【正文】 本報告是嚴格保密的。 1 超高層住宅案例的系統(tǒng)研究 ◆ 當 國外 超高層住宅與別墅一起成為財富人群權利和身份的象征； 當土地越來越稀缺，資源越來越珍貴； 當開發(fā)商不由自主，或者迫不得已紛紛籌備超高層住宅時； 當超高層成為一種 “ 現(xiàn)象 ” 前； 我們需要準備些什么？ ◆ 當 香港 寸土寸金導致的超高層常態(tài)逐漸 “ 傳染 ” 給內(nèi)地； ◆ 當 深圳、上海等一線城市 超高層住宅從起初出現(xiàn)時客戶的抗拒發(fā)展到現(xiàn)在的逐漸接受； ◆ 當 青島、杭州、?？诘荣Y源型城市 對于超高層與資源間微妙關系的逐漸覺醒； ◆ 當 2022年類似成都等 二三線城市 超高層住宅開始出現(xiàn)“井噴” …… ?超高層與普通高層的差別在哪里？ ?當超高層住宅經(jīng)歷初級階段，發(fā)展階段，再到成熟階段，客戶在每個階段表現(xiàn)出怎樣的特征？ ?在不同發(fā)展階段，針對客戶的不同特征，開發(fā)商又要分別有何作為？ 對此，我們對市場上有著成熟理念和成功實踐的超高層系列案例進行了系統(tǒng)研究 …… 決定是否建超高層，以及超高層建多少的問題，與銷售均價和開發(fā)成本的比值密切相關 …… ?進而我們又發(fā)現(xiàn)： 市場超高層成功在 城市、地段資源、成本、客戶、開發(fā)商作為 等存在著某些共性； ?我們得出： 4 超高層是什么？ 本報告是嚴格保密的。 5 從成本與技術角度 ：超高層相比普通高層產(chǎn)生了質(zhì)的變化 ?我國 《 民用建筑設計通則 》（ JG37— 87）將住宅建筑層數(shù)劃分為： 1～ 3層為低層；4～ 6層為多層； 7～ 9為中高層；凡 超過 100米均為超高層 。 ?聯(lián)合國 1972年國際高層建筑會議將高層建筑按高度分為四類：（ 1） 9～ 16層（最高為50米）；（ 2） 17～ 25層（最高到 75米）；（ 3） 26～ 40層（最高到 100米）； 40層以上（即超高層建筑） 。 ?日本建筑大辭典將 5～ 6層至14～ 15層的建筑定為高層建筑，15層以上為超高層建筑。 100米高度帶來的質(zhì)的變化 戶型 成本 實用率 安全性 物業(yè)管理 ?通透性差 ?異形房間 ?面積的影響 ?陽臺 ?開窗 ?公攤較高 ?消防樓梯增加 ?每 50米設臵避難層 ?實用率多在 70％左右 ?成本比高層高出15%～ 25% ?對抗風、抗震的要求變化，帶來成本大量增加 ?電梯安全系數(shù) ?可燃性材料增加 ?人員疏散問題 ?便于統(tǒng)一管理 ?日常運行能耗高 ?后期維護管理費用高 其他 ?開發(fā)周期拉長 ?智能化技術的使用 ?水系統(tǒng)、配電、消防要求的變化 超高層的界定在不同國家不同，但建筑高度超過100米時，在開發(fā)成本與技術要求方面會產(chǎn)生質(zhì)的變化。 本報告是嚴格保密的。 6 從客戶感知角度 ：超高層與高層沒有大的變化，只是形態(tài)上的差異 獨棟、雙拼、聯(lián)排 疊拼、洋房、多層 小高層 高層、超高層 對高度的感知 對空間的感知 低 中低 中 高 有天有地，獨門獨院 鄰里空間，親近院落 空中感受，俯視園林 開闊視野，遠眺景觀 從客戶角度，對高層與超高層的區(qū)別并不敏感 高度： 能夠接受 20多層的高度也能夠接受 40層左右的高度 ；在地平線上仰視對 20與 40層感知差別不大 景觀： 同樣對社區(qū)園林感知不強的情況下，超高層的 遠眺景觀好于高層 戶型： 高層與超高層面臨的戶型問題類似， 空間感覺類似 本報告是嚴格保密的。 