【正文】 立核算、自負盈虧”的方針，開展“服務為主，多種經營”，從管理服務轉換經營管理機制，求得自身的生存與發(fā)展。（二）配合銷售：在銷售過程中對業(yè)主（客戶）進行常規(guī)物業(yè)管理知識、裝修制度的宣傳及解答。并與業(yè)主簽訂《業(yè)主臨時公約》。特別重視綜合功能的驗收。（二） 房屋設備維修管理：對供排水、供電、市政公用設施、安防、消防系統(tǒng)等設備的運行、保養(yǎng)、維修，使之保持良好的使用狀態(tài)。對此，我們組建一支專業(yè)化水平高的水電技術人才，制定一套完善、嚴謹、科學、合理的設備管理、操作流程的規(guī)章制度，運用電腦技術對設備進行包括設備檔案、維修保養(yǎng)計劃，日常保養(yǎng)安排及出勤事項進行管理，做到設備故障發(fā)生率控制在1%以下。提供裝修特別提示，有據(jù)可依。加強裝修戶的追蹤監(jiān)管，采用管理員、工程人員、保安員三級巡查齊抓共管的方法，對違章裝修的業(yè)戶曉之以理，動之以情耐心做業(yè)戶思想工作，做好人性化的協(xié)調工作，將違章裝修消滅在萌芽狀態(tài)。（四） 綠化管理：小區(qū)的綠化日常的養(yǎng)護，提供良好的生態(tài)環(huán)境，并創(chuàng)造條件建立小型花圃，既美化小區(qū)環(huán)境，又可滿足業(yè)戶的需要。（四） 安全管理：包括小區(qū)范圍內的治安、保衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控等，并包括排除各種干擾，處理小區(qū)內突發(fā)事件，保持小區(qū)良好的生活環(huán)境和秩序。人防由監(jiān)控管理中心統(tǒng)一指揮調度，強調多重結合，白天寬松與夜晚嚴密相結合，實行多重巡查；物防上通過封閉式的圍墻、圍欄、內置式防盜窗花等手段提高防范能力，在充分強調人的因素的前提下，以技防為主，運用小區(qū)的智能化保安設施，如閉路電視、紅外探頭、門禁、巡更點等，結合管理中心的統(tǒng)一管理，確保治安防范的快速反應。（六） 社區(qū)文化建設：社區(qū)文化是中國物業(yè)管理行業(yè)的重要特征。因此，對于社區(qū)文化建設，憑借多年以來的管理經驗，強調以社區(qū)成員為中心，尊重業(yè)戶，相信業(yè)戶，依靠業(yè)戶，充分調動業(yè)戶的積極性，通過富教于樂，循序漸進的社區(qū)文化建設，培育社區(qū)精神，提高居民的文化素質，整合共享價值觀念，增強社區(qū)凝聚力和向心力，使物業(yè)管理收到事半功倍的功效。四、管理運作機制公司每年與管理處簽訂管理目標、經濟指標責任書，管理處各級員工與管理處簽訂服務質量保證書，實行計劃目標責任制管理，同時，還貫以督導管理，全面質量管理，協(xié)調管理及實行值班經理日常管理責任制。（二）督導管理 采取有效的督導管理方式，對各職能部門實施監(jiān)督指導管理，保證工作正常運作，提高工作效率和工作質量，具體有以下四種作法：⑴ 經濟管理 ：公司與各級員工簽訂勞動責任狀，明確員工的權利與義務，并制定各員工所在崗位和工作績效相掛鉤的工資制度，以此來調動員工的工作積極性。⑶ 行政管理 ：實行每月、每周部門詳細的工作計劃，物業(yè)經理每天上班前20分鐘組織管理級召開“早會”布署當日工作，下達工作任務，總結前一天的工作情況，分析存在的問題，提出解決辦法；并每周召集主管人員開一次辦公會，講評和布置工作，聽取匯報，分析存在問題，提出解決辦法。