【正文】 .............................................................................................83 恒生城市花園 ........................................................................................................................86 荷香園 ....................................................................................................................................88 天立花園 ................................................................................................................................90 紫荊園 ....................................................................................................................................94 怡海世家 ................................................................................................................................96第五章 結(jié) 論 ........................................................................................................................1001 / 107前 言為使貴司可深入理解敝司開(kāi)展本次調(diào)研所涉及的背景、資源、時(shí)間安排、工作程序、工作渠道等方面之要素，從而有助貴司客觀分析及判斷本報(bào)告有關(guān)論點(diǎn)、數(shù)據(jù)之實(shí)用性，敝司特別將本次調(diào)研的執(zhí)行過(guò)程作整體概述，在參閱本章后，貴司若有任何問(wèn)題欲更深入了解，歡迎雙方再作具體溝通。? 人力資源調(diào)配? 本次調(diào)研由敝司策劃經(jīng)理領(lǐng)隊(duì)實(shí)地開(kāi)展具體工作，進(jìn)駐當(dāng)?shù)乇炙菊皆诼毴藛T共 3 人，另聘請(qǐng)山東理工大學(xué)的學(xué)生 16 人，經(jīng)過(guò)培訓(xùn)后上崗進(jìn)行調(diào)研工作。? 工作渠道及形式走訪當(dāng)?shù)卣畽C(jī)關(guān)、房管及規(guī)劃建設(shè)部門(mén)因應(yīng)本項(xiàng)目自身需要及項(xiàng)目標(biāo)書(shū)內(nèi)容要求，敝司在當(dāng)?shù)貧v史、文化、政治、經(jīng)濟(jì)、教育、人口、商業(yè)及房地產(chǎn)基本概況等方面的2 / 107資料或宏觀數(shù)據(jù)的收集渠道之一，是走訪當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)職能部門(mén)，從中了解上述方面的歷年?duì)顩r和未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，并盡可能收集具體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)作分析研究之用。各主要商業(yè)旺區(qū)及大型商場(chǎng)問(wèn)卷調(diào)查針對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者之職業(yè)構(gòu)成、生活方式、消費(fèi)習(xí)慣、置業(yè)取態(tài)等方面的市場(chǎng)調(diào)查，敝司主要以當(dāng)?shù)卮笮蜕虉?chǎng)及商業(yè)旺區(qū)的現(xiàn)場(chǎng)訪問(wèn)形式開(kāi)展工作，在剔除無(wú)效樣本后，雖然調(diào)查問(wèn)卷數(shù)量不算太少，但由于涉及地域較為廣闊且調(diào)研時(shí)間倉(cāng)促，故敝司相信在下一階段，該方面之研究工作仍可進(jìn)一步繼續(xù)深入。3 / 107當(dāng)?shù)剌^具代表性人物專訪在當(dāng)?shù)赜绕涫菑埖陞^(qū)，敝司對(duì)當(dāng)?shù)馗黝愃饺似髽I(yè)及政府機(jī)構(gòu)中較具代表性的人員進(jìn)行了專題訪問(wèn)，希望通過(guò)此等朋友式較為深入、詳實(shí)、全面之敞開(kāi)溝通，彌補(bǔ)一般問(wèn)卷調(diào)查所難以達(dá)致的、真實(shí)體現(xiàn)較有實(shí)力人士心理需求的調(diào)查結(jié)果。