【正文】 管理用房原則上在第一批工程竣工前建成，經(jīng)驗收合格后交付使用。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋交付使用過半的，應(yīng)將物業(yè)管理用房全部交付?！　∥飿I(yè)服務(wù)用房權(quán)屬屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個人不得轉(zhuǎn)讓、抵押或者改變其用途。 建設(shè)單位組織工程竣工驗收和分戶驗收時，應(yīng)當通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與?！　〉谑藯l 在辦理前期物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房和下列資料：　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域劃分資料；　　（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的復印件、附圖；　?。ㄈ┛⒐を炇請蟾嬉约翱⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)、消防驗收等工程竣工圖和竣工驗收資料；　?。ㄋ模┰O(shè)施設(shè)備的出廠隨機資料（包括出廠合格證明），安裝、驗收、使用、維護保養(yǎng)和定期檢驗等技術(shù)資料，運行、維護保養(yǎng)記錄；　?。ㄎ澹┪飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；　?。I(yè)主名冊；　?。ㄆ撸┪飿I(yè)管理必需的其他資料。　　建設(shè)單位應(yīng)當在《住宅使用說明書》中明確物業(yè)公攤面積和共有部分的范圍，并應(yīng)當寫入《房屋買賣合同》?！　〉谑艞l 建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。公租房、廉租房以市住房保障和城市管理局核發(fā)的房屋租賃證為依據(jù)確認業(yè)主?！　〉诙l 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：　?。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；　?。ǘ┨嶙h召開業(yè)主大會，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；　?。ㄈ┨岢鲋贫ê托薷墓芾硪?guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；　　（四）參加業(yè)主大會，行使投票權(quán)；　?。ㄎ澹┻x舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；　?。┍O(jiān)督業(yè)主委員會的工作；　?。ㄆ撸┍O(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；　?。ò耍ξ飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；　?。ň牛┍O(jiān)督住宅專項維修資金的使用執(zhí)行情況；　?。ㄊ┓?、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利?！　〉诙臈l 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主大會應(yīng)當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益?！　∥飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。業(yè)主代表參加業(yè)主大會前，應(yīng)當事先書面征求其所代表的業(yè)主意見，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會上如實反映?！　〉诙鍡l 未設(shè)立業(yè)主大會，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項的，由物業(yè)所在地行政主管部門和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街道辦事處協(xié)助業(yè)主決定有關(guān)事項?！　⊥粋€物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當在物業(yè)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街道辦事處的指導下成立首次業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會?！　∴l(xiāng)（鎮(zhèn)）、街道辦事處在接到建設(shè)單位或業(yè)主書面申請30日內(nèi)，會同社區(qū)及建設(shè)單位和業(yè)主推薦業(yè)主大會籌備組（以下簡稱“籌備組”）成員。業(yè)主代表由業(yè)主共同推選，具有模范履行業(yè)主義務(wù)，有事業(yè)心、公益心和服務(wù)時間的業(yè)主，成員名單應(yīng)當自成立之日起在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7日。籌備組活動由社區(qū)居委會牽頭組織?！　』I備組應(yīng)當事先將會議的內(nèi)容和召開方式告知縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街道辦事處，縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街道辦事處可以根據(jù)實際情況派代表參加。　　第二十九條 業(yè)主大會履行下列職責： 　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約； 　　（二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； 　　（三）監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定； 　　（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； 　?。ㄎ澹┗I集和使用物業(yè)專項維修資金； 　?。Q定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； 　　（七）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他物業(yè)管理事項。 　　鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街道辦事處應(yīng)當在收到備案材料5日內(nèi)將備案證明復印件分送縣區(qū)物業(yè)行政主管部門和物業(yè)所在地派出所、社區(qū)居民委員會?！　〉谌粭l 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。小區(qū)建筑面積為5萬平方米以下業(yè)主委員會成員為7名，5萬平方米以上10萬平方米以下業(yè)主委員會成員為9名，10萬平方米以上15萬平方米以下業(yè)主委員會成員為11名，15萬平方米以上業(yè)主委員會成員不超過15名?！　》制陂_發(fā)的物業(yè)區(qū)域達到成立業(yè)主委員會條件的可以先期成立業(yè)主委員會?！　I(yè)主委員會可以通過選舉產(chǎn)生主任1名和副主任1—2名，業(yè)主委員會由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議必須有過半數(shù)委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意，方可有效?！　I(yè)主委員會的換屆選舉，應(yīng)由業(yè)主委員會籌備組織?！　⌒乱粚脴I(yè)主委員會選舉成立之日起的10日內(nèi)，原業(yè)主委員會成員應(yīng)當將其保管的檔案等文書資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的資料、用房和財物等移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接工作。　　業(yè)主委員會備案時應(yīng)當提交以下資料：業(yè)主大會記錄和會議決定；業(yè)主大會議事規(guī)則；管理規(guī)約；業(yè)主委員會成員名單和基本情況?！　。ň牛I(yè)主大會賦予的其他職責。 　　第三十五條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事經(jīng)營活動或與物業(yè)管理無關(guān)的其他活動。　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?！　〉谌鶙l 有下列情形之一的，業(yè)主委員會成員資格終止： 　?。ㄒ唬┤温毱谙迣脻M的； 　?。ǘ┎宦男袠I(yè)主義務(wù)的；　?。ㄈ┎宦男袠I(yè)主委員會職責的；　?。ㄋ模┎辉倬邆錁I(yè)主身份的； 　?。ㄎ澹┫拗泼袷滦袨槟芰蛘邿o民事行為能力的； 　?。┍灰婪ㄗ肪啃淌仑熑蔚模?　?。ㄆ撸┮詴嫘问较驑I(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；　?。ò耍I(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形?！　∵^半數(shù)業(yè)主要求撤換業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會成員的，縣區(qū)物業(yè)行政主管部門、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街道辦事處應(yīng)當及時協(xié)助全體業(yè)主重新選舉。