房為主 ，高層主力戶型為150－ 175平米的三房，其次為 90－ 105平米的二房及 205－ 210平米的四房，另有少量頂層復(fù)式 均價(jià)： 15000元/平方米 超高層作為三期最后推出，目前尚在認(rèn)籌。 19 超高層兩種發(fā)展模式案例研究 20 我們對(duì)市場(chǎng)上有著成熟理念和成功實(shí)踐的超高層系列案例進(jìn)行了系統(tǒng)研究 世茂濱江 系列超高層 一線江景、湖景資源；超高層低密度；開(kāi)發(fā)量在 100萬(wàn)平米以上，通過(guò)規(guī)模效應(yīng)降低建設(shè)推廣成本；綠化率 50%以上；綜合體運(yùn)營(yíng)，其中住宅占世茂利潤(rùn) 70% 萬(wàn)科 金域藍(lán)灣 系列超高層 二線水資源；中小規(guī)模地塊；中高容積率；超高層、高層等多種物業(yè)形態(tài)相融合，用以分?jǐn)側(cè)莘e率；精致園林，提高單位成本 成都 系列超高層 2022年為成都超高層轉(zhuǎn)折點(diǎn)， 08年出現(xiàn)井噴。 12 超高層多位于城市新區(qū)或核心地段，并依賴強(qiáng)勢(shì)資源驅(qū)動(dòng) ?超高層多具有強(qiáng)勢(shì)水景資源 ?世茂濱江系列多擁有一線海景、江景資源 ，如武漢錦繡長(zhǎng)江、蕪湖世茂濱江花園等 ?超高層若位于城市政府新區(qū)，開(kāi)發(fā)商多主動(dòng)承擔(dān)“城市運(yùn)營(yíng)商”角色 ?開(kāi)發(fā)商會(huì)采取綜合多元化的地產(chǎn)發(fā)展模式，發(fā)揮出土地最大價(jià)值 ?綜合社區(qū)包括了住宅、商業(yè)、辦公、酒店、教育、娛樂(lè)等設(shè)施，功能結(jié)構(gòu)上得以互補(bǔ)，資源得以共享 ?在開(kāi)發(fā)土地過(guò)程中被要求考慮被開(kāi)發(fā)區(qū)域?qū)φ麄€(gè)城市所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益，被要求具有一定的景觀性，注重與周邊環(huán)境的融合 樓盤 技術(shù)指標(biāo) 城市運(yùn)營(yíng)商 物業(yè)類型 武漢世茂錦繡長(zhǎng)江 占面： ㎡ 建面： 165萬(wàn)㎡ 容積率： 綠化率： % 從兩江四岸復(fù)合功能區(qū)（ RBD）發(fā)展要求出發(fā) ，為武漢新區(qū)創(chuàng)造了一個(gè)集商業(yè)、旅游、休閑娛樂(lè)、商務(wù)辦公、酒店及高尚居住為一體的綜合功能區(qū)； 不僅與四新地區(qū)建設(shè)形成互動(dòng)，更促進(jìn)了武漢三鎮(zhèn)的均衡發(fā)展 住宅產(chǎn)品為純板式高層與超高層，沿江有部分聯(lián)排別墅； 占總體量 20％的 商業(yè)、寫字樓、酒店 為輔助，烘托出良好的高端住宅物業(yè)形象 南京世茂濱江新城 占面 :51萬(wàn) ㎡ 建面 :150萬(wàn) ㎡ 容積率： 綠化率： 65% 所在的城市功能區(qū)為南京政府著力打造的濱江板塊的核心發(fā)展區(qū)域 ，是打造長(zhǎng)江之畔全新南京城市形象及文化吸引力的主要區(qū)域 新城由 17棟 50層的 超高層建筑、五星級(jí)酒店、沿江商業(yè)步行街、市民廣場(chǎng)、文化廣場(chǎng)、幼兒園、中小學(xué)以及大型購(gòu)物超市 等組成 福州世茂外灘花園 占面： 77357 ㎡ 建面： 27萬(wàn)㎡ 容積率： 綠化率： % 項(xiàng)目根據(jù)福州 東擴(kuò)南進(jìn) 的未來(lái)城市格局，開(kāi)發(fā)閩江沿岸 150米純板式超高層豪宅， 4棟百米板式豪宅 