濟(jì)南市張莊路商業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-在線瀏覽
2025-06-23 01:07本頁面
【正文】 路之隔，但規(guī)模，經(jīng)營狀況都有差距，普遍經(jīng)營狀況尚可，店鋪轉(zhuǎn)讓情況較少。批零兼營； 經(jīng)營品種豐富，經(jīng)營戶除本地人之外，閩、浙茶商居多，小結(jié)：綜合濟(jì)南茶葉市場行業(yè)發(fā)展特征與張莊路茶業(yè)市場分析，可以得出以下結(jié)論： 七里堡市場以團(tuán)購、零售為主的定位明確清晰，具有鮮明特色； 三、 項(xiàng)目優(yōu)勢與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析① 優(yōu)勢通過對(duì)市場的研究以及項(xiàng)目考察，我認(rèn)為本項(xiàng)目具備以下優(yōu)勢：A、 商業(yè)環(huán)境優(yōu)勢由于張莊已形成了具有全國影響力的茶業(yè)市場，商業(yè)氣氛濃厚，商業(yè)環(huán)境十分優(yōu)越，利于本項(xiàng)目“借力”，整合各種資源，起到事半功倍之效果；B、 交通物流優(yōu)勢張莊路交通便利，物流業(yè)發(fā)達(dá)，建設(shè)中的西客站（含高鐵、地鐵、汽車站）又會(huì)全面提升這一優(yōu)勢；這一點(diǎn)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上不可或缺。經(jīng)營狀況、管理水平與后者都有差距，良好的市場需要有良好的經(jīng)營水平來支撐，在這一點(diǎn)上，廣友、老屯都有明顯缺陷；二是從縱向來看，張莊茶市雖經(jīng)營品種齊全，經(jīng)營規(guī)模超大，茶業(yè)界有代表性的大品牌和企業(yè)不多，缺乏品牌號(hào)召力；也缺乏鮮明的個(gè)性和主張，在文化層面上更有待挖掘，市場管理水平也有待提高，這些都影響著張莊茶業(yè)市場的發(fā)展，反過來則為本項(xiàng)目提供了難得的市場機(jī)會(huì)；D、 西客站西客站做為濟(jì)南重點(diǎn)市政項(xiàng)目將于2011年4月底竣工（2011年底投入使用），它的建成將大大拉升張莊路商業(yè)板塊的地位，為商業(yè)市場開發(fā)提供更廣闊的機(jī)會(huì)；E、 張莊路其它專業(yè)市場需要整合調(diào)料、糖煙酒市場組織混亂，理念陳舊，假設(shè)本項(xiàng)目規(guī)劃部分業(yè)態(tài)加以吸納，將成為本項(xiàng)目的又一亮點(diǎn)；小結(jié)：從買方市場角度來分析，商業(yè)地產(chǎn)的成功需同時(shí)具備招商與銷售兩個(gè)條件。通過訪談得知，許多商家迫切要求更能滿足其使 用的新的商鋪；濟(jì)南茶業(yè)市場格局急需整合與重組；② 銷售條件：部分資金充足的自營性客戶具備購買條件；濟(jì)南茶市場不僅未飽和，而且需要迎來新一輪的發(fā)展和提升，這一切都要求茶業(yè)市場的調(diào)整與突破，這正是本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)與價(jià)值所在。這為本項(xiàng)目也帶來不確定性。五、項(xiàng)目市場定位及產(chǎn)品差異化市場定位描述 以張莊茶業(yè)批發(fā)市場為基礎(chǔ)，本項(xiàng)目不是簡單的擴(kuò)容，它不僅提高了大市場的內(nèi)涵，而且將其形象、地位、服務(wù)、品質(zhì)全方位提高到一個(gè)新的高度；本項(xiàng)目既是張莊茶葉大市場整體中的一部分，又是一個(gè)完整的、獨(dú)立的商業(yè)綜合體；它的建成不僅可以鞏固濟(jì)南茶業(yè)市場在全國的地位，而且勢必形成一個(gè)新的茶產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)；成為濟(jì)南乃至中國茶市場發(fā)展的新里程碑。 客源定位本項(xiàng)目客源應(yīng)從招商與銷售兩部分加以考慮：① 招商對(duì)象A、 全國各大茶系的領(lǐng)先品牌企業(yè)，全國涉茶企業(yè)十強(qiáng)，包 括茶用具、茶包裝、茶機(jī)械、茶家具、茶用品、茶食品、茶工藝品等；B、 濟(jì)南現(xiàn)存茶業(yè)經(jīng)營戶，尤其是張莊茶葉經(jīng)營戶，因業(yè)務(wù) 發(fā)展需要，要求進(jìn)一步擴(kuò)張，提升其產(chǎn)品及服務(wù)的人群；C、 利用自身便利條件，吸納廣大安溪茶商入市；D、 全國其它地區(qū)茶業(yè)經(jīng)營戶；E、 濟(jì)南新進(jìn)茶葉從業(yè)者；② 銷售對(duì)象A、 房地產(chǎn)投資者；B、 自營性客戶有實(shí)力投資置業(yè)者；注：許多茶葉經(jīng)銷商經(jīng)多年積累，實(shí)力不容小覷，其投資潛力是本項(xiàng)目銷售的重要方向之一；小結(jié)：本項(xiàng)目的定位起點(diǎn)更高、功能更齊全、配套更完整、富有鮮明的特色和時(shí)代性，與其它茶市形成明顯的差異化，有利于本項(xiàng)目的品牌塑造和市場推廣。 