西安某樓盤營銷策劃案-在線瀏覽
2025-06-04 12:21本頁面
【正文】 地下二層商業(yè)本身的建設(shè)成本較高，同等條件下銷售面市勢必會在競爭中處于成本劣勢。作為國際知名的旅游城市，西安成為各界名星必來之地，然而西安目前沒有專門以明星為主題的商業(yè)活動場地。目前國內(nèi)尚無以明星為主題“一站式”商業(yè)項目，既為項目提供了領(lǐng)導(dǎo)市場發(fā)展方向的機會，也為項目面向全國進行缺位招商創(chuàng)造了有利條件。威脅：大唐不夜城、環(huán)城西苑等系列項目上市，將會分流項目的部分目標(biāo)客戶。四、項目定位通過以上分析，我們不難看出：（1）以年輕人為主導(dǎo)的文教、旅游資源是項目擁有的核心資源，如何能將其挖掘、放大是本項目能否成功的關(guān)鍵；（2）從未來競爭的層面上分析，南郊全區(qū)范圍內(nèi)的商業(yè)運營、投資大潮的到來，勢必要求本項目出奇制勝，領(lǐng)袖群商；（3）從商業(yè)發(fā)展的脈絡(luò)來看，一定時期內(nèi)“一站式”商業(yè)必將成為市場主流，定位準(zhǔn)確的主題商業(yè)必將成為投資市場的寵兒；（4）隨著經(jīng)濟的發(fā)展、觀念的更新，如今追求個性、展示自我已經(jīng)成為一種社會文化風(fēng)潮，然而西安沒有能夠“一站式”滿足這些需求的場所；（5）在美女經(jīng)濟、明星經(jīng)濟已經(jīng)深入社會的今天，將其引入商業(yè)運作不僅是大勢所趨，而且還能憑借缺位定位達(dá)到事半功倍的傳播效果。功能定位：集購物、休閑、演藝、娛樂、餐飲為一體的明星夢工廠風(fēng)情主題的“一站式”商業(yè)文化廣場。五、目標(biāo)客戶群定位投資者經(jīng)營者消費者職 業(yè)各行各業(yè)與明星的衣、食、住、行相關(guān)的各行業(yè)經(jīng)營者和決策者追逐求時尚、關(guān)注明星、名品，喜歡實現(xiàn)自我價值和有明星夢的年輕族年 齡30—60歲25—55歲16—36歲來自區(qū)域西安為主，少量省內(nèi)外外省市、國家占相當(dāng)比重，本地區(qū)的位居其次西安為主，陜西省內(nèi)為輔，少量來自國內(nèi)外收支狀況收入≧5000元/月——支出≧300元/月目的動機投資收益經(jīng)營獲益追求時尚、展示自我、實現(xiàn)夢想、體驗休閑信息來源戶外、當(dāng)?shù)刂髁髅襟w、項目現(xiàn)場、網(wǎng)絡(luò)等行業(yè)期刊、國內(nèi)主流商業(yè)報紙、DM、網(wǎng)絡(luò)等大眾傳媒、網(wǎng)絡(luò)、口碑第二部分：規(guī)劃招商篇一、運作模式取得商圈土地作好商業(yè)規(guī)劃劃劃hua 劃招商先行引入商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營管理主題概念包裝項目制定靈巧的銷售政策，降低投資門檻、擴大潛在客戶群采用硬廣告、軟宣傳、事件行銷、公關(guān)造勢等手段筑壩蓄水開盤銷售二、經(jīng)營策略（一）經(jīng)營主題雁塔文化新天地根據(jù)自身的地理位置、周邊配套、商業(yè)資源現(xiàn)狀，并充分結(jié)合西安南郊的商業(yè)、市場環(huán)境，在項目定位為國內(nèi)首家明星文化演藝廣場的基礎(chǔ)上確定以下經(jīng)營主題：提供一個時尚、前衛(wèi)的流行街區(qū)。造就一個西北絕無僅有的明星夢工廠。滿足散步、游玩的觀光客需要。滿足大學(xué)生們文化娛樂的需要。地下一層：西式快餐、咖啡茶語、風(fēng)情酒吧、４Ｄ電影院、文秀美甲、桌面舞吧、時尚貼吧。（三）經(jīng)營管理購物中心的經(jīng)營方式經(jīng)營方式適用情況自 營企業(yè)具有商場經(jīng)營管理能力自營為主、招租為輔企業(yè)具有商場經(jīng)營管理能力，但擴大規(guī)模，充實服務(wù)功能，以招租形式引入一些核心經(jīng)營業(yè)務(wù)外的商戶作為補充。（四）經(jīng)營策略商業(yè)經(jīng)營策略的核心是投資與回報的關(guān)系處理。通常情況下發(fā)展商必須在投資的短期和長期利益之間尋求平衡，在租售之間做出平衡。以合作經(jīng)營、出售經(jīng)營、出租經(jīng)營相結(jié)合的策略，用出售的資金和出租的租金回報投資，實現(xiàn)投入與收益的平衡。地下一層經(jīng)營定位：地下一層由于近乎三分之一的面積已經(jīng)作為電影院定向開發(fā)銷售，剩余部分由于設(shè)計的緣故自然分割面積比較適中，建議作為回收資金的主要來源，以出售為主。夾層經(jīng)營定位：夾層部分由于位置和面積優(yōu)勢明顯，出售難度小，建議在限定經(jīng)營類別的前提下，等雁塔文化新天地整體商業(yè)氛圍烘托起來后出售。結(jié)合小寨區(qū)域“無大戶不穩(wěn)、無小戶不活”的商業(yè)現(xiàn)狀，建議緊緊圍繞該項目的經(jīng)營策略，引入有號召力的品牌主力店，知名商戶作為項目的牽動性商戶，建議對此商戶主要以租賃為主，并盡量將租賃條件放寬，促其入住，再利用其品牌號召力吸引其它商戶購買、入住。方案二：自主組織招商團隊進行招商，具體執(zhí)行方案如下：地下二層：是本項目招商的重點，其主力店、品牌店的引進是關(guān)乎項目成敗的關(guān)鍵。其它品牌店采取直接聯(lián)系廠商或地區(qū)經(jīng)銷商的形式招商、銷售，也可以輔助傳媒將信息傳達(dá)給廠商、經(jīng)銷商及投資者。夾層：根據(jù)其單位面積小、商鋪數(shù)量希缺的特點，針對目標(biāo)經(jīng)營戶以拍賣形式直接出售。（三）招商方式在常規(guī)的招商中，一般會采用以下幾種主流的招商方式。純租金發(fā)展商直接將商鋪租給目標(biāo)商戶使用，收取固定的租金，商戶自主經(jīng)營、自擔(dān)風(fēng)險。建議在招商工作中主要采取此方法。此法風(fēng)險由發(fā)展商和商戶共同承擔(dān)，可以消除商家的市場顧慮；發(fā)展商可利用此法爭取目標(biāo)商戶進駐，并與商家共同分享利潤。代客加盟由發(fā)展商協(xié)助投資客戶與目標(biāo)品牌商家談定加盟協(xié)議，投資客戶自主經(jīng)營；或者發(fā)展商與品牌商家溝通，取得其意向加盟客戶資料邀請其進駐，自主經(jīng)營。建議招商工作中廣泛采用此法。此法對經(jīng)營者的資金和對市場的把握能力要求頗高。第三部分：營銷推廣篇一、推廣主題(一)商業(yè)概念設(shè)計明星走秀場才藝展示臺
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