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。業(yè)主委員會應(yīng)當在15日內(nèi)組織召開業(yè)主大會臨時會議，逾期不組織召開的，由物業(yè)所在地的縣區(qū)物業(yè)行政主管部門會同鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街道辦事處責令其限期召開。凡需投票表決的，應(yīng)當經(jīng)業(yè)主本人簽字，業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會的，應(yīng)當辦理書面委托手續(xù)?！　〉谌艞l 業(yè)主委員會辦公經(jīng)費和成員工作津貼、業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔或從業(yè)主共有部分的收益中列支。　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會的收支和業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應(yīng)當定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督、質(zhì)詢?！　∥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。縣區(qū)物業(yè)行政主管部門負責物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的初審和日常管理考核工作?！　∥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當確定物業(yè)管理區(qū)域的項目負責人，項目負責人應(yīng)取得城市物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理資格證書，并承擔相應(yīng)責任?！　〉谒氖龡l 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行下列職責：　?。ㄒ唬﹫?zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、服務(wù)標準，備足衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等必需的物業(yè)服務(wù)工具和設(shè)備；　?。ǘ┞男形飿I(yè)服務(wù)合同，提供物業(yè)服務(wù)，維護業(yè)主利益；　　（三）接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督；　?。ㄋ模┰谖飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費項目、標準和收支情況，以及公建配套設(shè)施經(jīng)營管理的收支情況；　?。ㄎ澹┲浦刮飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)違章搭建或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為，及時報告相關(guān)管理部門和業(yè)主委員會；　?。┙邮苷嘘P(guān)行政主管部門的監(jiān)督和行業(yè)協(xié)會的自律管理；　?。ㄆ撸┙邮芙值擂k事處或社區(qū)居委會的日常考核、督查、評價與管理；　　（八）協(xié)助有關(guān)行政管理部門制止違法、違規(guī)行為，維護物業(yè)管理區(qū)域公共秩序；　　（九）未經(jīng)城管部門批準，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得批準在小區(qū)內(nèi)亂設(shè)攤點；　?。ㄊ┓?、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)?！　〉谒氖臈l 業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定，與通過招投標或者協(xié)議方式選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。 　　正式簽訂合同前，業(yè)主委員會應(yīng)當將擬簽定的物業(yè)服務(wù)合同文本在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公開征求業(yè)主的意見，并提交業(yè)主大會通過。 　　物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將簽訂的物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，或者以電子郵件等形式告知業(yè)主，業(yè)主有權(quán)進行查詢?！　〉谒氖鶙l 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。 　　第四十七條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前90日內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)當召集業(yè)主大會，決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聘用事項。 　　物業(yè)服務(wù)合同屆滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當于合同期限屆滿前履行必要的告知義務(wù)；合同未約定告知期限的，應(yīng)當于合同期限屆滿前90日內(nèi)告知業(yè)主。 　　第四十八條 物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定和合同約定向業(yè)主委員會移交下列材料和財物： 　?。ㄒ唬┍緱l例第九條規(guī)定的材料； 　?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)以及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關(guān)資料以及物業(yè)服務(wù)檔案； 　?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備； 　?。ㄋ模┣逅泐A(yù)收、代收的有關(guān)費用及相關(guān)賬冊、票據(jù)； 　　（五）法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當移交的其他事項。 　　物業(yè)服務(wù)合同終止前，或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依照合同履行告知義務(wù)、未辦理退出交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)。 　　未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，過半數(shù)業(yè)主可以決定將專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個人。 　　第五十一條 物業(yè)服務(wù)費用的收取可以采取包干制或者酬金制等方式。業(yè)主提出質(zhì)詢的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時答復?！　〉谖迨l 老舊住宅區(qū)、分散小區(qū)的業(yè)主將物業(yè)服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)行政主管部門、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街道辦事處應(yīng)當協(xié)助承包合同的簽訂并監(jiān)督履行；未委托的可由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街道成立社區(qū)服務(wù)中心，為其提供服務(wù)。　　由社區(qū)服務(wù)中心服務(wù)的收費標準、服務(wù)內(nèi)容，均由市物價局、市住房保障和城市管理局、市財政局按照各自職責統(tǒng)一核定。 第六章 物業(yè)的使用與維護　　　　第五十四條 新建住宅小區(qū)內(nèi)的公建配套設(shè)施應(yīng)當按照規(guī)劃行政主管部門核定的內(nèi)容建設(shè)，不得擅自更改規(guī)劃及其使用功能和建筑布局?！　∥戳腥胱≌^(qū)商品房建設(shè)成本的配套設(shè)施，產(chǎn)權(quán)歸投資人所有，但交付使用后須納入住宅小區(qū)統(tǒng)一的物業(yè)管理?！　〉谖迨鍡l 新建住宅小區(qū)公建配套設(shè)施的項目名稱、指標等內(nèi)容，應(yīng)在控制性詳細規(guī)劃、公建配套建設(shè)要求意見書、土地出讓公告、建設(shè)項目批文、公建配套建設(shè)計劃中予以明確；在商品房預(yù)售價格認證時，應(yīng)對住宅小區(qū)公建配套設(shè)施的成本進行認定；在核發(fā)新建住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃許可證和商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)將住宅小區(qū)公建配套設(shè)施的名稱、位置、性質(zhì)、面積等內(nèi)容明確標注；住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)、銷售單位在商品房銷售中，應(yīng)將公建配套設(shè)施實施計劃在銷售場所公示，并告知購房人；辦理權(quán)屬初始登記時，應(yīng)