（三）全面質量管理。（四）協(xié)調管理 運用協(xié)調的管理辦法解決在管理服務過程中經常發(fā)生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)戶之間的矛盾和沖突。（五）實行中央值班經理日常管理責任制 管理處設值班調度室，由各部門經理輪值行使管理日常工作的指揮權，及時處理日常事務和突發(fā)事件，協(xié)調各部門的工作，接受業(yè)戶投訴，保證管理機制的高效運轉。（六）導入物業(yè)管理CI系統(tǒng)戰(zhàn)略在管理運作中全面推行CI視覺識別系統(tǒng)，從細處入手，創(chuàng)大品牌效應，在小區(qū)內設置各種形象指示牌，形成獨有的社區(qū)文化個性和文明建設特色的住宅小區(qū)。7． 清潔保潔是小區(qū)管理的一個重要環(huán)節(jié)，我們制定完善的保潔細則及部門崗位責任制，實行劃分區(qū)域，定期清洗梯位及公共通道，保持小區(qū)整潔，垃圾日產日清，做到路無樹葉影，過道無煙頭雜物。9． 設備、設施的正常運行是小區(qū)業(yè)戶生活的基本保障，我們在加強設備、設施的日常維護、保養(yǎng)，對設備的故障及時維修與處理，定期檢查等日常工作外，做到因管理責任造成的責任事故率為0，正常供水、供電率為98%，設備、設施完好率達98%以上。第三部分 管理經營機構框架及管理目標一、管理經營機構框架管理公司如受委托管理「 」，將以管理公司優(yōu)秀的管理、專業(yè)物管、工程技術人才組成管理處管理架構，為小區(qū)提供優(yōu)質的管理和良好的服務。管理處項目經理為小區(qū)管理的責任人和主要領導，各職能部門均在物業(yè)經理的領導下進行工作。董事長總經理物業(yè)部保安部工程部財務部經營部行政人事部管理處1管理處2 「 」管理處　?。偽飿I(yè)經理） 客 戶 部　 工 程 部 保 安 部　 人事財務部管理處職責范圍：1） 負責對小區(qū)實施綜合一體化管理在物業(yè)管理業(yè)務方面接受公司客戶部、工程部、保安部等部門的指導和監(jiān)督；2） 貫徹執(zhí)行公司制訂的物業(yè)管理質量體系標準，按標準要求實施管理；3） 完成與公司簽訂的年度管理目標和經濟指標；4） 管理調配人員，保持各崗位的分工與協(xié)作；5） 制定設施設備保養(yǎng)維修計劃，定期對所有的公共設施和設備如供水、供電、消防、環(huán)保、機電設備、通訊、路燈、園林綠化、排水、車輛等實施維修養(yǎng)護并配置相當?shù)墓芾砣藛T。12） 協(xié)調供水、供電、供氣與物業(yè)管理有關部門的關系，有效開展工作。協(xié)助配合街道居委會，派出所、政府相關能部門管理好小區(qū)的治安、流動人口、消防、車輛、通訊等工作。工程部職責范圍：房屋、設備、設施的日常養(yǎng)護和定期維修，水、電氣、設備、設施的運行、養(yǎng)護?？蛻舨柯氊煼秶禾幚順I(yè)戶投訴，巡視、回訪、跟蹤監(jiān)督作業(yè)人員業(yè)務。二、人員編制計劃本著小區(qū)管理人員精干、高效、一專多能的原則，確定人員編制，詳細之人員編制情況請參閱管理費成本測算。分項管理指標：序號指標名稱國家標準達標標準管理指標實施措施1房屋完好率98%以上100%分區(qū)負責，責任制人，實行日巡視制度，建立完善檔案、資料，確保房屋完好率。