【正文】 ...........................................................................................................................78 ........................................................................................................................78 ............................................................................................................80 ........................................................................................................................................86 ........................................................................................................................................874 / 87地塊位于寧波市江北區(qū)慈城鎮(zhèn)慈城新區(qū)規(guī)劃區(qū)。慈城，位于寧波市區(qū)西北部；項(xiàng)目所在的規(guī)劃新區(qū)位于慈城鎮(zhèn)南部約 1公里，距離寧波市區(qū)中心約 15公里。城投項(xiàng)目洪塘鎮(zhèn)中心湖萬科項(xiàng)目項(xiàng)目位置慈城古鎮(zhèn)慈城中學(xué) 城投項(xiàng)目5 / 87圖：項(xiàng)目用地示意圖地塊編號(hào) 110 111 112 113 114 115 116地塊面積（畝） 容積率 建筑限高（米）18 18 30 18 18 18 30用地性質(zhì) R2 R2 C2 R2 R2 R2 C2備注：圖中 表示“酒店”規(guī)劃位置，因酒店規(guī)劃指標(biāo)不詳，因此本研究報(bào)告對(duì)酒店物業(yè)僅做市場(chǎng)分析研究，不做定位建議。寧波位于浙江東部，長(zhǎng)江三角洲南翼，北臨杭州灣，西接紹興，南靠臺(tái)州，東北部與舟山群島隔海相望。兩漢、三國(guó)至魏晉南北朝時(shí)期，區(qū)域范圍基本未變；至唐朝，設(shè)州制，先后治于三江口(現(xiàn)寧波老城區(qū))、小溪(今鄞州區(qū)鄞江鎮(zhèn))、再遷至三江口；唐長(zhǎng)慶元年(821 年)，建子城，為后來歷代寧波城的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。1949 年 5 月寧波解放，建置寧波紹興地塊位置杭州跨海大橋7 / 87市。1986 年寧波列為全國(guó)歷史文化名城，1987 年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成為計(jì)劃單列市。是全國(guó)著名的民營(yíng)生產(chǎn)加工、電子信息、汽車產(chǎn)業(yè)、出口貿(mào)易、金融服務(wù)等二三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的核心城市之一，在浙江乃至全國(guó)，經(jīng)濟(jì)地位舉足輕重。圖：寧波市城市總體規(guī)劃圖（20222020 ）城市定位：我國(guó)東南沿海重要的港口城市，長(zhǎng)江三角洲南翼經(jīng)濟(jì)中心，國(guó)家歷史文化名城。8 / 87城市規(guī)模：到 2020年，市域常住人口 810萬，中心城實(shí)際居住人口 250萬，城市化水平 70%以上。根據(jù)國(guó)務(wù)院批復(fù)的《寧波市城市總體規(guī)劃(2022 年—2020 年)》方案，? 總體布局：以寧波中心城為中心，二區(qū)、T 軸為主體的面向杭州灣的開放式空間布局結(jié)構(gòu)。T軸：杭州灣南岸濱海線與沿海國(guó)道等交通干線構(gòu)成的 T字型發(fā)展帶（如下圖所示） 。規(guī)劃以中心城區(qū)為核心，沿杭州灣南岸及濱海線形成帶形組團(tuán)城市結(jié)構(gòu)。 南部生態(tài)發(fā)展區(qū)是城市水源涵養(yǎng)地，重要的生態(tài)生產(chǎn)基地。規(guī)劃以寧?？h城、象山縣城為中心， “西店—寧海縣城—岔路” ， “象山縣城—石浦”兩條城鎮(zhèn)發(fā)展縱軸及“象山縣城—寧?？h城”發(fā)展橫軸組成點(diǎn)軸型結(jié)構(gòu)。? 市區(qū)發(fā)展規(guī)劃：市區(qū)包括海曙區(qū)、江東區(qū)、江北區(qū)、鄞州區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)、北侖區(qū)六個(gè)行政區(qū)，面積 2560 平方公里。規(guī)劃 2020 年市區(qū)范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)共有 11 座，規(guī)劃形成 5 片城鎮(zhèn)組群：以慈城為中心的甬西北城鎮(zhèn)組群；以集士港為中心，包括高橋、古林、橫街等鎮(zhèn)的鄞西城鎮(zhèn)組群；以咸祥為中心，包括瞻岐、塘溪等鎮(zhèn)的鄞東南城鎮(zhèn)組群；以姜山為中心，包括橫溪、云龍等鎮(zhèn)的鄞南城鎮(zhèn)組群；以鄞江為中心，包括洞橋、章水等鎮(zhèn)9 / 87的鄞西南城鎮(zhèn)組群。圖：寧波市域空間布局規(guī)劃圖? 中心城區(qū)發(fā)展規(guī)劃：根據(jù)規(guī)劃方案，中心城范圍包括三江片、鎮(zhèn)海片、北侖片。