7 從銷售價格角度 ：無強勢景觀支持的情況下，超高層與高層價格差別不大，但超高層頂層部分可以實現(xiàn)溢價 ?綜合案例經(jīng)驗可知，超高層銷售價格可以明顯地分成兩部分： ?看不到景觀的樓層與高層均價相差無幾； ?可看優(yōu)勢景觀資源的超高層樓層，產(chǎn)品戶型設計可能與低樓層不同，而價格相比高層也會出現(xiàn)一個跳差 超高層樓盤 超高層均價 高層均價 備注 深圳金域藍灣 17000元 /平米（ 2022年），排除市場泡沫，正常價位為 9000元 /平米 8200元 /平米 （ 2022年） 珠海金域藍灣 2022年 8月 4日，均價16000元 /平米 15000元 /平米 超高層 33層以下價格與高層接近， 33層以上價格出現(xiàn)跳差 蕪湖世茂濱江花園 預計均價 8500元 /平米 預計均價 8000元 /平米 武漢世茂錦繡長江 均價 15000元 /平米 均價 14500元 /平米 本報告是嚴格保密的。 8 技術要求產(chǎn)生質(zhì)的變化，成本增加 客戶對高層與超高層的感知沒有明顯區(qū)別 與高層價格無大的差別，但頂層部分可以實現(xiàn)溢價 1 2 3 所謂超高層，只是在技術與成本層面產(chǎn)生了變化，而客戶的感知、銷售價格上都與高層無本質(zhì)差別 那么，決定超高層市場實現(xiàn)度的核心要素是什么？ 本報告是嚴格保密的。 9 超高層住宅的市場共性六大規(guī)律 本報告是嚴格保密的。 10 ?澳大利亞黃金海岸 ?Sierra Grand ?邁阿密海岸線案例 ?新加坡吉寶灣 ?…… 國外案例 國內(nèi)案例 ?香港凱旋門 ?香港貝沙灣 ?深圳萬科俊園 ?深圳擎天華庭 ?深圳港立豪園 ?青島東海路 9號 ?成都河畔新世界 ?成都華宇金沙港灣 ?杭州盛元慧谷 ?杭州東方潤園 ?寧波凌江名庭 ?重慶海客瀛洲 ?…… 超高層系列 ?萬科金域藍灣系列 ? 深圳、珠海、天津、成都、廈門、南京、廣州、無錫、福州 ?世茂濱江系列 ? 上海世茂濱江花園 ? 哈爾濱世茂濱江新城 ? 南京世茂濱江新城 ? 武漢世茂錦繡長江 ? 福州世茂外灘花園 ? 蕪湖世茂濱江花園 ? 昆山世茂蝶湖灣 ? …… 案例借鑒的原則不是要尋找一模一樣案例進行模式照抄， 而是要挖掘這個案例產(chǎn)生背后所隱含的條件。 通過分析國內(nèi)外大量超高層案例，我們得出超高層住宅市場成功 6大共性規(guī)律 本報告是嚴格保密的。 11 在市場化的條件下，超高層成功市場實現(xiàn)需要經(jīng)濟發(fā)展與高度城市化的支撐 市場化條件下超高層出現(xiàn)的宏觀經(jīng)濟背景： ?經(jīng)濟發(fā)展水平較高 ?城市的 GDP總量達到3000億元以上超高層開始出現(xiàn) ?城市的 GDP總量達到6000億元以上超高層大量出現(xiàn) ?城市化率較高 ?城市化率達到 60％左右開始出現(xiàn)超高層 ?城市化率達到 80％左右超高層大量出現(xiàn) 現(xiàn)象 城市 GDP（億元） 城市化率 超高層住宅大量涌現(xiàn) 北京 9120 % 上海 11765 % 廣州 6744 % 深圳 6657 100% 開始出現(xiàn)超高層住宅 武漢 3100 68% 南京 3207 75% 佛山 3558 80% 成都 3320 55％ 青島 3700 59% 福州 1975 50％ …… …… …… 超高層成功共性一 出現(xiàn)超高層的城市基本指標 本報告是嚴格保密的。 12 超高層多位于城市新區(qū)或核心地段，并依賴強勢資源驅動 ?超高層多具有強勢水景資源 ?世茂濱江系列多擁有一線海景、江景資源 ，如武漢錦繡長江、蕪湖世茂濱江花園等 ?