3維修工程質量合格率100%100%分項監(jiān)督，工程維修部嚴格把關，按照施工程序一步到位，杜絕返工，并及時回訪。5綠化完好率95%98%以上建立專業(yè)綠化管理人員，進行對區(qū)內的綠化洗淋、施肥、除草等培育工作，使小區(qū)四季常青。7道路完好率及使用率95%以上100%實行個人工作責任制，監(jiān)督考核機制，制定各項維護、保養(yǎng)、巡視的管理制度，對市政公用配套設施進行編號入檔管理，做好檢查，定期清疏，訊期做好排水工作，不因管理責任造成堵塞、溢漫。14火災發(fā)生率1%以下0組建保安義務消防隊，定期培訓和演習，加強防火宣傳，對火災隱患及時處理，確保火災發(fā)生率為0。16業(yè)戶有效投訴率與處理率2%以上95%以上1%以下100%以人性化管理，按照政策、法規(guī)規(guī)定，依法管理，建立業(yè)主/業(yè)戶投訴及時跟蹤解決，回訪并記錄入檔。18維修服務回訪率95%以上100%對有償服務進行回訪制度，征詢業(yè)主意見，對業(yè)主不滿意的問題進行整改。前期介入階段，我們深入了解規(guī)劃設計思路和業(yè)戶的層次需求，從物業(yè)管理的角度對設施設備日后維護保養(yǎng)及業(yè)戶使用便利等方面提出一系列合理化建議，并依據(jù)市場調研的結果，提前準備物業(yè)管理方案，為接管打下堅實的基礎。裝修管理上，實施裝修管理的“一把手工程”，由物業(yè)公司總經理親自掛帥，主抓「 」的裝修管理，向發(fā)展商和業(yè)主負責。治安管理上，我們將依據(jù)入住期的治安形勢和業(yè)戶的心理需求，實施“人防為主，技防、物防為輔”的治安管理方式，加強對裝修隊、外來人員、搬運隊等流動因素的監(jiān)管，確?！肮芾頍o盲點，治安無事件”。對「 」的物業(yè)管理進行準確定位，并將有針對性地擬訂智能化管理方案、裝修監(jiān)管方案、治安管理方案、住宅停車管理方案、圍合式環(huán)境方案等。通過宣傳講授有關知識，并組織部分「 」業(yè)戶參觀學習，以求取得良好的社會效果，為日后管理工作的開展打下基礎?！? 」的驗收與接管程序如下：成立驗接小組制訂驗收標準及處理方案接管移交手續(xù)書審查資料、圖紙、親臨現(xiàn)場逐項檢查，發(fā)現(xiàn)問題，做好記錄，督促整改。1.《業(yè)戶手冊》； 4.《裝修特別提示》；2.《業(yè)主公約》； 5．《區(qū)域防火責任協(xié)議書》3.《物業(yè)管理服務協(xié)議》； 物業(yè)處向業(yè)主發(fā)放文件資料業(yè)戶填寫、簽訂相關表單、文件1. 填寫《業(yè)戶基本情況登記表》；2. 簽訂《物業(yè)管理服務協(xié)議》一式兩份；3. 簽訂《區(qū)域防火責任協(xié)議書》一式兩份。業(yè)戶交納相關費用與業(yè)戶進行房屋驗收交接1. 查驗配套設施； 4. 查驗土建、門窗；、安防系統(tǒng)； 5. 抄記水、電、煤氣表底數(shù)。 辦理入住手續(xù)采取的便利措施辦理入住手續(xù)，我們將堅持八字方針：熱情、周到、高效、便利。精心安排入住程序，業(yè)戶隨到隨辦，正常情況下，從進入辦事大廳到領鑰匙驗房30分鐘內辦畢。同時，為業(yè)戶提供多項免費咨詢和維修服務。（三） 裝修管理，確保無違章裝修為維護「 」外觀形象的統(tǒng)一、美觀，保障小區(qū)智能系統(tǒng)的正常使用功能不被破壞，我們將從實際出發(fā)，以智能設施管線、公共管線、復式房搭建為裝修工