【正文】 東倒 西歪或裸露陳 ，模特不得陳舊、 破損 6)賣場照明：滿足經(jīng)營需要， 7)賣場整潔：清潔、清晰 8)商鋪門前花車：按統(tǒng)一規(guī)定的要求擺放 ,不得阻礙通道，展架不能橫擺在門前 9)促銷場地的花車擺放；整齊美觀 10)商鋪內(nèi)外的 POP：書寫規(guī)范，合理，合法 11)玻璃幕墻：清潔、不得設(shè)置雜物或背柜裸露面 12)賣場布置：春夏兩季更換一次 13)商戶進行促銷活動：不得損害商場整體形象行為發(fā)生 14)各樓層導(dǎo)視牌：完整、清晰、清潔 15)公共賣場內(nèi)外海報、吊卡、招貼畫、信息欄：不得有過期過時內(nèi)容，及時更新。 2)商場公共清潔：隨時保持清潔。 4)頂棚、墻面、立柱、通風(fēng)口的墻體：完好無損，如有損壞要進行維護保養(yǎng) 5)公共景觀、植物清潔：清潔、衛(wèi)生、完好 6)通道：清潔、亮 度適中，通道暢通無阻。 標(biāo)準(zhǔn) (1)禁止亂貼、亂掛、亂擺、亂放 (2)整潔、美觀、完整、協(xié)調(diào) (3)安全、規(guī)范、合理、合法 合同簽定前管理 職責(zé) (1)業(yè)務(wù)部招商人員 負責(zé)實施招商洽 談與合同簽定工作 (2)綜合部負責(zé)商鋪內(nèi)工程物業(yè)配套需求的解釋工作 重點管理 (1)簽合同注意事項 1)交房條件 a)主力店配置：水、電、天然氣，接駁到經(jīng)營場地；電動扶梯 (綜超大賣場為電動坡梯 )、貨運電梯、中央空調(diào)和通過消防系統(tǒng)驗收的清水房 b)次主力店 (家電、裝飾、家具賣場 )配置：水、電接駁到經(jīng)營場地；電動扶梯、貨運電梯、 中央空調(diào)和通過驗收消防系統(tǒng)的清水房。 d)專賣店 (包括以商鋪出租的配套經(jīng)營項目 )配置：電、通過消防驗收、做隔斷、基本照明、鋪地磚和安裝門。 2)計租面積 a)合同面積一律以建筑面積報價出租，重點項目必須報開發(fā)公司直至集團審批。 3)合同期限 a)專賣店簽訂一年。 c)主力店和洋快餐合同年限由公司決定。 c)獨立項目在簽訂合同七天內(nèi)收取履約保證金和履約首季物管費。 d)專賣店項目在簽訂合同時收取履約保證金，小于 150 012 收取六個月的租金和六個月的物管費、大于 150 012 繳三個月 的租金和三個月的物管費 e)其它費用 :開業(yè)推廣費 200 元 /戶 換鎖費 30 元 /個，合同工本費 20 元 /本， 7)能源費 a)水、電，每一個商戶配置一組計量表，單獨使用的電量、據(jù)實按標(biāo)準(zhǔn)計算收取，若遇國家電價調(diào)價時按其定價標(biāo)準(zhǔn)計收； b)公共能源費：公共照明、消防用電、公共設(shè)施設(shè)備用電、輸變電損耗、光彩工程照明、公共用水等，按整個項目商業(yè)部分實際發(fā)生費用以全體用戶面積據(jù)實分攤，經(jīng)營以整個項目實際發(fā)生費用按其經(jīng)營場地建筑面積所占比例據(jù)實分攤交納。 標(biāo)準(zhǔn) (1)符合公司業(yè)態(tài)定位標(biāo)準(zhǔn)及項目部經(jīng)營調(diào)整指導(dǎo)思想 (2)符合公司審核同意的租金價格體系標(biāo)準(zhǔn) (3)在公司 OA 程序上審批同意的合同審批表 (4)各種入場費用繳清 費用繳納管理 職責(zé) (1)業(yè)務(wù)部負責(zé)所用 費用收 取工作 (2)財務(wù)人員負責(zé)所用費用收取督導(dǎo)工作 (3)水電費 由綜合部抄表計量統(tǒng)計核算 (4)水電費通知書由業(yè)務(wù)部進行制單、發(fā)放、催收 (5)租金物管費由業(yè)務(wù)部與財務(wù)部核對后，由業(yè)務(wù)部制單發(fā)放、催收 (6)其它費用由業(yè)務(wù)部制單、分公司審核、業(yè)務(wù)部發(fā)單催收 重點管理 (1)商戶的租金、物管費與水電費單最好一并發(fā)放，減少重復(fù)發(fā)單與催費 (2)財務(wù)負責(zé)每月應(yīng)收租金、物管費、水電費的核對及對欠費租戶的數(shù)據(jù)核實，由業(yè)務(wù)部負責(zé)人簽字確認并對欠費注明其原因 (3)財務(wù)每月三十 日 定期傳遞次月的應(yīng)收費用數(shù)據(jù)給業(yè)務(wù)部，業(yè)務(wù)部核實簽字確認后返財務(wù)，并由業(yè)務(wù)部填 寫租戶繳費通知書并發(fā)放商戶 繳費通知書發(fā)放一周后商戶未能及時繳費，業(yè)務(wù)部應(yīng)發(fā)放催費通知書 (第一次 ) 催費通知書發(fā)放一周后商戶未能及時繳費的，業(yè)務(wù)部發(fā)入滯納金催費通知書 (按合同約定開具滯納金金額應(yīng)繳租金金額 )(第二次 ) (6)按合同約定滯交二十天的，發(fā)函可強制終止其經(jīng)營，并開具滯納金，只有在滯納金和租金交齊后才可繼續(xù)營業(yè)。 (8)滯交一個月的，強制使其退場，并按合約終止合同的履行，租戶承擔(dān)由此所造成的一切損失 (9)因費用未完善要停 止物業(yè)服務(wù)的一切行為，須經(jīng)項目負責(zé)人同意方可執(zhí)行 管理標(biāo)準(zhǔn) 準(zhǔn)確無誤、及時催收到位 收款率 99% 商戶轉(zhuǎn)租管理 職責(zé) (1)商戶轉(zhuǎn)租由業(yè)務(wù)部樓層人員具體負責(zé) 重點管理 (1)業(yè)態(tài)符合項目的整體定位與經(jīng)營調(diào)整方案 (2)品牌要符合樓層 經(jīng)營調(diào)整區(qū)域 (3)業(yè)種要與樓層區(qū)域業(yè)種相符 (4)新的經(jīng)營者實力符合公司經(jīng)營定位 (6)掌握經(jīng)營者的經(jīng)營理念 (7)前任商家在合同中的特殊約定及欠費 (8)轉(zhuǎn)租協(xié)議內(nèi)容的交底：商鋪面積在 150 012 以下的提前繳納半年租金、半年 物管費，商鋪面積在 150 012 以上的提前繳納三個月租金、三個月物管費 管理標(biāo)準(zhǔn) 新客戶持續(xù)經(jīng)營能力較強 商戶撒場管理 職責(zé) (1)業(yè)務(wù)部負責(zé)撤場手續(xù)辦理 (2)綜合部負責(zé)退場商鋪設(shè)施設(shè)備的檢查及收鋪工作 (3)招商人員負責(zé)退場商鋪管理 重點管理 (1)撒場手續(xù) 1)商戶提出撒場申請 2)商戶填寫撒場申請表，由業(yè)務(wù)部人員完善分公司撒場審批表的審批程序 3)業(yè)務(wù)助理完善撒場審批表公司審批程序，并完善業(yè)務(wù)部的租賃合同臺帳更新處理 4)財務(wù)賃公司審批同意的撒場審批表完 善分公司合同臺帳消帳處理 5)綜合部負責(zé)撒場審批表的歸檔處理 (2)撒場前的要求 1)商戶須完善所有欠費 2)商戶清貨時間，應(yīng)預(yù)留水電費保證金 3)商戶內(nèi)部裝修裝飾或附屬物撒除時，不得破壞房屋的建筑結(jié)構(gòu) 4)商戶撒場須將房屋清潔后交管理公司 5)商戶按接房標(biāo)準(zhǔn)還房 6)綜合部換鎖、清潔、封場 管理標(biāo)準(zhǔn) (1)商戶完善欠費 (2)設(shè)施設(shè)備完好 商戶管理 職責(zé) (1)業(yè)務(wù)部負責(zé)商戶 的管理工作 (2)綜合部負責(zé)協(xié)助業(yè)務(wù)部的商戶管理工作 小商戶管理要求 (1)準(zhǔn)入制的管理 1)品牌資質(zhì)：有效的生產(chǎn)許可證書、商品質(zhì)檢證明、商標(biāo)注冊登記證書、 2)經(jīng)營者資質(zhì)：有效的委托經(jīng)營代理書 (注重時間的有效期 )、營業(yè)執(zhí)照 (法人或自然人的身份證 )、稅務(wù)登記證 3)商品資質(zhì)審查：申報的品牌與實際經(jīng)營的商品名稱一致性， (2)商品質(zhì)量的監(jiān)督 1)商品零售統(tǒng)一：本商場內(nèi)的零售價標(biāo)價與其它商場的同一個商品的零售價標(biāo)價一致 2)商品的質(zhì)量：商品質(zhì)價相符 3)商品售后報務(wù)：商品的退換貨制度 (3)商品陳列 1)上貨率：與商鋪的規(guī)模成比例，與品牌檔次成 比例 2)季節(jié)上貨率：按季節(jié)銷售的規(guī)律上貨，一般季前一個月季節(jié)貨的上貨率達到 60%左右 3)式樣款式上貨率：符合自身經(jīng)營的定位需要 4)商品陳列：豐滿、具有吸引力， 色彩度、新鮮度、亮度滿足經(jīng)營需要 (4)占道規(guī)范 1)花車按要求擺放在商鋪門前，不能超過門前一米寬距離，貨架只能橫放在自已商鋪門前 2)雜物不能堆放在公共區(qū)域上 3)玻璃門不能向外開 4)不能在公共區(qū)域上打牌、吃飯 5)椅子不能擺放在公區(qū)域上 6)拖把不能擺在門前及公共區(qū)域的欄桿上 7)未經(jīng)容許不能在 公共區(qū)域的柱面、墻面、地面張貼宣傳資料、 POP、廣告 8)不能將垃圾放在公共區(qū)域上，按商場規(guī)定的統(tǒng)一時間、統(tǒng)一地點倒放垃圾 (5)商品的進出商場 1)原則上，營業(yè)期間，商戶的進出貨由商戶自行負責(zé) 2)管理人員應(yīng)隨時觀察商鋪人員進入商場隨身帶貨的情況，以便了解掌握商鋪的進貨量及銷售 量 3)應(yīng)實際了解商家的經(jīng)營情況，預(yù)防有撤場的前期行為 4)撤場商家杜絕欠費未完善后撒貨出場，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，保安嚴(yán)禁出場 5)與商戶有特殊約定的按特殊約定進行管理 (如電腦城 ) (6)銷售管理 1)元 旦節(jié)、五一節(jié)、國慶節(jié)、春節(jié)的商戶銷售量統(tǒng)計 2)新開業(yè)商戶的銷售統(tǒng)計，一般統(tǒng)計開業(yè)近一至二個有銷售業(yè)績 3)半年、一年主力店銷售業(yè)績統(tǒng)計 非小商戶管理要求 (餐飲、娛樂、主力店等 ) (1)準(zhǔn)入制管理 1)經(jīng)營者資質(zhì)：特種行業(yè)的經(jīng)營許可證、營業(yè)執(zhí)照 (法人或自然人的身份證 )、稅務(wù)登記證 2)品牌資質(zhì)：商標(biāo)注冊登記證書、加盟許可證 (2)食品衛(wèi)生管理 1)垃圾清運規(guī)范：按分公司要求的時間及地點進行及時清運 2)隔油池的清潔：定期進行清挖，一般一季度清挖一次，可根據(jù)油垢的程度進行時時清洗， 特殊情況及時進行清挖 3)排煙機的油污：定期的清洗，最多不起過二個月清洗一次 (3)治安秩序安全 1)治安秩序：打架斗毆及時報案，通知派出所或者 110 2)封場安全：封場后門鎖關(guān)好，所有用電設(shè)備斷電處理 (4)消防安全 1)廚房管理 送風(fēng)：與整體送風(fēng)時 間統(tǒng)一 風(fēng)機：控制線路保證正常 加壓風(fēng)機口：保證靈活 電氣元件：無損動、無灰塵 防爆燈：完好 地面：清潔，無油污、不打滑 排水溝：清潔、暢通 2)排煙 通風(fēng)正常 3)給水： 二次供水 水池與水箱定期消毒及清洗，無跑水、斷水現(xiàn)象、水泵正常上水， 給水管無滲水、漏水、積水 4)排水：防水工程、排水管暢通 5)自動報警系統(tǒng)：正常 6)防火卷簾門系統(tǒng)：開關(guān)正常啟動 7)自動噴淋系統(tǒng)：管網(wǎng)、噴頭、閥門等正常完好 8)移動滅火器：有效期內(nèi)、瓶體完好 9)消防疏用通道：暢通、清潔 (5)用電 1)電表正轉(zhuǎn)，表計量準(zhǔn)確 2)室內(nèi)的電器線路搭接規(guī)范 3)各項用電器開關(guān)溫度正常 (6)停車場管理：優(yōu)惠折扣確定，優(yōu)惠票按月結(jié)算 (7)中中央空調(diào)管理 1)同樓層不同業(yè)態(tài)空調(diào)流量計：計量分攤 2)使用中央空調(diào)前的安全檢查：開機前各項指標(biāo)檢查與調(diào)試 3)商戶使用空調(diào)前的登記管理 。 2)戶外燈箱、廣告牌完好情況，衛(wèi)生良好。 