濼安小區(qū)商業(yè)廣場(chǎng)提案-在線瀏覽
2025-06-04 05:39本頁(yè)面
【正文】 商貿(mào)區(qū)內(nèi)，即原濟(jì)南市織襪一廠廠址內(nèi)。南接洛口服裝批發(fā)市場(chǎng)，北依津浦鐵路，東鄰濟(jì)濼路，交通十分便利；三、 項(xiàng)目規(guī)模：該項(xiàng)目占地面積3300平方米，建筑面積2萬(wàn)多平方米，分地下倉(cāng)庫(kù)，地上三層商場(chǎng)，營(yíng)業(yè)面積1萬(wàn)多平方米；四至十層為公寓，建筑面積7000多平米。從大型商業(yè)物業(yè)，到特色商業(yè)街區(qū)，再到散布在各個(gè)新建小區(qū)的社區(qū)超市、店鋪的大量涌現(xiàn)，而商業(yè)地產(chǎn)的高額利潤(rùn)也讓眾多的開(kāi)發(fā)商樂(lè)于投身其中。因此，濟(jì)南市商業(yè)地產(chǎn)的需求量一直處在供不應(yīng)求的局面，目前，該局面雖然有所緩解，但是供求矛盾仍然未得到根本的解決。這類商業(yè)地產(chǎn)由于經(jīng)營(yíng)者的自主性大，管理困難，開(kāi)發(fā)商缺乏對(duì)項(xiàng)目的整體控制力，散戶自身調(diào)節(jié)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很大，出現(xiàn)了許多失敗案例。目前，濟(jì)南的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)用這種模式的越來(lái)越少。即產(chǎn)權(quán)所有者至少在一定的年限內(nèi)不能自已進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，在這期間由商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)方或經(jīng)營(yíng)方按一定的比例以返租的形式回報(bào)給購(gòu)房者，這是目前濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)的主流操作模式。第四部分 消費(fèi)者分析一、消費(fèi)心理目前濟(jì)南人民的投資心理并不成熟，投資具有一定的盲目性，對(duì)某些眼前利益非常好的項(xiàng)目容易形成羊群效應(yīng)。二、消費(fèi)人群構(gòu)成和所占比例經(jīng)過(guò)調(diào)研，我認(rèn)為濟(jì)南市商業(yè)地產(chǎn)的消費(fèi)者主要由以下三類構(gòu)成：希望擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)的人群目前已經(jīng)在經(jīng)營(yíng)商業(yè)的部分人群，出于擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)的考慮，希望獲得更大的經(jīng)營(yíng)空間。而且隨著濟(jì)南市商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展，由分散向集中的趨勢(shì)進(jìn)一步增強(qiáng)，這些消費(fèi)人群的數(shù)量在濟(jì)南市商業(yè)地產(chǎn)的消費(fèi)者中所占的比例會(huì)進(jìn)一步減小。因此這部分人群會(huì)選擇短時(shí)間內(nèi)可以進(jìn)行返租經(jīng)營(yíng)，但返租期結(jié)束后，又可以用來(lái)自己經(jīng)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)。投資獲利為主要目的的消費(fèi)者這類人群中目前是濟(jì)南市商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者的主力軍。這類消費(fèi)者的構(gòu)成十分復(fù)雜，來(lái)源也不止于濟(jì)南本地，其資本構(gòu)成和獲利目標(biāo)也不盡相同。經(jīng)營(yíng)模式：出售經(jīng)營(yíng)權(quán)，鋪位在1030平米；租金水平：平均年租金為300元/平米；經(jīng)營(yíng)狀況：由于洛口市場(chǎng)是山東老的批發(fā)市場(chǎng)，知名度較高，商業(yè)氛圍濃厚，客流量較大，批發(fā)兼零售，但由于近年來(lái)商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的大量開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，經(jīng)營(yíng)狀況呈下滑趨勢(shì)。u 政府相關(guān)單位招商引資工作做得不錯(cuò)，外埠投資者愿意來(lái)濟(jì)南進(jìn)行適當(dāng)規(guī)模的經(jīng)營(yíng)和投資；劣勢(shì)點(diǎn)：u 項(xiàng)目周邊人氣不旺，其客流量較難支撐大型商業(yè)項(xiàng)目；u 項(xiàng)目位于洛口服裝市場(chǎng)北部400米
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