收集政府工作報(bào)告、年鑒、政府網(wǎng)頁(yè)、地方志等文字資料上文已提及，敝司除投入大量人員于當(dāng)?shù)刈鼍唧w調(diào)研工作外，總公司亦通過(guò)各種最新文件資料及網(wǎng)上有關(guān)條目作補(bǔ)充搜集，包括政府工作報(bào)告、實(shí)用年鑒、統(tǒng)計(jì)年鑒、地方志、政府職能部門(mén)網(wǎng)站等等，藉以補(bǔ)充走訪當(dāng)?shù)卣@素材之不足，同時(shí)提高該部分調(diào)研的工作效率。? 本次調(diào)研工作重點(diǎn)及相應(yīng)問(wèn)題接獲本項(xiàng)目工作后，敝司清楚本項(xiàng)目需要一份全面、深入、詳盡、數(shù)據(jù)充分的前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，藉此作為未來(lái)本項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面之重要基礎(chǔ)依據(jù)，而敝司開(kāi)展本次調(diào)研所遇到的最大問(wèn)題，是因時(shí)間倉(cāng)促但同時(shí)所涉及區(qū)域、內(nèi)容均較為廣闊而形成的矛盾。 故此，在工作方法的制定方面，敝司主要圍繞有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的各階層人士展開(kāi)，包括確定調(diào)查場(chǎng)所（各大高級(jí)商場(chǎng)、相對(duì)較繁盛的商業(yè)街、部分檔次較高的居住小區(qū)等） 、確定調(diào)查對(duì)象（盡量以老板或負(fù)責(zé)人6 / 107為主） 、落實(shí)調(diào)查訪問(wèn)人員的工作標(biāo)準(zhǔn)及工作培訓(xùn)等等，而在實(shí)際操作中，敝司再次印證淄博有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)人士的基本特征，即：處事較為低調(diào)、溝通相對(duì)保守，同時(shí)某些敏感數(shù)據(jù)亦是不愿公開(kāi)（例如個(gè)人收入、其普遍均填遠(yuǎn)低于實(shí)際收入之?dāng)?shù)據(jù)；又或者是個(gè)人聯(lián)絡(luò)電話，基本不愿透露） 。7 / 107第一章 宏觀市場(chǎng)研究 淄博城市及經(jīng)濟(jì)概況 城市概況淄博是中國(guó)環(huán)渤海地區(qū)一座風(fēng)格獨(dú)特的工業(yè)城市，是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的山東半島沿海開(kāi)放城市，是著名的“陶瓷之都” 、 “絲綢之鄉(xiāng)” 。淄博地處暖溫帶，四季分明，年平均氣溫 176。淄博歷史悠久。淄博是齊文化的發(fā)祥地。淄博的鐵路和公路密度均在中國(guó)名列前茅。公路有 15 條干線通往全國(guó)各地，通車(chē)總里程近 3000 公里，濟(jì)（南）青（島）高速公路橫貫全市東西。8 / 107淄博擁有秀麗的自然風(fēng)光，每年吸引著數(shù)以萬(wàn)計(jì)的中外游客。素有“北國(guó)江南”之稱的馬踏湖，溝汊縱橫，荷葉滴翠，一派水鄉(xiāng)嬌媚。淄博是中國(guó)的五大瓷都之一，年產(chǎn)日用陶瓷 億多件。氧化鋁、解熱藥產(chǎn)量均占中國(guó)的 1/3。坐落在淄博市的齊魯石油化學(xué)工業(yè)公司，是特大型石化聯(lián)合企業(yè)，使淄博成為中國(guó)重要的石油化工基地。淄博是中國(guó)首批 3 個(gè)星火技術(shù)密集區(qū)之一，被國(guó)家科委列為中國(guó)科技興市試點(diǎn)市和科技興市山東試點(diǎn)帶城市，被評(píng)為中國(guó)科教興市先進(jìn)城市?，F(xiàn)有各類文化機(jī)構(gòu) 163 處，有線電視網(wǎng)遍及全市；各類學(xué)校 1700 多所，其中普通高校 4 所。張店、博山、淄川、周村、臨淄 5 個(gè)區(qū)和桓臺(tái)縣呈梅花狀分布，東西南北 4 個(gè)城區(qū)距離中心城區(qū)分別為9 / 10720 公里左右，城鄉(xiāng)交錯(cuò)，布局舒展，形成城市組群，被學(xué)術(shù)界稱為“淄博模式” 。淄博市人民生活水平不斷提高。GDP 人均 GDP城鎮(zhèn)居民可支配收入2022 年 17158 72752022 年 780 18975 8198同比增長(zhǎng)率 % % % 宏觀經(jīng)濟(jì)情況淄博市 GDP 及增長(zhǎng)比例圖年份 1999 年 2022 年 2022 年 2022 年GDP(億元） 568 780增長(zhǎng)（%） % % % %10 / 107568 780%%%%020040060080010001999年 2022年 2022年 2022年%%%%%%%%GDP(億 元 ） 增 長(zhǎng) （ %）近年來(lái)淄博市的現(xiàn)代化建設(shè)取得了很大成就，國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)，對(duì)外開(kāi)放步伐加快，人民生活水平明顯改善，經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。