【正文】 本報告是嚴(yán)格保密的。 1 超高層住宅案例的系統(tǒng)研究 ◆ 當(dāng) 國外 超高層住宅與別墅一起成為財富人群權(quán)利和身份的象征； 當(dāng)土地越來越稀缺，資源越來越珍貴； 當(dāng)開發(fā)商不由自主，或者迫不得已紛紛籌備超高層住宅時； 當(dāng)超高層成為一種 “ 現(xiàn)象 ” 前； 我們需要準(zhǔn)備些什么？ ◆ 當(dāng) 香港 寸土寸金導(dǎo)致的超高層常態(tài)逐漸 “ 傳染 ” 給內(nèi)地； ◆ 當(dāng) 深圳、上海等一線城市 超高層住宅從起初出現(xiàn)時客戶的抗拒發(fā)展到現(xiàn)在的逐漸接受； ◆ 當(dāng) 青島、杭州、?？诘荣Y源型城市 對于超高層與資源間微妙關(guān)系的逐漸覺醒； ◆ 當(dāng) 2022年類似成都等 二三線城市 超高層住宅開始出現(xiàn)“井噴” …… ?超高層與普通高層的差別在哪里？ ?當(dāng)超高層住宅經(jīng)歷初級階段，發(fā)展階段，再到成熟階段，客戶在每個階段表現(xiàn)出怎樣的特征？ ?在不同發(fā)展階段，針對客戶的不同特征，開發(fā)商又要分別有何作為？ 對此，我們對市場上有著成熟理念和成功實(shí)踐的超高層系列案例進(jìn)行了系統(tǒng)研究 …… 決定是否建超高層，以及超高層建多少的問題，與銷售均價和開發(fā)成本的比值密切相關(guān) …… ?進(jìn)而我們又發(fā)現(xiàn)： 市場超高層成功在 城市、地段資源、成本、客戶、開發(fā)商作為 等存在著某些共性； ?我們得出： 4 超高層是什么？ 本報告是嚴(yán)格保密的。 5 從成本與技術(shù)角度 ：超高層相比普通高層產(chǎn)生了質(zhì)的變化 ?我國 《 民用建筑設(shè)計通則 》（ JG37— 87）將住宅建筑層數(shù)劃分為： 1～ 3層為低層；4～ 6層為多層； 7～ 9為中高層；凡 超過 100米均為超高層 。 ?聯(lián)合國 1972年國際高層建筑會議將高層建筑按高度分為四類：（ 1） 9～ 16層（最高為50米）；（ 2） 17～ 25層（最高到 75米）；（ 3） 26～ 40層（最高到 100米）； 40層以上（即超高層建筑） 。 ?日本建筑大辭典將 5～ 6層至14～ 15層的建筑定為高層建筑，15層以上為超高層建筑。 100米高度帶來的質(zhì)的變化 戶型 成本 實(shí)用率 安全性 物業(yè)管理 ?通透性差 ?異形房間 ?面積的影響 ?陽臺 ?開窗 ?公攤較高 ?消防樓梯增加 ?每 50米設(shè)臵避難層 ?實(shí)用率多在 70％左右 ?成本比高層高出15%～ 25% ?對抗風(fēng)、抗震的要求變化，帶來成本大量增加 ?電梯安全系數(shù) ?可燃性材料增加 ?人員疏散問題 ?便于統(tǒng)一管理 ?日常運(yùn)行能耗高 ?后期維護(hù)管理費(fèi)用高 其他 ?開發(fā)周期拉長 ?智能化技術(shù)的使用 ?水系統(tǒng)、配電、消防要求的變化 超高層的界定在不同國家不同，但建筑高度超過100米時，在開發(fā)成本與技術(shù)要求方面會產(chǎn)生質(zhì)的變化。 本報告是嚴(yán)格保密的。 6 從客戶感知角度 ：超高層與高層沒有大的變化，只是形態(tài)上的差異 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排 疊拼、洋房、多層 小高層 高層、超高層 對高度的感知 對空間的感知 低 中低 中 高 有天有地，獨(dú)門獨(dú)院 鄰里空間，親近院落 空中感受，俯視園林 開闊視野，遠(yuǎn)眺景觀 從客戶角度，對高層與超高層的區(qū)別并不敏感 高度： 能夠接受 20多層的高度也能夠接受 40層左右的高度 ；在地平線上仰視對 20與 40層感知差別不大 景觀： 同樣對社區(qū)園林感知不強(qiáng)的情況下，超高層的 遠(yuǎn)眺景觀好于高層 戶型： 高層與超高層面臨的戶型問題類似， 空間感覺類似 本報告是嚴(yán)格保密的。 