【正文】 50 萬元正常年份銷售收入 萬元 正常年正常年份總成本 萬元 正常年星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告..利潤(rùn)總額 萬元 正常年所得稅 萬元 正常年稅后利潤(rùn) 萬元 正常年內(nèi)部收益率（％） % 稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 稅后靜態(tài)投資回收期（年） 含建設(shè)期 1 年動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 含建設(shè)期 1 年投資利潤(rùn)率（％） %投資利稅率（％） %盈虧平衡點(diǎn)（產(chǎn)量） %第二部分 項(xiàng)目建設(shè)背景與建設(shè)必要性 項(xiàng)目建設(shè)背景***縣簡(jiǎn)介***縣位于省東南部，長(zhǎng)江中下游南岸，古稱鳩茲，西漢元豐二年（公元前 109 年）置縣，至今已有 2100 余年歷史。***縣歷史歷史悠久，當(dāng)代考古證明，早在四五千年前，這里應(yīng)居住著皋夷星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告..人、山越人。***縣“東控勾吳，南連荊楚” ，“切近玉溪，地接姑熟” ， “扼中江之險(xiǎn)” ，歷來為兵家必爭(zhēng)之地。 “陶辛水韻”被評(píng)為***市新十景之一，和平生態(tài)旅游區(qū)被命名為全國(guó)農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)。自 2022 年起，縣域綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力連續(xù) 6 年位居省經(jīng)濟(jì)“十強(qiáng)縣”行列。全縣三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 ∶∶。工業(yè)上，現(xiàn)已形成機(jī)械制造、建筑建材、木器包裝、農(nóng)副產(chǎn)品深加工等四大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。***縣素稱“魚米之鄉(xiāng)” 。盛產(chǎn)糧、油、煙、星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告..棉、桑蠶、茶、蔬菜和多種瓜果等。 ***縣區(qū)位優(yōu)越，交通便捷。青弋江、水陽(yáng)江、漳 河直通黃金水道長(zhǎng)江，縣城灣沚鎮(zhèn)距朱家橋外貿(mào)碼頭僅 40 公里。 近年來，***縣著力推進(jìn)城市化進(jìn)程，按照建成***市副中心城市的目標(biāo)，縣城圍繞“東擴(kuò)南進(jìn)”思路，加快城南新區(qū)和東湖公園開發(fā)建設(shè)，爭(zhēng)取用三年左右時(shí)間，建成城南新區(qū)，同時(shí)，有序改造老城區(qū)。在***縣“十一五”規(guī)劃中，規(guī)劃建設(shè)以行政廣場(chǎng)、文教園為中心的南部行政文化區(qū)、以***機(jī)械工業(yè)園為核心的東部工業(yè)區(qū)、以青弋江濱江景觀為重點(diǎn)的商貿(mào)居住區(qū)，精心打造高品位、多功能的現(xiàn)代化城區(qū)。 本項(xiàng)目建設(shè)背景旅游經(jīng)濟(jì)是當(dāng)今時(shí)代發(fā)展最快、最具活力、最有前途的產(chǎn)業(yè)。我國(guó)是世界上旅游資源最豐富的國(guó)家，雖然旅游業(yè)起步較晚，但發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，至 1998 年末，我國(guó)旅游業(yè)收入 億元，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 %，19951998 年年均增長(zhǎng)率 20%，是同期 GDP 增長(zhǎng)率的 2 倍多，旅游業(yè)在在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位越來越重要。由于該產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)綜合性極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將發(fā)揮越來越大的作用。***地處東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)與長(zhǎng)江流域的內(nèi)陸地帶的結(jié)合部，腹地廣闊，水、陸、空交通便星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告..捷，通訊發(fā)達(dá)，隨著中央加快建設(shè)中西部的戰(zhàn)略實(shí)施，***市將成為信息、資金、技術(shù)、商品從東部沿海向中西部傳遞的前沿地帶，并正成為皖江的商貿(mào)中心，沿江經(jīng)濟(jì)走廊已初具規(guī)模。