【正文】 老年人生活形態(tài)特性探究： ?生活領(lǐng)域容易縮小，對外部產(chǎn)生疏遠(yuǎn)感； ?對自然的需求增加，而接觸地面的機(jī)會降低； ?災(zāi)害時避難要求增大； ?對醫(yī)療、福利設(shè)施和文教設(shè)施依存度較高。 普通成人生活領(lǐng)域擴(kuò)展探究： ?缺乏近鄰接觸和交流的場所； ?相互見面交流的程度較低，近鄰關(guān)系淡化； ?電梯內(nèi)犯罪的不安感要比中低層住宅高； ?對孩子的監(jiān)視性、防范性減弱； ?對于住宅周邊的領(lǐng)域意識較低，提高了對樓梯間等空間的不安感。心理上的不安感。 ?微笑百分百 安全管理嚴(yán)密和諧 ?設(shè)備管理專業(yè)智能 環(huán)境管理綠色清新 ?社區(qū)活動豐盛健康 個性服務(wù)貼心快捷 47 商業(yè)配套 ，價值主體模式靠綜合體運(yùn)營，自建商業(yè)及學(xué)校配套；而形象主導(dǎo)模式更多依靠區(qū)域現(xiàn)有成熟配套 ?價值主體模式社區(qū)包括了住宅、商業(yè)、辦公、酒店、教育、娛樂等設(shè)施，功能結(jié)構(gòu)上得以互補(bǔ)，資源得以共享 最典型如南京世茂濱江新城，除 17棟 50層的超高層住宅外，還包括五星級酒店、沿江商業(yè)步行街、市民廣場、文化廣場、幼兒園、中小學(xué)以及大型購物超市等。力求成本最小，利潤最大化。 ?？谒{(lán)城廣場超高層前提條件模式匹配 32 定位 ：價值主體模式多定位頂級、綜合體運(yùn)營，主動承擔(dān)“城市運(yùn)營商”角色；形象主導(dǎo)型則定位中高檔、純住宅、首要關(guān)注項(xiàng)目利潤層面 世茂濱江 上海世茂濱江花園 福州世茂外灘花園 蕪湖世茂濱江花園 武漢世茂錦繡長江 南京世茂濱江新城 功能定位 超高層住宅、1棟 60層酒店式公寓 超高層豪宅、摩爾商業(yè)街、5000平米超豪華會所 高層、超高層住宅、 2幢五星級酒店 超高層、占總體量 20％的商業(yè)、寫字樓、酒店 超高層、 五星級酒店、商業(yè)步行街、市民廣場、幼兒園、中小學(xué)、超市 檔次定位 全國頂級 福州頂級 蕪湖頂級 頂級 頂級 城市價值 根據(jù)福州 東擴(kuò)南進(jìn) 的未來城市格局，開發(fā)閩江沿岸 三號地塊應(yīng)市政府之邀，作為城市運(yùn)營商承建的文化藝術(shù)中心 不僅與四新地區(qū)建設(shè)形成互動，更促進(jìn)了武漢三鎮(zhèn)的均衡發(fā)展 所在的城市功能區(qū)為南京政府著力打造的濱江板塊的核心發(fā)展區(qū)域 萬科金域藍(lán)灣系列 深圳金域藍(lán)灣 珠海金域藍(lán)灣 天津金域藍(lán)灣 成都金域藍(lán)灣 廈門金域藍(lán)灣 南京金域藍(lán)灣 功能定位 住宅 住宅、商HOUSE 住宅 住宅 住宅 住宅、商業(yè)街 檔次定位 高檔 高檔 中 /高檔 中 /高檔 中檔 高檔 城市價值 萬科金域藍(lán)灣系列對城市價值貢獻(xiàn)，主要體現(xiàn)在精細(xì)化以及產(chǎn)品創(chuàng)新 定位 功能定位 檔次定位 城市價值 ?功能定位 ， 價值主體模式定位為住宅、商業(yè)、辦公、酒店、教育、娛樂等綜合體 ， 形象主導(dǎo)型以純住宅為主 ，少量附有商業(yè)； ?檔次定位 ，價值主體模式定位 全國或城市頂級 ，形象主導(dǎo)型為 中高檔 ； ?城市價值 ， 價值主體模式多位于城市政務(wù)新區(qū)，主動承擔(dān) “ 城市運(yùn)營商 ” 角色 ，綜合體運(yùn)營考慮被開發(fā)區(qū)域?qū)φ麄€城市所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益； 形象主導(dǎo)型注重項(xiàng)目本身利潤層面 武漢世茂錦繡長江 33 價值主體模式多為純超高層產(chǎn)品 ，單排布臵超高層建筑，降低建筑密度，注重戶戶觀景，追求綜合運(yùn)營能力 產(chǎn)品 規(guī)劃排布 產(chǎn)品比例 戶型 價值主體規(guī)劃排布要點(diǎn)： ?