【正文】 2013商品房施工面積（萬(wàn)平方米）增幅 16．04%39．46%29．04% 從上頁(yè)的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷(xiāo)售還是銷(xiāo)售總金額均保持著較大的增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)，市場(chǎng)需求整體向好。② 增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。④ 產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)水平的提高，不管是立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實(shí)用率、園林等等方面，任何項(xiàng)目都不會(huì)具有非常明顯的優(yōu)勢(shì)。當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資需求由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱，新注冊(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金謹(jǐn)慎入市。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速。按照國(guó)家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積90平方米以下的住房供應(yīng)將大幅增加，中低價(jià)位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)也將大幅增加，大戶(hù)型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅用地中增量地供應(yīng)將更加困難，存量地供應(yīng)仍會(huì)保持增長(zhǎng)，但供應(yīng)總量將減少。② 2013年濮陽(yáng)樓市走勢(shì)對(duì)濮陽(yáng)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，目前受到宏觀調(diào)控政策、CPI指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動(dòng)蕩跌至3000點(diǎn)以下等情況的影響，樓價(jià)增長(zhǎng)勢(shì)頭將相對(duì)放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，主要是因?yàn)橥恋爻杀镜脑黾?，建筑材料的價(jià)格增長(zhǎng)，人工工資的提高，直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本的大幅度提升，所以2008年樓市房?jī)r(jià)依然有一定的上漲空間。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來(lái)消費(fèi)的增長(zhǎng)，人們對(duì)住房的要求越來(lái)越高，項(xiàng)目將利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)在濮陽(yáng)華龍區(qū)打造出一個(gè)人文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)理念和居住生活方式打造濮陽(yáng)高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的江景住房，使得沿河而居成為濮陽(yáng)人民追求新生活的時(shí)尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。② 二類(lèi)客戶(hù)：周邊的私營(yíng)業(yè)主項(xiàng)目毗臨濮陽(yáng)火車(chē)站，周邊的中小私營(yíng)業(yè)主較多，主要分布在火車(chē)站商貿(mào)城、東方廣場(chǎng)、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大濮陽(yáng)主力批發(fā)市場(chǎng)，具備大批有購(gòu)買(mǎi)實(shí)力的經(jīng)營(yíng)商家及商鋪業(yè)主過(guò)萬(wàn)人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問(wèn)題。④ 四類(lèi)客戶(hù)：華龍區(qū)公務(wù)員華龍區(qū)公務(wù)員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位員工近萬(wàn)人，該部分客戶(hù)主要考慮就近工作就近上班，但由于江東缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿(mǎn)足他們改善居住環(huán)境的基本要求，而湘水明珠的出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面，本區(qū)公務(wù)員必將置業(yè)的目光從江西重新轉(zhuǎn)移到江東。特別是劉和平等名人作為湘水明珠的準(zhǔn)業(yè)主，對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促進(jìn)。⑥ 六類(lèi)客戶(hù)：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士“居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移”，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟(jì)條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對(duì)湘水明珠的銷(xiāo)售也將起到很大的促進(jìn)作用。本項(xiàng)目暫時(shí)未作任何廣告宣傳，已經(jīng)有近500批客戶(hù)慕湘水明珠風(fēng)光帶的名聲前來(lái)公司作登記，希望能第一時(shí)間購(gòu)買(mǎi)到湘水明珠的房屋。 銷(xiāo)售計(jì)劃鑒于目前青年城項(xiàng)目工程進(jìn)度，銷(xiāo)售部根據(jù)目前市場(chǎng)情況，制定以下銷(xiāo)售計(jì)劃。