【正文】 項目周邊保利地產(chǎn)投資新建的高檔休閑度假村，將為本項目吸引大量高端客源 全國房地產(chǎn)市場處于宏觀調(diào)控、大力整治階段，政策變動比較大，尤其是對于商業(yè)地產(chǎn)，潛在風(fēng)險比較大項目所處區(qū)域的商圈尚不成熟，相關(guān)商業(yè)配套較少，與市區(qū)同類產(chǎn)品競爭比較激烈隨著包頭市商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量逐年加大，各個區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)項目都有著較強的人流分解作用機會 Opportunity 威脅 Threaten項目的競爭與經(jīng)營戰(zhàn)略252。 問題界定 問題界定目前缺乏商業(yè)人氣與快速銷售的矛盾？尋求產(chǎn)品價值點增加商業(yè)包裝，展示未來商業(yè)前景商業(yè)如何快速銷售？ 尋求合適的營銷方式吸引客戶第二部分 項目運作定義項目產(chǎn)品定位基于本項目所處的地理環(huán)境和項目規(guī)劃的特點，我們把本案定位于： 項目運作定義以黃河文化為主要特色的高性價比大眾化的休閑旅游基地項目形象定位項目概念 ： 項目運作定義鹿城首席旅游休閑商業(yè)地帶 項目運作定義? 1．客戶來源：? ? 本地投資? 已有投資意識工商稅檢法、公務(wù)員、教師、企事業(yè)單位骨干、生意人士為主。? 另外就是城鄉(xiāng)結(jié)合部及郊縣的大客戶。 項目運作定義? 目標(biāo)職業(yè)特征： 項目運作定義? A、 散戶型投資客? 因為這類投資客戶具有隨機性，往往某個熱點或廣告就能吸引他們，相比之下他們的專業(yè)性稍弱，但絕對不是輕易能欺騙的，因為用于投資的是手頭盈余資金，投資時會更加謹慎。? 綜合這類客戶的特征和本案的投資特性，此類客戶將是本案核心客戶的重要組成部分。? B、 經(jīng)營客戶? 從目前東河區(qū)商業(yè)的分布區(qū)域來看，本案只要主題推廣成功，能吸引更大范圍的已有積累的分散型經(jīng)營戶，憑借形象與氛圍獲得更大的利潤。? B、短期性? 與一些長線投資客戶不同，這類投資客基本采取短線投資的方法，實現(xiàn)投資產(chǎn)品的快速轉(zhuǎn)手，以達到滾動投資的目的。? C、有組織性? 這些投資客可能是某些專業(yè)投資機構(gòu)的成員，或會自行組織一些投資團隊，所以，團購將是此類投資客戶慣常采取的方式。次要目標(biāo)客戶： 專業(yè)型投資客戶項目規(guī)劃及業(yè)態(tài)細分 古渡新天地可劃分為四大版塊：“文化版塊 ”—— 項目生命力之所在； “商業(yè)版塊 ”—— 項目 的利潤中心； “休閑板塊 ”—— 年輕人的天堂； “生態(tài)板塊 ”—— 炒作的一大亮點。本項目的文化內(nèi)涵主要以黃河文化為背景。休 閑 版 塊 10％ 4D電 影院、室內(nèi)體育中心（羽毛球、 乒乓 球、臺球）、 水道休閑中心等建議在小面積河道內(nèi)種養(yǎng)魚苗供游人垂釣，充分利用水道休閑資源。為酒樓、茶樓的生態(tài)概念增加有說服力的依據(jù)。，尋找合適的商 家購買，由商家進行商鋪經(jīng)營。 營銷推廣策略整體銷售由于此種方式銷售取決于消化整體商業(yè)的買家與發(fā)展商溝通商談的結(jié)果，故不可作出較為精確的預(yù)測。 資金收益 營銷推廣策略分割銷售從片區(qū)商業(yè)物業(yè)現(xiàn)有租金水平測算商業(yè)物業(yè)售價測算因素：v項目周邊首層沿街商業(yè)租金在 25元 /平方米 /月左右；v考慮到臨 街 商鋪的保值性，以投資房地產(chǎn)物業(yè) 8％的資金回報率的國際貫例為標(biāo)準；v不考慮其他使用成本及使用年限等因素；項目首層商業(yè)價格 =月租金最高值 *12月 /8％ = 25元 /平方米 /月 *12/8％ = 3750元 /平方米資金收益 營銷推廣策略分割銷售資金收益考慮項目距發(fā)售還有一定的時間，以及本項目屬于新型旅游商業(yè)項目，價格還存在一定的上升空間，所以得出本項目開盤價格為： 3980元 /平方米可銷售面積約： 總銷售額 約 ： 萬元 營銷推廣策略方式二：整體產(chǎn)權(quán)式銷售將項目內(nèi)部進行整體劃分，分割為小面積鋪位，以產(chǎn)權(quán)式商業(yè)的模式銷售。優(yōu)點 :項目收益變大 ,.可以實現(xiàn)項目收益最大化。這種銷售手法在目前的包頭市的商業(yè)市場中，較多運用此種方式在銷售街鋪的商業(yè)。銷售后開發(fā)商與業(yè)主無任何關(guān)聯(lián)。整體商業(yè)容易雜亂。商鋪銷售后，開發(fā)商一方面需在合約期內(nèi)返還一定金額給予業(yè)主，一方面向商家收取租金。未來商家經(jīng)營狀況將影響給予業(yè)主的租金回報。開發(fā)商依照合約規(guī)定每月返還業(yè)主一定的回報。這種銷售方式是大商場銷售方式之一。并 通過價格銷控與直接銷控相結(jié)合手段實現(xiàn)對項目銷售進度進行把握 ?；顒訝I銷 可以有針對性的對目標(biāo)客戶進行項目咨詢滲透，容易形成項目的知名度與美譽度，同時成本較低。聯(lián)動營銷形象營銷活動營銷 營銷推廣策略戶外廣告牌報刊行業(yè)雜志展 場宣傳單張在南海通往市區(qū)的各主要干道設(shè)置戶外廣告牌，區(qū)中心及建設(shè)路為項目重點宣傳區(qū)域。在直投廣告（生活速遞、新目標(biāo)）等行業(yè)雜志打廣告。有針對性地在重要的區(qū)域（重點為商業(yè)集中的區(qū)域）派發(fā)宣傳單張，或做成夾報形式進行派發(fā)。如：對項目大型的宣傳 —— 強化南海－包頭首個大型旅游商業(yè)。如：產(chǎn)品發(fā)布會、新聞發(fā)布會、招商會 —— 針對高端消費者 行業(yè)洽談、企事業(yè)單位聯(lián)合搞活動 —— 針對中檔消費者 元宵佳節(jié)放河燈、品嘗黃河開河魚、購物節(jié)等 —— 底層消費者 營銷推廣策略媒體組合 組合一： 戶外廣告 + 工地圍墻 + 燈桿旗 + 賣場包裝 組合二： 報紙 + 刊物雜志 + 直郵 組合三： 直郵 + 短信 + 活動 組合四： 公交車體 + 車內(nèi) POP + 站牌 營銷推廣策略? 推盤節(jié)奏：? 引導(dǎo)期— — ——開盤強銷期 持續(xù)期認購期重點宣傳期內(nèi)部認購 開盤重點宣傳期間 —— 充分體現(xiàn)項目的定位和旅游商