注重綜合盈利能力，而非單追求純住宅利潤最大化 如南京世茂濱江新城、福州世茂外灘沿江一線規(guī)劃商鋪，而非住宅 ?主體建筑沿江弧形排列，單排布臵超高層建筑，大大降低了建筑的占地面積 ，解決多排布臵所造成的視線遮擋； ?降低建筑密度，板式結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使戶戶實(shí)現(xiàn)“前觀江景，后擁園景” 世茂超高層降低建筑密度，單排布臵，前后錯落布臵，視線互不遮擋，保通風(fēng)性 上海世茂濱江花園弧形排布，景觀最大化 南京世茂濱江新城在沿江一線規(guī)劃商鋪，而非住宅 福州世茂外灘沿閩江一線設(shè)世茂摩爾街 外灘 188號 34 復(fù)合產(chǎn)品規(guī)劃 ，形象主導(dǎo)規(guī)劃更多為分?jǐn)側(cè)莘e率，超高層相對獨(dú)立集中排布，占據(jù)優(yōu)越景觀 產(chǎn)品 規(guī)劃排布 產(chǎn)品比例 戶型 一期 33層高層 二期 33層高層 三期 47層超高層， 158m 項(xiàng)目容積率： 7 深圳金域藍(lán)灣，超高層看海景視線相對好于一二期 珠海金域藍(lán)灣，超高層保證海景，不影響其他物業(yè)開發(fā) 形象主導(dǎo)模式規(guī)劃排布要點(diǎn)： ?以超高層分?jǐn)偢呷莘e率，利用項(xiàng)目的整體溢價，以時間換空間； ?超高層為整個項(xiàng)目樹立形象標(biāo)桿，和高層等半圍合式布局形成組團(tuán)； ?獨(dú)立集中排布，緣于超高層工期長，超高層位臵相對不影響其他物業(yè)類型開發(fā) 成都湖畔新世界排布相對獨(dú)立，聚集 35 超高層與其他物業(yè)類型關(guān)系處理方面 ，價值主體注重超高層江景最大化，低密度物業(yè)則占據(jù)社區(qū)內(nèi)園林景觀；形象主導(dǎo)，超高層與高層等隔離、分期分組團(tuán)開發(fā) ?價值主體， 多以道路、水系分界物業(yè)類型，不同物業(yè)類型分區(qū)獨(dú)立；高層排布在臨河面，最大化利用河景資源，并體現(xiàn)整體規(guī)劃的儀式感與序列感；低密度物業(yè)圍繞水系排布，占據(jù)社區(qū)最好資源景觀； ?形象主導(dǎo)超高層與其他物業(yè)往往隔離，分期、分組團(tuán)開發(fā) 深圳金域藍(lán)灣， 以超高層消化高容積率，并臵于末期開發(fā)，利用項(xiàng)目的整體溢價，以時間換空間； 珠海金域藍(lán)灣 ，采用一座超高層和三座高層半圍合式布局形成兩個組團(tuán)，通過合理的折板式樓型設(shè)計(jì)， 超高層90%戶型擁有多角度的優(yōu)良海景資源，實(shí)現(xiàn)景觀資源價值最大化 高層排布在臨河面，最大化利用河景資源，并體現(xiàn)整體規(guī)劃的儀式感與序列感 低密度物業(yè)占據(jù)社區(qū)內(nèi)部最佳資源 產(chǎn)品 規(guī)劃排布 產(chǎn)品比例 戶型 一期 33層高層 二期 33層高層 三期 47層超高層， 158m 項(xiàng)目容積率： 7 深圳金域藍(lán)灣 珠海金域藍(lán)灣 36 產(chǎn)品比例 ，超高層占價值主體模式 80%～ 90%以上；形象主導(dǎo)模式產(chǎn)品線豐富，超高層僅占 20%～ 30% ?價值主體模式，超高層比例往往占 80%～ 90%以上 如上海、南京、福州、武漢世茂濱江系列為100%超高層住宅； ?形象主導(dǎo)模式，超高層比例僅占 20%～ 30%，產(chǎn)品線豐富，包括高層、多層、別墅等產(chǎn)品。 