以上都表明淄博市宏觀經(jīng)濟(jì)近年來(lái)保持著較高的穩(wěn)定增長(zhǎng)速度。11 / 1072022 年全市人均國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)到 17156 元（2022 年為 15785元） ，2022 年全市人均國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)到 18975 元，人民生活水平正在逐漸提高，屬于生活水平小康的地區(qū)。 總體來(lái)說(shuō)，淄博市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較高，企業(yè)宏觀景氣良好。 未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)據(jù)市計(jì)劃委員會(huì)的資料表明，淄博市計(jì)劃未來(lái)幾年 GDP 全年增長(zhǎng)保持在 10%左右。2022 年預(yù)計(jì)全市全年 GDP 達(dá)到 億元,同比增長(zhǎng) 10%，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍然保持良好的勢(shì)頭。12 / 107 淄博房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 固定資產(chǎn)投資淄博市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資狀況圖（根據(jù)淄博市統(tǒng)計(jì)局資料制）作為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量，固定資產(chǎn)投資一直在 GDP中占有很大比重。0501001502001999年 2022年 2022年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資(億元)%%%%增長(zhǎng)比例（%）13 / 107固定資產(chǎn)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，有利于拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，直接促進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，改進(jìn)工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力，提高人民的生活水平。 淄博市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)歷史及現(xiàn)狀淄博市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較晚，自近年來(lái)國(guó)家政策取消實(shí)物分房以后，房地產(chǎn)業(yè)才開(kāi)始起步發(fā)展起來(lái)，從以下各方面數(shù)據(jù)可反映房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況： 投資情況2022 年以來(lái)，淄博市房地產(chǎn)投資大量增加，2022 年房地產(chǎn)投資 億元。2022 年房地產(chǎn)投資完成額（按用途分）按用途分類 商品住宅 經(jīng)濟(jì)適用房 合計(jì) 辦公樓 商業(yè)用房 合計(jì)投資額（萬(wàn)元） 93358 7514 100872 1610 10023 112505所占比例 % % % % % %注：數(shù)據(jù)來(lái)源——淄博市統(tǒng)計(jì)局14 / 107933587514 1610 10023020220400006000080000100000商 品 住 宅 經(jīng) 濟(jì) 適 用 房 辦 公 樓 商 業(yè) 用 房%%%%%%投 資 額 （ 萬(wàn) 元 ） 所 占 比 例2022 年房地產(chǎn)投資完成額（按用途分）按用途分類 商品住宅 經(jīng)濟(jì)適用房 合計(jì) 辦公樓 商業(yè)用房 合計(jì)投資額（萬(wàn)元） 254578 8252 262830 13517 23865 300212所占比例 % % % % % %注：數(shù)據(jù)來(lái)源——淄博市統(tǒng)計(jì)局2545788252 13517 23865%% % %050000100000150000202200250000300000商 品 住 宅 經(jīng) 濟(jì) 適 用 房 辦 公 樓 商 業(yè) 用 房%%%%%%投 資 額 （ 萬(wàn) 元 ） 所 占 比 例從上表可以看出 2022 年和 2022 年的投資情況，住宅投資已經(jīng)15 / 107占到了八成以上，其中商品住宅投資額遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)適用房投資額。