【正文】 功能較完整，結(jié)構(gòu)清晰，是一個合理且具有獨特吸引力的系統(tǒng)工程，各項目通過功能關(guān)聯(lián)、景觀關(guān)聯(lián)和交通關(guān)聯(lián)，形成了目標(biāo)市場和消費結(jié)構(gòu)的關(guān)聯(lián)，在商業(yè)開發(fā)、經(jīng)營管理上具有操作的可行性。D 文物與文化保護(hù)的可行性：西街、文廟等是都江堰市重要的文物古跡資源，尤其是西街，可以被認(rèn)定為是都江堰景區(qū)重要的資源補充。都江堰市因水建堰，因堰興市，作為一個濱水城市，凝聚了中國幾千年來濱水而居的人類生活方式。天府水鎮(zhèn)以水文化為主題，在文化的利用、保護(hù)與傳播方面，都是可行的。但子項目還需做進(jìn)一步論證。天府水鎮(zhèn)通過設(shè)計、建造大面積的綠色景觀，納入都江堰市生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)工程體系，將保證植物的多樣性，與玉壘山及都江堰景區(qū)共同成為城市的綠肺。天府水鎮(zhèn)立足于對環(huán)境的高標(biāo)準(zhǔn)要求，對環(huán)境品質(zhì)的重視將放在首位，因而在區(qū)域開發(fā)和項目設(shè)置上，也充分考慮了環(huán)境保護(hù)的可行性。在政府土地拆遷補償?shù)那疤嵯?，區(qū)域開發(fā)總體項目的凈現(xiàn)值為人民幣36318萬元，%，說明該項目有較強的投資價值。B在策劃和市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，應(yīng)對開發(fā)區(qū)域進(jìn)行總體規(guī)劃，全面掌握資源狀況，針對更充分的市場評估，做出量化的技術(shù)方案，為工程立項和項目設(shè)計提供技術(shù)支持，并對子項目進(jìn)行全方位論證。規(guī)劃方案的設(shè)計，建議站在城市經(jīng)營的角度，以項目可持續(xù)經(jīng)營的眼光，進(jìn)行交通、給排水、供電、電信等基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計，納入城市系統(tǒng)，并為今后的增容作好預(yù)期準(zhǔn)備，以控制今后的營運成本。D與古堰景區(qū)的互動是天府水鎮(zhèn)必須考慮的因素，兩者關(guān)系的協(xié)調(diào)將直接決定都江堰城市旅游的發(fā)展走向。E從政策資源運用角度看，建議政府在拆遷土地補償、稅收優(yōu)惠、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向調(diào)控三方面給予支持。，可見區(qū)域開發(fā)的關(guān)鍵在于拆遷的成本高低和拆遷的執(zhí)行力度，建議政府在進(jìn)行土地補償?shù)耐瑫r，運營商應(yīng)本著先易后難的原則執(zhí)行拆遷，并采取合理的開發(fā)運作模式，有計劃地分期進(jìn)行市場化操作。H 在區(qū)域運營中，建議邊開發(fā)、邊營銷，邊招商，邊開放，邊銷售。I 建議積極運用多種融資運作手段，通過引入海外資金、銀行貸款、招商引資、滾動開發(fā)等多種模式的綜合運用，規(guī)避可能存在的風(fēng)險，實現(xiàn)天府水鎮(zhèn)的良性發(fā)展。從項目開始啟動至項目進(jìn)入正式運營，自始至終都要注意區(qū)域SCRD的整體概念營銷，做成全國聞名的品牌；針對各階段的招商、開放、銷售的不同要求，針對不同的營銷對象，做好子項目營銷。F加強與旅游部門的關(guān)系，整個區(qū)域是旅游板塊特色，項目健康運營取決于整個區(qū)域的游客支撐。在條件成熟的情況下，運營商應(yīng)該考慮控股周邊景區(qū)，至少應(yīng)建立戰(zhàn)略同盟。作為四川旅游黃金線路――九環(huán)線與西環(huán)線交匯的重要節(jié)點，都江堰市的區(qū)位特征明顯。