【正文】 工程設(shè)計(jì)、施工等方面的會(huì)議；9) 為貴司『xxxx』的產(chǎn)品宣傳或廣告提供有關(guān)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的介紹；10) 根據(jù)貴公司的需要，為『xxxx』現(xiàn)場(chǎng)售樓處、提供物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理保安、保潔人員的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、工作流程和員工培訓(xùn)。4. 前期物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的方式我司物業(yè)顧問(wèn)經(jīng)理每周一次每月四次親臨貴司『xxxx』服務(wù)，每次顧問(wèn)服務(wù)為一個(gè)工作日。5. 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)服務(wù)范圍物業(yè)形象展示由我司提供優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)，對(duì)貴司在國(guó)內(nèi)之信譽(yù)更見(jiàn)鞏固及裨益，在租戶及來(lái)客等口碑下，間接免費(fèi)作為貴司日后其它業(yè)務(wù)發(fā)展或銷售之推廣及宣傳，從而能更有效地創(chuàng)造更理想的業(yè)績(jī)。人事管理和員工招聘／培訓(xùn)第一線(基層)員工表現(xiàn)乃公司形象之直接及首要反映,加之我司對(duì)員工質(zhì)素一向非常重視，因此招聘及培訓(xùn)工作為物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理最重要及影響最深遠(yuǎn)之一環(huán)，于物業(yè)移交前，我司將根據(jù)『xxxx』之特點(diǎn)制訂員工招聘及測(cè)試準(zhǔn)則，先行甄選重要崗位員工，向其提供全面之管理課程培訓(xùn)，確保物業(yè)移交營(yíng)運(yùn)時(shí)，即具備一批已接受訓(xùn)練，可提供高質(zhì)素的管理服務(wù)之員工。物業(yè)交接管理公司與貴公司之物業(yè)交接為了使商業(yè)中心順利交付使用及利于今后物業(yè)的管理，必須做好下列驗(yàn)收跟進(jìn)工作：接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件接管驗(yàn)收應(yīng)遞交的資料接管驗(yàn)收的程序驗(yàn)收所需時(shí)間驗(yàn)收參加人員及單位驗(yàn)收注意事項(xiàng)管理公司與商戶之物業(yè)交接于物業(yè)落成前我司將協(xié)助制定收樓通知書(shū)、收樓收費(fèi)一覽表、收樓須知、二次裝修規(guī)定等一系列交收樓房流程，并附上裝潢指南，確保整個(gè)物業(yè)不會(huì)因個(gè)別客戶裝璜失當(dāng)造成破壞，內(nèi)容還包含審批裝修圖則程序，提示保安，防火需要，材料運(yùn)送，以及工序控制，避免裝璜期內(nèi)所產(chǎn)生之噪音，影響其他業(yè)主／租戶。規(guī)章制度的訂立為使物業(yè)自交接之日起，管理服務(wù)之水平即維持在高水平之上，故在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理期間即結(jié)合『xxxx』之特點(diǎn)，訂立以下管理規(guī)章制度：管理公約、租戶手冊(cè)、清潔服務(wù)、保安服務(wù)、員工工作指引、員工手冊(cè)、管理工作使用、表格之匯總、各崗位之責(zé)任制度三、 物業(yè)交付使用后物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)1. 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)目標(biāo)我司正式入駐『xxxx』實(shí)行全權(quán)經(jīng)營(yíng)管理后，將在管理合同期內(nèi)，使其達(dá)到上文所述的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)總目標(biāo)（除委托方提供的數(shù)據(jù)與實(shí)際情況差異較大，或政府政策變化等不可預(yù)計(jì)的因素外）：1) 通過(guò)我司良好的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)使『xxxx』保值、增值，真正為營(yíng)造一個(gè)安全、整潔、有序、高尚、溫馨、舒適的休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物環(huán)境，樹(shù)立金牌物業(yè)服務(wù)和商務(wù)服務(wù)品牌形象。3) 在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)活動(dòng)中，從初始階段既導(dǎo)入ISO 9001：2000國(guó)際質(zhì)量保證體系的方式、方法，將質(zhì)量管理體系的20個(gè)要素結(jié)合實(shí)際貫徹到服務(wù)工作中。在商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，各個(gè)租戶的具體情況會(huì)有較大的差異，有的經(jīng)營(yíng)狀況良好，有的經(jīng)營(yíng)狀況不佳，加強(qiáng)租戶的管理，必須充分了解租戶的經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)動(dòng)向及經(jīng)營(yíng)意見(jiàn)等，以根據(jù)具體情況采取相應(yīng)的對(duì)策，使商業(yè)物業(yè)始終保持一個(gè)良好的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。