可見(jiàn)淄博市房地產(chǎn)投資以商品住宅投資為主，市場(chǎng)狀況相對(duì)成熟。 土地開(kāi)發(fā)面積淄博市的統(tǒng)計(jì)局資料表明，2022 年完成開(kāi)發(fā)土地面積 萬(wàn)平方米，正在開(kāi)發(fā)的土地面積 萬(wàn)平方米，待開(kāi)發(fā)土地面積 萬(wàn)平方米，本年購(gòu)置土地面積 萬(wàn)平方米。16 / 107 開(kāi)發(fā)情況淄博市 2022 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況（單位：平方米）按用途分類 商品住宅 經(jīng)濟(jì)適用房 合計(jì) 辦公樓 商業(yè)用房 合計(jì)施工面積 3404083 242268 3646351 130207 356914 4133472新開(kāi)工面積 1894627 172052 2066679 56149 101210 2224038竣工面積 1721289 139887 1861176 70727 156022 2087925淄博市 2022 年商品住宅開(kāi)發(fā)情況（單位：平方米）按用途分類 施工面積 新開(kāi)工面積 竣工面積2022 年 1755343 1113286 9746582022 年 3404083 1894627 1721289增長(zhǎng)% % % %資料來(lái)源：淄博市統(tǒng)計(jì)局全年開(kāi)工、竣工面積反映了一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)年開(kāi)發(fā)量，從以上表中可以看出： 2022 年的各項(xiàng)增長(zhǎng)幅度極大，2022 年淄博市房屋施工面積達(dá)到了 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，新開(kāi)工面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，全年竣工面積達(dá)到了 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。 銷(xiāo)售情況? 2022 年已銷(xiāo)售面積：房屋種類 商品住宅 經(jīng)濟(jì)適用房 辦公樓 商業(yè)用房 合計(jì)已售面積 1333148 124534 47174 132931 1637787成交額 173485 13359 7052 23129 217025數(shù)據(jù)來(lái)源：淄博市統(tǒng)計(jì)局以上顯示，2022 年商品房已售面積達(dá) 萬(wàn)平方米，較 2022年有明顯的提高（2022 年全年實(shí)際銷(xiāo)售商品房 萬(wàn)平方米） ，增長(zhǎng) %。 商品住宅價(jià)格? 2022 年住宅平均價(jià)格圖18 / 107020040060080010001200商 品 住 宅 經(jīng) 濟(jì) 適 用 房 住 宅平均價(jià)格（元/平方米）商品住宅 經(jīng)濟(jì)適用房 住宅2022 年 1060 868 10502022 年 1301 1072 1247增長(zhǎng)% % % %數(shù)據(jù)來(lái)源：淄博市統(tǒng)計(jì)局 這里的住宅包括商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房淄博市住宅價(jià)格水平目前還較低，從上表實(shí)際銷(xiāo)售面積和實(shí)際銷(xiāo)售額可計(jì)算出：2022 年住宅平均價(jià)格為 元/平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格為 元/平方米，商品住宅價(jià)格為 元/平方米。 城市市政基礎(chǔ)設(shè)施 城市基建投入近幾年來(lái)，為了改進(jìn)城市容貌和基礎(chǔ)設(shè)施，淄博市把基建投入19 / 107作為了重點(diǎn)工程。建設(shè)了博萊高速公路淄博段，中心城區(qū)東北、西南外環(huán)路，擴(kuò)建了華北路、西七路、張博路、臨淄人民路等，進(jìn)行了張南熱網(wǎng)、郵電擴(kuò)容、變電站、污水處理二期工程等建設(shè)，緩解了電力、通訊、交通等卡脖子的問(wèn)題，改善了投資環(huán)境。建設(shè)改造城市道路 160 公里，城市日供水能力達(dá)到 74萬(wàn)立方米，日供電能力達(dá)到 156 萬(wàn)千瓦，城市生活燃?xì)馄蔬_(dá)到100%，集中供熱面積 1199 萬(wàn)平方米，城市綠化覆蓋率達(dá)到%，人均綠地面積達(dá)到 平方米，城市化水