項目地塊處于都江堰“扇形”城區(qū)發(fā)展輪廓的軸心位置，也屬于舊城改造的核心，區(qū)域地位十分明顯。資源品質(zhì)狀況：都江堰市山水城林堰相依共存，由于自然環(huán)境調(diào)節(jié)氣候的原因，都江堰市夏季氣溫較成都平均低3度左右。天府水鎮(zhèn)雖然不屬于都江堰景區(qū)范圍，但緊鄰景區(qū)，景區(qū)的兩個主要入口――離堆公園入口和玉壘山入口都與天府水鎮(zhèn)直接相通。都江堰水利工程建成于2000多年前，而今仍在使用，作為世界最著名的無壩引水工程，也是世界知名的旅游勝跡。天府水鎮(zhèn)所在地上的現(xiàn)代建筑密集，其間夾雜著數(shù)處文物古跡。街區(qū)中居民較多，以回民為主。文廟位于玉壘山麓，現(xiàn)都江堰第一中學(xué)校園內(nèi)，大成殿、泮池、影壁保留較好。區(qū)域開發(fā)的問題：A 天府水鎮(zhèn)是一個獨立開發(fā)區(qū)域，但不可避免地要與周邊城區(qū)地塊發(fā)生密切關(guān)系。B 只有把都江堰市從旅游過境地轉(zhuǎn)變?yōu)槁糜文康牡?，天府水?zhèn)才能具有生命力。C 在開發(fā)策劃中，天府水鎮(zhèn)雖然把文物保護(hù)與環(huán)境保護(hù)提到了重要高度，但行業(yè)規(guī)律表明，保護(hù)與開發(fā)的關(guān)系是非常脆弱的。D 天府水鎮(zhèn)舊城拆遷的力度極大，因而必須合理控制相關(guān)成本，否則將直接影響開發(fā)力度，影響商業(yè)運作。E 天府水鎮(zhèn)的房產(chǎn)供給總量大，本地市場消化有極大難度。將潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求，以需求市場刺激供給市場，是天府水鎮(zhèn)開發(fā)的關(guān)鍵。F 投資回報率是衡量項目成敗的關(guān)鍵指標(biāo)。二、項目概要區(qū)域定位:作為一個城市社區(qū)，本區(qū)域?qū)⑹且粋€以水文化為核心，以都江堰本土文化、四川天府文化為依托，以主題休閑和特色游憩為主題，兼顧觀光、娛樂、度假、購物、會議功能的生態(tài)城市型文化休閑中心區(qū)。主題名稱：項目的總體名稱為“天府水鎮(zhèn)”。發(fā)展目標(biāo)：就旅游意義上，將發(fā)展成為四川旅游的必游景區(qū)；就商業(yè)和休閑意義上，將發(fā)展成為成都的特色休憩中心區(qū)SCRD（Special Center Recreation District）；就社會意義上，將發(fā)展成為中國中小城鎮(zhèn)實施城市經(jīng)營的理念創(chuàng)新示范區(qū)；以此，努力成為具有世界影響的生態(tài)文化社區(qū)。在功能的具體設(shè)置上，天府水鎮(zhèn)以八個分區(qū)構(gòu)成功能結(jié)構(gòu)，包括：A 天府水鎮(zhèn)入口接待區(qū)——第一形象區(qū)和消費者集散中心，并提供基礎(chǔ)配套服務(wù)，如行政辦公、污水處理等。C中國水利博物館區(qū)——彰顯天府水鎮(zhèn)的文化主題，具有旅游體驗功能，也是提高天府水鎮(zhèn)社會價值的核心賣點之一。E天府美食餐飲區(qū)——集中多種業(yè)態(tài)的餐飲場所，四川美食、都江堰美食、天府水鎮(zhèn)美食交叉呼應(yīng)，是完善天府水鎮(zhèn)，乃至都江堰功能結(jié)構(gòu)的重要環(huán)節(jié)。G 玉壘山度假別墅區(qū)——強化了天府源國際接待區(qū)的高品位功能，以壟斷性優(yōu)勢占據(jù)高端市場，也提升了天府水鎮(zhèn)的市場地位。上述八個功能區(qū)首尾呼應(yīng)，既是一個產(chǎn)業(yè)化的功能鏈，也是一個循環(huán)型的消費鏈，內(nèi)部結(jié)構(gòu)較完整，也能夠與外部發(fā)生必要的關(guān)聯(lián)效應(yīng)，因此具備一定的可持續(xù)運營能力。