超高層若位于城市政府新區(qū)，開發(fā)商多主動承擔“城市運營商”角色 ?開發(fā)商會采取綜合多元化的地產(chǎn)發(fā)展模式，發(fā)揮出土地最大價值 ?綜合社區(qū)包括了住宅、商業(yè)、辦公、酒店、教育、娛樂等設施，功能結構上得以互補，資源得以共享 ?在開發(fā)土地過程中被要求考慮被開發(fā)區(qū)域對整個城市所產(chǎn)生的經(jīng)濟效益，被要求具有一定的景觀性，注重與周邊環(huán)境的融合 樓盤 技術指標 城市運營商 物業(yè)類型 武漢世茂錦繡長江 占面： ㎡ 建面： 165萬㎡ 容積率： 綠化率： % 從兩江四岸復合功能區(qū)（ RBD）發(fā)展要求出發(fā) ，為武漢新區(qū)創(chuàng)造了一個集商業(yè)、旅游、休閑娛樂、商務辦公、酒店及高尚居住為一體的綜合功能區(qū)； 不僅與四新地區(qū)建設形成互動，更促進了武漢三鎮(zhèn)的均衡發(fā)展 住宅產(chǎn)品為純板式高層與超高層，沿江有部分聯(lián)排別墅； 占總體量 20％的 商業(yè)、寫字樓、酒店 為輔助，烘托出良好的高端住宅物業(yè)形象 南京世茂濱江新城 占面 :51萬 ㎡ 建面 :150萬 ㎡ 容積率： 綠化率： 65% 所在的城市功能區(qū)為南京政府著力打造的濱江板塊的核心發(fā)展區(qū)域 ，是打造長江之畔全新南京城市形象及文化吸引力的主要區(qū)域 新城由 17棟 50層的 超高層建筑、五星級酒店、沿江商業(yè)步行街、市民廣場、文化廣場、幼兒園、中小學以及大型購物超市 等組成 福州世茂外灘花園 占面： 77357 ㎡ 建面： 27萬㎡ 容積率： 綠化率： % 項目根據(jù)福州 東擴南進 的未來城市格局，開發(fā)閩江沿岸 150米純板式超高層豪宅， 4棟百米板式豪宅 商業(yè)配套 ， 6000平米 五星級會所 蕪湖世茂濱江花園 占面： 19萬㎡ 建面： ㎡ 容積率： 綠化率： 60% 位于蕪湖市迄今為止最大的市政配套工程 —— 濱江公園的一期工程內(nèi)，三號地塊 應市政府之邀，作為城市運營商承建的文化藝術中心 由 8幢 33～ 53層的高層、超高層住宅和 2幢 五星級酒店 組成 超高層成功共性二 蕪湖世茂濱江花園 武漢世茂錦繡長江 本報告是嚴格保密的。 13 市場客戶具備視野開闊、能夠接受較新鮮事物的特質(zhì) 超高層成功共性三 超高層客戶共性 世茂濱江系列 萬科金域藍灣系列 成都、重慶、杭州 …… 深圳、上海 …… 經(jīng)歷豐富 愿意嘗試新鮮事物 能夠接受創(chuàng)新 經(jīng)濟實力較強 視野開闊，見多識廣 …… 大城市生活背景 本報告是嚴格保密的。 14 面對客戶對超高層的抗性， 開發(fā)商 從產(chǎn)品設計階段就開始滿足客戶需求，力求舒適性與實用性兼顧，引導客戶認知 如今超高層就像 4年前的小高層，客戶有抗性，但我們持樂觀態(tài)度， 作為開發(fā)商，我們主要從居住感覺上加以引導，同時物管服務前臵 —— 成都天璽項目負責人 陳先生 超高層成功共性四 階段 初級階段 發(fā)展階段 成熟階段 特征 中、高層住宅增多，超 高層住宅開始出現(xiàn) 超高層住宅數(shù)量增多 超高層住宅大量出 現(xiàn) 客戶主要特征 抗性大 抗性弱化，接受度提高 接受度明顯提高 ?舊有的居住觀念仍未被打破； ?放大 超高層居住的 不安感 ； ?對超高層居住持好奇，懷疑態(tài)度 ?舊有居住觀念被打破； ?持有觀望態(tài)度、從眾心理； ?淡化不安感，開始重視視野、采光、通風等優(yōu)點 ； ?產(chǎn)生超高層居住優(yōu)越感 ?理性看待超高