在濮陽(yáng)市開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)第三屆理事會(huì)換屆選舉會(huì)議上，市城建開(kāi)發(fā)辦主任田世凡的發(fā)言中發(fā)現(xiàn)，濮陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展分為三個(gè)階段：90年代至2001年為第一極端，這一階段主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)的起步和調(diào)整；2002年至2006年為第二階段，這一階段是濮陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地的一個(gè)重要階段，也是譜寫(xiě)濮陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)新篇章的一個(gè)重要時(shí)期。2007年開(kāi)始進(jìn)入第三階段，濮陽(yáng)樓市經(jīng)過(guò)前兩階段的發(fā)展后，已向品質(zhì)、人文、居住等高端方向發(fā)展。一是房貸新政策抬高門(mén)檻，開(kāi)發(fā)企業(yè)融資成本增加，自然促進(jìn)房屋價(jià)格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協(xié)議出讓方嚴(yán)管后，地價(jià)還有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)；其三是建材價(jià)格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋成本上漲；最后城市變化帶來(lái)了較大的有效需求促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。2010年6月份時(shí)，濮陽(yáng)商品房均價(jià)為3709元/平方米,但到年底已經(jīng)突破4000元/平方米,上漲勢(shì)頭迅猛。. 營(yíng)銷(xiāo)策略本項(xiàng)目擬在價(jià)格策略上采取低開(kāi)高走的定價(jià)策略推向市場(chǎng)。本項(xiàng)目將確定以下推廣策略：推廣渠道① 報(bào)紙廣告包括濮陽(yáng)日?qǐng)?bào)、濮陽(yáng)晚報(bào)，屬于典型的政府報(bào)，報(bào)紙不宜投入過(guò)多，開(kāi)盤(pán)和推新品前1－2周進(jìn)行3－4次推廣既可。③ 影視廣告當(dāng)?shù)貛讉€(gè)電視臺(tái)收視率不高，主要用來(lái)開(kāi)盤(pán)和新品集中投放。④ 單張派發(fā)貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)始終的宣傳利器，濮陽(yáng)地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。l 活動(dòng)二：濮陽(yáng)人說(shuō)濮陽(yáng)大型文化論壇。l 活動(dòng)四：濮陽(yáng)人說(shuō)濮陽(yáng)大型文化論壇媒體宣傳組合開(kāi)盤(pán)前三個(gè)月，公司會(huì)以電視廣告，平面媒體，戶(hù)外廣告三大主力廣告集中宣傳湘水明珠，增強(qiáng)前期登記客戶(hù)數(shù)量，擴(kuò)大蓄客量，為開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售一半做好蓄客準(zhǔn)備。開(kāi)盤(pán)三個(gè)月后，公司會(huì)盡快出樣板房、實(shí)景園林開(kāi)放，加大廣告投放力度。l 路橋廣告：貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)始終。l 濮陽(yáng)報(bào)紙：開(kāi)盤(pán)前一月投放3－4次，以及每次新貨上市投放1次。l 短信推廣：一般一個(gè)月派發(fā)4－6次，開(kāi)盤(pán)前每周發(fā)送2－3次。. 項(xiàng)目概況現(xiàn)狀地點(diǎn)與地理位置本項(xiàng)目位于濮陽(yáng)市京開(kāi)路與中原路交匯處，總占地面積34畝，小區(qū)自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分便利，是一個(gè)理想的商業(yè)、住家的風(fēng)水寶地。. 項(xiàng)目建設(shè)條件①氣溫年平均氣溫 ℃一月份氣溫 ℃七月份氣溫 ℃極端最低氣溫 ℃極端最高氣溫 ℃②降水量年平均降水量 年降雨天數(shù) 30天日最大降水量 ③濕度最冷月平均相對(duì)濕度 81%最熱月平均相對(duì)濕度 75%④風(fēng)風(fēng)速年平均值 主導(dǎo)風(fēng)向 夏季 NNW 冬季 NNW 30年一遇最大風(fēng)速 23m/s⑤最大積雪深度 10cm⑥最大凍土深度 5cm⑦全年日照時(shí)數(shù) 施工條件本項(xiàng)目所在地地勢(shì)平坦，不占用城市主干道，無(wú)需大規(guī)模拆遷。而河南省滿(mǎn)足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家，施工隊(duì)伍不成問(wèn)題，施工所需場(chǎng)地、施工道路、用水、用電均已滿(mǎn)足，故施工條件較好。 第4章 建筑方案. 設(shè)計(jì)依據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5018093（2012年版）《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 GB503522005《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5004595《汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5006797《城市規(guī)劃編制辦法》《濮陽(yáng)市城市規(guī)劃行政技術(shù)準(zhǔn)則》濮陽(yáng)市2004年城市總體規(guī)劃本項(xiàng)目鄰近的湘江風(fēng)光帶設(shè)計(jì). 項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開(kāi)發(fā)理念在建筑設(shè)計(jì)上，景為導(dǎo)向，考量濮陽(yáng)當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風(fēng)及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶(hù)均能享受開(kāi)闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。中原辦張莊閘管理處片區(qū)改造項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。. 