江蘇某財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案-在線瀏覽
2025-06-21 06:53本頁(yè)面
【正文】 自然環(huán)境開(kāi)盤(pán)時(shí)間：04年以前通城山莊概況：建筑以多層為主，配以商業(yè)價(jià)格：16001800元/平方米 地理位置：青島路右側(cè)開(kāi)發(fā)商：宿遷市通成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司宣傳重點(diǎn)：歐洲風(fēng)格目前情況：銷售積壓下的少量套數(shù)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：較早富麗萊嘉苑概況：11萬(wàn)平方米，建筑以多層為主，配以底層商業(yè)、小高層公寓，建筑錯(cuò)落有致；綠化率：35%價(jià)格：16502000元左右/平方米 地理位置：新區(qū)平安大道左側(cè)開(kāi)發(fā)商：宿遷路建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司宣傳重點(diǎn)：建筑設(shè)計(jì)造價(jià)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：二期7月份（3） 項(xiàng)目概況分析項(xiàng)目案名：江蘇XXX財(cái)富廣場(chǎng)總建筑面積：38920平方米項(xiàng)目位于幸福中路、黃河路、東大街的交匯處，宿遷市中心，當(dāng)時(shí)以宿遷“天價(jià)”拍得該地，是宿遷公認(rèn)的“地王”。（4） 項(xiàng)目SWOT分析 優(yōu)勢(shì)①本案地處宿遷市中心地域，宿遷市最繁華的商業(yè)街——幸福中路以及商業(yè)街東大街鳳凰城之間，左右逢源，是本地人公認(rèn)的商業(yè)好地段，具備了先天上的地利優(yōu)勢(shì)；②原輕工市場(chǎng)是宿遷公認(rèn)的良好商業(yè)地段，當(dāng)?shù)厝苏J(rèn)同感強(qiáng)，原輕工市場(chǎng)的眾多經(jīng)營(yíng)戶就是比較穩(wěn)定的目標(biāo)客戶層，廣大宿遷市民又是比較穩(wěn)定的消費(fèi)客戶層，有利于項(xiàng)目的商業(yè)成熟并將其影響擴(kuò)大到住宅上面；③項(xiàng)目目前已經(jīng)有了一定的招商成果，商業(yè)的成熟帶動(dòng)住宅的配套成熟；④項(xiàng)目的規(guī)模適中，開(kāi)發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)容易操作；⑤項(xiàng)目建成以后必定會(huì)成為宿遷市中心的標(biāo)志性建筑，受關(guān)注性強(qiáng)。②由于項(xiàng)目位于宿遷繁華的商業(yè)街，寸土寸金，又是天價(jià)地王，但是臨主要商業(yè)街在規(guī)劃上要受到1：1退路的制約，可能會(huì)影響地塊的利用率； ③周邊的環(huán)境整體來(lái)講還是上不了檔次，具體改造的時(shí)間都是未知數(shù)，受制于政府，這方面比宿遷新區(qū)的規(guī)劃可能就較落伍；④地塊密集、通透性差，人流及車(chē)流組織方面規(guī)劃難度較大；⑤由于很多宿遷市民都了解本項(xiàng)目的“天價(jià)地王”，很多人都在缺乏一定的科學(xué)依據(jù)的前提下對(duì)本項(xiàng)目都有了一定的估價(jià)；機(jī)會(huì)①宿遷市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體形勢(shì)較好，總體走勢(shì)還是處于上升通道中，特別是當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)商業(yè)用房及住宅用房的投資的認(rèn)識(shí)和積極性較高；②宿遷市區(qū)作為區(qū)域中心城市的地位正在逐漸確立，無(wú)論是消費(fèi)群體還是投資經(jīng)營(yíng)群體均有擴(kuò)大的余地，給予本項(xiàng)目以宏觀環(huán)境上的機(jī)會(huì)；③本項(xiàng)目地塊拍賣(mài)的高成交價(jià)已經(jīng)使得當(dāng)?shù)厝藢?duì)幸福中路商業(yè)用房及住宅用房的價(jià)格預(yù)期已經(jīng)提高，而且加上對(duì)面時(shí)代廣場(chǎng)的高銷售價(jià)及高銷售率對(duì)本項(xiàng)目也會(huì)產(chǎn)生一定的影響。