【正文】 計(jì)銷售周期： 2023年 8月 —— 12月下旬 價(jià)格原則： 建議本案一期采取低開高走的定價(jià)策略，塑造樓盤的較高性價(jià)比，快速搶占市場，引爆首次開盤。 （三）推盤計(jì)劃 —— 整盤銷售目標(biāo)分解 2023年一期可售房源數(shù)量 698套， 8月 9月預(yù)計(jì)去化 40%。實(shí)現(xiàn)分次蓄客、小漲快推、快推盤、早回款的整體目標(biāo)。 如何將整體思路貫穿至 所有營銷推廣工作中？ 如何實(shí)現(xiàn)品牌形象與銷售業(yè)績 雙雙騰飛？！ 二、 2023營銷推廣六大戰(zhàn)線 銷售線 推廣線 物業(yè)展示線 活動(dòng)線 包裝展示線 客戶維護(hù)線 （一）營銷六大戰(zhàn)線 —— 銷售線 銷售團(tuán)隊(duì)建設(shè)策略 目標(biāo)： 持續(xù)提高銷售團(tuán)隊(duì)接待水平和談判能力，提高業(yè)務(wù)和職業(yè)道德素養(yǎng)，為后期房源銷售打造一支充滿 戰(zhàn)斗力的銷售隊(duì)伍。 價(jià)格策略 目的： 有效促進(jìn)當(dāng)期房源銷售；持續(xù)提高項(xiàng)目利潤率；傳遞房源升值信息；擠壓上一批次房源去化。 策略： 采取低開高走策略。 大客戶開發(fā)策略 列出嵐山各大重點(diǎn)企業(yè)、效益好的企業(yè)、事業(yè)單位、社團(tuán)組織（如企業(yè)家協(xié)會(huì)、律師協(xié)會(huì)、工商聯(lián)組織）、私營業(yè)主以及嵐山各鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營業(yè)主的名單，羅列日照市區(qū)投資客群等，由專人逐一進(jìn)行拜訪，做針對性行銷推介。 人脈營銷策略 目的： 充分利用環(huán)海置業(yè)、海韻營銷的人脈和社會(huì)資源，為營銷推廣的開展提供強(qiáng)力支持。 全員營銷策略 目的： 充分利用所有員工的社會(huì)資源，拓展銷售渠道，促進(jìn)項(xiàng)目盡快去化。 異業(yè)聯(lián)盟策略 目的： 充分利用其他高端社會(huì)團(tuán)體和組織客戶資源，進(jìn)行資源共享，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。對雙方的會(huì)員或客戶進(jìn)行相應(yīng)的商品和服務(wù)優(yōu)惠，實(shí)現(xiàn)合作雙贏。 策略： 一、日照市區(qū)銷售 建議在日照市區(qū)最繁華的商場（如新瑪特）入口處設(shè)置一個(gè)形象及銷售展示廳，并安排置業(yè)顧問長期駐守，吸引市區(qū)投資客。 二、異地銷售及各地廣告推廣費(fèi)用建議 建議海上明月城重點(diǎn)選擇省內(nèi)： 萊蕪、棗莊、濟(jì)南、臨沂、濟(jì)寧、泰安、淄博、濱州、東營、濰坊 等內(nèi)陸市場； 省外 ：江蘇連云港、江蘇徐州、安徽淮北、山西太原為主要銷售突破點(diǎn)，展開宣傳。其余費(fèi)用可以根據(jù)市場反饋情況靈活調(diào)配。 （具體投入費(fèi)用視成交效果可靈活調(diào)整，開發(fā)商確定宣傳區(qū)域后，由當(dāng)?shù)胤咒N商提報(bào)具體的廣告投放計(jì)劃。 ? 適宜宣傳途徑：魯南商報(bào)、電視廣告、手機(jī)短信、宣傳單頁。 ? 適宜宣傳途徑：宣傳單頁、手機(jī)短信、電視廣告、報(bào)紙廣告、兗礦內(nèi)部刊物等。 ? 適宜宣傳途徑：報(bào)紙廣告、飛字廣告、手機(jī)短信、宣傳單頁。 ? 適宜宣傳途徑：報(bào)紙廣告、飛字廣告、手機(jī)短信、宣傳單頁。 ? 適宜宣傳途徑：萊鋼內(nèi)部刊物、手機(jī)短信、電視廣告、飛字廣告、宣傳單頁、商場門口設(shè) LED廣告等。 ? 適宜宣傳途徑：手機(jī)短信、報(bào)紙廣告、飛字廣告、宣傳單頁、商場門口設(shè) LED廣告等。因此售樓處的包裝和形象提升顯得尤其重要。建議 2023年 7月 20日之前完工。 另外， 2023年根據(jù)選房、開盤、公關(guān)活動(dòng)等營銷節(jié)點(diǎn)需要，對售樓處進(jìn)行階段性裝扮。 建議 盡快落實(shí)樣板房裝修事宜，并盡早實(shí)施動(dòng)工，最好能趕上 9月份完工投入使用 。整體應(yīng)奢雅、大氣、精致，直觀傳遞出尊榮、優(yōu)雅、觀海、浪漫、休閑的生活氣息。對于中高端客戶來說，高標(biāo)準(zhǔn)人性化的物業(yè)服務(wù)不僅為其提供了高標(biāo)準(zhǔn)的居住品質(zhì)，也是體現(xiàn)其尊貴社會(huì)地位，展示其成功的一種方式。 通過我們對嵐山樓市的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)在售樓盤的物業(yè)公司和服務(wù)均無特色而言。