7 從銷售價格角度 ：無強(qiáng)勢景觀支持的情況下，超高層與高層價格差別不大，但超高層頂層部分可以實(shí)現(xiàn)溢價 ?綜合案例經(jīng)驗(yàn)可知，超高層銷售價格可以明顯地分成兩部分： ?看不到景觀的樓層與高層均價相差無幾； ?可看優(yōu)勢景觀資源的超高層樓層，產(chǎn)品戶型設(shè)計可能與低樓層不同，而價格相比高層也會出現(xiàn)一個跳差 超高層樓盤 超高層均價 高層均價 備注 深圳金域藍(lán)灣 17000元 /平米（ 2022年），排除市場泡沫，正常價位為 9000元 /平米 8200元 /平米 （ 2022年） 珠海金域藍(lán)灣 2022年 8月 4日，均價16000元 /平米 15000元 /平米 超高層 33層以下價格與高層接近， 33層以上價格出現(xiàn)跳差 蕪湖世茂濱江花園 預(yù)計均價 8500元 /平米 預(yù)計均價 8000元 /平米 武漢世茂錦繡長江 均價 15000元 /平米 均價 14500元 /平米 本報告是嚴(yán)格保密的。 8 技術(shù)要求產(chǎn)生質(zhì)的變化，成本增加 客戶對高層與超高層的感知沒有明顯區(qū)別 與高層價格無大的差別，但頂層部分可以實(shí)現(xiàn)溢價 1 2 3 所謂超高層，只是在技術(shù)與成本層面產(chǎn)生了變化，而客戶的感知、銷售價格上都與高層無本質(zhì)差別 那么，決定超高層市場實(shí)現(xiàn)度的核心要素是什么？ 本報告是嚴(yán)格保密的。 9 超高層住宅的市場共性六大規(guī)律 本報告是嚴(yán)格保密的。 10 ?澳大利亞黃金海岸 ?Sierra Grand ?邁阿密海岸線案例 ?新加坡吉寶灣 ?…… 國外案例 國內(nèi)案例 ?香港凱旋門 ?香港貝沙灣 ?深圳萬科俊園 ?深圳擎天華庭 ?深圳港立豪園 ?青島東海路 9號 ?成都河畔新世界 ?成都華宇金沙港灣 ?杭州盛元慧谷 ?杭州東方潤園 ?寧波凌江名庭 ?重慶?？湾? ?…… 超高層系列 ?萬科金域藍(lán)灣系列 ? 深圳、珠海、天津、成都、廈門、南京、廣州、無錫、福州 ?世茂濱江系列 ? 上海世茂濱江花園 ? 哈爾濱世茂濱江新城 ? 南京世茂濱江新城 ? 武漢世茂錦繡長江 ? 福州世茂外灘花園 ? 蕪湖世茂濱江花園 ? 昆山世茂蝶湖灣 ? …… 案例借鑒的原則不是要尋找一模一樣案例進(jìn)行模式照抄， 而是要挖掘這個案例產(chǎn)生背后所隱含的條件。 通過分析國內(nèi)外大量超高層案例，我們得出超高層住宅市場成功 6大共性規(guī)律 本報告是嚴(yán)格保密的。 11 在市場化的條件下，超高層成功市場實(shí)現(xiàn)需要經(jīng)濟(jì)發(fā)展與高度城市化的支撐 市場化條件下超高層出現(xiàn)的宏觀經(jīng)濟(jì)背景： ?經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高 ?城市的 GDP總量達(dá)到3000億元以上超高層開始出現(xiàn) ?城市的 GDP總量達(dá)到6000億元以上超高層大量出現(xiàn) ?城市化率較高 ?城市化率達(dá)到 60％左右開始出現(xiàn)超高層 ?城市化率達(dá)到 80％左右超高層大量出現(xiàn) 現(xiàn)象 城市 GDP（億元） 城市化率 超高層住宅大量涌現(xiàn) 北京 9120 % 上海 11765 % 廣州 6744 % 深圳 6657 100% 開始出現(xiàn)超高層住宅 武漢 3100 68% 南京 3207 75% 佛山 3558 80% 成都 3320 55％ 青島 3700 59% 福州 1975 50％ …… …… …… 超高層成功共性一 出現(xiàn)超高層的城市基本指標(biāo) 本報告是嚴(yán)格保密的。 12 超高層多位于城市新區(qū)或核心地段，并依賴強(qiáng)勢資源驅(qū)動 ?超高層多具有強(qiáng)勢水景資源 ?世茂濱江系列多擁有一線海景、江景資源 ，如武漢錦繡長江、蕪湖世茂濱江花園等 ?超高層若位于城市政府新區(qū)，開發(fā)商多主動承擔(dān)“城市運(yùn)營商”角色 ?