功能解析① 主營批發(fā)業(yè)務(wù)區(qū)由排列式雙層、三層、四層不等的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪組成，每間80—130 m2不等；估計(jì)可建500—800間店面；吸引各種茶系經(jīng)營戶進(jìn)駐經(jīng)營；其中一部分面積較大，位置較好的店面在招商時(shí)吸引有品牌、有實(shí)力的批發(fā)商進(jìn)駐；② 兼營批發(fā)業(yè)務(wù)區(qū)建筑類型與上類似，排列式三層建筑即可，每間店面約100 m2，建200——300間，此項(xiàng)考慮如果茶類產(chǎn)品容量偏大，則以兼營業(yè)態(tài)如糖煙酒、副食調(diào)料等來消化一部分，在規(guī)劃時(shí)可以做出這樣的業(yè)態(tài)規(guī)劃，實(shí)際操作過程中靈活運(yùn)用；③ 中心建筑——品牌展示區(qū)擬名“茶博園4—5層綜合大樓，建筑風(fēng)格要融合古典與現(xiàn)代元素，展現(xiàn)獨(dú)特的建筑文化魅力；該建筑是整個(gè)項(xiàng)目的“眼睛”，其中包括國際茶文化展覽廳、茶文化博物館、茶館、茶餐廳、中外品牌茶葉展區(qū)，多功能會(huì)議廳；配套酒店可考慮與之建于一體，也可單獨(dú)設(shè)計(jì)，圍繞建筑要規(guī)劃一大型文化廣場，可舉辦大型露天活動(dòng)，面積以10000 m2左右為宜。⑤ 物流區(qū)規(guī)劃出一部分區(qū)域做為物流區(qū)，可以完善本項(xiàng)目配套，對(duì)凸現(xiàn)本項(xiàng)目茶業(yè)批發(fā)功能有好處。 面積配套80—120 m2為宜，總建筑面積15000—20000 m2⑧ 車位規(guī)劃公共停車位與地下車位 ，規(guī)模待定 說明：以上建議為本人初步設(shè)想，根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的深入研究以及專業(yè)團(tuán)隊(duì)配合，未來再加以調(diào)整與深化。分期開發(fā) 建議采用分二或三期滾動(dòng)開發(fā)模式較為穩(wěn)妥；一是資金壓力小，便于利用銷售回款滾動(dòng)開發(fā)；二是操盤靈活，可把握節(jié)點(diǎn)情況適時(shí)調(diào)整策略，周期5—6年，要認(rèn)真考慮財(cái)務(wù)成本，為保證項(xiàng)目安全性，有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，建議采取分期開發(fā)模式。其它收入如租金、車庫銷售收入等忽略不計(jì)，上述數(shù)字估且為項(xiàng)目總收入；總成本① 建安成本 總建筑面積1755001000元/ m2 = 175，500，000元② 規(guī)費(fèi)（配套費(fèi)及其它水電、前期工程、綠化等） 總建筑面積175500500元/ m2 = 87，750，000元③ 營銷及辦公成本 總收入12040000003% = 36，120，000元④ 稅費(fèi) 總收入120400000012% = 144，480，000元⑤ 不可預(yù)見費(fèi) 總收入12040000001% = 12，040，000元以上①②③④⑤相加成本合計(jì)：455，890，000元（注：以上成本暫不計(jì)入財(cái)務(wù)成本）即在沒有土地成本的情況下其它成本合計(jì)455，890，000元。 假設(shè)最終地價(jià)為200萬元/畝，那么總土地款為4個(gè)億。即170—180萬元/畝。全文總結(jié)：以上是我前段時(shí)間在濟(jì)南項(xiàng)目考察后的初步成果，由于各種客觀條件限制，本方案不足之處尚多，需要在日后工作中深化和改進(jìn)。關(guān)鍵是看在其它環(huán)節(jié)上如拿地、拆遷、商業(yè)運(yùn)營和銷售等方面如何有效控制。附錄：從客觀、務(wù)實(shí)角度出發(fā)，真如意大酒店，建委培訓(xùn)中心拆遷費(fèi)用高、難度
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