天府水鎮(zhèn)內(nèi)以步行交通為主，每個分區(qū)都具有自身的功能性賣點和文化吸引力，以此，使項目排布具有整合性的特點，并形成了多種賣點的產(chǎn)品組合。本區(qū)的主體項目是以植被和水池景觀為主的天府水鎮(zhèn)入口廣場，包括山水主題園林景觀，蓄水池及污水中轉(zhuǎn)處理站、游覽標(biāo)識系統(tǒng)等配套設(shè)施。西街歷史保護(hù)區(qū)以西街為核心，通過文物古跡的保護(hù)和修復(fù)，主要面向外地游客，提供古跡觀光、旅游購物、特色住宿等服務(wù)。保護(hù)區(qū)內(nèi)保留部分回民住戶，作為“原住民”，與建筑景觀結(jié)合形成獨特的生活場景。沿江步道通過景觀小品配置，成為與岷江及其對岸都江堰景區(qū)相呼應(yīng)的觀光步道，同時，保護(hù)古城墻遺址，利用民居大院開設(shè)小型民俗展示館，提供茶飲服務(wù)。中國水利博物館區(qū)位于天府水鎮(zhèn)的地理中心，為其它功能分區(qū)圍繞，是一個以水文化、水利文化為主題的展示性、體驗性場所，也是其它功能分區(qū)的景觀配套。博物館室內(nèi)部分由四棟展廳建筑組成，多角度、多形式、趣味化地進(jìn)行文化收藏和展示，以空中走廊、空中花園連為一體。岷江商業(yè)休閑娛樂區(qū)沿岷江內(nèi)江展開，是連接其它功能分區(qū)的重點區(qū)域。本區(qū)內(nèi)的古堰水臺廣場是天府水鎮(zhèn)的核心景觀廣場，也是天府水鎮(zhèn)與都江堰景區(qū)連接的樞紐。岷江商業(yè)休閑中心是天府水鎮(zhèn)中的現(xiàn)代旅游休閑商業(yè)區(qū)，體現(xiàn)為川西風(fēng)格的群落式建筑，最高五層，以商鋪功能為主，一層基本為小戶型獨立店鋪，二層以上為大中型商業(yè)項目。其它商鋪以街區(qū)形式，形成多個主題功能區(qū)，包括娛樂街、健康街、購物街、民俗街、書畫街、洋人街、麻將街等，并配備基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施，如郵局、銀行等，為天府水鎮(zhèn)社區(qū)服務(wù)。天府美食餐飲區(qū)位于天府水鎮(zhèn)入口接待區(qū)和岷江商業(yè)休閑娛樂區(qū)之間，為外地游客和成都休閑人群提供美食餐飲服務(wù)，是集中展示四川美食精華，提供休閑性主題餐飲的區(qū)域。傳承都江堰夜啤酒廣場的文化背景和市場知名度，提升商業(yè)服務(wù)檔次，以中心啤酒廣場、商鋪街區(qū)的形式提供特色餐飲服務(wù)。同時，通過多種方式，全面展示四川美食文化和四川酒文化的內(nèi)涵。區(qū)內(nèi)建筑的外觀符合川西的建筑特征，以山景、水景、綠景等自然生態(tài)景觀為主要特色。天府源國際會議中心擁有多種規(guī)格的多功能廳、報告廳和會議室，與天府源酒店形成關(guān)聯(lián)，同時也將成為世界水資源論壇等相關(guān)專題會議的接待場所。水晶音樂廳是一個圍繞水主題的，以歌舞文化、美食文化為核心的時尚性休閑場所。建筑內(nèi)部設(shè)置水中芭蕾池和水上舞臺，打造一臺由多個文化主題組合而成的歌舞綜藝表演，觀眾席呈半環(huán)形，在進(jìn)行表演的同時，提供特色美食。本區(qū)依山勢而建，包括78棟2－3層獨立別墅和會所俱樂部。古堰產(chǎn)權(quán)酒店區(qū)處于天府源國際接待區(qū)、岷江商業(yè)休閑娛樂區(qū)和中國水利博物館區(qū)之間，以產(chǎn)權(quán)酒店式公寓的形式，成為成都中收入階層的投資休閑型項目的理想選擇。B 產(chǎn)品概況天府水鎮(zhèn)通過項目組合，形成八個功能區(qū)。