客戶滿意度 分類 (1)客戶滿意度 (2)內(nèi)部員工滿意度調(diào)查表 要求 (1)門客戶滿意度達標(biāo)為 85% (2)內(nèi)部員工滿意度達標(biāo)為 88% (3)客戶滿意度每季度一次 (4)員工滿意度每半年一次 職責(zé) (1)客戶滿意度，由業(yè)務(wù)部匯總分析 (2)員工滿意度，由綜合部匯總分析 巿場調(diào)查 巿場調(diào)查分類 (1)門前期巿場調(diào)查：用于商業(yè)規(guī)劃的需求 (2)后期巿場調(diào)查：用于后期營運的需求 調(diào)查內(nèi)容 (1)商圈分析 :城巿發(fā)展分析： GDP、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)區(qū)域、商貿(mào)分析、人流研究、商圈幅射范圍 (2)消費者分析 :消費習(xí)慣年齡、性別、文化、偏愛商場、偏愛度原因分析、逛商場頻度 (3)投資者分析：喜歡經(jīng)營時間、營業(yè)時間；喜歡投資物業(yè)類型 (臨街商鋪、大型商場 )；能夠接受售價與租價 (4)竟?fàn)帉κ址治觯? 1)地理位置：調(diào)查的區(qū)域具體位來 | 2)商業(yè)規(guī)模：商業(yè)面積的大小 3)商鋪劃分：商鋪面積大小及經(jīng)營的動線劃分 4)業(yè)態(tài)布局：樓層業(yè)種組合 5)品牌落位：商戶組合 6)租金價格體系：租價區(qū)間，優(yōu)惠政策，最高與最低租金比例 7)管理模式：統(tǒng)一管理或分散管理 8)營銷推廣模式：商戶自行推廣或統(tǒng)一促銷 9)經(jīng)營業(yè)績：利用二八原理進行分析 調(diào)查報告經(jīng)果分析 (1)差異分析：明確自身巿場占有率優(yōu)劣勢 (2)目標(biāo)巿場確定：消費者與投資者的目標(biāo)對象 (3)后期經(jīng)營調(diào)整方案 經(jīng)營分析 時間要求 (1)10 月 2 月底銷售旺季，分析時間為 3 月份進行，以 2 月 2 5 日 關(guān)帳數(shù)據(jù)為準(zhǔn) (2)3 月 5 月底，分析時間為 6 月份進行，以 5 月 25 日 關(guān)帳數(shù)據(jù)為準(zhǔn) (3)6 月 9 月底銷售淡季，分析時間為 10 月份進行，以 9 月 25 日 關(guān)帳數(shù)據(jù)為準(zhǔn) (4)1 月 6 月底，分析時間為 7 月份進行，以 6 月 30 日 關(guān)帳數(shù)據(jù)為準(zhǔn) (5)1 月 12 月底，分析時間為 1 月份進行，以 12 月 30 日 關(guān)帳數(shù)據(jù)為準(zhǔn) 內(nèi)容 (1)業(yè)態(tài)比例 (2)品牌商戶 (3)持續(xù)經(jīng)營 (4)持續(xù)撤場或轉(zhuǎn)租 (5)商戶經(jīng)營規(guī)范分析 (6)商戶商品陳列分 析 上貨分析 要求： 上貨初期：月初一 15 日 上貨中期：月未一 30 日 上貨初期上貨的商戶要求要達到 2030%中期達到 50— 60% 分析時間節(jié)點 春裝： 2 月份開始上貨，分析時間 為 3 月份 夏裝： 4 月份開始上貨，分析時間為 5 月份 秋裝： 8 月份開始上貨，分析時間為 9 月份 冬裝： 10 月份開始上貨，分析時間為 11 月份 內(nèi)容 品牌商家數(shù)量及比例，上貨豐滿度 精品店商家數(shù)量及比例，上貨豐滿度 銷貨時間 春季：處理冬天及秋裝貨 秋季：處理夏天及春天貨 每季未的前 2 0 天處理當(dāng)季貨品 客流分析 時間要求 (1)元旦節(jié)、五一節(jié)、國慶節(jié)、春節(jié)及平時周未 職責(zé) (1)業(yè)務(wù)部負責(zé)匯總分析 (2)天驕保安負責(zé)具體的人流統(tǒng)計 (3)總臺人員負責(zé)保安人流統(tǒng) 計督導(dǎo) 客流統(tǒng)計內(nèi)容 (1)進出人數(shù)統(tǒng)計 (2)出人數(shù)的年齡段統(tǒng)計 (3)進出人數(shù)男女統(tǒng)計 (4)出場人婁提袋人數(shù)統(tǒng)計：