而這對于本項(xiàng)目，恰恰提供了一個(gè)樹立獨(dú)特競爭優(yōu)勢，提升項(xiàng)目形象的機(jī)會(huì)。建議在售樓處門口設(shè)置保安崗?fù)ず捅０踩藛T，引導(dǎo)客戶停車，并為來訪客戶開門。 物業(yè)服務(wù)活動(dòng)炒作： 在 9月初舉辦物業(yè)服務(wù)宣誓儀式，借此炒作項(xiàng)目高端物業(yè)服務(wù)，吸引市民和業(yè)主的關(guān)注和興趣，塑造項(xiàng)目尊貴、優(yōu)雅、安全的高端社區(qū)形象。 建議 89月黃金周期間集中 置業(yè)第一批老客戶搞一次 嵐山一日游活動(dòng) 。建議項(xiàng)目建立客戶檔案，并從以下幾個(gè)方面開展客戶維護(hù)溝通工作。 客戶積分獎(jiǎng)勵(lì)： 對來訪、購房、推薦新客戶、參加項(xiàng)目活動(dòng)的客戶分別進(jìn)行積分。 老帶新活動(dòng)： 客戶介紹是項(xiàng)目最為重要的成交途徑之一，需出臺(tái)極具吸引力的“老帶新”現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)政策，激發(fā)業(yè)主介紹新客戶積極性和熱情。 項(xiàng)目品質(zhì)提升： 打造項(xiàng)目高端品質(zhì)，加快項(xiàng)目工程進(jìn)度，落實(shí)各項(xiàng)承諾，是最為根本的客戶維護(hù)之道。 2023年，公關(guān)活動(dòng)應(yīng)緊密配合項(xiàng)目營銷推廣節(jié)點(diǎn)，著眼于傳遞項(xiàng)目特色、高端品質(zhì)、生活方式，提升項(xiàng)目美譽(yù)度和品牌形象，有效促進(jìn)項(xiàng)目銷售。本地與外地家庭均可參加。并借助知名主持人的名星效應(yīng)吸引嵐山區(qū)本地客戶，聚集人氣。 開發(fā)商應(yīng)充分利用旅游旺季這個(gè)海景房的黃金消費(fèi)期 ， 綜合 住宅項(xiàng)目目前所面對的潛在消費(fèi)群體 —— 中高檔客群 ， 進(jìn)行有效的促銷活動(dòng) ， 充分吸引目標(biāo)客群的眼球 ， 并讓他們充分體驗(yàn) 的大手筆饋贈(zèng)活動(dòng) ， 提高目標(biāo)客群的消費(fèi)熱情 ， 提升海上明月城項(xiàng)目以及環(huán)海置業(yè)的社會(huì)知名度 。（銀卡內(nèi)容待定）。 ③開盤當(dāng)日設(shè)置多個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)。 推廣訴求點(diǎn) 項(xiàng)目營銷節(jié)點(diǎn)信息： 配合營銷節(jié)點(diǎn)安排，傳遞項(xiàng)目各營銷節(jié)點(diǎn)信息，宣傳項(xiàng)目選房、開盤、以及公關(guān)活動(dòng)信息。 媒體策略 媒體排期原則： 根據(jù)營銷節(jié)點(diǎn)、形象宣傳需要和樓市淡旺季等因素，策略性分階段安排媒體投放。 媒體選擇原則： 結(jié)合項(xiàng)目特質(zhì)和媒體特性對相關(guān)媒體進(jìn)行初步篩選，并根據(jù)媒體性價(jià)比安排媒體的比重。因此，重點(diǎn)選取 戶外廣告、 DM廣告、單頁、網(wǎng)絡(luò)、飛字、短信群發(fā)、信函直投 等幾種集中性價(jià)比較高的媒體作為本項(xiàng)目主要媒體。 晨鴻信息 可作為 吸引中低客群的主流媒體 進(jìn)行投放。 推廣：為一批房源解籌提供必需的來電、來訪量，并進(jìn)一步提升項(xiàng)目和海納品牌形象。 第一大戰(zhàn)：第一批次房源攻堅(jiān)戰(zhàn) ——工作重點(diǎn) 攻擊點(diǎn)一：全城大送禮活動(dòng) 核心點(diǎn)： 活動(dòng)方案制定 ,宣傳推廣展開 ,一批次房源蓄客期。 攻擊點(diǎn)三：第一批次房源認(rèn)籌、解籌活動(dòng) 核心點(diǎn)： 認(rèn)籌、解籌方案制定；解籌物料準(zhǔn)備和活動(dòng)執(zhí)行；提高排號(hào)量和選房量；解籌活動(dòng)總結(jié)。為開盤造勢，吸引人氣，并以最終提升銷售率為目的。提高售樓處來電、來客、成交量 。派銷售人員到萬德福、新瑪特商場、銀座、安東衛(wèi)市場、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)集市等地發(fā)放 DM單頁等。 日期： 2023年 8月 9月 第二大戰(zhàn)：第二批次房源攻堅(jiān)戰(zhàn) ——工作重點(diǎn) 攻擊點(diǎn)二：第二批次房源解籌活動(dòng) 核心點(diǎn)： 強(qiáng)力排號(hào)蓄客；定價(jià)策略、促銷策略；解籌現(xiàn)場氛圍營造、流程把 控；力求達(dá)到較高解籌率