所有這些給***大力發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)提出了緊迫的要求。因此，項(xiàng)目單位審時(shí)度勢(shì)、把握機(jī)會(huì)、根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)（四星級(jí)酒店為空缺）特點(diǎn)，決定實(shí)施該項(xiàng)目項(xiàng)目，并通過高水平的經(jīng)營(yíng)管理而產(chǎn)生較好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。關(guān)注第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的第一推動(dòng)力的新現(xiàn)象，必須認(rèn)識(shí)生產(chǎn)服務(wù)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)比重增大是第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)升級(jí)優(yōu)化的重要標(biāo)志，積極采取措施推進(jìn)第二產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。第三產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)是現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)一個(gè)重要特征。2022 年我國(guó)人均 GDP 首次突破 1000 美元，旅游休閑進(jìn)入了一個(gè)急劇擴(kuò)張期， “假日經(jīng)濟(jì)”就是一種突出表現(xiàn)。***縣區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)比較完善，對(duì)外開放度大，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層次較高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體水平處于全省較領(lǐng)先地位，經(jīng)濟(jì)集聚和輻射功能日益增強(qiáng)。本區(qū)位于華東地區(qū)腹地，長(zhǎng)三角西南部，是通往星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告..風(fēng)景勝地杭州、黃山、九華山、齊云山、太平湖的重要門戶，合理開發(fā)利用當(dāng)?shù)睾椭苓叺貐^(qū)的旅游資源，進(jìn)一步增強(qiáng)***在省的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極功能。 本項(xiàng)目建設(shè)是***機(jī)械工業(yè)園發(fā)展的需要***機(jī)械工業(yè)園創(chuàng)建于 2022 年，經(jīng)過 4 年左右的發(fā)展，已累計(jì)完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 億元，建成“六通一平”面積 平方公里。目前，45 平方公里的***機(jī)械工業(yè)園東擴(kuò)計(jì)劃已經(jīng)初具規(guī)模，發(fā)展將進(jìn)一步加快。隨著***機(jī)械工業(yè)園的發(fā)展，對(duì)配套服務(wù)提出了更高的要求，為入園企業(yè)服務(wù)的商務(wù)中心、購(gòu)物中心、休閑中心、娛樂中心建設(shè)十分迫切。 本項(xiàng)目建設(shè)是城市副中心建設(shè)的需要“十一五”期間，是***縣經(jīng)濟(jì)黃金發(fā)展期，到 2022年，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 106 億元，年均增長(zhǎng) 24％；工業(yè)銷售收入 150 億元，年均增長(zhǎng) 19％；財(cái)政總收入 10 億元，年星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告..均增長(zhǎng) 20％；固定資產(chǎn)投資 71 億元，年均增長(zhǎng)26％?？h城需要快速擴(kuò)張，建成區(qū)面積將由現(xiàn)在的 8平方公里擴(kuò)大到 15 平方公里。向東發(fā)展、向南擴(kuò)張，是***縣城發(fā)展的唯一選擇。第三章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) ***市旅游市場(chǎng)簡(jiǎn)析***位于東部、瀕臨長(zhǎng)江，脈連黃山、九華山，素為“皖南的門戶” 。境內(nèi)有 240 萬年前亞歐人類活動(dòng)遺址“人字洞” 、全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位中國(guó)青銅文化發(fā)祥地“大工山古銅冶遺址” 、全國(guó)重點(diǎn)寺廟“廣濟(jì)寺” 、中國(guó)第一座城隍廟遺址等名勝古跡。