規(guī)劃期內(nèi)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，分為新區(qū)、舊城更新區(qū)二類。重點(diǎn)建設(shè)東部新城中央商務(wù)區(qū)、灣頭地區(qū)、浙東生產(chǎn)性港口物流園區(qū)、寧波保稅區(qū)、鄞州南部商務(wù)區(qū)。重點(diǎn)建設(shè)三江中央商務(wù)區(qū)、鐵路南站客運(yùn)樞紐地塊、科技文化創(chuàng)業(yè)區(qū)、長(zhǎng)豐濱江休閑居住區(qū)、都市文化旅游商貿(mào)區(qū)。11 / 87圖：周邊規(guī)劃效果圖? 本地塊附近有 4 號(hào)線地鐵交通規(guī)劃，但是開工時(shí)間尚未確定（預(yù)計(jì)十年后通車） 。2022 年 GDP 為 億元，到 2022年，上升至 億元，增長(zhǎng)近一倍。城市化與人口：人口規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)；城市化水平發(fā)展速度快于全國(guó)水平圖：20222022 年寧波市人口總量及城市化率水平63%46%02004006008002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022萬 人0%20%40%60%80%寧 波 常 住 人 口 寧 波 城 市 化 率 全 國(guó) 城 市 化 率數(shù)據(jù)來源：寧波市統(tǒng)計(jì)局 中國(guó)指數(shù)研究院13 / 872022 年至 2022 年，寧波市常住人口穩(wěn)步增長(zhǎng)，至 2022 年底，常住人口達(dá)到 719 萬。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)： 一產(chǎn)相對(duì)穩(wěn)定；二產(chǎn)主導(dǎo)，但比重呈遞減趨勢(shì)；三產(chǎn)比重持續(xù)增加圖：20222022 年寧波市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況% % % % % %% %% % % % % %% % %%0%25%50%75%100%2022 2022 2022 2022 2022 2022第 一 產(chǎn) 業(yè) 第 二 產(chǎn) 業(yè) 第 三 產(chǎn) 業(yè)數(shù)據(jù)來源：寧波市統(tǒng)計(jì)局 中國(guó)指數(shù)研究院20222022 年，寧波市的三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出“一產(chǎn)穩(wěn)中略降，二產(chǎn)主導(dǎo)但遞減，三產(chǎn)比重持續(xù)增長(zhǎng)”的特征，至 2022 年，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 %：%：%。截止 2022 年底，寧波市人均 GDP 為 58618 元，同比增長(zhǎng) %；人均儲(chǔ)蓄存款余額 50254元，同比增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)居民可支配收入 27368 元，同比增長(zhǎng) %，在全國(guó)各大中城市中僅落后于深圳、上海和廣州，居第四位。2022 年投資額為 億元，至 2022 年上升至 億元。 2022 年房地產(chǎn)投資額 億元，同比上升了 個(gè)百分點(diǎn)，占社會(huì)固定投資的 %。房?jī)r(jià)收入比：比值 ，在各主要大中城市排名居中從全國(guó)范圍內(nèi)來看，2022 年，寧波市房?jī)r(jià)收入比在各主要大中城市中處于中等水平，比值為 ，低于全國(guó)平均水平。在 2022 年之前寧波房地產(chǎn)投資額增速均在 32%以上；后五年（2022 年2022 年）房地產(chǎn)投資呈 V 型震蕩態(tài)勢(shì)，經(jīng)歷 2022 年低增長(zhǎng)、2022 年負(fù)增長(zhǎng)之后，2022 年房地產(chǎn)投資強(qiáng)勢(shì)反彈，增速同比上升了 個(gè)百分點(diǎn)。20222022 年，寧波市商品房施工量在前段時(shí)間經(jīng)歷急速上揚(yáng)之后，增幅慢慢趨緩，2022 年以來，增幅均在 10%或以下，2022022 年增幅接近為零。這與目前市場(chǎng)商品房供應(yīng)，尤其是商品房住宅供應(yīng)明顯不足不無關(guān)系。兩項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)歷史新高。19 / 87圖：寧波市近幾年人均住房使用面積趨勢(shì)圖051015202530352022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022平 米 /人0%5%10%15%20%25%30%35%寧 波 市 人 均 住 房 使 用 面 積 增 長(zhǎng) 率數(shù)據(jù)來源：寧波市統(tǒng)計(jì)局 中國(guó)指數(shù)研究院20222022 年，寧波市居民居住水平逐年提升。 圖：20222022 年寧波市商品房銷售均價(jià)走勢(shì)02022400060008000100002022 20222022 2022 20222022 20222022 2022元 /平 米20%0%20%40%60%80%銷 售 均 價(jià) 增 長(zhǎng) 率 全 國(guó) 增 長(zhǎng) 率數(shù)據(jù)來源：寧波市統(tǒng)計(jì)局 中國(guó)指數(shù)研究院20222022 年，寧波市商品房銷售均價(jià)逐年走高，尤其是至 2022 年，均價(jià)驟升至8992 元/平米，同比上升 %。