【正文】 要來自區(qū)域市場競爭對手的威脅。我們具有自身的強大優(yōu)勢，以正和出奇勝，樹立健康這一人類永恒主題，將威脅轉化成為機會與優(yōu)勢。 企劃工作就是對市場調研進行延伸及升華，更是結合本案自身的優(yōu)劣勢對產品進行整合。做好本案銷售前的一系列準備工作。 這一切的一切，是為了最終創(chuàng)造樓盤銷售佳績而努力。而消費者在購房上面已不局限于對產品的本身要求精益求精，對發(fā)展商的實力背景和品牌認知度也放在重要選擇上面。例：深圳萬科集團自創(chuàng)業(yè)以來，始終堅持樹立公司及品牌在房產市場的形象。例：易通房產公司也是我們的全程策略伙伴。例：xx北橋房產公司之所以繼成功開發(fā)金榜世家后，又連續(xù)開發(fā)北歐麗景，也是因為其公司及品牌在消費者當中建立了良好口碑，從而對銷售產生積極的輔助作用。（二）建議：（建議）（1）對公司以前的發(fā)展歷史作整合。關于品牌建議，如業(yè)主有意見，我方可進行商討提議。本案的銷售基礎是由目標客戶構成的。因此鎖定目標群體，進行成分分析，對購買動機的剖析更是關鍵節(jié)點，不能不為。家庭正常 收入應在3000元以上。，但對孩子的要求期望很高。（二）動遷客源（年齡3550歲）1. 由于建設性動遷而失去了房子的人，因為他們有一部分動遷 補貼，需要購買住房的人。，配套有一定要求的人。，必須通過各方面的手段來刺激他 們。價格抗性較高。（4） 因生意的對子女很少看管，但對孩子要求期望很高。（6） 需求房型三室以上的人。（四）當地收入較高的白領（年齡3045歲）（1） 他們是有一定知識文化品位的人。（3） 購房的目的是對自己多年的努力要求一個回報安慰。（5） 需求房型三室以上的人。（五） 待婚職業(yè)者（年齡2535歲）（1） 需要買房子已備結婚的人。（3） 對房子的環(huán)境，外立面，房型很看中，要求時尚。（5） 購房當中可能會攙雜很多其他人的意見，比如雙方父母。（7） 需求房型三室以上的人。（六）有想法和父母分開住的家庭（年齡3035歲）（1） 很向往自己的家庭生活，喜歡獨立出來過隱秘小天地。（3） 由于現在有房子住，所以并不急于馬上購房。所以參考的方面很多。（6） 需求房型三室以上的人。共性分析：他們主要是為了改變居住環(huán)境，同時部分客戶追求對生活休閑與舒適的向往。五．xx小區(qū)三街坊消費者心理權重比預測及分析。目標購房者對社區(qū)的規(guī)劃是放在第一位的。我們使用“健康五法則”精心度量的綠色住宅。因此預計占35%。3. 環(huán)境20%： 環(huán)境對目標購房者的影響可以排在第二位。我們在此上作了賣點的分析提煉，突出綠色生態(tài)健康的主題。預計占權重比的20%。%： 房型對于目標購房者說是很重要的，關系著大小，布局合理的問題。最后起到的作用可能很少?？梢源藖韽浹a其他的不足，所以應提高建材質量，把好建筑質量，努力做到100%。%： 這方面關系到目標購房者的購買后將來的生活方便問題，因直接性很強，所以非常重要。與交大門當戶對，綠色生態(tài)校園交大，就便成了我們的最長處，我們進行了賣點的提煉拉升，對整體售價有主要的拉升作用。%： 他對于我們的目標購房者只是一個輔助參考作用。%： 小區(qū)的各方面配套要齊全，及良好服務，他對目標購房者也是非常重要的，對買房后的生活有很大輔助作用。%： 人氣是售房的基礎，只有聚集更多人氣，才能將銷售策略順利的執(zhí)行。但是他是一個非常可變的因素，因此我們只把他預計為5%。（如：萬科他就形成了名牌的象征，只要是他開發(fā)的樓盤就熱銷。）我們在此也進行了提煉和提升。%： 人文環(huán)境由于我們的樓盤的定位與針對的目標購房者是一致的，當然也有一個提煉，拉升以吸引更廣泛的購房者。%： 我們的整體地理位置不理想，因為這是在目標購房者心里根深蒂固的，所以可能對我們的樓盤產生很大的不利因素，預計會是10%。在這種不利的情況下我們會運用我們獨特的整體包裝策略，對我們的產品進行整合，作到拉升整體售價。