商業(yè)配套 ， 6000平米 五星級(jí)會(huì)所 蕪湖世茂濱江花園 占面： 19萬(wàn)㎡ 建面： ㎡ 容積率： 綠化率： 60% 位于蕪湖市迄今為止最大的市政配套工程 —— 濱江公園的一期工程內(nèi)，三號(hào)地塊 應(yīng)市政府之邀，作為城市運(yùn)營(yíng)商承建的文化藝術(shù)中心 由 8幢 33～ 53層的高層、超高層住宅和 2幢 五星級(jí)酒店 組成 超高層成功共性二 蕪湖世茂濱江花園 武漢世茂錦繡長(zhǎng)江 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1 超高層住宅案例的系統(tǒng)研究 ◆ 當(dāng) 國(guó)外 超高層住宅與別墅一起成為財(cái)富人群權(quán)利和身份的象征； 當(dāng)土地越來(lái)越稀缺，資源越來(lái)越珍貴； 當(dāng)開(kāi)發(fā)商不由自主，或者迫不得已紛紛籌備超高層住宅時(shí)； 當(dāng)超高層成為一種 “ 現(xiàn)象 ” 前； 我們需要準(zhǔn)備些什么？ ◆ 當(dāng) 香港 寸土寸金導(dǎo)致的超高層常態(tài)逐漸 “ 傳染 ” 給內(nèi)地； ◆ 當(dāng) 深圳、上海等一線城市 超高層住宅從起初出現(xiàn)時(shí)客戶的抗拒發(fā)展到現(xiàn)在的逐漸接受； ◆ 當(dāng) 青島、杭州、海口等資源型城市 對(duì)于超高層與資源間微妙關(guān)系的逐漸覺(jué)醒； ◆ 當(dāng) 2022年類似成都等 二三線城市 超高層住宅開(kāi)始出現(xiàn)“井噴” …… ?超高層與普通高層的差別在哪里？ ?當(dāng)超高層住宅經(jīng)歷初級(jí)階段，發(fā)展階段，再到成熟階段，客戶在每個(gè)階段表現(xiàn)出怎樣的特征？ ?在不同發(fā)展階段，針對(duì)客戶的不同特征，開(kāi)發(fā)商又要分別有何作為？ 對(duì)此，我們對(duì)市場(chǎng)上有著成熟理念和成功實(shí)踐的超高層系列案例進(jìn)行了系統(tǒng)研究 …… 決定是否建超高層，以及超高層建多少的問(wèn)題，與銷售均價(jià)和開(kāi)發(fā)成本的比值密切相關(guān) …… ?進(jìn)而我們又發(fā)現(xiàn)： 市場(chǎng)超高層成功在 城市、地段資源、成本、客戶、開(kāi)發(fā)商作為 等存在著某些共性； ?我們得出： 4 超高層是什么？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 8 技術(shù)要求產(chǎn)生質(zhì)的變化，成本增加 客戶對(duì)高層與超高層的感知沒(méi)有明顯區(qū)別 與高層價(jià)格無(wú)大的差別，但頂層部分可以實(shí)現(xiàn)溢價(jià) 1 2 3 所謂超高層，只是在技術(shù)與成本層面產(chǎn)生了變化，而客戶的感知、銷售價(jià)格上都與高層無(wú)本質(zhì)差別 那么，決定超高層市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度的核心要素是什么？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 15 所在城市的房?jī)r(jià)基數(shù)較高，且價(jià)格仍有上漲空間，超高層的售價(jià)能夠遠(yuǎn)高于建造成本 在市場(chǎng)化的條件下，要開(kāi)發(fā)商付出更多的成本建造超高層，超高層必須能夠帶來(lái)更多的溢價(jià)空間。拔高建筑高度，降低建筑密度，制造獨(dú)特規(guī)劃效果，保證戶戶“前江后園”景觀 南京世茂濱江新城 地處南京