包括各類租戶的背景資料，如經(jīng)營(yíng)性質(zhì)，經(jīng)營(yíng)規(guī)模，經(jīng)營(yíng)特色，業(yè)態(tài)特征，品牌特點(diǎn)等；各類租戶的進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，規(guī)模以及在項(xiàng)目?jī)?nèi)的區(qū)間位置；各類租戶各個(gè)階段的經(jīng)營(yíng)狀況，經(jīng)營(yíng)要求和意見(jiàn)等。因此，為了適應(yīng)環(huán)境的變化，在『xxxx』的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，業(yè)態(tài)組合，租戶組成，必須常處于動(dòng)態(tài)的調(diào)整中。包括要求租戶必須按時(shí)營(yíng)業(yè)，不得擅自停業(yè)或缺業(yè)，不得售賣假冒偽劣商品及違禁品，營(yíng)業(yè)人員接待顧客應(yīng)熱情禮貌，并且對(duì)繳交租金，商鋪裝修，招牌安裝，商鋪內(nèi)部設(shè)施及公共設(shè)施的使用，停車場(chǎng)的使用，治安消防，環(huán)境衛(wèi)生等明確規(guī)定。2） 營(yíng)銷管理根據(jù)『xxxx』的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，確定物業(yè)的形象，并充分運(yùn)用各種媒介手段，向目標(biāo)商圈消費(fèi)者宣傳推廣『xxxx』的形象、特色，從而吸引消費(fèi)者的光顧，同時(shí)通過(guò)營(yíng)造優(yōu)良的購(gòu)物環(huán)境氛圍及提供優(yōu)質(zhì)的顧客服務(wù)，讓消費(fèi)者在『xxxx』中獲得良好的購(gòu)物消費(fèi)體驗(yàn)，從而促進(jìn)商品的銷售。l 營(yíng)銷策略廣告宣傳策略根據(jù)不同媒介的特點(diǎn)及實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的需要選擇合適的媒介組合方式，并選擇合適的時(shí)機(jī)實(shí)施廣告宣傳活動(dòng)。體驗(yàn)營(yíng)銷策略商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)者必須重視消費(fèi)者的購(gòu)物體驗(yàn)，從商品、環(huán)境、氛圍、服務(wù)等多個(gè)方面為消費(fèi)者營(yíng)造美好的體驗(yàn)經(jīng)歷，以充分激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)物興趣，以此抓住消費(fèi)者的注意力，改變消費(fèi)行為，樹(shù)立商業(yè)物業(yè)的良好形象。l 營(yíng)銷組合營(yíng)銷調(diào)研定期開(kāi)展各種營(yíng)銷調(diào)研活動(dòng)，及時(shí)全面了解『xxxx』實(shí)際的經(jīng)營(yíng)狀況，再根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況采取相應(yīng)的有效的營(yíng)銷手段。只有盡量準(zhǔn)確闡述了營(yíng)銷目標(biāo)，才能選擇組合的營(yíng)銷策略。效果評(píng)估對(duì)營(yíng)銷計(jì)劃實(shí)施的結(jié)果進(jìn)行評(píng)估，并分析其成功或失敗的原因，有系統(tǒng)的調(diào)整下一階段的營(yíng)銷計(jì)劃。要改善營(yíng)運(yùn)凈收入，提高項(xiàng)目的價(jià)值，必須了解預(yù)算報(bào)告的方方面面。l 通過(guò)了解租戶的各類運(yùn)營(yíng)報(bào)告和銷售業(yè)績(jī)，從而了解一段時(shí)期的收入和支出狀況。再把這些數(shù)字和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)比較，可以反映出哪個(gè)租戶經(jīng)營(yíng)不善。l 臨時(shí)性收入包括：季節(jié)性租賃或臨時(shí)租戶、投幣電話收入及自動(dòng)售貨機(jī)收入、零星地塊，儲(chǔ)藏室或停車場(chǎng)租賃收入、營(yíng)銷推廣活動(dòng)收入、停車收費(fèi)收入、違約金收入、滯納金收入等。4） 物業(yè)管理l 租戶入駐建立租戶入駐的程序，培訓(xùn)所有參加租戶入駐交接工作的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理員工，使租戶入駐工作規(guī)范化。l 『xxxx』物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理處在租戶入駐前，根據(jù)政府《房屋面積測(cè)繪成果表》，編制、統(tǒng)計(jì)每戶租戶應(yīng)繳納的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)和其它代收代付、代收代管費(fèi)用表；l 在租戶入駐前將已經(jīng)準(zhǔn)備完畢的各項(xiàng)文件資料，再次檢查核對(duì)；l 將“租戶房屋驗(yàn)收單”、《『xxxx』物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公約》、《『xxxx』用戶手冊(cè)》、《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公約承諾書(shū)》、《裝修責(zé)任書(shū)（裝修須知）》、《安全及防火責(zé)任書(shū)》、《綠色環(huán)保責(zé)任書(shū)》、《租戶登記表》及各類鑰匙按戶裝袋，準(zhǔn)備交接的配套物品；l 