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案① 挖掘地塊核心價(jià)值，以城市連營(yíng)的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)；② 以銷(xiāo)售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目滾動(dòng)有序運(yùn)作；③ 節(jié)點(diǎn)式園林景觀視線軸設(shè)計(jì)，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間；④ 人車(chē)雙路線設(shè)計(jì)，即相對(duì)人車(chē)分流系統(tǒng)，避免車(chē)流對(duì)社區(qū)的穿越破壞。通過(guò)別具特色的物業(yè)服務(wù)，向人們?cè)忈尅靶戮幼∥幕钡年?yáng)光理念。以水系貫穿南北兩個(gè)地塊，形式各具特色的中心水景、組團(tuán)水景、水岸島居，強(qiáng)化了“水景”住宅概念。② 更多的廣場(chǎng)和綠化開(kāi)放的空間。③ 充分考慮濮陽(yáng)的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求通風(fēng)系統(tǒng)暢通。住宅物業(yè)類(lèi)型和商業(yè)布局本項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型以高層住宅為主，靠近風(fēng)景優(yōu)美的湘江邊布置聯(lián)排住宅水岸島居，同時(shí)辦公性質(zhì)的高層公寓，物業(yè)類(lèi)型較為多樣。小區(qū)南北兩個(gè)地塊之間的市政路，結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街，沿小區(qū)東側(cè)市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè)，增強(qiáng)了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。② 在建筑立面上采用歐洲古堡的顏色，用復(fù)雜的線條曲線表現(xiàn)出優(yōu)美、動(dòng)感、多變的視覺(jué)效果；在群樓部分用文化磚加以裝點(diǎn)，讓建筑多了點(diǎn)歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設(shè)計(jì)哲學(xué)③ 建筑立面體現(xiàn)典雅細(xì)膩的新古典風(fēng)格，采用大尺度的陽(yáng)光露臺(tái)，經(jīng)典的三段式立面，在寫(xiě)意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術(shù)氣息。② 充分考慮濮陽(yáng)的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求組織穿堂風(fēng)，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質(zhì)。④ 戶(hù)型設(shè)計(jì)新穎，增加品位空間，符合當(dāng)前及未來(lái)的市場(chǎng)需求，提升賣(mài)點(diǎn)。⑤ 采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。Ⅱ、具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)二級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限50年，抗震設(shè)防類(lèi)別丙類(lèi)，地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)丙級(jí)，地下室防水等級(jí)二級(jí)。樓層蓋均休用現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu)。地下室防水以砼結(jié)構(gòu)自防水為主，抗?jié)B等極S8。. 給排水設(shè)計(jì)給排水 ① 設(shè)計(jì)規(guī)范1) 《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500152003]（10年版）2) 《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB501402005]3) 《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500842001]（10年版）4) 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 [GB500162006]5) 《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500132006]6) 《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500142006]7) 國(guó)家和本地區(qū)現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等 ② 給水設(shè)計(jì)Ⅰ水源概況本工程生活、消防用水均由市政給水管網(wǎng)供水小區(qū)西側(cè)海棠路上市政給水管管徑DN600；小區(qū)東側(cè)楊柳路上市政給水管管徑DN600。Ⅱ用水量生活用水量Q=1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量Q=20L/S。Ⅳ消防系統(tǒng)小區(qū)室外消防給水管網(wǎng)成環(huán)狀布置，管徑DN150，并分別從星沙大道及天華路兩條市政給水管上接入進(jìn)水管。③排水設(shè)計(jì)小區(qū)采用分流制排水。小區(qū)雨水經(jīng)室外水管集中后，直接排入市政雨水管。第5章 節(jié)能節(jié)水措施. 設(shè)計(jì)依據(jù)為貫徹執(zhí)行國(guó)家節(jié)約能源、開(kāi)發(fā)利用新能源和可再生能源、保護(hù)環(huán)境的法規(guī)和政策，改善河南省居住建筑室內(nèi)熱環(huán)境，提高采暖和空調(diào)的能源利用效率，根據(jù)中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，JCJ1342001制定的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。建筑的屋頂和外墻采用下列節(jié)能措施并且預(yù)防白蟻、鼠等生物侵害。② 外加保溫隔熱構(gòu)造。 墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外