以上就是我們根據多年來市場經驗的整合策略，與消費者的心理和競爭對手及我們產品本身優(yōu)劣點所做的權重比。六、案名的緣起： 一個好的案名，能夠充分表現了房產的特征，也能夠體現 出一個樓盤的品質感，好的案名通過廣告的推廣能被消費者認可，接受。 翰林study府之緣起： 翰林在字面的意思為非常大的森林的意思。我們的樓盤和交大是門對門，時時接受著來自一流大學書香的熏陶，提升了我們的樓盤的層次。給出我們的樓盤一是“大”；二是社區(qū)檔次高；三是文化氣氛濃；四是又有與眾不同的地方；這第一印象與概念。茗是茶的意思。從中拉升我們的產品，給出居住在這樣意境當中可謂人生無虛度這第一印象與概念。花的語言是最美的，是人類生命中不可缺少的事物。因此，用鮮花和綠樹建造成的住宅小區(qū)是最適合人類居住的，也最能保證人類健康。七、推廣核心概念：本案購房者大部分屬于工薪階層，他們都有把對未來期望寄托在下一代成就的實際想法；對自己文化修養(yǎng)也有提高的需求。在其他產品中拉高出來，作到標新立異，產品獨道。廣告總精神的推出進一步拉升了本案的樓盤形象，為房產的銷售奠定基礎。堅持持續(xù)經營，引導住宅知識文化理念，不斷超越自我，讓房子真正成為人類健康組成的一部分，讓社區(qū)成為一個人文化層次的象征，讓房 子的價值不在只是建筑本身這么簡單。更強調人與空間的健康共存。讓你的身體每塊空間放滿了健康的力量，體味浩然天地，健康共存的人與自然健康新理念。（三）建筑規(guī)劃篇（產品分析及賣點提煉：）社區(qū)規(guī)劃[健康住宅的基礎]A．整個地塊西臨永平路，南臨得安路，北臨東川路、東臨另外一個社區(qū)。第一期40406平方米。主體景觀設在社區(qū)中心及社區(qū)西北角主門處，會所和網球場設在社區(qū)中心。D．在景觀布置上，八棟樓共享中心景觀；每座樓前后有不同風格的景觀設計；東、南兩面臨街規(guī)劃；大門外是一塊廣場，并向東延伸出一塊長條形沿路綠化。 [健康住宅的定義]建議：定位于歐陸羅馬現代實用風格。色彩方面用穩(wěn)重的淺灰。材料用有質感的面磚。景觀規(guī)劃篇 [健康住宅的構成 ]1）景觀整體布局產品分析：總體上來說景觀規(guī)劃主題為動靜相宜歐洲現代健康時尚風格。一塊是小區(qū)中心花園，內設會所，網球場，配置樹木花卉。概念提煉： 運動，休閑，小棲，處處有天地2）.門前健康休閑區(qū)產品建議：—2號 樓并配射燈。 以綠化圍合，鵝石鋪路。綠化地帶設休閑椅。， 延街騎樓商場正面采用全玻璃設 計，門前配射燈。（例：科學家，發(fā)明家，藝術家的雕像）塑造精神文化的堡壘。周圍以綠化圍繞并配以四 季鮮花，庭院燈。4） .樓寓區(qū)及其他區(qū)域。環(huán)行大道兩旁低矮灌木及庭院燈圍繞。5）環(huán)境特別建議：A．自行車場及配電房等公建建筑風格與小區(qū)整體規(guī)劃 相統一。健康延長線：閔行公園，地段醫(yī)院娛樂鄰近點：閔行路商業(yè)街；東川酒店。概念提煉： 與交大同成長，讓大學生活只是起點 特別建議：增加到莘莊的穿梭小區(qū)巴士。（五）物業(yè)管理篇：[健康生活的保障]概念提煉： 安心是我們給你的保障稱心生活從家開始用愛心、細心、誠心、專心、貼心來為住戶服務；無論是個性化深度到家的服務，還是把高科技搬入社區(qū)，讓房子變得聰明，都深切地讓您感到現代化住家服務提供的全新時尚概念，生活的享受從回家開始。透過高容量（100M）的光纖網絡，不僅使用戶可以高速上網，同時還能享受功能齊全的網絡服務，而每月只需支付低廉的費用。借助帶寬達100M的網絡平臺，將建立獨立社區(qū)網站，提供包括網上游戲、業(yè)主交流空間、個性化網頁、社區(qū)商家服務等服務，讓住家擁有一個并非虛擬的網上世界。注：因考慮到在本地市場發(fā)展現代智能化服務條件不成熟，所以我們應有選擇的做這件事情。建議：主人房凸窗采用50CM低窗設計，增加1/3的采光率，增加主人的私人聊天情調。總價不高，客戶面就會擴大。（3） 有