再次檢查物業(yè)交接公共區(qū)域及設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行和保潔情況；l 再次檢查租戶的房屋內(nèi)部保潔情況；l 與租戶驗(yàn)收交接物業(yè)時(shí)，應(yīng)讓租戶充分體會(huì)到物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理接待人員的規(guī)范服務(wù)、禮貌、熱情、有序；l 按物業(yè)交接程序，查驗(yàn)租戶《入駐通知書(shū)》、租戶身份證明等注明應(yīng)具備的文件數(shù)據(jù)；l 請(qǐng)租戶簽署《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公約承諾書(shū)》、《裝修責(zé)任書(shū)（裝修須知）》、《安全及防火責(zé)任書(shū)》、《綠色環(huán)保責(zé)任書(shū)》、《租戶登記表》；l 收取租戶繳納的三個(gè)月預(yù)付物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)及其它費(fèi)用，并按規(guī)定將當(dāng)天收取的現(xiàn)金存入銀行專用賬戶（不得將現(xiàn)金留在保險(xiǎn)柜內(nèi)）；l 租戶交清費(fèi)用后，由物業(yè)接待人員陪同租戶驗(yàn)房并做好驗(yàn)收記錄，驗(yàn)收合格后填寫(xiě)《物業(yè)驗(yàn)收記錄表》，請(qǐng)租戶簽收。l 二次裝修管理『xxxx』物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理處將依據(jù)相關(guān)的物業(yè)裝修管理規(guī)定，為維護(hù)全體租戶的利益，依法對(duì)租戶裝修過(guò)程的進(jìn)行控制，對(duì)裝修施工隊(duì)伍進(jìn)行管理。租戶裝修申請(qǐng)l 制定租戶二次裝修管理規(guī)定；l 受理租戶裝修申請(qǐng)，審核租戶的裝修設(shè)計(jì)，裝修審核通過(guò)后，發(fā)放《裝修許可證》；l 與裝修施工單位簽訂《裝修安全協(xié)議書(shū)》（安全責(zé)任書(shū)）；l 受理施工單位和人員身份登記，收取出入證押金后向施工人員發(fā)放《施工臨時(shí)出入證》；l 施工單位進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)前，要求施工單位對(duì)所有施工人員，進(jìn)行防火安全和『xxxx』物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)規(guī)定的教育。對(duì)于執(zhí)意違反裝修規(guī)定，且對(duì)其他租戶造成不良影響的野蠻施工行為，堅(jiān)決制止決不姑息。除發(fā)出《裝修整改通知書(shū)》外，還可通報(bào)政府主管部門加以解決。裝修管理工作質(zhì)量要求l 租戶裝修申請(qǐng)及裝修設(shè)計(jì)審核過(guò)程，一般情況下2天內(nèi)完成；l 租戶裝修申請(qǐng)手續(xù)齊全，符合裝修管理規(guī)定，裝修過(guò)程中無(wú)火災(zāi)隱患和危及安全的事件發(fā)生；l 租戶裝修過(guò)程中無(wú)影響建筑結(jié)構(gòu)、建筑承重墻、建筑外觀或改變物業(yè)用途的違章行為；l 租戶裝修施工無(wú)亂堆放、亂挖、亂接，無(wú)違章裝修搭建，房屋完好率100%；l 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理處人員每天2次巡視裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并杜絕裝修過(guò)程中的違章行為。l 安保管理保安工作是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中最重要的環(huán)節(jié)之一，本商場(chǎng)作為商務(wù)人士工作、生活的一個(gè)場(chǎng)所，其安全保衛(wèi)工作的好壞影響深遠(yuǎn)，必須不間斷地使用專業(yè)化、規(guī)范化的保安手段來(lái)加強(qiáng)商場(chǎng)的管理。因此我們將做到：l 配合物業(yè)要求，擬訂適當(dāng)?shù)娜藛T安排及保安服務(wù)計(jì)劃；l 透過(guò)良好之保安培訓(xùn)，確保物業(yè)在意外發(fā)生時(shí)，能采取緊急應(yīng)變補(bǔ)救措施；l 與發(fā)展商定期檢討物業(yè)保安事宜，并安排夜間突擊檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正匯報(bào)；l 如遇租戶入駐或搬離商場(chǎng)，積極做好相關(guān)配合工作和出門登記工作；l 做好人員及車輛進(jìn)出管理，確保物業(yè)的正常運(yùn)作，以免不良分子有機(jī)可乘；l 擬訂保安制度及編制各相關(guān)巡邏路線表等，并不定期更改巡邏路線。l 綠化管理l 綠化的規(guī)劃、管理的好壞已經(jīng)成為客戶購(gòu)房和衡量商場(chǎng)管理水平的重要方面，故我司將制訂詳細(xì)之管理計(jì)劃，使商場(chǎng)綠化養(yǎng)護(hù)長(zhǎng)期處于較高水平；l 主要內(nèi)容有綠化區(qū)域進(jìn)行清掃，竹林，樹(shù)木、花草澆水、除蟲(chóng)，剪草、施肥；草坪養(yǎng)護(hù)補(bǔ)種，樹(shù)木及花草調(diào)整、以及室內(nèi)擺放；l 布局適應(yīng)建筑功能需要，無(wú)明顯病、蟲(chóng)害，無(wú)藥害，及時(shí)處理綠化與其它公用設(shè)施的矛盾，保持綠化景觀的完整，布局合理、無(wú)枯枝敗葉；