戶型方面以兩房、三房為主，兩房 95120平方米，三房 135150平方米 均價 :8981元 /平方米 新古典主義建筑風(fēng)格 成都超高層系列案例 樓盤 景觀資源 技術(shù)指標(biāo) 物業(yè)類型 產(chǎn)品戶型 價格 備注說明 成都外灘 高層可看府南河 占地面積：米 建面： 145000平米 容積率： 綠化率： 32% 41層， 5棟 77142平方米 均價 7500元 /平方米 去年 11月 24日開盤，本次推出共 726套，至今銷售約 50% 河畔新世界 擁有 3000米的超長自然河岸線 占地面積 :1100055平方米 總建筑面積:3000000平方米 3棟 50層高超高層電梯住宅，面積從 180余平方米至 200余平方米 2022年 4月 27日開盤，首推雙拼（ 300～ 350平米）和 18層小高層（ 200平米以上） 未定 超高層、高層、小高層、多層、別墅由北向南依次排布 遠(yuǎn)大 〃 朗朗風(fēng)景 總建筑面積 :150000平方米 容積率： 綠化率： 70% 朗朗風(fēng)景 33層 戶型增加了更多超大露臺和空中花園，全贈送的露臺面積多達(dá) 40多平米，比普通住宅多出了近10%的陽光和清風(fēng) 四期朗朗風(fēng)景價格未定。估計(jì)世茂精裝房售價達(dá)8000元 占地 280余畝， 元巨資摘得該地塊 22 萬科金域藍(lán)灣系列超高層案例 樓盤 景觀資源 技術(shù)指標(biāo)（單位：平米） 物業(yè)類型 產(chǎn)品戶型 價格 備注 占面 建面 容積率 深圳金域藍(lán)灣 一線海景：靠近紅樹林及深圳灣，南北主視野毫無阻擋， 3層以上可看海 42萬 一期為 4棟 33層高層、二期為 4棟 34層波浪型高層，三期為 2棟 47層超高層 三期超高層戶型分別是110－ 130平米二房和140－ 160平米三房 一二期均價：8200元 /平方米 （ 2022）； 三期均價： 17000元 /平方米 （ 2022） 萬科地產(chǎn)第一個濱海全景觀住宅項(xiàng)目超大型海濱高尚住宅 (高層 )，弧形大曲線布局，出挑深遠(yuǎn)大陽臺 珠海金域藍(lán)灣 一線海景：南向可眺望珠海漁女及市景，東向可直視香洲漁港，東南向可觀賞野貍島 1棟 47層超高層， 3棟33層高層， 6套商HOUSE。拔高建筑高度，降低建筑密度，制造獨(dú)特規(guī)劃效果，保證戶戶“前江后園”景觀 南京世茂濱江新城 地處南京長江、秦淮河口 占面 :510000平方米 總建面 :150萬平方米 容積率 ： 綠化率 ： 65% 開發(fā)周期 :三期 總戶數(shù) :8000 新城由 17棟 50層的超高層建筑、五星級酒店、沿江商業(yè)步行街、市民廣場、文化廣場、中小學(xué)以及大型購物超市等組成 “ 家家面江，戶戶有景”，戶型上采用三梯四戶和三梯兩戶設(shè)計(jì) 110270平 毛坯13000元 /平，精裝修 17000元 /平 均價 :13000元 /平方米 18億買地 1000畝，總投資將超過 100億，樓面地價 /平方米，公司未來三年收益提供保障 武漢世茂錦繡長江 2公里長江景觀 用地面積 ㎡， 規(guī)劃凈用地面積 為㎡ ， 容積率 。 18 匹配超高層出現(xiàn)的共性條件后，超高層如想在市場成功實(shí)現(xiàn)，仍需開發(fā)商有所作為 ?針對客戶可能存在的抗性的引導(dǎo) ： ?可能存在的抗性 ?抗性的原因 ?有效的解決方案 ?選擇適合項(xiàng)目的開發(fā)模式 ?開發(fā)模式有哪些 ?明確模式選擇的前提條件 ?適合項(xiàng)目的超高層規(guī)模 ?超高層在項(xiàng)目整體中的作用 匹配超高層共性條件后的 開發(fā)商作為 選擇不同的開發(fā)模式，將帶來全然不同的產(chǎn)品線 本報告是嚴(yán)格保密的。 15 所在城市的房價基數(shù)較高，且價格仍有上漲空間，超高層的售價能夠遠(yuǎn)高于建造成本 在市場化的條件下，要開發(fā)商付出更多的成本建造超高層，超高層必須能夠帶來更多的溢價空間。 11 在市場化的條件下，超高層成功市場實(shí)現(xiàn)需要經(jīng)濟(jì)發(fā)展與高度城市化的支撐 市場化條件下超高層出現(xiàn)的