例如：文化體驗（西街歷史保護(hù)區(qū)、中國水利博物館區(qū)）旅游購物（西街歷史保護(hù)區(qū)、岷江商業(yè)休閑娛樂區(qū)）休閑娛樂（岷江商業(yè)休閑娛樂區(qū)、楊柳河啤酒廊、水景音樂廳、古堰溫泉中心）度假住宿（天府源酒店、古堰度假別墅、天府源產(chǎn)權(quán)酒店、西街民俗客棧）美食餐飲（天府美食餐飲區(qū)、水景音樂廳、岷江商業(yè)休閑娛樂區(qū)洋人街）會展商務(wù)（天府源國際接待區(qū)）青少年素質(zhì)教育（中國水利博物館區(qū)、西街歷史保護(hù)區(qū)、）本地居民購物休閑（岷江商業(yè)休閑娛樂區(qū)、古堰廣場入口接待區(qū)）不同產(chǎn)品間也可進(jìn)行靈活組合，以此，增加了消費受眾層面，最大化地刺激了消費需求。B 天府水鎮(zhèn)的功能布局比較合理，地理位置上考慮到了不同類型、不同層次消費者的需求方式和需求便利；面積體量上也考慮了市場效益和游客容量的支撐；功能內(nèi)容安排上貫徹休閑主題，做到了景觀與各類消費場所的融合，也形成了以城市中心區(qū)和歷史文化遺產(chǎn)區(qū)過渡帶互動，城市休閑、商業(yè)、旅游相結(jié)合的個性化游憩區(qū)。因此，雖然是項目的組合，但必須視為一個功能結(jié)構(gòu)系統(tǒng)，在統(tǒng)一的戰(zhàn)略理念下綜合考量。天府水鎮(zhèn)開發(fā)是否到位，投資水平是決定性因素，拆遷水平也是決定性因素。因此，在項目開發(fā)前提，必須仔細(xì)斟酌拆遷成本和盈利前景地關(guān)系。例如，半日游游客在游完都江堰景區(qū)后，由玉壘山公園出口進(jìn)入天府水鎮(zhèn)，在古堰水臺廣場稍事休息，進(jìn)入西街歷史保護(hù)區(qū)觀光、購物，繼而在岷江時尚休閑中心的觀景水吧一條街品茶，在天府美食城用餐后，離開天府水鎮(zhèn)。因此，天府水鎮(zhèn)的游賞方式是一種消費者自主的方式，除為旅行團(tuán)設(shè)計必要的游賞路線和方式外，其它則由消費者各取所需。作為四川黃金旅游線路－九環(huán)線和西環(huán)線上的節(jié)點，以世界遺產(chǎn)所在地和功能集約化的吸引力提高市場地位，爭取成為游客過夜所在地，并在游賞方式安排上創(chuàng)造便利性和經(jīng)濟(jì)性。如成為成都市會議接待基地，成都市的文化別墅區(qū)，提升成都市城郊旅游的消費檔次等。與都江堰景區(qū)的互動是天府水鎮(zhèn)游賞方式安排上的關(guān)鍵。二、綜合評價 線路結(jié)構(gòu)安排合理，空間組合靈活，可以降低一定的市場風(fēng)險。 游憩的時間性安排均勻合理，有效的延長消費者的滯留時間。 游憩方式的安排使天府水鎮(zhèn)有了很強的度假休閑導(dǎo)向。天府水鎮(zhèn)的游賞方式具有很強的休閑度假的導(dǎo)向，滿足了休閑度假游客的要求，尤其是產(chǎn)權(quán)酒店，可以滿足以家庭為主的消費群體的休閑度假需求。整個開發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)置了步行系統(tǒng)，有利于延長游客的停留時間；消費檔次齊全，可以滿足對價格敏感休閑度假型游客的需求；整個開發(fā)區(qū)中考慮了水景觀的打造，步行系統(tǒng)及廣場的設(shè)計安排使得自然景色、人工造景、古樸的建筑共同組成一幅景致，整個區(qū)域中的設(shè)施強調(diào)了觀景效果。區(qū)域設(shè)置的三個出入口，針對不同類型的游客；八大功能區(qū)綜合游憩區(qū)結(jié)構(gòu)設(shè)計中餐行游購娛各元素齊備，創(chuàng)造了自主的消費空間，可使各種細(xì)分市場的游客都能找到適宜的游憩和消費內(nèi)容。公司總部位于成都市西御街西御大廈B座23樓，法定代表人袁紅坪。員工460余人，其中碩士以上學(xué)歷管理人員和專業(yè)技術(shù)人員占16%以上，本科以上學(xué)歷的各類專業(yè)人員占60%以上。