開發(fā)商會采取綜合多元化的地產(chǎn)發(fā)展模式，發(fā)揮出土地最大價值 ?綜合社區(qū)包括了住宅、商業(yè)、辦公、酒店、教育、娛樂等設(shè)施，功能結(jié)構(gòu)上得以互補(bǔ)，資源得以共享 ?在開發(fā)土地過程中被要求考慮被開發(fā)區(qū)域?qū)φ麄€城市所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益，被要求具有一定的景觀性，注重與周邊環(huán)境的融合 樓盤 技術(shù)指標(biāo) 城市運(yùn)營商 物業(yè)類型 武漢世茂錦繡長江 占面： ㎡ 建面： 165萬㎡ 容積率： 綠化率： % 從兩江四岸復(fù)合功能區(qū)（ RBD）發(fā)展要求出發(fā) ，為武漢新區(qū)創(chuàng)造了一個集商業(yè)、旅游、休閑娛樂、商務(wù)辦公、酒店及高尚居住為一體的綜合功能區(qū)； 不僅與四新地區(qū)建設(shè)形成互動，更促進(jìn)了武漢三鎮(zhèn)的均衡發(fā)展 住宅產(chǎn)品為純板式高層與超高層，沿江有部分聯(lián)排別墅； 占總體量 20％的 商業(yè)、寫字樓、酒店 為輔助，烘托出良好的高端住宅物業(yè)形象 南京世茂濱江新城 占面 :51萬 ㎡ 建面 :150萬 ㎡ 容積率： 綠化率： 65% 所在的城市功能區(qū)為南京政府著力打造的濱江板塊的核心發(fā)展區(qū)域 ，是打造長江之畔全新南京城市形象及文化吸引力的主要區(qū)域 新城由 17棟 50層的 超高層建筑、五星級酒店、沿江商業(yè)步行街、市民廣場、文化廣場、幼兒園、中小學(xué)以及大型購物超市 等組成 福州世茂外灘花園 占面： 77357 ㎡ 建面： 27萬㎡ 容積率： 綠化率： % 項(xiàng)目根據(jù)福州 東擴(kuò)南進(jìn) 的未來城市格局，開發(fā)閩江沿岸 150米純板式超高層豪宅， 4棟百米板式豪宅 商業(yè)配套 ， 6000平米 五星級會所 蕪湖世茂濱江花園 占面： 19萬㎡ 建面： ㎡ 容積率： 綠化率： 60% 位于蕪湖市迄今為止最大的市政配套工程 —— 濱江公園的一期工程內(nèi)，三號地塊 應(yīng)市政府之邀，作為城市運(yùn)營商承建的文化藝術(shù)中心 由 8幢 33～ 53層的高層、超高層住宅和 2幢 五星級酒店 組成 超高層成功共性二 蕪湖世茂濱江花園 武漢世茂錦繡長江 本報告是嚴(yán)格保密的。 13 市場客戶具備視野開闊、能夠接受較新鮮事物的特質(zhì) 超高層成功共性三 超高層客戶共性 世茂濱江系列 萬科金域藍(lán)灣系列 成都、重慶、杭州 …… 深圳、上海 …… 經(jīng)歷豐富 愿意嘗試新鮮事物 能夠接受創(chuàng)新 經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng) 視野開闊，見多識廣 …… 大城市生活背景 本報告是嚴(yán)格保密的。 14 面對客戶對超高層的抗性， 開發(fā)商 從產(chǎn)品設(shè)計階段就開始滿足客戶需求，力求舒適性與實(shí)用性兼顧，引導(dǎo)客戶認(rèn)知 如今超高層就像 4年前的小高層，客戶有抗性，但我們持樂觀態(tài)度， 作為開發(fā)商，我們主要從居住感覺上加以引導(dǎo)，同時物管服務(wù)前臵 —— 成都天璽項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 陳先生 超高層成功共性四 階段 初級階段 發(fā)展階段 成熟階段 特征 中、高層住宅增多，超 高層住宅開始出現(xiàn) 超高層住宅數(shù)量增多 超高層住宅大量出 現(xiàn) 客戶主要特征 抗性大 抗性弱化，接受度提高 接受度明顯提高 ?舊有的居住觀念仍未被打破； ?放大 超高層居住的 不安感 ； ?對超高層居住持好奇，懷疑態(tài)度 ?舊有居住觀念被打破； ?持有觀望態(tài)度、從眾心理； ?淡化不安感，開始重視視野、采光、通風(fēng)等優(yōu)點(diǎn) ； ?產(chǎn)生超高層居住優(yōu)越感 ?理性看待超高