***商業(yè)鼎盛，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。近代是全國(guó)四大米市之首，晚清時(shí)被辟為對(duì)外通商口岸，是長(zhǎng)江下游地區(qū)近代工業(yè)的發(fā)祥地之一。航空運(yùn)輸、鐵路干線、長(zhǎng)江水運(yùn)、高速公路構(gòu)成了以***為樞紐的立體交通網(wǎng)絡(luò)。 ***襟江帶河，風(fēng)光宜人。湖光山色，交相輝映，江城入畫，美不勝收。其中，***鐵畫具有三百多年歷史，為“中華一絕” ；張恒春國(guó)藥店是百年老店，藥品聞名全國(guó)和東南亞；“傻子瓜子” ，富有濃厚的傳奇色彩；奇瑞轎車，被譽(yù)為中國(guó)汽車行業(yè)的一匹黑馬。在2022 年獲得“中國(guó)旅游知名品牌”的殊榮，已被定為例會(huì)。每屆會(huì)展期間，***會(huì)展中心平均人流量達(dá) 15萬多人次，是迄今為止全國(guó)同類交易會(huì)中檔次最高、規(guī)模最大的專業(yè)性會(huì)展。自“九五”以來，旅游投入逐年大幅度增長(zhǎng)，旅游基礎(chǔ)設(shè)施逐年完善，城市建設(shè)、旅游接待、服務(wù)設(shè)施等方面都取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。全年實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)總收入 億元，比上年增長(zhǎng) %，其中，旅游創(chuàng)匯收入 2460 萬美元，增長(zhǎng) %。全市共有旅行社 37 家，星級(jí)飯店 20 家，擁有 AA級(jí)及以上旅游景區(qū) 5 處。雖然利潤(rùn)的絕對(duì)額和利潤(rùn)率在下降，但經(jīng)營(yíng)比重在酒店行業(yè)是仍拔頭籌。三是高星級(jí)酒店入住率高。 項(xiàng)目周邊市場(chǎng)環(huán)境分析 區(qū)域特點(diǎn)1. 本項(xiàng)目建于位于省***縣行政文化中心的南端，南面隔濱湖為風(fēng)景優(yōu)美的南湖，東臨***南路。 “陶辛水韻”被評(píng)為***市新十景之一，和平生態(tài)旅游區(qū)被命名為全國(guó)農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)。 市場(chǎng)分析***市星級(jí)酒店市場(chǎng)分析，海螺國(guó)際大酒店、漢爵陽(yáng)明、鐵山賓館等四星級(jí)酒店均在***市內(nèi)，對(duì)本項(xiàng)目星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告..影響不大，***縣境內(nèi)只有一家三星級(jí)東湖大酒店，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足容易增長(zhǎng)的旅游、商務(wù)住宿條件，有著很大的市場(chǎng)空間。3.***機(jī)械工業(yè)園創(chuàng)建于 2022 年，經(jīng)過 4 年左右的發(fā)展，累計(jì)引進(jìn)入園企業(yè) 697 家，預(yù)計(jì)到 2022 年，園區(qū)內(nèi)就業(yè)人口將達(dá)到 3－5 萬人。伴隨著中國(guó)加入 WTO 并且企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍不斷加大，企業(yè)交往將大大增加，會(huì)帶來大量的國(guó)際國(guó)內(nèi)客源，另外一方面開發(fā)區(qū)各知名企業(yè)的商務(wù)活動(dòng)（包括商務(wù)會(huì)議）對(duì)該地區(qū)高星級(jí)酒店有較大的需求，商務(wù)客源及會(huì)議客源呈現(xiàn)跳躍式增長(zhǎng)。第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件分析和需求分析 項(xiàng)目建設(shè)條件分析 縣域概述***縣位于省東南部，長(zhǎng)江中下游南岸，古稱鳩茲，西漢元豐二年（公元前 109 年）置縣。現(xiàn)轄灣沚、六郎、陶辛、方村、紅楊、花橋等 6 個(gè)鎮(zhèn) 124 個(gè)村 15 個(gè)社區(qū)，總面積 730 平方公里，人口 萬人。 縣域自然條件。東與馬鞍山市當(dāng)涂縣接壤，南同宣城市毗鄰，西與南陵縣相連。光照充足，雨量充沛，四季分明。年平均降雨量 1200 毫米，雨量分別比較均勻。年平均風(fēng)速 米/秒，風(fēng)向季節(jié)性變化不明顯。***縣城區(qū)域內(nèi)屬于沖擊平原地區(qū)，地形有一定起伏，地形標(biāo)高 －25 米之間。東部地區(qū)屬河谷平原地形，有一定的比降，谷地由礫石砂質(zhì)河細(xì)粉砂、星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告..亞砂土物質(zhì)組成，工程地質(zhì)條件好，在城市建設(shè)用地評(píng)價(jià)中屬一類建設(shè)用地，此類用地面積比較大。全縣三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 ∶∶。