統(tǒng)和實業(yè)堅持“以人為本、誠實管理、誠信經(jīng)營”的經(jīng)營管理理念，堅持“一業(yè)為主，多元發(fā)展”的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，嚴(yán)格規(guī)范公司運作體系，建立健全現(xiàn)代企業(yè)制度的法人結(jié)構(gòu)，強化公司內(nèi)部的管理機(jī)制已使公司實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。自1998年成立以來，一直保持著良好的發(fā)展勢頭，2000年全年實現(xiàn)營業(yè)收入6100萬元，凈利潤816萬元；2001年實現(xiàn)營業(yè)收入7500萬元，比上年增長23%，實現(xiàn)凈利潤1224萬元，比上年增長50%；2002年實現(xiàn)營業(yè)收入10100萬元，比上年增長35%，凈利潤2176萬元比上年增長78%。作為四川省內(nèi)區(qū)域性的知名企業(yè)，公司對區(qū)域市場、社會環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、政策環(huán)境等有較高的理解和掌握，為天府水鎮(zhèn)的開發(fā)創(chuàng)造了必要的基礎(chǔ)條件。公司現(xiàn)有的人才庫是天府水鎮(zhèn)開發(fā)運營的核心競爭力之一，由于天府水鎮(zhèn)是一個多元化、規(guī)?；膮^(qū)域型項目，因此，在現(xiàn)有人才基礎(chǔ)上，必須通過多種方式，進(jìn)一步提升公司人力資源的數(shù)量和質(zhì)量。同時，公司也將承擔(dān)項目投資商和經(jīng)營者的多重角色。第五章 市場分析與預(yù)測一、現(xiàn)有基本游客結(jié)構(gòu)現(xiàn)有基本游客結(jié)構(gòu)指不受項目建成影響，進(jìn)入項目地的游客構(gòu)成和數(shù)量。假設(shè)非成都游客中60%，成都游客中30%的游客會進(jìn)入項目區(qū)，則可估算進(jìn)入項目區(qū)消費的游客市場容量可達(dá)227萬。據(jù)現(xiàn)有資料統(tǒng)計分析，進(jìn)入項目區(qū)的游客中，過境游客約占23%，達(dá)52萬人次?，F(xiàn)有的基礎(chǔ)游客結(jié)構(gòu)顯示出了進(jìn)入項目區(qū)游客以項目地區(qū)為觀光為主的過境地特征，過境游客超過60%；項目地區(qū)的餐飲、住宿、娛樂、會議等功能的缺失一定程度上限制了過夜游客的數(shù)量和結(jié)構(gòu)比例，縮短了游客的滯留時間，因此區(qū)域開發(fā)中的功能設(shè)計為扭轉(zhuǎn)游客結(jié)構(gòu)比例、發(fā)掘潛在的盈利空間提供了極大的可能性。目前的休閑消費價格相對較低，消費層次較低，與建成后的景區(qū)消費有一定差距，因此，可以按現(xiàn)有游客的75%作為為來休閑游客的保守估計基數(shù)，即135萬人次。這兩部分客人為本項目提供了一個基本的市場基礎(chǔ)，保證了基礎(chǔ)的市場容量，為198萬人次。此基礎(chǔ)市場容量的存在，是區(qū)域開發(fā)可行性的前提！二、市場趨勢分析隨著世界旅游組織推薦路線——西環(huán)線（臥龍－四姑娘山大熊貓自然生態(tài)旅游線），即成都－都江堰－臥龍－小金－丹巴－康定－海螺溝－雅安－成都或者成都－都江堰－臥龍－小金－石堯石責(zé)－寶興－雅安－成都開發(fā)成功，這條總規(guī)中為黃金品牌的線路，將增加來都江堰旅游的人數(shù)。）據(jù)調(diào)查，因為機(jī)場只能上午起飛，而且組團(tuán)旅游雙飛的成本很高。按照都江堰市旅游總規(guī)，2007年都江堰市的游客人次將達(dá)576萬人次，以后每年將按8%－9%的速度遞增。據(jù)專家調(diào)查，成都人有休閑游的消費習(xí)慣，據(jù)調(diào)查成都人去周邊郊區(qū)休閑游目前已達(dá)300萬人次/年，不包括農(nóng)家樂形式。本項目作為成都市休閑游憩中心（CRD）建成后，且由于天府水鎮(zhèn)的特別吸引力，可以吸引其中增量（100萬）的一部