2. 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析(1) 市區(qū)商品房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度評(píng)估分析目前宿遷市區(qū)處于開(kāi)發(fā)階段的在售或預(yù)售樓盤(pán)的總數(shù)量大致有四五十家，其中，處于城東板塊的有六七家，城中板塊的約十三四家，剩下的約二十多家均位于新區(qū)板塊。(2) 項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析宿遷市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體形勢(shì)較好，總體走勢(shì)處于上升通道中，特別是宿遷當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)改善居住環(huán)境要求高，以及對(duì)商品房投資的認(rèn)識(shí)和積極性也在提高。宿遷新區(qū)近幾年的發(fā)展使得很多人對(duì)這一區(qū)域充滿了期待，加上新城區(qū)各種配套設(shè)施的不斷完善，包括部分原老城區(qū)的住戶在內(nèi)的許多消費(fèi)者都產(chǎn)生新區(qū)購(gòu)房的意向。(3) 介入市場(chǎng)身份設(shè)定項(xiàng)目介入市場(chǎng)后的最大賣(mài)點(diǎn)可以從區(qū)位、品質(zhì)、配套著手，介入市場(chǎng)做“宿遷首席尊貴住宅”?！岸ㄎ弧钡哪康模褪窃诂F(xiàn)有的市場(chǎng)環(huán)境下，尋求最匹配的產(chǎn)品，保證階段效益最大化?！岸ㄎ弧本褪且o那些購(gòu)買(mǎi)我們產(chǎn)品而不選擇其他產(chǎn)品的人們一個(gè)完美而充分的理由。市場(chǎng)論證宏觀市場(chǎng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)大環(huán)境運(yùn)行良好區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于上升階段置業(yè)者對(duì)多層產(chǎn)品比較認(rèn)可消費(fèi)群體越來(lái)越注重小區(qū)的品質(zhì)和各項(xiàng)配套項(xiàng)目周邊地區(qū)住宅項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈程度較低。將重點(diǎn)落在小區(qū)的地段、配套設(shè)施，并在此基礎(chǔ)上提高品質(zhì)，細(xì)化品質(zhì)，在戶型、景觀、外立面、材質(zhì)等方面獨(dú)創(chuàng)一面，做成以“宿遷市中心繁華路段，配套齊全，環(huán)境優(yōu)美，戶型實(shí)用，適度超前”的宿遷一流精品社區(qū)。商場(chǎng)的負(fù)一層，適合做大型餐飲美食項(xiàng)目，商場(chǎng)的六層，適合做休閑娛樂(lè)、美容美發(fā)、洗浴等，可以作為幸福中路的一大亮點(diǎn)。(2) 項(xiàng)目目標(biāo)客源定位主要目標(biāo)群 宿遷地區(qū)中高等收入階層（1）社會(huì)層面2540歲，處于社會(huì)中層以上，年收入在4萬(wàn)以上行業(yè)包括：教師、企業(yè)的管理層，金融、貿(mào)易、高科技、咨詢服務(wù)業(yè)的白領(lǐng)，政府的公務(wù)員，個(gè)體及私營(yíng)企業(yè)主等。（2）心理層面 實(shí)在、現(xiàn)代、追求生活品質(zhì) 生活豐富多彩，喜歡交際活動(dòng)，關(guān)注時(shí)尚 工作壓力大，常通過(guò)結(jié)交朋友緩解緊張情緒（3）購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：追求生活質(zhì)量，尋求個(gè)人品位。 生活：休閑的生活感覺(jué)：一個(gè)讓人放松，充
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