工業(yè)上，現(xiàn)已形成機(jī)械制造、建筑建材、木器包裝、農(nóng)副產(chǎn)品深加工等四大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。省重點(diǎn)開發(fā)區(qū)——***機(jī)械工業(yè)開發(fā)區(qū)成為全縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)極和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，成為全縣對(duì)外開放的窗口、招商引資的平臺(tái)。 “陶辛水韻”被評(píng)為***市新十景之一，和平生態(tài)旅游區(qū)被命名為全國(guó)農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)。北接***市區(qū)，西鄰宣城市，星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告..為兩大城市之間的重要節(jié)點(diǎn)。***縣交通發(fā)達(dá)?？h城灣沚距合肥駱崗機(jī)場(chǎng)、南京祿口機(jī)場(chǎng)僅兩小時(shí)車程。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、速度高于市轄三縣的平均水平，具有較好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。 工程概況*****************位于省***縣行政文化中心的南端，南面隔濱湖路為風(fēng)景優(yōu)美的南湖，東臨***南路，占地面積 30000 平方米。地下一層建筑面積 1270 m2 。整個(gè)項(xiàng)目包括一幢 16 層的四星級(jí)酒店、五幢 3 層的貴賓樓和一幢 3 層商務(wù)樓。在基地的西北角留有將來發(fā)展的用地。酒店主入口廣場(chǎng)與南面綠地交接處呈弧形布置，中間是圓形的噴水池和花壇，通過不同色彩的石材圖案來渲染酒店入口廣場(chǎng)的精美風(fēng)格?？傮w布置了一片標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)作為酒店配套，在酒店的東西側(cè)布置了大型的停車場(chǎng)地，建筑周邊有環(huán)通道路作為消防和貨運(yùn)、停車場(chǎng)使用。 單體設(shè)計(jì)酒店按星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，地上總建筑面積為 31638 平方米，共布置 238 套不同面積的客房和商務(wù)套房，配有多功能宴會(huì)廳、大小會(huì)議、大型餐飲、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、SPA 會(huì)所、KIV、棋牌室等休閑設(shè)施。所有南面客房部都有陽(yáng)臺(tái)，在此可眺望優(yōu)美的南湖風(fēng)光。商務(wù)樓總建筑面積 2208 平方米，底層是售樓處，在背面還有公共的廁所。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)荷載使用荷載：根據(jù)使用功能按規(guī)范確定主要使用活載標(biāo)準(zhǔn)值如下：： 上人屋面 非上人屋面 辦公室及客房 KN/m 2 商場(chǎng) KN/m 2 廚房、空調(diào)機(jī)房、餐飲 KN/m 2 走道、樓梯、廁所 KN/m 2 消防疏散樓梯 KN/m 2 庫(kù)房、設(shè)備用房、桑拿房按實(shí)際荷載取用。 地面粗糙度類別——B 類丙類建筑，設(shè)房烈度 6 度、設(shè)計(jì)地震分組為第一組，特征周期：Ⅱ累場(chǎng)地土。 ：主樓采用框架—剪力墻結(jié)構(gòu)體系，框架抗震等級(jí)為四級(jí)、剪力墻抗震等級(jí)為三級(jí)。 貴賓樓采用框架結(jié)構(gòu)體系——框架抗震等級(jí)為四級(jí)。、高度及功能，主樓采用框架—剪力墻結(jié)構(gòu)體系，樓面為現(xiàn)澆梁板。 材料星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告..混凝土：主樓：C40，C0，其他均為 C30。鋼筋：HPB23HRB335。 輔助工程 給排水工程由城市給水管網(wǎng)直接接入，經(jīng)過 DN200 給水管二根以供本工程室內(nèi)、外生活、消防用水。在總體上設(shè)置 DN150 水表一只，DN200 消防水表一只。日2 職工 100L/人次4 冷卻塔補(bǔ)充水 按冷卻循環(huán)水量%5 車庫(kù)沖洗 3L/m3日星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告..8 餐飲 100L/人酒店：在地下一層設(shè)置生活蓄水池。室外給水經(jīng)超濾水處理裝置處理后進(jìn)入生活蓄水池由設(shè)置在水泵房?jī)?nèi)的生活水泵提升至屋頂水箱。高、低區(qū)內(nèi)給水系統(tǒng)采用減壓閥進(jìn)行豎向分區(qū)