同期市區(qū)商品房成交均價(jià) 10320 元 /平方米。圖：20222022 年寧波市土地開發(fā)與購(gòu)置規(guī)模趨勢(shì)%020040060080010002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022萬 平 米100%0%100%200%300%400%500%土 地 開 發(fā) 面 積 土 地 購(gòu) 置 面 積開 發(fā) 面 積 增 幅 購(gòu) 置 面 積 增 幅數(shù)據(jù)來源：寧波市統(tǒng)計(jì)局 中國(guó)指數(shù)研究院備注：2022 年“土地開發(fā)面積”數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)至 3 季度，全年數(shù)據(jù)有待進(jìn)一步確認(rèn)20222022 年，寧波市土地開發(fā)規(guī)模相對(duì)平穩(wěn)，但土地購(gòu)置情況冷熱不均。09年寧波土地市場(chǎng)：成交活躍，房企積極拿地， “地王”頻現(xiàn)圖：2022 年 112 月份寧波土地成交情況（除工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地）0501001502002500153045607590成 交 面 積 成 交 宗 數(shù)成 交 面 積 79 39 22 32 66 64 53 165 119 56 209成 交 宗 數(shù) 6 39 13 15 11 25 22 18 35 29 31 831月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月數(shù)據(jù)來源：寧波市國(guó)土局 中國(guó)指數(shù)研究院21 / 872022 年，寧波市共成交土地 327 宗，面積 萬平方米，同比增長(zhǎng) %和%。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，作為“二線”城市的寧波，2022 年土地出讓金額達(dá) 488 億，緊隨廣州之后，全國(guó)排名第六。表：2022 年全國(guó)各大城市土地出讓金排名排名 城市 2022年(億元) 2022年(億元) 同比 2022年1 杭州 1054 312 238%2 上海 1043 382 172%3 北京 928 503 85%4 天津 732 439 67%5 廣州 489 122 301%6 寧波 488 68 %7 重慶 440 117 276%8 武漢 361 81 345%9 佛山 332 68 390%10 成都 324 66 389%11 無錫 315 83 278%12 廈門 303 53 475%數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院22 / 872022年不同性質(zhì)土地成交情況：住宅用地比例最高，商住用地次之，商用用地、商服用地分別列三、四圖：各類功能性質(zhì)用地成交面積比例住 宅 ,%商 住 ,%商 用 ,%商 服 ,%辦 公 ,% 綜 合 ,%住 宅 商 住 商 用 商 服 辦 公 綜 合數(shù)據(jù)來源：寧波市國(guó)土局 中國(guó)指數(shù)研究院在 2022 年成交的土地中，住宅類土地占據(jù)主體，達(dá)到 153 宗， 萬平方米，成交面積占總成交的 %。分別占總成交量的 %、 %和 %。其中商用類土地成交 90 宗， 萬平方米；商服類土地成交 83 宗，萬平方米；辦公類土地成交 1 宗， 萬平方米。23 / 87成交土地樓面價(jià)格：圖：2022 年寧波土地成交樓面價(jià)趨勢(shì)圖39740100020223000400050006000 元 /平 米全 市 平 均 樓 面 價(jià) 2833 1566 885 1268 1928 2835 2153 2512 4089 3900 1831 3884市 區(qū) 平 均 樓 面 價(jià) 3699 1727 4500 1614 1038 2803 3459 4040 4379 4876 2081 39741月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月數(shù)據(jù)來源：寧波市國(guó)土局 中國(guó)指數(shù)研究院2022 年寧波市平均樓面價(jià)總體上升，年平均土地樓面價(jià)為 2983 元/平方米，同比增長(zhǎng) %。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，泛住宅平均樓面價(jià)為 3926 元/平方米，同比增長(zhǎng) %；泛商業(yè)土地樓面價(jià)為 1479 元/平方米，同比增長(zhǎng) %。圖：2022 年寧波市各區(qū)域土地成交情況050100150200250 萬 平 米01020304050607080宗成 交 面 積 交 宗 數(shù) 49 68 41 17 56 46 9 20 21市 內(nèi) 三區(qū) 鄞 州 鎮(zhèn) 海 北 侖 慈 溪 余 姚 奉 化 寧 海 象 山數(shù)據(jù)來源：寧波市國(guó)土局 中國(guó)指數(shù)研究院2022 年寧波市區(qū)土地共成交 175 宗， 萬平米，成交面積占市總成交量的 %。其中市內(nèi)三區(qū)成交 49 宗， 萬平方米；鄞州區(qū)成交 68 宗， 萬平方米；鎮(zhèn)海區(qū)成交 41 宗，93 萬平方米；北侖區(qū)成交 17 宗， 萬平方米。慈溪和余姚的土地成交量較大，均在 130 萬平方米以上，奉化、寧海和象山成交量則均在40 萬平米以下。寧波市區(qū)分為海曙區(qū)、江北區(qū)、江東區(qū)、鄞州區(qū)、科技園區(qū)、東部新城、鎮(zhèn)海區(qū)和北侖區(qū)；其中城市核心